Grundstückskaufvertrag – und die Identitätserklärung vor der Auflassung

Erfolgen Messungsanerkennung und Auflassung nach Abschluss eines Kaufvertrages, handelt es sich nicht um genehmigungsbedürftige Insichgeschäfte, wenn sie von einem Vertreter, der für beide Vertragsparteien auftritt, erklärt werden.

Die Messungsanerkennung (Identitätserklärung) dient nicht dazu, die vertragsgemäße Erfüllung des Kaufvertrags festzustellen, sondern nur dazu, die Identität der unvermessen verkauften Teilfläche und des bei der Teilungsvermessung neu gebildeten Flurstücks zu bestätigen. Diesem Zweck dient sie unabhängig davon, ob sie der Auflassung nachfolgt oder vorausgeht.

Weder die Messungsanerkennung noch die Auflassung bedürfen einer Genehmigung durch die Käuferin nach §§ 181, 184 BGB. Sie dienen beide ausschließlich der Erfüllung einer Verbindlichkeit und sind deshalb keine nach § 181 BGB genehmigungsbedürftigen Insichgeschäfte.

Das hat der Bundesgerichtshof für den Fall des Verkaufs noch nicht vermessener Teilflächen unter gleichzeitiger Erklärung der Auflassung (und Einräumung eines Geh- und Fahrtrechts) entschieden¹. Die spätere Messungsanerkennung oder Identitätserklärung hat in einem solchen Fall keinen eigenständigen materiellrechtlichen Gehalt. Welche Teilflächen verkauft und aufgelassen worden sind, ergibt sich nach Größe, Lage und Zuschnitt aus der zeichnerischen – nicht notwendig maßstabsgerechten – Darstellung im Kaufvertrag, die auch ausreichend ist². Die nachfolgende Identitätserklärung enthält ausschließlich die Bestätigung der Vertragsparteien, dass die in dem Kaufvertrag beschriebenen und aufgelassenen Teilflächen mit den vermessenen Flächen, die in dem katasteramtlichen Veränderungsnachweis ausgewiesen sind, übereinstimmen. Damit wird lediglich dem Bestimmtheitserfordernis des Grundbuchrechts (vgl. § 28 GBO) Genüge getan. Es handelt sich um eine rein verfahrensrechtliche Übereinstimmungsbestätigung, die von einem Vertreter für beide Vertragsparteien auch ohne Befreiung von der Vorschrift des § 181 BGB abgegeben werden kann³.

Für den – hier gegebenen – umgekehrten Fall, dass die Auflassung der verkauften unvermessenen Teilfläche erst nach erfolgter und anerkannter Teilungsvermessung (durch eine dazu bevollmächtigte Vertragspartei) in gesonderter Urkunde erklärt wird, gilt entgegen der Ansicht des Beschwerdegerichts nichts anderes.

Nach einer verbreiteten Ansicht, der sich das Oberlandesgericht München schon früher angeschlossen hat⁴, bestehen allerdings zwischen der von dem Bundesgerichtshof bereits entschiedenen ersten und der vorliegenden Fallkonstellation zwei entscheidende Unterschiede: Zumeinen gehe es hier nicht um die Nachholung der den Anforderungen des § 28 GBO entsprechenden Bezeichnung des Grundstücks und den Nachweis der Identität der aufgelassenen und der verkauften Teilfläche, sondern um den Nachweis der Vollmacht. Zum anderen habe die der gesonderten Auflassung vorangehende Messungsanerkennung eine über die Erfüllung der Auflassungsverpflichtung hinausgehende materiellrechtliche Wirkung. Das bei der anerkannten Teilvermessung gebildete neue Flurstück werde als das geschuldete anerkannt. Gegebenenfalls werde auch über die Anpassung des Kaufpreises an das Messergebnis entschieden⁵. In eine ähnliche Richtung weisen die Gründe, aus denen empfohlen wird, die Auflassung einer unvermessenen Teilfläche erst nach Durchführung der Teilungsvermessung und Anerkennung ihres Ergebnisses zu erklären. Die Auflassung der unvermessenen Teilfläche schon in der Kaufvertragsurkunde könne bei mehr als geringfügigen Abweichungen des Ergebnisses der Teilungsvermessung von der Darstellung im Kaufvertrag ins Leere gehen. Diese Nachteile ließen sich vermeiden, wenn die Auflassung erst nach Durchführung der Teilungsvermessung erklärt würde⁶.

Dem ist, so der bundesgerichtshof, nicht zu folgen. Zwischen beiden Konstellationen besteht kein Unterschied.

