Haf­tung des im Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren täti­gen Ver­kehrs­wert­gut­ach­ters

Bei der Haf­tung des Sach­ver­stän­di­gen für ein unrich­ti­ges Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten im Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren ist zu berück­sich­ti­gen, dass die­ses der Fest­stel­lung des Ver­kehrs­werts des Ver­stei­ge­rungs­ob­jekts dient und gera­de auch in die­ser Hin­sicht, also bezüg­lich des fest­ge­stell­ten Ver­kehrs­werts, "unrich­tig" sein muss.

Haf­tung des im Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren täti­gen Ver­kehrs­wert­gut­ach­ters

Bau­män­gel und Bau­schä­den haben in die­sem Zusam­men­hang inso­weit Bedeu­tung, als sie sich auf den Ver­kehrs­wert aus­wir­ken. Anders als der spe­zi­ell mit der Fest­stel­lung von Bau­män­geln beauf­trag­te – und dies­be­züg­lich beson­ders sach­kun­di­ge – Gut­ach­ter darf sich der Ver­kehrs­wert­gut­ach­ter im All­ge­mei­nen mit der Inaugen­sch­ein­nah­me des Ver­stei­ge­rungs­ob­jekts begnü­gen und muss erst dann wei­te­re Ermitt­lun­gen zu etwai­gen Män­geln anstel­len oder ent­spre­chen­de Hin­wei­se geben, wenn hier­zu nach den Umstän­den des kon­kre­ten Falls Anlass besteht.

Bei der Ermitt­lung des Ver­kehrs­werts eines (bebau­ten) Grund­stücks sind klei­ne­re Dis­kre­pan­zen zwi­schen dem vom Regress­ge­richt fest­ge­stell­ten und dem vom Sach­ver­stän­di­gen ermit­tel­ten Ver­kehrs­wert unver­meid­bar; sie dür­fen nicht ohne wei­te­res zu Las­ten des Sach­ver­stän­di­gen gehen.

Gro­be Fahr­läs­sig­keit erfor­dert, dass der Gut­ach­ter unbe­ach­tet gelas­sen hat, was jedem Sach­kun­di­gen ein­leuch­ten muss, und dass sei­ne Pflicht­ver­let­zung schlecht­hin unent­schuld­bar ist. Maß­ge­bend ist hier­bei nicht der Sorg­falts­maß­stab eines Bau­scha­dens­sach­ver­stän­di­gen, son­dern der Sorg­falts­maß­stab eines Ver­kehrs­wert­gut­ach­ters.

Als Anspruchs­grund­la­ge für die Haf­tung des Ver­kehrs­wert­gut­ach­ters kommt allein § 839a BGB in Betracht

Inner­halb ihres Anwen­dungs­be­rei­ches ent­hält die­se Vor­schrift eine abschlie­ßen­de Rege­lung der Haf­tung des gericht­li­chen Sach­ver­stän­di­gen und ver­drängt des­sen bis­he­ri­ge delikts­recht­li­che Haf­tung nach §§ 823 ff BGB 1.

§ 839a BGB fin­det auch für Ansprü­che des Meist­bie­ten­den im Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren gegen den Ver­kehrs­wert­gut­ach­ter (§ 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG) Anwen­dung. Der Erste­her (Meist­bie­ten­de) ist "Ver­fah­rens­be­tei­lig­ter" (des Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­rens) im Sin­ne von § 839a BGB 2. Er darf in schutz­wür­di­ger Wei­se dar­auf ver­trau­en, dass der Gut­ach­ter bei der Ermitt­lung des Ver­kehrs­werts sorg­fäl­tig und sach­ge­mäß ver­fah­ren ist 3.

Der Anspruch aus § 839a BGB setzt zunächst vor­aus, dass der vom Gericht ernann­te Sach­ver­stän­di­ge – hier: der Ver­kehrs­wert­gut­ach­ter nach § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG – ein unrich­ti­ges Gut­ach­ten erstat­tet. Die­se Vor­aus­set­zung hat das Beru­fungs­ge­richt für das Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten des Beklag­ten rechts­feh­ler­haft bejaht.

Unrich­tig ist ein Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten, wenn es nicht der objek­ti­ven Sach­la­ge ent­spricht; dies ist ins­be­son­de­re der Fall, wenn es von einem unzu­tref­fen­den Sach­ver­halt aus­geht oder aus dem fest­ge­stell­ten Sach­ver­halt fal­sche Schlüs­se zieht 4.

Für das Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten nach § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG ist zu berück­sich­ti­gen, dass es der Fest­stel­lung des Ver­kehrs­werts des Ver­stei­ge­rungs­ob­jekts dient und gera­de auch in die­ser Hin­sicht, also bezüg­lich des fest­ge­stell­ten Ver­kehrs­werts, "unrich­tig" sein muss 5.

