Grundstückskaufvertrag – und der Haftungsausschluss für Sachmängel

Der in einem Grundstückskaufvertrag vereinbarte umfassende Haftungsausschluss für Sachmängel erfasst auch die nach öffentlichen Äußerungen des Verkäufers zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks oder des aufstehenden Gebäudes.

Nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB gehören zur Sollbeschaffenheit der Kaufsache die Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten darf; hierzu gehören auch Angaben in einem Exposé¹.

Das Baujahr eines Gebäudes gehört zu den Eigenschaften eines bebauten Grundstücks, da es dessen Wert in aller Regel beeinflusst².

Ob das Baujahr eines Hauses der nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB geschuldeten Beschaffenheit – hier: Baujahr 1999/2000 – nicht entspricht, weil bei der Errichtung ein älteres Bauteil integriert worden ist, hängt davon ab, ob dadurch die bei der gebotenen objektiven Betrachtung³ berechtigte Erwartung des Käufers enttäuscht wird, dass das Gebäude in dem angegebenen Baujahr errichtet worden ist. Das kann nicht allgemein bestimmt werden, sondern ist danach zu beurteilen, ob das Haus durch das ältere Bauteil derart geprägt wird, dass es den Charakter verliert, in dem erwarteten Baujahr erstellt worden zu sein. Maßgeblich dafür sind der Grad der Altersabweichung sowie die Art, die Größe und die Bedeutung des einbezogenen älteren Bauteils für das Gebäude. Je älter, umfangreicher und bedeutender – weil es sich z.B. um eine tragende Wand handelt – der ältere Bauteil ist, desto eher wird das Haus aus der objektivierten Sicht des Käufers nicht mehr als in dem geschuldeten Baujahr errichtet anzusehen sein.

Das Oberlandesgericht Dresden hat insoweit in der Vorinstanz keine Differenzierungen vorgenommen⁴. Es unterstellt einen Mangel, ohne Feststellungen zu dem Alter und der Größe der integrierten Wand sowie zu deren Bedeutung für das Gebäude getroffen zu haben. Schon deshalb kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben.

Im Ergebnis rechtsfehlerhaft war für den Bundesgerichtshof im vorliegenden Fall aber auch die Annahme des OLG Dresden, der in dem Vertrag enthaltene Haftungsausschluss stehe einem Schadensersatzanspruch des Käufers nicht entgegen, weil die Verkäufer das Alter der einbezogenen Wand arglistig verschwiegen hätten (§ 444 BGB).

Im Ausgangspunkt zutreffend geht es davon aus, dass der in einem Grundstückskaufvertrag vereinbarte umfassende Haftungsausschluss für Sachmängel auch die nach öffentlichen Äußerungen des Verkäufers zu erwartenden Eigenschaften (§ 434 Abs. 1 Satz 3 BGB) eines Grundstücks oder des aufstehenden Gebäudes erfasst.

Das versteht sich allerdings nicht von selbst.

Ein zwischen den Parteien eines Kaufvertrages vereinbarter Ausschluss der Haftung für Sachmängel erfasst nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht die Haftung des Verkäufers für das Fehlen der nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB vereinbarten Eigenschaften, sondern nur die Haftung für das Fehlen der ohne eine solche Vereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB geschuldeten Eigenschaften⁵. Danach könnte der Verkäufer seine Haftung auch für das Fehlen von Eigenschaften ausschließen, deren Vorhandensein der Käufer nach seinen öffentlichen Äußerungen berechtigterweise erwarten kann. Sie stehen nämlich gemäß § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB den nach § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB geschuldeten Eigenschaften gleich.

Zweifelhaft ist aber, ob sich ein allgemeiner Haftungsausschluss aus der Sicht des Käufers auf die Haftung wegen Fehlens solcher Eigenschaften bezieht. Die öffentliche Äußerung des Verkäufers könnte nämlich nicht nur die Erwartungen des Käufers an die Beschaffenheit der Sache prägen, sondern auch zu den Begleitumständen gehören, die den Sinngehalt des Haftungsausschlusses erhellen können und in diesem Rahmen bei der Auslegung zu berücksichtigen wären⁶. Nicht ausgeschlossen ist, dass ein objektiver Betrachter in der Lage des Käufers im Hinblick auf die öffentliche Äußerung des Verkäufers annimmt, der allgemeine Haftungsausschluss beziehe sich nicht auch auf die Haftung für das Fehlen der darin „zugesagten“ Eigenschaften. Ob und unter welchen Voraussetzungen eine solche Erwartung für die Auslegung des Haftungsausschlusses relevant sein kann, bedarf hier aber keiner Entscheidung.

Bei einem Grundstückskaufvertrag kann es zu einer solchen Erwartung des Käufers nämlich nicht kommen.

