Grund­stücks­kauf – und die nut­zungs­be­ding­te Gefahr von erheb­li­chen Schad­stoff­be­las­tun­gen

Begrün­det die frü­he­re Nut­zung des ver­kauf­ten Grund­stücks die Gefahr von erheb­li­chen Schad­stoff­be­las­tun­gen, weist es unab­hän­gig von dem mit dem Kauf ver­folg­ten Zweck in aller Regel nicht die übli­che Beschaf­fen­heit im Sin­ne von § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB auf.

Grund­stücks­kauf – und die nut­zungs­be­ding­te Gefahr von erheb­li­chen Schad­stoff­be­las­tun­gen

Der Bun­des­ge­richts­hof ver­neint zunächst Ansprü­che, die sich aus der Kon­ta­mi­na­ti­on des Bodens als sol­cher erge­ben. Zwar ist davon aus­zu­ge­hen, dass das Grund­stück bereits bei Gefahr­über­gang kon­ta­mi­niert und damit man­gel­haft war. Inso­weit kann sich die Ver­äu­ße­rin aber auf den ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Aus­schluss der Sach­män­gel­haf­tung beru­fen. § 444 BGB steht dem nicht ent­ge­gen. Ein arg­lis­ti­ges Ver­schwei­gen der kon­kre­ten Kon­ta­mi­na­ti­on setzt näm­lich in sub­jek­ti­ver Hin­sicht vor­aus, dass die Ver­äu­ße­rin von die­ser Kennt­nis hat­te oder sie zumin­dest für mög­lich hielt 1.

Aller­dings sieht der Bun­des­ge­richts­hof die frü­he­re Nut­zung des ver­kauf­ten Grund­stücks als Bahn­be­triebs­ge­län­de als Sach­man­gel an:

Im Aus­gangs­punkt kann die frü­he­re Nut­zung eines Grund­stücks als sol­che einen offen­ba­rungs­pflich­ti­gen Sach­man­gel dar­stel­len. Zwar ist nicht jedes Grund­stück, des­sen Nut­zung als Indus­trie­ge­län­de schon Jahr­zehn­te zurück­liegt, von vorn­her­ein als alt­las­ten­ver­däch­tig ein­zu­stu­fen 2. Anders liegt es aber, wenn die frü­he­re Nut­zung die Gefahr von erheb­li­chen Schad­stoff­be­las­tun­gen begrün­det. Ein dar­auf beru­hen­der Sach­man­gel ist in der höchst­rich­ter­li­chen Recht­spre­chung aner­kannt wor­den für die frü­he­re Nut­zung als wil­de Müll­kip­pe 3, als Depo­nie 4, als Werks­de­po­nie in den 60er und 70er Jah­ren des letz­ten Jahr­hun­derts 5 oder als Tank­stel­le 6.

Ob im hier ent­schie­de­nen Fall das Grund­stück in der Ver­gan­gen­heit auf eine sol­che Wei­se genutzt wor­den ist oder nicht, lässt sich für den Bun­des­ge­richts­hof auf der Grund­la­ge der bis­he­ri­gen Fest­stel­lun­gen nicht beur­tei­len. Hin­sicht­lich der zwi­schen­zeit­li­chen Nut­zung als Schrott­platz nimmt das Schles­wig-Hol­stei­ni­sche Ober­lan­des­ge­richt 7 zwar ver­tret­bar an, dass die­se für sich genom­men kei­nen Alt­las­ten­ver­dacht begrün­de, da die Käu­fe­rin beson­de­re, gefah­ren­träch­ti­ge For­men der Schrott­la­ge­rung, wie etwa eine Alt­au­to­ver­wer­tung, nicht behaup­tet habe. Anders liegt es aber im Hin­blick auf den frü­he­ren Bahn­be­trieb. Hier­zu hat die Käu­fe­rin vor­ge­tra­gen, dass auf­grund eines über Jahr­zehn­te hin­weg erfolg­ten inten­si­ven Fahr, Abstell- und Ver­la­de­be­triebs auf den Bahn­glei­sen die Gefahr einer erheb­li­chen Schad­stoff­be­las­tung des Grund­stücks – ins­be­son­de­re durch Schmier­mit­tel­ver­lus­te, Unkraut­be­kämp­fung und Bahn­schwel­len­im­prä­gnie­rung – ent­stan­den sei, was dem Bund als Ver­käu­fe­rin, nament­lich dem fach­kun­di­gen Bun­des­ei­sen­bahn­ver­mö­gen (BEV), bekannt gewe­sen sei. Die­ser Vor­trag ist erheb­lich. Sei­ne Rich­tig­keit unter­stellt, wäre das Grund­stück man­gel­haft.

