Grundstückskauf – und die nutzungsbedingte Gefahr von erheblichen Schadstoffbelastungen

Begründet die frühere Nutzung des verkauften Grundstücks die Gefahr von erheblichen Schadstoffbelastungen, weist es unabhängig von dem mit dem Kauf verfolgten Zweck in aller Regel nicht die übliche Beschaffenheit im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB auf.

Grundstückskauf – und die nutzungsbedingte Gefahr von erheblichen Schadstoffbelastungen

Der Bundesgerichtshof verneint zunächst Ansprüche, die sich aus der Kontamination des Bodens als solcher ergeben. Zwar ist davon auszugehen, dass das Grundstück bereits bei Gefahrübergang kontaminiert und damit mangelhaft war. Insoweit kann sich die Veräußerin aber auf den vertraglich vereinbarten Ausschluss der Sachmängelhaftung berufen. § 444 BGB steht dem nicht entgegen. Ein arglistiges Verschweigen der konkreten Kontamination setzt nämlich in subjektiver Hinsicht voraus, dass die Veräußerin von dieser Kenntnis hatte oder sie zumindest für möglich hielt1.

Allerdings sieht der Bundesgerichtshof die frühere Nutzung des verkauften Grundstücks als Bahnbetriebsgelände als Sachmangel an:

Im Ausgangspunkt kann die frühere Nutzung eines Grundstücks als solche einen offenbarungspflichtigen Sachmangel darstellen. Zwar ist nicht jedes Grundstück, dessen Nutzung als Industriegelände schon Jahrzehnte zurückliegt, von vornherein als altlastenverdächtig einzustufen2. Anders liegt es aber, wenn die frühere Nutzung die Gefahr von erheblichen Schadstoffbelastungen begründet. Ein darauf beruhender Sachmangel ist in der höchstrichterlichen Rechtsprechung anerkannt worden für die frühere Nutzung als wilde Müllkippe3, als Deponie4, als Werksdeponie in den 60er und 70er Jahren des letzten Jahrhunderts5 oder als Tankstelle6.

Ob im hier entschiedenen Fall das Grundstück in der Vergangenheit auf eine solche Weise genutzt worden ist oder nicht, lässt sich für den Bundesgerichtshof auf der Grundlage der bisherigen Feststellungen nicht beurteilen. Hinsichtlich der zwischenzeitlichen Nutzung als Schrottplatz nimmt das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht7 zwar vertretbar an, dass diese für sich genommen keinen Altlastenverdacht begründe, da die Käuferin besondere, gefahrenträchtige Formen der Schrottlagerung, wie etwa eine Altautoverwertung, nicht behauptet habe. Anders liegt es aber im Hinblick auf den früheren Bahnbetrieb. Hierzu hat die Käuferin vorgetragen, dass aufgrund eines über Jahrzehnte hinweg erfolgten intensiven Fahr, Abstell- und Verladebetriebs auf den Bahngleisen die Gefahr einer erheblichen Schadstoffbelastung des Grundstücks – insbesondere durch Schmiermittelverluste, Unkrautbekämpfung und Bahnschwellenimprägnierung – entstanden sei, was dem Bund als Verkäuferin, namentlich dem fachkundigen Bundeseisenbahnvermögen (BEV), bekannt gewesen sei. Dieser Vortrag ist erheblich. Seine Richtigkeit unterstellt, wäre das Grundstück mangelhaft.

Dabei kann dahinstehen, ob die Annahme, die Parteien hätten die zukünftige Bebauung stillschweigend zum Vertragsgegenstand gemacht, zutrifft; auch ist unerheblich, ob hiermit eine Beschaffenheitsvereinbarung gemäß § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB gemeint oder – was näher liegen dürfte – die künftige Bebauung als eine bei Vertragsschluss vorausgesetzte Verwendung im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB anzusehen ist8. Denn jedenfalls wiese das Grundstück einen Sachmangel gemäß § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB auf.