Grundstückskaufverträge müssen nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB notariell beurkundet werden. Die Parteien können einen solchen Vertrag wirksam nur zustande bringen, wenn sie in die zu errichtende Vertragsurkunde alle Erklärungen aufnehmen lassen, die Inhalt der vertraglichen Regelungen werden sollen⁷. Dieser Umstand prägt seine Auslegung. Die Parteien wollen im Zweifel keinen Vertrag schließen, der wegen Nichtbeurkundung von Regelungen, die zu seinem Inhalt werden sollen, nichtig ist, zumal sie sich nicht darauf verlassen können, dass die nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB an sich mögliche Heilung des Formmangels eintritt⁸.

Der in der Verhandlung vor dem Notar zu beurkundende Entwurf des Kaufvertrags bildet damit eine Zäsur. Die Parteien können nicht davon ausgehen, dass im Vorfeld des Vertrags, etwa bei einer Besichtigung, erteilte Informationen über das Grundstück oder das auf ihm stehende Gebäude zum Inhalt der vertraglichen Verpflichtungen werden, wenn die geschuldete Beschaffenheit im Kaufvertrag nicht erwähnt wird⁹. Bei Eigenschaften, die der Käufer an sich nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten könnte, gilt nichts anderes. Der Verkäufer haftete zwar für Sachmängel, die auf dem Fehlen solcher Eigenschaften beruhen, weil die Regelung in § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB auch für den Grundstückskaufvertrag gilt¹⁰. Sie gilt aber auch dort nur unter dem Vorbehalt, dass nichts anderes vereinbart ist. Maßgeblich ist deshalb auch insoweit, was in der notariellen Urkunde vereinbart wird. Erst sie ergibt, wofür der Verkäufer letztlich einstehen will. Enthält sie einen uneingeschränkten Haftungsausschluss, bedeutet das deshalb in aller Regel, dass der Verkäufer es gerade nicht bei der Haftung für die Eigenschaften belassen will, die der Käufer nach § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB erwarten könnte, sondern von der Möglichkeit einer abweichenden Vereinbarung Gebrauch machen und die Haftung für das Fehlen solcher Eigenschaften vollständig ausschließen will.

Rechtsfehlerfrei ist auch die weitere Annahme des Oberlandesgerichts Rostocks, dass einen Verkäufer, der durch eine unrichtige Angabe über das Kaufobjekt eine Fehlvorstellung des Käufers hervorruft, eine Pflicht zur Offenbarung trifft. Führt der Umstand, dass bei dem Neubau des Hauses die ältere Wand der ehemaligen Scheune integriert wurde, zu einem Sachmangel, hätten die Verkäufer den Käufer über die Einbeziehung des älteren Bauteils aufklären müssen¹¹.

Anders als das Oberlandesgericht Rostock meint, genügt es für den subjektiven Tatbestand der Arglist jedoch nicht, wenn die Verkäufer wussten, dass die in den Neubau integrierte Wand vor 1999 errichtet worden war, und sie sich der Schlussfolgerung verschlossen haben, dass dies offenbarungspflichtig war.

Arglist setzt nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zumindest Eventualvorsatz voraus; leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis genügt dagegen nicht. Ein arglistiges Verschweigen ist danach nur gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Dagegen genügt es nicht, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungspflichtiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen, weil dann die Arglist vom Vorsatz abgekoppelt und der Sache nach durch leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis ersetzt würde. Dass selbst ein bewusstes Sichverschließen nicht den Anforderungen genügt, die an die Arglist zu stellen sind, hat der Bundesgerichtshof bereits entschieden¹². Erforderlich ist die Kenntnis der den Mangel begründenden Umstände zumindest in der Form des Eventualvorsatzes. Diese Kenntnis muss festgestellt werden; sie kann nicht durch wertende Überlegungen ersetzt werden. Liegt eine solche Kenntnis vor, ist es allerdings unerheblich, ob der Käufer daraus den Schluss auf einen Mangel im Rechtssinne (§ 434 Abs. 1 BGB) zieht¹³.

Arglist der Verkäufer kann danach nur bejaht werden, wenn sie Kenntnis von der Einbeziehung der älteren Wand in das Wohnhaus gehabt und wenn sie gewusst oder für möglich gehalten haben, dass dadurch ein durchschnittlicher Käufer die Angabe, dass das Haus 1999/2000 errichtet wurde, für unzutreffend hält. Feststellungen hierzu sind bislang nicht getroffen worden.

Das verkaufte Hausgrundstück leidet im vorliegenden Fall allerdings an einem von der Abweichung im Baujahr unabhängigen Mangel im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB. Dieser liegt darin, dass die Außenwand des Hauses, in die die ältere Wand der ehemaligen Scheune integriert worden ist, nach den Feststellungen des Sachverständigen wegen der voneinander abweichenden Materialien schadensanfälliger und wärmedurchlässiger ist als die übrigen Außenwände.