Dabei kann dahin­ste­hen, ob die Annah­me, die Par­tei­en hät­ten die zukünf­ti­ge Bebau­ung still­schwei­gend zum Ver­trags­ge­gen­stand gemacht, zutrifft; auch ist uner­heb­lich, ob hier­mit eine Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung gemäß § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB gemeint oder – was näher lie­gen dürf­te – die künf­ti­ge Bebau­ung als eine bei Ver­trags­schluss vor­aus­ge­setz­te Ver­wen­dung im Sin­ne von § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB anzu­se­hen ist 8. Denn jeden­falls wie­se das Grund­stück einen Sach­man­gel gemäß § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB auf.

Nach die­ser Vor­schrift muss sich der Kauf­ge­gen­stand für die gewöhn­li­che Ver­wen­dung eig­nen und eine Beschaf­fen­heit auf­wei­sen, die bei Sachen der glei­chen Art üblich ist und die der Käu­fer nach der Art der Sache erwar­ten kann. Begrün­det die frü­he­re Nut­zung des ver­kauf­ten Grund­stücks die Gefahr von erheb­li­chen Schad­stoff­be­las­tun­gen, weist es unab­hän­gig von dem mit dem Kauf ver­folg­ten Zweck in aller Regel nicht die übli­che Beschaf­fen­heit im Sin­ne von § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB auf 9. Denn ein Grund­stücks­käu­fer muss übli­cher­wei­se jeden­falls nicht damit rech­nen, als Zustands­stö­rer für die Besei­ti­gung einer mög­li­chen Alt­last her­an­ge­zo­gen zu wer­den (vgl. § 4 Abs. 3 BBSchG; Gai­er, NZM 2005, 161). Aber auch unab­hän­gig von den öffent­lich­recht­li­chen Fol­gen stellt die Gefahr von Schad­stoff­be­las­tun­gen bei nahe­zu jeder denk­ba­ren Grund­stücks­nut­zung einen wert­min­dern­den Fak­tor dar, der nicht üblich ist und den ein Grund­stücks­käu­fer nicht erwar­tet. Zudem erwie­se sich nach dem Vor­trag der Käu­fe­rin die in § 8 Abs. 4 des Kauf­ver­trags ent­hal­te­ne Erklä­rung als unrich­tig, wonach dem BEV "kei­ne Anhalts­punk­te vor­lie­gen, die dar­auf hin­wei­sen könn­ten, dass auf der Kauf­flä­che umwelt­schä­di­gen­de Stof­fe abge­la­gert oder ein­ge­si­ckert wären."

