Grund­stücks­kauf­ver­trag – und die Iden­ti­täts­er­klä­rung vor der Auf­las­sung

Erfol­gen Mes­sungs­an­er­ken­nung und Auf­las­sung nach Abschluss eines Kauf­ver­tra­ges, han­delt es sich nicht um geneh­mi­gungs­be­dürf­ti­ge Insich­ge­schäf­te, wenn sie von einem Ver­tre­ter, der für bei­de Ver­trags­par­tei­en auf­tritt, erklärt wer­den.

Grund­stücks­kauf­ver­trag – und die Iden­ti­täts­er­klä­rung vor der Auf­las­sung

Die Mes­sungs­an­er­ken­nung (Iden­ti­täts­er­klä­rung) dient nicht dazu, die ver­trags­ge­mä­ße Erfül­lung des Kauf­ver­trags fest­zu­stel­len, son­dern nur dazu, die Iden­ti­tät der unver­mes­sen ver­kauf­ten Teil­flä­che und des bei der Tei­lungs­ver­mes­sung neu gebil­de­ten Flur­stücks zu bestä­ti­gen. Die­sem Zweck dient sie unab­hän­gig davon, ob sie der Auf­las­sung nach­folgt oder vor­aus­geht.

Weder die Mes­sungs­an­er­ken­nung noch die Auf­las­sung bedür­fen einer Geneh­mi­gung durch die Käu­fe­rin nach §§ 181, 184 BGB. Sie die­nen bei­de aus­schließ­lich der Erfül­lung einer Ver­bind­lich­keit und sind des­halb kei­ne nach § 181 BGB geneh­mi­gungs­be­dürf­ti­gen Insich­ge­schäf­te.

Das hat der Bun­des­ge­richts­hof für den Fall des Ver­kaufs noch nicht ver­mes­se­ner Teil­flä­chen unter gleich­zei­ti­ger Erklä­rung der Auf­las­sung (und Ein­räu­mung eines Geh- und Fahrt­rechts) ent­schie­den 1. Die spä­te­re Mes­sungs­an­er­ken­nung oder Iden­ti­täts­er­klä­rung hat in einem sol­chen Fall kei­nen eigen­stän­di­gen mate­ri­ell­recht­li­chen Gehalt. Wel­che Teil­flä­chen ver­kauft und auf­ge­las­sen wor­den sind, ergibt sich nach Grö­ße, Lage und Zuschnitt aus der zeich­ne­ri­schen – nicht not­wen­dig maß­stabs­ge­rech­ten – Dar­stel­lung im Kauf­ver­trag, die auch aus­rei­chend ist 2. Die nach­fol­gen­de Iden­ti­täts­er­klä­rung ent­hält aus­schließ­lich die Bestä­ti­gung der Ver­trags­par­tei­en, dass die in dem Kauf­ver­trag beschrie­be­nen und auf­ge­las­se­nen Teil­flä­chen mit den ver­mes­se­nen Flä­chen, die in dem katas­ter­amt­li­chen Ver­än­de­rungs­nach­weis aus­ge­wie­sen sind, über­ein­stim­men. Damit wird ledig­lich dem Bestimmt­heits­er­for­der­nis des Grund­buch­rechts (vgl. § 28 GBO) Genü­ge getan. Es han­delt sich um eine rein ver­fah­rens­recht­li­che Über­ein­stim­mungs­be­stä­ti­gung, die von einem Ver­tre­ter für bei­de Ver­trags­par­tei­en auch ohne Befrei­ung von der Vor­schrift des § 181 BGB abge­ge­ben wer­den kann 3.

Für den – hier gege­be­nen – umge­kehr­ten Fall, dass die Auf­las­sung der ver­kauf­ten unver­mes­se­nen Teil­flä­che erst nach erfolg­ter und aner­kann­ter Tei­lungs­ver­mes­sung (durch eine dazu bevoll­mäch­tig­te Ver­trags­par­tei) in geson­der­ter Urkun­de erklärt wird, gilt ent­ge­gen der Ansicht des Beschwer­de­ge­richts nichts ande­res.

