Haftung der Wohnungseigentümer für die Kosten der Wasserversorgung

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft haften die einzelnen Wohnungseigentümer nicht gesamtschuldnerisch für die Kosten der Wasserversorgung und der Abwasserentsorgung.

Haftung der Wohnungseigentümer für die Kosten der Wasserversorgung

Dies entschied heute der Bundesgerichtshof in einem Rechtsstreit, in dem die drei Beklagten – neben anderen – als Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft Miteigentümer eines Grundstücks in Berlin sind. Die Klägerin versorgte dieses Grundstück mit Trinkwasser und entsorgte das auf dem Grundstück anfallende Schmutzwasser. Die Klägerin verlangt von den Beklagten als Gesamtschuldner die Zahlung restlichen Entgelts in Höhe von rund 3.600 € für die von ihr erbrachten Leistungen im Zeitraum von April 2006 bis März 2007. Die Beklagten sind der Ansicht, dass nur die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Forderungen der Klägerin hafte und nicht die jeweiligen Mitglieder als Gesamtschuldner.

Das erstinstanzlich mit der Klage des Wasserbetriebs befasste Amtsgericht Berlin-Spandau hat der Klage gegen eine Beklagte aufgrund eines Anerkenntnisses teilweise stattgegeben, die weitergehende Klage jedoch abgewiesen1. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht Berlin das Urteil des Amtsgerichts aufgehoben und der Klage in vollem Umfang stattgegeben2.

Die dagegen gerichtete Revision der beiden anderen Beklagten hatte jetzt beim Bundesgerichtshof Erfolg, der BGH entschied, dass die Beklagten nicht als Gesamtschuldner haften:

Die Vertragsangebote der Klägerin richteten sich nach dem Wortlaut der Vertragsbedingungen nicht an die einzelnen Wohnungseigentümer, sondern an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Mit der Annahme der Angebote sind Verträge über die Belieferung mit Wasser und die Abwasserentsorgung jeweils mit der Wohnungseigentümergemeinschaft zustande gekommen. Soweit diese bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt, ist sie nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs rechtsfähig3. Diese Rechtsprechung hat der Gesetzgeber zum 1. Juli 2007 auch in die neue Vorschrift des § 10 Abs. 6 WEG übernommen.

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Diese Zuerkennung der Rechtsfähigkeit für die Wohnungseigentümergemeinschaft hat jedoch auch Konsequenzen für das Haftungssystem. Konnte ein Gläubiger für Schulden der Gemeinschaft nach früherer Auffassung sämtliche Wohnungseigentümer als Vertragspartner und somit als Gesamtschuldner in Anspruch nehmen, ist Vertragspartner nunmehr in der Regel nur noch die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft. Daneben kommt eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer nur in Betracht, wenn sie sich daneben klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet haben. An dieser ausdrücklichen persönlichen Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer fehlte es im konkreten Fall.

Diese bedeutet freilich nicht, dass die einzelnen Wohnungseigentümer gar nicht für die Aussenstände haften. So hat der Bundesgerichtshof die Sache an das Landgericht Berlin zurückverwiesen, damit das Landgericht die Miteigentumsanteile der Beklagten feststellt. Denn die beklagten Wohnungseigentümer haften zwar nicht als Gesamtschuldner für die gesamte Forderung, sie haften aber gemäß § 10 Abs. 8 WEG nach dem Verhältnis ihres jeweiligen Miteigentumsanteils für die Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 20. Januar 2010 – VIII ZR 329/08

  1. AG Berlin-Spandau, Urteil vom 19.03.2008 – 13 C 518/07[]
  2. LG Berlin, Urteil vom 14.10.2008 – 9 S 7/08[]
  3. BGH, Beschluss vom 02.06.2005 – V ZB 32/05, BGHZ 163, 154[]