Infol­ge­des­sen hät­te das Beru­fungs­ge­richt dem ange­bo­te­nen Sach­ver­stän­di­gen­be­weis nach­ge­hen müs­sen. Sei­ne Ein­schät­zung, es lie­ge nicht nahe, dass der Eisen­bahn­be­trieb auf den vor­han­de­nen sechs Glei­sen noch heu­te vor­han­de­ne Kon­ta­mi­na­tio­nen ver­ur­sacht habe, erschöpft sich in einer Ver­mu­tung und stellt eine unzu­läs­si­ge vor­weg­ge­nom­me­ne Beweis­wür­di­gung dar. Es ist nicht ersicht­lich, auf wel­cher tat­säch­li­chen Grund­la­ge das Beru­fungs­ge­richt zu die­ser Annah­me gelangt ist und war­um es über die zur Beur­tei­lung die­ser Fra­ge erfor­der­li­che Sach­kun­de ver­fügt. Glei­ches gilt, soweit das Beru­fungs­ge­richt aus dem Betrieb der Züge her­rüh­ren­de Ver­un­rei­ni­gun­gen mit der Begrün­dung ver­neint, es schei­ne sich um ein klei­ne­res Ran­gier­ge­län­de gehan­delt zu haben. Abge­se­hen davon, dass der Käu­fer unter Beweis­an­tritt vor­ge­tra­gen hat, sol­che Ver­un­rei­ni­gun­gen könn­ten gera­de durch Ran­gier- und Abstell­glei­se ver­ur­sacht wer­den, ist für das Revi­si­ons­ge­richt nicht erkenn­bar, aus wel­chen kon­kre­ten Unter­la­gen das Beru­fungs­ge­richt sei­ne Erkennt­nis­se gewon­nen hat und wor­aus es inso­weit sei­ne Sach­kun­de her­lei­tet.

Die Kennt­nis des Käu­fers von einem Sach­man­gel schließt die Sach­män­gel­haf­tung nur unter den Vor­aus­set­zun­gen von § 442 Abs. 1 BGB aus. Die hier­von zu unter­schei­den­de Fra­ge, ob dem Ver­käu­fer die Beru­fung auf den ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Aus­schluss der Sach­män­gel­haf­tung gemäß § 444 BGB ver­wehrt ist, obwohl die Arg­list für den Kauf­ent­schluss nicht kau­sal war, stellt sich nur dann, wenn der Käu­fer gera­de kei­ne Kennt­nis von dem Sach­man­gel hat, den Kauf­ver­trag aber auch bei der gebo­te­nen Auf­klä­rung über die­sen unver­än­dert geschlos­sen hät­te.

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ist die Ursäch­lich­keit der Arg­list für den Kauf­ent­schluss im Rah­men von § 444 BGB uner­heb­lich; die­se Bestim­mung soll den Käu­fer allein vor einer unred­li­chen Frei­zeich­nung des Ver­käu­fers schüt­zen 10. Sofern die Vor­aus­set­zun­gen vor­lie­gen, unter denen über eine frü­he­re Nut­zung auf­ge­klärt wer­den muss, besteht objek­tiv ein offen­ba­rungs­pflich­ti­ger Sach­man­gel.

§ 444 BGB setzt auch bei einem Alt­las­ten­ver­dacht nur vor­aus, dass die­ser Sach­man­gel arg­lis­tig ver­schwie­gen wur­de; die Norm dif­fe­ren­ziert nicht zwi­schen ver­schie­de­nen Arten von Sach­män­geln.

Die Ver­käu­fe­ring trägt die Dar­le­gungs- und Beweis­last für die Kennt­nis der Käu­fe­rin von dem Sach­man­gel im Sin­ne von § 442 Abs. 1 Satz 1 BGB 11.