Nach einer ver­brei­te­ten Ansicht, der sich das Ober­lan­des­ge­richt Mün­chen schon frü­her ange­schlos­sen hat 4, bestehen aller­dings zwi­schen der von dem Bun­des­ge­richts­hof bereits ent­schie­de­nen ers­ten und der vor­lie­gen­den Fall­kon­stel­la­ti­on zwei ent­schei­den­de Unter­schie­de: Zum­ei­nen gehe es hier nicht um die Nach­ho­lung der den Anfor­de­run­gen des § 28 GBO ent­spre­chen­den Bezeich­nung des Grund­stücks und den Nach­weis der Iden­ti­tät der auf­ge­las­se­nen und der ver­kauf­ten Teil­flä­che, son­dern um den Nach­weis der Voll­macht. Zum ande­ren habe die der geson­der­ten Auf­las­sung vor­an­ge­hen­de Mes­sungs­an­er­ken­nung eine über die Erfül­lung der Auf­las­sungs­ver­pflich­tung hin­aus­ge­hen­de mate­ri­ell­recht­li­che Wir­kung. Das bei der aner­kann­ten Teil­ver­mes­sung gebil­de­te neue Flur­stück wer­de als das geschul­de­te aner­kannt. Gege­be­nen­falls wer­de auch über die Anpas­sung des Kauf­prei­ses an das Mess­ergeb­nis ent­schie­den 5. In eine ähn­li­che Rich­tung wei­sen die Grün­de, aus denen emp­foh­len wird, die Auf­las­sung einer unver­mes­se­nen Teil­flä­che erst nach Durch­füh­rung der Tei­lungs­ver­mes­sung und Aner­ken­nung ihres Ergeb­nis­ses zu erklä­ren. Die Auf­las­sung der unver­mes­se­nen Teil­flä­che schon in der Kauf­ver­trags­ur­kun­de kön­ne bei mehr als gering­fü­gi­gen Abwei­chun­gen des Ergeb­nis­ses der Tei­lungs­ver­mes­sung von der Dar­stel­lung im Kauf­ver­trag ins Lee­re gehen. Die­se Nach­tei­le lie­ßen sich ver­mei­den, wenn die Auf­las­sung erst nach Durch­füh­rung der Tei­lungs­ver­mes­sung erklärt wür­de 6.

Dem ist, so der bun­des­ge­richts­hof, nicht zu fol­gen. Zwi­schen bei­den Kon­stel­la­tio­nen besteht kein Unter­schied.

