Grund­stücks­kauf­ver­trag – und der Haf­tungs­aus­schluss für Sach­män­gel

Der in einem Grund­stücks­kauf­ver­trag ver­ein­bar­te umfas­sen­de Haf­tungs­aus­schluss für Sach­män­gel erfasst auch die nach öffent­li­chen Äuße­run­gen des Ver­käu­fers zu erwar­ten­den Eigen­schaf­ten eines Grund­stücks oder des auf­ste­hen­den Gebäu­des.

Grund­stücks­kauf­ver­trag – und der Haf­tungs­aus­schluss für Sach­män­gel

Nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB gehö­ren zur Soll­be­schaf­fen­heit der Kauf­sa­che die Eigen­schaf­ten, die der Käu­fer nach den öffent­li­chen Äuße­run­gen des Ver­käu­fers erwar­ten darf; hier­zu gehö­ren auch Anga­ben in einem Expo­sé 1.

Das Bau­jahr eines Gebäu­des gehört zu den Eigen­schaf­ten eines bebau­ten Grund­stücks, da es des­sen Wert in aller Regel beein­flusst 2.

Ob das Bau­jahr eines Hau­ses der nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB geschul­de­ten Beschaf­fen­heit – hier: Bau­jahr 1999/​2000 – nicht ent­spricht, weil bei der Errich­tung ein älte­res Bau­teil inte­griert wor­den ist, hängt davon ab, ob dadurch die bei der gebo­te­nen objek­ti­ven Betrach­tung 3 berech­tig­te Erwar­tung des Käu­fers ent­täuscht wird, dass das Gebäu­de in dem ange­ge­be­nen Bau­jahr errich­tet wor­den ist. Das kann nicht all­ge­mein bestimmt wer­den, son­dern ist danach zu beur­tei­len, ob das Haus durch das älte­re Bau­teil der­art geprägt wird, dass es den Cha­rak­ter ver­liert, in dem erwar­te­ten Bau­jahr erstellt wor­den zu sein. Maß­geb­lich dafür sind der Grad der Alters­ab­wei­chung sowie die Art, die Grö­ße und die Bedeu­tung des ein­be­zo­ge­nen älte­ren Bau­teils für das Gebäu­de. Je älter, umfang­rei­cher und bedeu­ten­der – weil es sich z.B. um eine tra­gen­de Wand han­delt – der älte­re Bau­teil ist, des­to eher wird das Haus aus der objek­ti­vier­ten Sicht des Käu­fers nicht mehr als in dem geschul­de­ten Bau­jahr errich­tet anzu­se­hen sein.

Das Ober­lan­des­ge­richt Dres­den hat inso­weit in der Vor­in­stanz kei­ne Dif­fe­ren­zie­run­gen vor­ge­nom­men 4. Es unter­stellt einen Man­gel, ohne Fest­stel­lun­gen zu dem Alter und der Grö­ße der inte­grier­ten Wand sowie zu deren Bedeu­tung für das Gebäu­de getrof­fen zu haben. Schon des­halb kann das ange­foch­te­ne Urteil kei­nen Bestand haben.

Im Ergeb­nis rechts­feh­ler­haft war für den Bun­des­ge­richts­hof im vor­lie­gen­den Fall aber auch die Annah­me des OLG Dres­den, der in dem Ver­trag ent­hal­te­ne Haf­tungs­aus­schluss ste­he einem Scha­dens­er­satz­an­spruch des Käu­fers nicht ent­ge­gen, weil die Ver­käu­fer das Alter der ein­be­zo­ge­nen Wand arg­lis­tig ver­schwie­gen hät­ten (§ 444 BGB).

Im Aus­gangs­punkt zutref­fend geht es davon aus, dass der in einem Grund­stücks­kauf­ver­trag ver­ein­bar­te umfas­sen­de Haf­tungs­aus­schluss für Sach­män­gel auch die nach öffent­li­chen Äuße­run­gen des Ver­käu­fers zu erwar­ten­den Eigen­schaf­ten (§ 434 Abs. 1 Satz 3 BGB) eines Grund­stücks oder des auf­ste­hen­den Gebäu­des erfasst.