Das gilt schon für den anzulegenden Prüfungsmaßstab. Zwar muss das Grundbuchamt bei einer nach erfolgter Teilungsvermessung durch nur eine der Vertragsparteien erklärten Auflassung deren Vollmacht prüfen. Dieses Erfordernis verändert aber den Prüfungsmaßstab nicht entscheidend. Die zu der Messungsanerkennung und der Auflassung bevollmächtigte Vertragspartei wird als Gegenstand der Auflassung das bei der Teilungsvermessung gebildete neue Flurstück angeben. Gemeint ist damit aber – anders als bei einer Auflassung, die beide Parteien des Kaufvertrags selbst erklären – nur die verkaufte unvermessene Teilfläche. Der Unterschied beruht auf den unterschiedlichen rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten der Beteiligten in dem einen wie in dem anderen Fall. Die Parteien des Kaufvertrags können durch eine Auflassung, an der sie beide selbst mitwirken, wirksam auch ein Flurstück auflassen, das den Vorgaben des Kaufvertrags nicht entspricht. Diese Möglichkeit hat eine Vertragspartei, die die Auflassung auch für die andere Vertragspartei erklären soll, nicht. Ihre Bevollmächtigung durch die andere Vertragspartei beschränkt sich auf die verkaufte Fläche. Daran ändert auch eine zusätzliche Bevollmächtigung zur Messungsanerkennung für beide Vertragsparteien nichts. Auch sie ermächtigt nur zur Anerkennung des Ergebnisses einer Teilungsvermessung, das den Vorgaben des Vertrags entspricht. Eine so bevollmächtigte Vertragspartei wird den Rahmen ihrer Vollmacht nicht überschreiten wollen. Sie lässt das bei der Teilungsvermessung neu gebildete Flurstück auf, weil es der verkauften Teilfläche entspricht und weil sie keine andere Teilfläche auflassen kann und will. Das bedeutet aber, dass nicht die Prüfung der aus dem Kaufvertrag ohne weiteres ersichtlichen Vollmacht das entscheidende Problem ist, sondern – wie in der bereits entschiedenen umgekehrten Konstellation – die Identität des aufgelassenen mit dem verkauften Grundstück.

Unzutreffend ist auch die Annahme, der Auflassung vorangehenden Messungsanerkennung komme eine weitergehende materiellrechtliche Bedeutung zu als einer Messungsanerkennung, die der Auflassung nachfolgt.

Bei einem Teilflächenverkauf müssen die Parteien die zu verkaufende Grundstücksteilfläche nicht mit der für den späteren Vollzug nach § 28 GBO erforderlichen Bestimmtheit bezeichnen, die Teilfläche also nicht vorher vermessen lassen. Es genügt, wenn sie sich über die Größe, die Lage und den Zuschnitt der verkauften Teilfläche entsprechend einer zeichnerischen – nicht notwendig maßstabsgerechten Darstellung – und darüber einig sind, dass die genaue Grenzziehung erst noch erfolgen soll⁷. Sie können die endgültige Festlegung der verkauften Teilfläche einer Vertragspartei oder einem Dritten überlassen oder eine Vertragspartei oder einen Dritten ermächtigen, die vorläufig festgelegte Teilfläche nachträglich zu ändern. Ein solcher Gestaltungsspielraum ist normalerweise nicht anzunehmen, wenn sich die Parteien darüber einig sind, dass die genaue Grenzziehung entsprechend der zeichnerischen Darstellung der verkauften Teilfläche in dem Kaufvertrag später erfolgen soll⁸. So liegt es auch hier. Die Parteien haben die verkaufte Teilfläche in dem Vertrag zeichnerisch festgelegt und die Grenzziehung in der Ausführungsanordnung der Enteignungsbehörde, die sie ihrer zeichnerischen Darstellung zugrunde gelegt haben, als verbindlich anerkannt. Das schließt einen Gestaltungsspielraum der zu der Messungsanerkennung und der Auflassung bevollmächtigten Käuferin aus.

Einen über die Erfüllung der Auflassungsverpflichtung hinausgehenden materiellrechtlichen Gehalt gewinnt eine der Auflassung vorausgehende Messungsanerkennung auch nicht dadurch, dass sie Auswirkungen auf den Kaufpreis haben könnte. Zwar kann sich bei der Vermessung einer verkauften Teilfläche ergeben, dass die von den Kaufvertragsparteien bei ihrer zeichnerischen Darstellung vorausgesetzte Größe der verkauften Teilflächen unzutreffend ist. Die Parteien können – wie hier – vereinbaren, dass eine abweichende Teilflächengröße ohne Auswirkungen auf den Kaufpreis bleiben soll. Das bedeutet aber nicht, dass die zu der Messungsanerkennung bevollmächtigte Vertragspartei das Recht hätte, die Größe der Teilfläche zu bestimmen. Sie darf das Ergebnis der Teilungsvermessung nur anerkennen, wenn es der zeichnerischen Darstellung entspricht. Die erwähnte Klausel stellt lediglich klar, dass die zeichnerische Darstellung Vorrang vor der Angabe der Flächengrößenangabe haben soll, was ohnehin dem regelmäßig anzunehmenden objektiven Inhalt der Vereinbarung entspricht⁹. Sie schließt auch nicht aus, dass der Vertrag bei beachtlichen Größenabweichungen nach Maßgabe von § 313 BGB wegen Fortfalls oder Fehlens der Geschäftsgrundlage anzupassen ist. Sie führt aber nicht dazu, dass die Messungsanerkennung eine über die Identitätsbestätigung hinausgehende materiellrechtliche Wirkung hat.