Das gilt schon für den anzu­le­gen­den Prü­fungs­maß­stab. Zwar muss das Grund­buch­amt bei einer nach erfolg­ter Tei­lungs­ver­mes­sung durch nur eine der Ver­trags­par­tei­en erklär­ten Auf­las­sung deren Voll­macht prü­fen. Die­ses Erfor­der­nis ver­än­dert aber den Prü­fungs­maß­stab nicht ent­schei­dend. Die zu der Mes­sungs­an­er­ken­nung und der Auf­las­sung bevoll­mäch­tig­te Ver­trags­par­tei wird als Gegen­stand der Auf­las­sung das bei der Tei­lungs­ver­mes­sung gebil­de­te neue Flur­stück ange­ben. Gemeint ist damit aber – anders als bei einer Auf­las­sung, die bei­de Par­tei­en des Kauf­ver­trags selbst erklä­ren – nur die ver­kauf­te unver­mes­se­ne Teil­flä­che. Der Unter­schied beruht auf den unter­schied­li­chen recht­li­chen Gestal­tungs­mög­lich­kei­ten der Betei­lig­ten in dem einen wie in dem ande­ren Fall. Die Par­tei­en des Kauf­ver­trags kön­nen durch eine Auf­las­sung, an der sie bei­de selbst mit­wir­ken, wirk­sam auch ein Flur­stück auf­las­sen, das den Vor­ga­ben des Kauf­ver­trags nicht ent­spricht. Die­se Mög­lich­keit hat eine Ver­trags­par­tei, die die Auf­las­sung auch für die ande­re Ver­trags­par­tei erklä­ren soll, nicht. Ihre Bevoll­mäch­ti­gung durch die ande­re Ver­trags­par­tei beschränkt sich auf die ver­kauf­te Flä­che. Dar­an ändert auch eine zusätz­li­che Bevoll­mäch­ti­gung zur Mes­sungs­an­er­ken­nung für bei­de Ver­trags­par­tei­en nichts. Auch sie ermäch­tigt nur zur Aner­ken­nung des Ergeb­nis­ses einer Tei­lungs­ver­mes­sung, das den Vor­ga­ben des Ver­trags ent­spricht. Eine so bevoll­mäch­tig­te Ver­trags­par­tei wird den Rah­men ihrer Voll­macht nicht über­schrei­ten wol­len. Sie lässt das bei der Tei­lungs­ver­mes­sung neu gebil­de­te Flur­stück auf, weil es der ver­kauf­ten Teil­flä­che ent­spricht und weil sie kei­ne ande­re Teil­flä­che auf­las­sen kann und will. Das bedeu­tet aber, dass nicht die Prü­fung der aus dem Kauf­ver­trag ohne wei­te­res ersicht­li­chen Voll­macht das ent­schei­den­de Pro­blem ist, son­dern – wie in der bereits ent­schie­de­nen umge­kehr­ten Kon­stel­la­ti­on – die Iden­ti­tät des auf­ge­las­se­nen mit dem ver­kauf­ten Grund­stück.

Unzu­tref­fend ist auch die Annah­me, der Auf­las­sung vor­an­ge­hen­den Mes­sungs­an­er­ken­nung kom­me eine wei­ter­ge­hen­de mate­ri­ell­recht­li­che Bedeu­tung zu als einer Mes­sungs­an­er­ken­nung, die der Auf­las­sung nach­folgt.

Bei einem Teil­flä­chen­ver­kauf müs­sen die Par­tei­en die zu ver­kau­fen­de Grund­stücks­teil­flä­che nicht mit der für den spä­te­ren Voll­zug nach § 28 GBO erfor­der­li­chen Bestimmt­heit bezeich­nen, die Teil­flä­che also nicht vor­her ver­mes­sen las­sen. Es genügt, wenn sie sich über die Grö­ße, die Lage und den Zuschnitt der ver­kauf­ten Teil­flä­che ent­spre­chend einer zeich­ne­ri­schen – nicht not­wen­dig maß­stabs­ge­rech­ten Dar­stel­lung – und dar­über einig sind, dass die genaue Grenz­zie­hung erst noch erfol­gen soll 7. Sie kön­nen die end­gül­ti­ge Fest­le­gung der ver­kauf­ten Teil­flä­che einer Ver­trags­par­tei oder einem Drit­ten über­las­sen oder eine Ver­trags­par­tei oder einen Drit­ten ermäch­ti­gen, die vor­läu­fig fest­ge­leg­te Teil­flä­che nach­träg­lich zu ändern. Ein sol­cher Gestal­tungs­spiel­raum ist nor­ma­ler­wei­se nicht anzu­neh­men, wenn sich die Par­tei­en dar­über einig sind, dass die genaue Grenz­zie­hung ent­spre­chend der zeich­ne­ri­schen Dar­stel­lung der ver­kauf­ten Teil­flä­che in dem Kauf­ver­trag spä­ter erfol­gen soll 8. So liegt es auch hier. Die Par­tei­en haben die ver­kauf­te Teil­flä­che in dem Ver­trag zeich­ne­risch fest­ge­legt und die Grenz­zie­hung in der Aus­füh­rungs­an­ord­nung der Ent­eig­nungs­be­hör­de, die sie ihrer zeich­ne­ri­schen Dar­stel­lung zugrun­de gelegt haben, als ver­bind­lich aner­kannt. Das schließt einen Gestal­tungs­spiel­raum der zu der Mes­sungs­an­er­ken­nung und der Auf­las­sung bevoll­mäch­tig­ten Käu­fe­rin aus.