Das ver­steht sich aller­dings nicht von selbst.

Ein zwi­schen den Par­tei­en eines Kauf­ver­tra­ges ver­ein­bar­ter Aus­schluss der Haf­tung für Sach­män­gel erfasst nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs nicht die Haf­tung des Ver­käu­fers für das Feh­len der nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB ver­ein­bar­ten Eigen­schaf­ten, son­dern nur die Haf­tung für das Feh­len der ohne eine sol­che Ver­ein­ba­rung nach § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB geschul­de­ten Eigen­schaf­ten 5. Danach könn­te der Ver­käu­fer sei­ne Haf­tung auch für das Feh­len von Eigen­schaf­ten aus­schlie­ßen, deren Vor­han­den­sein der Käu­fer nach sei­nen öffent­li­chen Äuße­run­gen berech­tig­ter­wei­se erwar­ten kann. Sie ste­hen näm­lich gemäß § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB den nach § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB geschul­de­ten Eigen­schaf­ten gleich.

Zwei­fel­haft ist aber, ob sich ein all­ge­mei­ner Haf­tungs­aus­schluss aus der Sicht des Käu­fers auf die Haf­tung wegen Feh­lens sol­cher Eigen­schaf­ten bezieht. Die öffent­li­che Äuße­rung des Ver­käu­fers könn­te näm­lich nicht nur die Erwar­tun­gen des Käu­fers an die Beschaf­fen­heit der Sache prä­gen, son­dern auch zu den Begleit­um­stän­den gehö­ren, die den Sinn­ge­halt des Haf­tungs­aus­schlus­ses erhel­len kön­nen und in die­sem Rah­men bei der Aus­le­gung zu berück­sich­ti­gen wären 6. Nicht aus­ge­schlos­sen ist, dass ein objek­ti­ver Betrach­ter in der Lage des Käu­fers im Hin­blick auf die öffent­li­che Äuße­rung des Ver­käu­fers annimmt, der all­ge­mei­ne Haf­tungs­aus­schluss bezie­he sich nicht auch auf die Haf­tung für das Feh­len der dar­in "zuge­sag­ten" Eigen­schaf­ten. Ob und unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen eine sol­che Erwar­tung für die Aus­le­gung des Haf­tungs­aus­schlus­ses rele­vant sein kann, bedarf hier aber kei­ner Ent­schei­dung.

Bei einem Grund­stücks­kauf­ver­trag kann es zu einer sol­chen Erwar­tung des Käu­fers näm­lich nicht kom­men.

Grund­stücks­kauf­ver­trä­ge müs­sen nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB nota­ri­ell beur­kun­det wer­den. Die Par­tei­en kön­nen einen sol­chen Ver­trag wirk­sam nur zustan­de brin­gen, wenn sie in die zu errich­ten­de Ver­trags­ur­kun­de alle Erklä­run­gen auf­neh­men las­sen, die Inhalt der ver­trag­li­chen Rege­lun­gen wer­den sol­len 7. Die­ser Umstand prägt sei­ne Aus­le­gung. Die Par­tei­en wol­len im Zwei­fel kei­nen Ver­trag schlie­ßen, der wegen Nicht­be­ur­kun­dung von Rege­lun­gen, die zu sei­nem Inhalt wer­den sol­len, nich­tig ist, zumal sie sich nicht dar­auf ver­las­sen kön­nen, dass die nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB an sich mög­li­che Hei­lung des Form­man­gels ein­tritt 8.