Bei einer Täu­schung durch Ver­schwei­gen eines offen­ba­rungs­pflich­ti­gen Man­gels han­delt arg­lis­tig im Sin­ne von § 444 BGB, wer einen Sach­man­gel min­des­tens für mög­lich hält und gleich­zei­tig weiß oder damit rech­net und bil­li­gend in Kauf nimmt, dass der Ver­trags­geg­ner den Sach­man­gel nicht kennt und bei Offen­ba­rung den Ver­trag nicht oder nicht mit dem ver­ein­bar­ten Inhalt geschlos­sen hät­te 12. Soll­te das Gericht nach Beweis­auf­nah­me zu der Auf­fas­sung gelan­gen, dass die Nut­zung als Bahn­be­triebs­ge­län­de einen Sach­man­gel dar­stellt, müss­te es unter Berück­sich­ti­gung der sach­ver­stän­di­gen Erkennt­nis­se beur­tei­len, ob die genann­ten Vor­aus­set­zun­gen der Arg­list bei dem fach­kun­di­gen BEV vor­lie­gen, und zwar unter Beach­tung der Recht­spre­chung zu der Wis­sens­zu­rech­nung bei juris­ti­schen Per­so­nen 13. Maß­geb­lich ist inso­weit der Kennt­nis­stand des Ver­käu­fers bei Ver­trags­schluss; lie­gen Umstän­de vor, auf­grund deren er davon aus­ge­hen darf, eine Schad­stoff­be­las­tung bestehe trotz einer gefah­ren­träch­ti­gen Nut­zung nicht, kann die sub­jek­ti­ve Sei­te der Arg­list zu ver­nei­nen sein 14. Soweit sich die Ver­käu­fe­rin in der Revi­si­ons­er­wi­de­rung dar­auf stützt, sie habe – unter ande­rem auf­grund der unmit­tel­ba­ren Nach­bar­schaft zu dem Betrieb der Käu­fe­rin – davon aus­ge­hen dür­fen, dass die­ser der frü­he­re Bahn­be­trieb bekannt war, trägt sie die sekun­dä­re Dar­le­gungs­last. Es ist Sache des Ver­käu­fers, die­je­ni­gen Umstän­de in räum­li­cher, zeit­li­cher und inhalt­li­cher Wei­se zu kon­kre­ti­sie­ren, auf­grund deren er trotz unter­blie­be­ner eige­ner Auf­klä­rung davon aus­ge­gan­gen sein will, der Käu­fer habe Kennt­nis von dem Man­gel – hier also von der Gefahr einer Boden­be­las­tung auf­grund der Nut­zung – gehabt 15.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 8. Juli 2016 – V ZR 35/​15

  1. vgl. BGH, Urteil vom 07.03.2003 – V ZR 437/​01, NJW-RR 2003, 989, 990; Urteil vom 12.04.2013 – V ZR 266/​11, NJW 2013, 2182 Rn. 12[]
  2. vgl. BGH, Urteil vom 14.10.1993 – III ZR 156/​92, DNotZ 1994, 452, 453, inso­weit in BGHZ 123, 363 nicht abge­druckt; OLG Cel­le, NJW-RR 1997, 848, 850[]
  3. BGH, Urteil vom 12.07.1991 – V ZR 121/​90, NJW 1991, 2900, 2901[]
  4. BGH, Urteil vom 19.03.1992 – III ZR 16/​90, BGHZ 117, 363, 369[]
  5. BGH, Urteil vom 03.03.1995 – V ZR 43/​94, NJW 1995, 1549, 1550[]
  6. BGH, Urteil vom 01.10.1999 – V ZR 218/​98, NJW 1999, 3777, 3778 unter II. 1.[]
  7. OLG Schles­wig, Urteil vom 16.01.2015 – 14 U 8/​14[]
  8. vgl. hier­zu BGH, Urteil vom 16.03.2012 – V ZR 18/​11, NZM 2012, 469 Rn. 16[]
  9. vgl. Münch­Komm-BGB/Wes­ter­mann, 6. Aufl., § 434 Rn. 56; Gai­er, NZM 2005, 161, 162[]
  10. BGH, Urteil vom 15.07.2011 – V ZR 171/​10, BGHZ 190, 272 Rn. 13[]
  11. vgl. BGH, Urteil vom 18.11.2010 – V ZR 181/​09, BGHZ 188, 43 Rn. 17[]
  12. vgl. nur BGH, Urteil vom 03.03.1995 – V ZR 43/​94, NJW 1995, 1549, 1550[]
  13. vgl. BGH, Urteil vom 08.12 1989 – V ZR 246/​87, BGHZ 109, 327, 330 ff.[]
  14. näher BGH, Urteil vom 14.10.1993 – III ZR 156/​92, DNotZ 1994, 452, 453, inso­weit in BGHZ 123, 363 nicht abge­druckt[]
  15. ein­ge­hend BGH, Urteil vom 18.11.2010 – V ZR 181/​09, BGHZ 188, 43 Rn. 15[]