Nach dieser Vorschrift muss sich der Kaufgegenstand für die gewöhnliche Verwendung eignen und eine Beschaffenheit aufweisen, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann. Begründet die frühere Nutzung des verkauften Grundstücks die Gefahr von erheblichen Schadstoffbelastungen, weist es unabhängig von dem mit dem Kauf verfolgten Zweck in aller Regel nicht die übliche Beschaffenheit im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB auf9. Denn ein Grundstückskäufer muss üblicherweise jedenfalls nicht damit rechnen, als Zustandsstörer für die Beseitigung einer möglichen Altlast herangezogen zu werden (vgl. § 4 Abs. 3 BBSchG; Gaier, NZM 2005, 161). Aber auch unabhängig von den öffentlichrechtlichen Folgen stellt die Gefahr von Schadstoffbelastungen bei nahezu jeder denkbaren Grundstücksnutzung einen wertmindernden Faktor dar, der nicht üblich ist und den ein Grundstückskäufer nicht erwartet. Zudem erwiese sich nach dem Vortrag der Käuferin die in § 8 Abs. 4 des Kaufvertrags enthaltene Erklärung als unrichtig, wonach dem BEV “keine Anhaltspunkte vorliegen, die darauf hinweisen könnten, dass auf der Kauffläche umweltschädigende Stoffe abgelagert oder eingesickert wären.”

Infolgedessen hätte das Berufungsgericht dem angebotenen Sachverständigenbeweis nachgehen müssen. Seine Einschätzung, es liege nicht nahe, dass der Eisenbahnbetrieb auf den vorhandenen sechs Gleisen noch heute vorhandene Kontaminationen verursacht habe, erschöpft sich in einer Vermutung und stellt eine unzulässige vorweggenommene Beweiswürdigung dar. Es ist nicht ersichtlich, auf welcher tatsächlichen Grundlage das Berufungsgericht zu dieser Annahme gelangt ist und warum es über die zur Beurteilung dieser Frage erforderliche Sachkunde verfügt. Gleiches gilt, soweit das Berufungsgericht aus dem Betrieb der Züge herrührende Verunreinigungen mit der Begründung verneint, es scheine sich um ein kleineres Rangiergelände gehandelt zu haben. Abgesehen davon, dass der Käufer unter Beweisantritt vorgetragen hat, solche Verunreinigungen könnten gerade durch Rangier- und Abstellgleise verursacht werden, ist für das Revisionsgericht nicht erkennbar, aus welchen konkreten Unterlagen das Berufungsgericht seine Erkenntnisse gewonnen hat und woraus es insoweit seine Sachkunde herleitet.

Die Kenntnis des Käufers von einem Sachmangel schließt die Sachmängelhaftung nur unter den Voraussetzungen von § 442 Abs. 1 BGB aus. Die hiervon zu unterscheidende Frage, ob dem Verkäufer die Berufung auf den vertraglich vereinbarten Ausschluss der Sachmängelhaftung gemäß § 444 BGB verwehrt ist, obwohl die Arglist für den Kaufentschluss nicht kausal war, stellt sich nur dann, wenn der Käufer gerade keine Kenntnis von dem Sachmangel hat, den Kaufvertrag aber auch bei der gebotenen Aufklärung über diesen unverändert geschlossen hätte.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Ursächlichkeit der Arglist für den Kaufentschluss im Rahmen von § 444 BGB unerheblich; diese Bestimmung soll den Käufer allein vor einer unredlichen Freizeichnung des Verkäufers schützen10. Sofern die Voraussetzungen vorliegen, unter denen über eine frühere Nutzung aufgeklärt werden muss, besteht objektiv ein offenbarungspflichtiger Sachmangel.

§ 444 BGB setzt auch bei einem Altlastenverdacht nur voraus, dass dieser Sachmangel arglistig verschwiegen wurde; die Norm differenziert nicht zwischen verschiedenen Arten von Sachmängeln.

Die Verkäufering trägt die Darlegungs- und Beweislast für die Kenntnis der Käuferin von dem Sachmangel im Sinne von § 442 Abs. 1 Satz 1 BGB11.