Der in der Ver­hand­lung vor dem Notar zu beur­kun­den­de Ent­wurf des Kauf­ver­trags bil­det damit eine Zäsur. Die Par­tei­en kön­nen nicht davon aus­ge­hen, dass im Vor­feld des Ver­trags, etwa bei einer Besich­ti­gung, erteil­te Infor­ma­tio­nen über das Grund­stück oder das auf ihm ste­hen­de Gebäu­de zum Inhalt der ver­trag­li­chen Ver­pflich­tun­gen wer­den, wenn die geschul­de­te Beschaf­fen­heit im Kauf­ver­trag nicht erwähnt wird 9. Bei Eigen­schaf­ten, die der Käu­fer an sich nach den öffent­li­chen Äuße­run­gen des Ver­käu­fers erwar­ten könn­te, gilt nichts ande­res. Der Ver­käu­fer haf­te­te zwar für Sach­män­gel, die auf dem Feh­len sol­cher Eigen­schaf­ten beru­hen, weil die Rege­lung in § 434 Abs. 1 Sät­ze 2 und 3 BGB auch für den Grund­stücks­kauf­ver­trag gilt 10. Sie gilt aber auch dort nur unter dem Vor­be­halt, dass nichts ande­res ver­ein­bart ist. Maß­geb­lich ist des­halb auch inso­weit, was in der nota­ri­el­len Urkun­de ver­ein­bart wird. Erst sie ergibt, wofür der Ver­käu­fer letzt­lich ein­ste­hen will. Ent­hält sie einen unein­ge­schränk­ten Haf­tungs­aus­schluss, bedeu­tet das des­halb in aller Regel, dass der Ver­käu­fer es gera­de nicht bei der Haf­tung für die Eigen­schaf­ten belas­sen will, die der Käu­fer nach § 434 Abs. 1 Sät­ze 2 und 3 BGB erwar­ten könn­te, son­dern von der Mög­lich­keit einer abwei­chen­den Ver­ein­ba­rung Gebrauch machen und die Haf­tung für das Feh­len sol­cher Eigen­schaf­ten voll­stän­dig aus­schlie­ßen will.

Rechts­feh­ler­frei ist auch die wei­te­re Annah­me des Ober­lan­des­ge­richts Ros­tocks, dass einen Ver­käu­fer, der durch eine unrich­ti­ge Anga­be über das Kauf­ob­jekt eine Fehl­vor­stel­lung des Käu­fers her­vor­ruft, eine Pflicht zur Offen­ba­rung trifft. Führt der Umstand, dass bei dem Neu­bau des Hau­ses die älte­re Wand der ehe­ma­li­gen Scheu­ne inte­griert wur­de, zu einem Sach­man­gel, hät­ten die Ver­käu­fer den Käu­fer über die Ein­be­zie­hung des älte­ren Bau­teils auf­klä­ren müs­sen 11.

Anders als das Ober­lan­des­ge­richt Ros­tock meint, genügt es für den sub­jek­ti­ven Tat­be­stand der Arg­list jedoch nicht, wenn die Ver­käu­fer wuss­ten, dass die in den Neu­bau inte­grier­te Wand vor 1999 errich­tet wor­den war, und sie sich der Schluss­fol­ge­rung ver­schlos­sen haben, dass dies offen­ba­rungs­pflich­tig war.