Einen über die Erfül­lung der Auf­las­sungs­ver­pflich­tung hin­aus­ge­hen­den mate­ri­ell­recht­li­chen Gehalt gewinnt eine der Auf­las­sung vor­aus­ge­hen­de Mes­sungs­an­er­ken­nung auch nicht dadurch, dass sie Aus­wir­kun­gen auf den Kauf­preis haben könn­te. Zwar kann sich bei der Ver­mes­sung einer ver­kauf­ten Teil­flä­che erge­ben, dass die von den Kauf­ver­trags­par­tei­en bei ihrer zeich­ne­ri­schen Dar­stel­lung vor­aus­ge­setz­te Grö­ße der ver­kauf­ten Teil­flä­chen unzu­tref­fend ist. Die Par­tei­en kön­nen – wie hier – ver­ein­ba­ren, dass eine abwei­chen­de Teil­flä­chen­grö­ße ohne Aus­wir­kun­gen auf den Kauf­preis blei­ben soll. Das bedeu­tet aber nicht, dass die zu der Mes­sungs­an­er­ken­nung bevoll­mäch­tig­te Ver­trags­par­tei das Recht hät­te, die Grö­ße der Teil­flä­che zu bestim­men. Sie darf das Ergeb­nis der Tei­lungs­ver­mes­sung nur aner­ken­nen, wenn es der zeich­ne­ri­schen Dar­stel­lung ent­spricht. Die erwähn­te Klau­sel stellt ledig­lich klar, dass die zeich­ne­ri­sche Dar­stel­lung Vor­rang vor der Anga­be der Flä­chen­grö­ßen­an­ga­be haben soll, was ohne­hin dem regel­mä­ßig anzu­neh­men­den objek­ti­ven Inhalt der Ver­ein­ba­rung ent­spricht 9. Sie schließt auch nicht aus, dass der Ver­trag bei beacht­li­chen Grö­ßen­ab­wei­chun­gen nach Maß­ga­be von § 313 BGB wegen Fort­falls oder Feh­lens der Geschäfts­grund­la­ge anzu­pas­sen ist. Sie führt aber nicht dazu, dass die Mes­sungs­an­er­ken­nung eine über die Iden­ti­täts­be­stä­ti­gung hin­aus­ge­hen­de mate­ri­ell­recht­li­che Wir­kung hat.

Sol­che Wir­kun­gen ent­fal­tet die Bevoll­mäch­ti­gung zur Mes­sungs­an­er­ken­nung und die Aner­ken­nung der Tei­lungs­ver­mes­sung auch nicht des­halb, weil die Teil­flä­che mit der Mes­sungs­an­er­ken­nung als ver­trags­ge­mäß aner­kannt wür­de. Das ist näm­lich nicht der Fall. Die Mes­sungs­an­er­ken­nung hat nicht den Zweck, die ver­trags­ge­rech­te Erfül­lung durch die Par­tei­en fest­zu­stel­len. Sie dient allein dazu, die Iden­ti­tät der unver­mes­sen ver­kauf­ten Teil­flä­che und des bei der Tei­lungs­ver­mes­sung neu gebil­de­ten Flur­stücks zu bestä­ti­gen 10. Dafür ist auch uner­heb­lich, ob sie der Auf­las­sung nach­folgt oder vor­aus­geht.