Auch wegen dieses Mangels haften die Verkäufer jedoch nur, wenn sie arglistig gehandelt haben (§ 444 BGB). Geht es um den in der erhöhten Schadensanfälligkeit und Wärmedurchlässigkeit der Außenwand bestehenden Mangel, genügt es für die Annahme von Arglist nicht, dass die Verkäufer das Alter der einbezogenen Wand kannten. Sie müssen vielmehr gewusst oder für möglich gehalten haben, dass die Einbeziehung der Wand bauphysikalisch nachteilig ist.

Darlegungs- und beweispflichtig für sämtliche Voraussetzungen der Arglist und damit auch für die Kenntnis der Verkäufer von dem Mangel ist der Käufer¹⁴.

Liegen die Voraussetzungen für eine Haftung der Verkäufer wegen Verschweigens der Einbeziehung von älterer Bausubstanz in den Neubau vor, wird das Oberlandesgericht Rostock dem Vortrag der Verkäufer zu einer Kenntnis des Käufers (§ 442 BGB) unter Berücksichtigung der diesbezüglichen Ausführungen in der Revisionsbegründung erneut nachzugehen haben. Hinsichtlich der Berücksichtigung erstinstanzlich angebotener Beweise eines Berufungsbeklagten wird auf den Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 15.09.2015 hingewiesen¹⁵.

Soweit es um die – ebenfalls von dem Käufer darzulegende und zu beweisende – Kenntnis der Verkäufer von bauphysikalischen Nachteilen geht, die sich aus der Einbeziehung der Wand ergeben, wird darauf hingewiesen, dass der Verkäufer, der eine Fachfirma mit der Beseitigung eines Mangels beauftragt, grundsätzlich von einem ordnungsgemäßen Vorgehen des Unternehmens ausgehen kann¹⁶. Für die Errichtung eines Hauses gilt nichts anderes.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 22. April 2016 – V ZR 23/15

1. vgl. BGH, Urteil vom 16.03.2012 – V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078 Rn. 16[↩]
2. vgl. OLG Hamm, NJW-RR 2010, 1643 f.; Staudinger/Matusche-Beckmann, BGB [2014], § 434 Rn. 170; Palandt/Weidenkaff, BGB, 75. Aufl., § 434 Rn. 63[↩]
3. BGH, Urteil vom 20.05.2009 – VIII ZR 191/07, BGHZ 181, 170 Rn. 14; Urteil vom 29.06.2011 – VIII ZR 202/10, WM 2011, 2149 Rn. 12[↩]
4. OLG Dresden, Urteil vom 09.01.2015 – 9 U 1755/12[↩]
5. BGH, Urteil vom 06.11.2015 – V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 9 mwN; BGH, Urteil vom 29.11.2006 – VIII ZR 92/06, BGHZ 170, 86 Rn. 31 und Urteil vom 19.12 2012 – VIII ZR 117/12, NJW 2013, 1733 Rn. 15[↩]
6. vgl. BGH, Urteil vom 22.04.2016 – V ZR 189/15, Grundeigentum 2016, 968 Rn. 15 mwN[↩]
7. BGH, Urteil vom 19.11.1982 – V ZR 161/81, BGHZ 85, 315, 317; Urteil vom 30.06.2006 – V ZR 148/05, NJW-RR 2006, 1292 Rn. 12; Urteil vom 06.11.2015 – V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 16[↩]
8. BGH, Urteil vom 06.11.2015 – V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 17 f.[↩]
9. vgl. BGH, Urteil vom 06.11.2015 – V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 17 f.[↩]
10. BGH, Urteil vom 16.03.2012 – V ZR 18/11, ZfIR 2012, 463 Rn. 16[↩]
11. vgl. zur objektiven Seite der Arglist BGH, Urteil vom 27.06.2014 – V ZR 55/13, NJW 2014, 3296 Rn. 10[↩]
12. BGH, Urteil vom 12.04.2013 – V ZR 266/11, NJW 2013, 2182 Rn. 12 ff.; Urteil vom 07.03.2003 – V ZR 437/01, NJW-RR 2003, 989, 990; vgl. auch Krüger/Hertel, Der Grundstückskauf, 11. Aufl., Rn. 42 u. 1043 ff.[↩]
13. BGH, Urteil vom 12.04.2013 – V ZR 266/11, NJW 2013, 2182 Rn. 14[↩]
14. vgl. BGH, Urteil vom 27.06.2014 – V ZR 55/13, NJW 2014, 3296 Rn. 13[↩]
15. VI ZR 391/14 9 ff.[↩]
16. BGH, Urteil vom 09.02.2016 – V ZR 216/14, ZNotP 2016, 70 Rn.19 f.[↩]