Arg­list setzt nach der stän­di­gen Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs zumin­dest Even­tu­al­vor­satz vor­aus; leicht­fer­ti­ge oder grob fahr­läs­si­ge Unkennt­nis genügt dage­gen nicht. Ein arg­lis­ti­ges Ver­schwei­gen ist danach nur gege­ben, wenn der Ver­käu­fer den Man­gel kennt oder ihn zumin­dest für mög­lich hält und zugleich weiß oder doch damit rech­net und bil­li­gend in Kauf nimmt, dass der Käu­fer den Man­gel nicht kennt und bei Offen­ba­rung den Ver­trag nicht oder nicht mit dem ver­ein­bar­ten Inhalt geschlos­sen hät­te. Dage­gen genügt es nicht, wenn sich dem Ver­käu­fer das Vor­lie­gen auf­klä­rungs­pflich­ti­ger Tat­sa­chen hät­te auf­drän­gen müs­sen, weil dann die Arg­list vom Vor­satz abge­kop­pelt und der Sache nach durch leicht­fer­ti­ge oder grob fahr­läs­si­ge Unkennt­nis ersetzt wür­de. Dass selbst ein bewuss­tes Sich­ver­schlie­ßen nicht den Anfor­de­run­gen genügt, die an die Arg­list zu stel­len sind, hat der Bun­des­ge­richts­hof bereits ent­schie­den 12. Erfor­der­lich ist die Kennt­nis der den Man­gel begrün­den­den Umstän­de zumin­dest in der Form des Even­tu­al­vor­sat­zes. Die­se Kennt­nis muss fest­ge­stellt wer­den; sie kann nicht durch wer­ten­de Über­le­gun­gen ersetzt wer­den. Liegt eine sol­che Kennt­nis vor, ist es aller­dings uner­heb­lich, ob der Käu­fer dar­aus den Schluss auf einen Man­gel im Rechts­sin­ne (§ 434 Abs. 1 BGB) zieht 13.

Arg­list der Ver­käu­fer kann danach nur bejaht wer­den, wenn sie Kennt­nis von der Ein­be­zie­hung der älte­ren Wand in das Wohn­haus gehabt und wenn sie gewusst oder für mög­lich gehal­ten haben, dass dadurch ein durch­schnitt­li­cher Käu­fer die Anga­be, dass das Haus 1999/​2000 errich­tet wur­de, für unzu­tref­fend hält. Fest­stel­lun­gen hier­zu sind bis­lang nicht getrof­fen wor­den.

Das ver­kauf­te Haus­grund­stück lei­det im vor­lie­gen­den Fall aller­dings an einem von der Abwei­chung im Bau­jahr unab­hän­gi­gen Man­gel im Sin­ne des § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB. Die­ser liegt dar­in, dass die Außen­wand des Hau­ses, in die die älte­re Wand der ehe­ma­li­gen Scheu­ne inte­griert wor­den ist, nach den Fest­stel­lun­gen des Sach­ver­stän­di­gen wegen der von­ein­an­der abwei­chen­den Mate­ria­li­en scha­dens­an­fäl­li­ger und wär­me­durch­läs­si­ger ist als die übri­gen Außen­wän­de.

Auch wegen die­ses Man­gels haf­ten die Ver­käu­fer jedoch nur, wenn sie arg­lis­tig gehan­delt haben (§ 444 BGB). Geht es um den in der erhöh­ten Scha­dens­an­fäl­lig­keit und Wär­me­durch­läs­sig­keit der Außen­wand bestehen­den Man­gel, genügt es für die Annah­me von Arg­list nicht, dass die Ver­käu­fer das Alter der ein­be­zo­ge­nen Wand kann­ten. Sie müs­sen viel­mehr gewusst oder für mög­lich gehal­ten haben, dass die Ein­be­zie­hung der Wand bau­phy­si­ka­lisch nach­tei­lig ist.

Dar­le­gungs- und beweis­pflich­tig für sämt­li­che Vor­aus­set­zun­gen der Arg­list und damit auch für die Kennt­nis der Ver­käu­fer von dem Man­gel ist der Käu­fer 14.

Lie­gen die Vor­aus­set­zun­gen für eine Haf­tung der Ver­käu­fer wegen Ver­schwei­gens der Ein­be­zie­hung von älte­rer Bau­sub­stanz in den Neu­bau vor, wird das Ober­lan­des­ge­richt Ros­tock dem Vor­trag der Ver­käu­fer zu einer Kennt­nis des Käu­fers (§ 442 BGB) unter Berück­sich­ti­gung der dies­be­züg­li­chen Aus­füh­run­gen in der Revi­si­ons­be­grün­dung erneut nach­zu­ge­hen haben. Hin­sicht­lich der Berück­sich­ti­gung erst­in­stanz­lich ange­bo­te­ner Bewei­se eines Beru­fungs­be­klag­ten wird auf den Beschluss des Bun­des­ge­richts­hofs vom 15.09.2015 hin­ge­wie­sen 15.

