Haf­tung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer für die Kos­ten der Was­ser­ver­sor­gung

In einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft haf­ten die ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nicht gesamt­schuld­ne­risch für die Kos­ten der Was­ser­ver­sor­gung und der Abwas­ser­ent­sor­gung.

Haf­tung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer für die Kos­ten der Was­ser­ver­sor­gung

Dies ent­schied heu­te der Bun­des­ge­richts­hof in einem Rechts­streit, in dem die drei Beklag­ten – neben ande­ren – als Mit­glie­der einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft Mit­ei­gen­tü­mer eines Grund­stücks in Ber­lin sind. Die Klä­ge­rin ver­sorg­te die­ses Grund­stück mit Trink­was­ser und ent­sorg­te das auf dem Grund­stück anfal­len­de Schmutz­was­ser. Die Klä­ge­rin ver­langt von den Beklag­ten als Gesamt­schuld­ner die Zah­lung rest­li­chen Ent­gelts in Höhe von rund 3.600 € für die von ihr erbrach­ten Leis­tun­gen im Zeit­raum von April 2006 bis März 2007. Die Beklag­ten sind der Ansicht, dass nur die rechts­fä­hi­ge Gemein­schaft der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer für die For­de­run­gen der Klä­ge­rin haf­te und nicht die jewei­li­gen Mit­glie­der als Gesamt­schuld­ner.

Das erst­in­stanz­lich mit der Kla­ge des Was­ser­be­triebs befass­te Amts­ge­richt Ber­lin-Span­dau hat der Kla­ge gegen eine Beklag­te auf­grund eines Aner­kennt­nis­ses teil­wei­se statt­ge­ge­ben, die wei­ter­ge­hen­de Kla­ge jedoch abge­wie­sen1. Auf die Beru­fung der Klä­ge­rin hat das Land­ge­richt Ber­lin das Urteil des Amts­ge­richts auf­ge­ho­ben und der Kla­ge in vol­lem Umfang statt­ge­ge­ben2.

Die dage­gen gerich­te­te Revi­si­on der bei­den ande­ren Beklag­ten hat­te jetzt beim Bun­des­ge­richts­hof Erfolg, der BGH ent­schied, dass die Beklag­ten nicht als Gesamt­schuld­ner haf­ten:

Die Ver­trags­an­ge­bo­te der Klä­ge­rin rich­te­ten sich nach dem Wort­laut der Ver­trags­be­din­gun­gen nicht an die ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, son­dern an die Gemein­schaft der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer. Mit der Annah­me der Ange­bo­te sind Ver­trä­ge über die Belie­fe­rung mit Was­ser und die Abwas­ser­ent­sor­gung jeweils mit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft zustan­de gekom­men. Soweit die­se bei der Ver­wal­tung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums am Rechts­ver­kehr teil­nimmt, ist sie nach der neue­ren Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs rechts­fä­hig3. Die­se Recht­spre­chung hat der Gesetz­ge­ber zum 1. Juli 2007 auch in die neue Vor­schrift des § 10 Abs. 6 WEG über­nom­men.

Die­se Zuer­ken­nung der Rechts­fä­hig­keit für die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft hat jedoch auch Kon­se­quen­zen für das Haf­tungs­sys­tem. Konn­te ein Gläu­bi­ger für Schul­den der Gemein­schaft nach frü­he­rer Auf­fas­sung sämt­li­che Woh­nungs­ei­gen­tü­mer als Ver­trags­part­ner und somit als Gesamt­schuld­ner in Anspruch neh­men, ist Ver­trags­part­ner nun­mehr in der Regel nur noch die teil­rechts­fä­hi­ge Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. Dane­ben kommt eine gesamt­schuld­ne­ri­sche Haf­tung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nur in Betracht, wenn sie sich dane­ben klar und ein­deu­tig auch per­sön­lich ver­pflich­tet haben. An die­ser aus­drück­li­chen per­sön­li­chen Ver­pflich­tung der ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer fehl­te es im kon­kre­ten Fall.

Die­se bedeu­tet frei­lich nicht, dass die ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gar nicht für die Aus­sen­stän­de haf­ten. So hat der Bun­des­ge­richts­hof die Sache an das Land­ge­richt Ber­lin zurück­ver­wie­sen, damit das Land­ge­richt die Mit­ei­gen­tums­an­tei­le der Beklag­ten fest­stellt. Denn die beklag­ten Woh­nungs­ei­gen­tü­mer haf­ten zwar nicht als Gesamt­schuld­ner für die gesam­te For­de­rung, sie haf­ten aber gemäß § 10 Abs. 8 WEG nach dem Ver­hält­nis ihres jewei­li­gen Mit­ei­gen­tums­an­teils für die Ver­bind­lich­kei­ten der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 20. Janu­ar 2010 – VIII ZR 329/​08

  1. AG Ber­lin-Span­dau, Urteil vom 19.03.2008 – 13 C 518/​07
  2. LG Ber­lin, Urteil vom 14.10.2008 – 9 S 7/​08
  3. BGH, Beschluss vom 02.06.2005 – V ZB 32/​05, BGHZ 163, 154