Die Ent­schei­dung des Ober­lan­des­ge­richts Mün­chen 11 erweist sich auch nicht aus einem ande­ren Grund als zutref­fend. Die Geneh­mi­gung von Mes­sungs­an­er­ken­nung und Auf­las­sung durch die Käu­fe­rin ist nicht des­halb erfor­der­lich, weil die Ein­re­de­frei­heit der zu erfül­len­den Auf­las­sungs­ver­pflich­tung gegen­über dem Grund­buch­amt in der Form des § 29 GBO nach­zu­wei­sen wäre. Die­ser Nach­weis ist hier nicht erfor­der­lich. Zwar ist ein Rechts­ge­schäft zur Erfül­lung einer Ver­bind­lich­keit nicht nach § 181 BGB geneh­mi­gungs­frei, wenn die Ver­bind­lich­keit nicht fäl­lig oder mit einer Ein­re­de behaf­tet ist 12. Die Ein­re­de­frei­heit muss dem Grund­buch­amt aber jeden­falls dann nicht nach­ge­wie­sen wer­den, wenn – wie hier – der Schuld­ner des Auf­las­sungs­an­spruchs den Han­deln­den unter Befrei­ung von den Beschrän­kun­gen des § 181 BGB bevoll­mäch­tigt hat. Denn dann kom­men berück­sich­ti­gungs­fä­hi­ge Ein­re­den nicht in Betracht.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 1. Okto­ber 2015 – V ZB 181/​14

  1. BGH, Beschluss vom 16.02.2012 – V ZB 204/​11[]
  2. BGH, Beschluss vom 16.02.2012 – V ZB 204/​11 23; Urteil vom 25.01.2008 – V ZR 79/​07, BGHZ 175, 123 Rn. 25[]
  3. vgl. BGH, Beschluss vom 16.02.2012 – V ZB 204/​11 23; OLG Hamm, Rpfle­ger 1980, 316; FGPrax 2007, 243; OLG Köln, NJW-RR 1992, 1043 f.; Dem­har­ter, GBO, 29. Aufl., § 20 Rn. 32[]
  4. OLG Mün­chen, Mitt­BayNot 2014, 234, 235; jetzt auch OLG MÜn­chen, Beschluss vom 09.09.2014 – 34 Wx 309/​14, FGPrax 2015, 16[]
  5. BeckOGK/​Fröhler, BGB § 181 Rn. 304; Fröh­ler, BWNotZ 2006, 97, 98; ders., BWNotZ 2003, 14, 17; Schnee­weiß, Mitt-BayNot 2001, 341, 343; vgl. auch Grzi­wotz, Mitt­BayNot 2014, 235, 236[]
  6. Hügel/​Wilsch, GBO, 2. Aufl., § 28 Rn. 107 f.; Kol­ler, in Grzi­wotz, Grund­stücks­kauf­ver­trä­ge, 2005, Rn. 975; Schöner/​Stober, Grund­buch­recht, 15. Aufl., Rn. 878[]
  7. BGH, Urtei­le vom 19.04.2002 – V ZR 90/​01, BGHZ 150, 334, 338; und vom 25.01.2008 – V ZR 79/​07, BGHZ 175, 123 Rn. 25 und Beschluss vom 16.02.2012 – V ZB 204/​11 23[]
  8. vgl. BGH, Urteil vom 30.01.2004 – V ZR 92/​03, WM 2004, 2083 f.[]
  9. dazu: BGH, Urtei­le vom 15.03.1967 – V ZR 60/​64, WM 1967, 489; vom 13.06.1980 – V ZR 119/​79, WM 1980, 1013; vom 30.01.2004 – V ZR 92/​03, WM 2004, 2083, 2084; und vom 30.09.2011 – V ZR 17/​11, BGHZ 191, 139 Rn. 9[]
  10. BGH, Beschluss vom 16.02.2012 – V ZB 204/​11 23[]
  11. OLG MÜn­chen, Beschluss vom 09.09.2014 – 34 Wx 309/​14, FGPrax 2015, 16[]
  12. Bamberger/​Roth/​Valenthin, BGB, 3. Aufl., § 181 Rn. 39; Erman/­Mai­er-Rei­mer, BGB, 14. Aufl., § 181 Rn. 31; Hk-BGB/­Dör­ner, 8. Aufl., § 181 Rn. 10; Münch­Komm-BGB/­Schu­bert, 7. Aufl., § 181 Rn. 85; Palandt/​Ellenberger, BGB, 74. Aufl., § 181 Rn. 22; Staudinger/​Schilken, BGB [2014], § 181 Rn. 62[]