Soweit es um die – eben­falls von dem Käu­fer dar­zu­le­gen­de und zu bewei­sen­de – Kennt­nis der Ver­käu­fer von bau­phy­si­ka­li­schen Nach­tei­len geht, die sich aus der Ein­be­zie­hung der Wand erge­ben, wird dar­auf hin­ge­wie­sen, dass der Ver­käu­fer, der eine Fach­fir­ma mit der Besei­ti­gung eines Man­gels beauf­tragt, grund­sätz­lich von einem ord­nungs­ge­mä­ßen Vor­ge­hen des Unter­neh­mens aus­ge­hen kann 16. Für die Errich­tung eines Hau­ses gilt nichts ande­res.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 22. April 2016 – V ZR 23/​15

  1. vgl. BGH, Urteil vom 16.03.2012 – V ZR 18/​11, NJW-RR 2012, 1078 Rn. 16[]
  2. vgl. OLG Hamm, NJW-RR 2010, 1643 f.; Stau­din­ger/­Ma­tu­sche-Beck­mann, BGB [2014], § 434 Rn. 170; Palandt/​Weidenkaff, BGB, 75. Aufl., § 434 Rn. 63[]
  3. BGH, Urteil vom 20.05.2009 – VIII ZR 191/​07, BGHZ 181, 170 Rn. 14; Urteil vom 29.06.2011 – VIII ZR 202/​10, WM 2011, 2149 Rn. 12[]
  4. OLG Dres­den, Urteil vom 09.01.2015 – 9 U 1755/​12[]
  5. BGH, Urteil vom 06.11.2015 – V ZR 78/​14, BGHZ 207, 349 Rn. 9 mwN; BGH, Urteil vom 29.11.2006 – VIII ZR 92/​06, BGHZ 170, 86 Rn. 31 und Urteil vom 19.12 2012 – VIII ZR 117/​12, NJW 2013, 1733 Rn. 15[]
  6. vgl. BGH, Urteil vom 22.04.2016 – V ZR 189/​15, Grund­ei­gen­tum 2016, 968 Rn. 15 mwN[]
  7. BGH, Urteil vom 19.11.1982 – V ZR 161/​81, BGHZ 85, 315, 317; Urteil vom 30.06.2006 – V ZR 148/​05, NJW-RR 2006, 1292 Rn. 12; Urteil vom 06.11.2015 – V ZR 78/​14, BGHZ 207, 349 Rn. 16[]
  8. BGH, Urteil vom 06.11.2015 – V ZR 78/​14, BGHZ 207, 349 Rn. 17 f.[]
  9. vgl. BGH, Urteil vom 06.11.2015 – V ZR 78/​14, BGHZ 207, 349 Rn. 17 f.[]
  10. BGH, Urteil vom 16.03.2012 – V ZR 18/​11, ZfIR 2012, 463 Rn. 16[]
  11. vgl. zur objek­ti­ven Sei­te der Arg­list BGH, Urteil vom 27.06.2014 – V ZR 55/​13, NJW 2014, 3296 Rn. 10[]
  12. BGH, Urteil vom 12.04.2013 – V ZR 266/​11, NJW 2013, 2182 Rn. 12 ff.; Urteil vom 07.03.2003 – V ZR 437/​01, NJW-RR 2003, 989, 990; vgl. auch Krüger/​Hertel, Der Grund­stücks­kauf, 11. Aufl., Rn. 42 u. 1043 ff.[]
  13. BGH, Urteil vom 12.04.2013 – V ZR 266/​11, NJW 2013, 2182 Rn. 14[]
  14. vgl. BGH, Urteil vom 27.06.2014 – V ZR 55/​13, NJW 2014, 3296 Rn. 13[]
  15. VI ZR 391/​14 9 ff.[]
  16. BGH, Urteil vom 09.02.2016 – V ZR 216/​14, ZNotP 2016, 70 Rn.19 f.[]