Bei einer Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels handelt arglistig im Sinne von § 444 BGB, wer einen Sachmangel mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragsgegner den Sachmangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte12. Sollte das Gericht nach Beweisaufnahme zu der Auffassung gelangen, dass die Nutzung als Bahnbetriebsgelände einen Sachmangel darstellt, müsste es unter Berücksichtigung der sachverständigen Erkenntnisse beurteilen, ob die genannten Voraussetzungen der Arglist bei dem fachkundigen BEV vorliegen, und zwar unter Beachtung der Rechtsprechung zu der Wissenszurechnung bei juristischen Personen13. Maßgeblich ist insoweit der Kenntnisstand des Verkäufers bei Vertragsschluss; liegen Umstände vor, aufgrund deren er davon ausgehen darf, eine Schadstoffbelastung bestehe trotz einer gefahrenträchtigen Nutzung nicht, kann die subjektive Seite der Arglist zu verneinen sein14. Soweit sich die Verkäuferin in der Revisionserwiderung darauf stützt, sie habe – unter anderem aufgrund der unmittelbaren Nachbarschaft zu dem Betrieb der Käuferin – davon ausgehen dürfen, dass dieser der frühere Bahnbetrieb bekannt war, trägt sie die sekundäre Darlegungslast. Es ist Sache des Verkäufers, diejenigen Umstände in räumlicher, zeitlicher und inhaltlicher Weise zu konkretisieren, aufgrund deren er trotz unterbliebener eigener Aufklärung davon ausgegangen sein will, der Käufer habe Kenntnis von dem Mangel – hier also von der Gefahr einer Bodenbelastung aufgrund der Nutzung – gehabt15.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 8. Juli 2016 – V ZR 35/15

  1. vgl. BGH, Urteil vom 07.03.2003 – V ZR 437/01, NJW-RR 2003, 989, 990; Urteil vom 12.04.2013 – V ZR 266/11, NJW 2013, 2182 Rn. 12 []
  2. vgl. BGH, Urteil vom 14.10.1993 – III ZR 156/92, DNotZ 1994, 452, 453, insoweit in BGHZ 123, 363 nicht abgedruckt; OLG Celle, NJW-RR 1997, 848, 850 []
  3. BGH, Urteil vom 12.07.1991 – V ZR 121/90, NJW 1991, 2900, 2901 []
  4. BGH, Urteil vom 19.03.1992 – III ZR 16/90, BGHZ 117, 363, 369 []
  5. BGH, Urteil vom 03.03.1995 – V ZR 43/94, NJW 1995, 1549, 1550 []
  6. BGH, Urteil vom 01.10.1999 – V ZR 218/98, NJW 1999, 3777, 3778 unter II. 1. []
  7. OLG Schleswig, Urteil vom 16.01.2015 – 14 U 8/14 []
  8. vgl. hierzu BGH, Urteil vom 16.03.2012 – V ZR 18/11, NZM 2012, 469 Rn. 16 []
  9. vgl. MünchKomm-BGB/Westermann, 6. Aufl., § 434 Rn. 56; Gaier, NZM 2005, 161, 162 []
  10. BGH, Urteil vom 15.07.2011 – V ZR 171/10, BGHZ 190, 272 Rn. 13 []
  11. vgl. BGH, Urteil vom 18.11.2010 – V ZR 181/09, BGHZ 188, 43 Rn. 17 []
  12. vgl. nur BGH, Urteil vom 03.03.1995 – V ZR 43/94, NJW 1995, 1549, 1550 []
  13. vgl. BGH, Urteil vom 08.12 1989 – V ZR 246/87, BGHZ 109, 327, 330 ff. []
  14. näher BGH, Urteil vom 14.10.1993 – III ZR 156/92, DNotZ 1994, 452, 453, insoweit in BGHZ 123, 363 nicht abgedruckt []
  15. eingehend BGH, Urteil vom 18.11.2010 – V ZR 181/09, BGHZ 188, 43 Rn. 15 []