Solche Wirkungen entfaltet die Bevollmächtigung zur Messungsanerkennung und die Anerkennung der Teilungsvermessung auch nicht deshalb, weil die Teilfläche mit der Messungsanerkennung als vertragsgemäß anerkannt würde. Das ist nämlich nicht der Fall. Die Messungsanerkennung hat nicht den Zweck, die vertragsgerechte Erfüllung durch die Parteien festzustellen. Sie dient allein dazu, die Identität der unvermessen verkauften Teilfläche und des bei der Teilungsvermessung neu gebildeten Flurstücks zu bestätigen¹⁰. Dafür ist auch unerheblich, ob sie der Auflassung nachfolgt oder vorausgeht.

Die Entscheidung des Oberlandesgerichts München¹¹ erweist sich auch nicht aus einem anderen Grund als zutreffend. Die Genehmigung von Messungsanerkennung und Auflassung durch die Käuferin ist nicht deshalb erforderlich, weil die Einredefreiheit der zu erfüllenden Auflassungsverpflichtung gegenüber dem Grundbuchamt in der Form des § 29 GBO nachzuweisen wäre. Dieser Nachweis ist hier nicht erforderlich. Zwar ist ein Rechtsgeschäft zur Erfüllung einer Verbindlichkeit nicht nach § 181 BGB genehmigungsfrei, wenn die Verbindlichkeit nicht fällig oder mit einer Einrede behaftet ist¹². Die Einredefreiheit muss dem Grundbuchamt aber jedenfalls dann nicht nachgewiesen werden, wenn – wie hier – der Schuldner des Auflassungsanspruchs den Handelnden unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB bevollmächtigt hat. Denn dann kommen berücksichtigungsfähige Einreden nicht in Betracht.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 1. Oktober 2015 – V ZB 181/14

1. BGH, Beschluss vom 16.02.2012 – V ZB 204/11[↩]
2. BGH, Beschluss vom 16.02.2012 – V ZB 204/11 23; Urteil vom 25.01.2008 – V ZR 79/07, BGHZ 175, 123 Rn. 25[↩]
3. vgl. BGH, Beschluss vom 16.02.2012 – V ZB 204/11 23; OLG Hamm, Rpfleger 1980, 316; FGPrax 2007, 243; OLG Köln, NJW-RR 1992, 1043 f.; Demharter, GBO, 29. Aufl., § 20 Rn. 32[↩]
4. OLG München, MittBayNot 2014, 234, 235; jetzt auch OLG MÜnchen, Beschluss vom 09.09.2014 – 34 Wx 309/14, FGPrax 2015, 16[↩]
5. BeckOGK/Fröhler, BGB § 181 Rn. 304; Fröhler, BWNotZ 2006, 97, 98; ders., BWNotZ 2003, 14, 17; Schneeweiß, Mitt-BayNot 2001, 341, 343; vgl. auch Grziwotz, MittBayNot 2014, 235, 236[↩]
6. Hügel/Wilsch, GBO, 2. Aufl., § 28 Rn. 107 f.; Koller, in Grziwotz, Grundstückskaufverträge, 2005, Rn. 975; Schöner/Stober, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 878[↩]
7. BGH, Urteile vom 19.04.2002 – V ZR 90/01, BGHZ 150, 334, 338; und vom 25.01.2008 – V ZR 79/07, BGHZ 175, 123 Rn. 25 und Beschluss vom 16.02.2012 – V ZB 204/11 23[↩]
8. vgl. BGH, Urteil vom 30.01.2004 – V ZR 92/03, WM 2004, 2083 f.[↩]
9. dazu: BGH, Urteile vom 15.03.1967 – V ZR 60/64, WM 1967, 489; vom 13.06.1980 – V ZR 119/79, WM 1980, 1013; vom 30.01.2004 – V ZR 92/03, WM 2004, 2083, 2084; und vom 30.09.2011 – V ZR 17/11, BGHZ 191, 139 Rn. 9[↩]
10. BGH, Beschluss vom 16.02.2012 – V ZB 204/11 23[↩]
11. OLG MÜnchen, Beschluss vom 09.09.2014 – 34 Wx 309/14, FGPrax 2015, 16[↩]
12. Bamberger/Roth/Valenthin, BGB, 3. Aufl., § 181 Rn. 39; Erman/Maier-Reimer, BGB, 14. Aufl., § 181 Rn. 31; Hk-BGB/Dörner, 8. Aufl., § 181 Rn. 10; MünchKomm-BGB/Schubert, 7. Aufl., § 181 Rn. 85; Palandt/Ellenberger, BGB, 74. Aufl., § 181 Rn. 22; Staudinger/Schilken, BGB [2014], § 181 Rn. 62[↩]