Grund­stücks­er­werb durch eine Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft

Einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ist es grund­sätz­lich mög­lich, ein Grund­stück zu erwer­ben.

Grund­stücks­er­werb durch eine Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft

In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall hat­te ein Mit­glied einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft einen ent­spre­chen­den Beschluss der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung ange­foch­ten. Auf dem Grund­stück der aus 31 Wohn­ein­hei­ten bestehen­den Wohn­an­la­ge befin­den sich nur sechs Pkw-Stell­plät­ze; die­se hat­te die tei­len­de Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin in der Tei­lungs­er­klä­rung aus dem Jahr 1982 den Woh­nun­gen Nr. 26 bis 31 zuge­ord­net. Den Woh­nun­gen Nr. 1 bis 25 hat­te sie jeweils einen Pkw-Stell­platz auf dem – damals in ihrem Eigen­tum ste­hen­den – Nach­bar­grund­stück zuge­ord­net und sich durch eine Bau­last öffent­lich-recht­lich ver­pflich­tet, die Stell­plät­ze der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft zur Ver­fü­gung zu stel­len. Seit­dem wer­den die Stell­plät­ze durch die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer genutzt. In der Fol­ge­zeit wech­sel­te die Eigen­tü­me­rin des Nach­bar­grund­stücks. Die neue Eigen­tü­me­rin wider­setz­te sich einer wei­te­ren unent­gelt­li­chen Nut­zung des Grund­stücks und bot den Abschluss eines Miet­ver­tra­ges oder den Kauf des Grund­stücks an. Dar­auf­hin beschlos­sen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer mit Stim­men­mehr­heit den Erwerb des Nach­bar­grund­stücks durch die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. Der Kauf­preis soll­te maxi­mal 75.000 € betra­gen und in Höhe von 15% von allen Eigen­tü­mern nach Wohn­ein­hei­ten und zu 85% von den Eigen­tü­mern der Woh­nun­gen 1 bis 25 als Nut­zer der Stell­plät­ze getra­gen wer­den.

Die hier­ge­gen von einer Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin erho­be­ne Anfech­tungs­kla­ge blieb ohne Erfolg. Das Amts­ge­richt Bre­men-Blu­men­thal hat die Kla­ge abge­wie­sen1, das Land­ge­richt Bre­men ihre Beru­fung zurück­ge­wie­sen2. Und der Bun­des­ge­richts­hof hat nun Bre­mer Ent­schei­dun­gen bestä­tigt und auch die Revi­si­on der oppo­nie­ren­den Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin zurück­ge­wie­sen, da die Beschlüs­se der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer über den Grund­stücks­er­werb und die Kos­ten­ver­tei­lung nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs nicht zu bean­stan­den sind:

Den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern fehl­te nicht die erfor­der­li­che Beschluss­kom­pe­tenz. Sie kön­nen grund­sätz­lich den Erwerb eines Grund­stücks durch die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft als (teils)rechtsfähigen Ver­band beschlie­ßen. Der Erwerb des Nach­bar­grund­stücks durch die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ent­spricht auch ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung, da das Grund­stück für die Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge von Beginn an eine die­nen­de und auf Dau­er ange­leg­te Funk­ti­on hat­te und die­se mit dem Erwerb auf­recht­erhal­ten wer­den soll. Die benach­bar­te Flä­che dien­te seit Errich­tung der Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge als Park­platz und – über die Bau­last – zugleich der Erfül­lung des nach öffent­li­chem Recht erfor­der­li­chen Stell­platz­nach­wei­ses. Aller­dings gewährt die Bau­last den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern als Begüns­tig­ten weder einen Nut­zungs­an­spruch noch ver­pflich­tet sie die Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin, die Nut­zung zu dul­den. Wenn sich die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer vor die­sem Hin­ter­grund zur Schaf­fung einer kla­ren Rechts­grund­la­ge für den Erwerb des Nach­bar­grund­stücks durch die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ent­schei­den, ent­spricht dies ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung.

Auch der gewähl­te Kos­ten­ver­tei­lungs­schlüs­sel, der sich an dem Nut­zungs­vor­teil für den jewei­li­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ori­en­tiert, ist nicht zu bean­stan­den.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 18. März 2016 – – V ZR 75/​15

  1. AG Bre­men-Blu­men­thal, Urteil vom 04.10.2013 – 44 C 2012/​13
  2. LG Bre­men, Urteil vom 13.02.2015 – 4 S 343/​13