Mit der Wert­ermitt­lung und fest­set­zung soll vor­nehm­lich der "Ver­schleu­de­rung" des Grund­be­sit­zes ent­ge­gen­ge­wirkt wer­den 6. Bau­män­gel und Bau­schä­den haben in die­sem Zusam­men­hang inso­weit Bedeu­tung, als sie sich auf den Ver­kehrs­wert aus­wir­ken (vgl. § 194 Bau­GB, § 3 Abs. 2, § 5 Abs. 5 Satz 2, § 24 WertV 98) 7. Anders als der spe­zi­ell mit der Fest­stel­lung von Bau­män­geln beauf­trag­te – und dies­be­züg­lich beson­ders sach­kun­di­ge – Gut­ach­ter darf sich der Ver­kehrs­wert­gut­ach­ter im All­ge­mei­nen mit der Inaugen­sch­ein­nah­me des Ver­stei­ge­rungs­ob­jekts begnü­gen und muss erst dann wei­te­re Ermitt­lun­gen zu etwai­gen Män­geln anstel­len oder ent­spre­chen­de Hin­wei­se geben, wenn hier­zu nach den Umstän­den des kon­kre­ten Falls Anlass besteht 8. Da der Zutritt zum Ver­stei­ge­rungs­ob­jekt nicht erzwun­gen wer­den kann, ist es nicht immer ver­meid­bar, dass das Gut­ach­ten auf der Grund­la­ge unvoll­stän­di­ger oder unge­si­cher­ter Tat­sa­chen oder auf­grund von Unter­stel­lun­gen erstat­tet wer­den muss, wobei dies im Gut­ach­ten frei­lich kennt­lich zu machen ist 9.

Wei­ter­hin zu beach­ten ist, dass der Ver­kehrs­wert eines (bebau­ten) Grund­stücks regel­mä­ßig nur annä­he­rungs­wei­se und nicht exakt im Sin­ne einer mathe­ma­ti­schen Genau­ig­keit ermit­telt wer­den kann. Sowohl die Wahl der Wert­ermitt­lungs­me­tho­de als auch die Ermitt­lung selbst unter­lie­gen not­wen­dig wer­ten­den Ein­schät­zun­gen, die nicht geeig­net sind, die Gewiss­heit zu ver­mit­teln, das Objekt wer­de bei einer Ver­äu­ße­rung genau den ermit­tel­ten Wert erzie­len 10. Dem­entspre­chend sind mehr oder weni­ger unter­schied­li­che Ergeb­nis­se – in gewis­sen Tole­ran­zen – unver­meid­bar 11, so dass klei­ne­re Dis­kre­pan­zen zwi­schen dem vom Regress­ge­richt fest­ge­stell­ten und dem vom Sach­ver­stän­di­gen ermit­tel­ten Ver­kehrs­wert nicht – jeden­falls nicht ohne Wei­te­res – zu des­sen Las­ten gehen 12. Die Erheb­lich­keit oder Uner­heb­lich­keit einer Schät­zungs­ab­wei­chung darf dabei aller­dings nicht sche­ma­tisch nach einem bestimm­ten Pro­zent­satz beur­teilt wer­den, son­dern ist nach den beson­de­ren Umstän­den des ein­zel­nen Falls zu ent­schei­den 13.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 10. Okto­ber 2013 – III ZR 345/​12

  1. s. Gesetz­ent­wurf der Bun­des­re­gie­rung für das Zwei­te Gesetz zur Ände­rung scha­dens­er­satz­recht­li­cher Vor­schrif­ten, BT-Drucks. 14/​7752, S. 28; BGH, Urteil vom 09.03.2006 – III ZR 143/​05, BGHZ 166, 313, 315 Rn. 5[]
  2. BGH, Urteil vom 09.03.2006 aaO S. 315 f Rn. 6 ff; s. auch BGH, Urteil vom 06.02.2003 – III ZR 44/​02, NZM 2003, 411[]
  3. s. BGH, Urtei­le vom 06.02.2003 aaO; und vom 09.03.2006 aaO S. 316 Rn. 7 f; vgl. auch BGH, Beschluss vom 18.05.2006 – V ZB 142/​05, NJW-RR 2006, 1389, 1390 Rn. 9[]
  4. s. OLG Ros­tock, OLGR 2006, 803; OLG Saar­brü­cken, OLGR 2009, 196, 197; OLG Köln, Urteil vom 08.12.2010 – 2 U 8/​10, BeckRS 2011, 25253; vgl. auch Palandt/​Sprau, BGB, 72. Aufl., § 839a Rn. 3; Münch­Komm-BGB/­Wag­ner, 6. Aufl., § 839a Rn. 17; Bamberger/​Roth/​Reinert, BGB, 3. Aufl., § 839a Rn. 5; Staudinger/​Wöstmann, BGB [2013], § 839a Rn. 9; Erman/​Hecker, BGB, 13. Aufl., Rn. 4[]
  5. OLG Schles­wig, DS 2008, 32 f; OLG Ros­tock, DS 2008, 386, 387; Hint­zen in Hintzen/​Engels/​Rellermeyer, ZVG, 14. Aufl., § 74a Rn. 71[]
  6. s. dazu BGH, Urteil vom 06.02.2003 aaO; BGH, Beschluss vom 18.05.2006 aaO; OLG Ros­tock DS 2008, 386, 387; Hint­zen aaO § 74a Rn. 32[]
  7. s. auch OLG Schles­wig aaO S. 33; OLG Ros­tock, DS 2008, 386, 387 f; Hint­zen aaO § 74a Rn. 71[]
  8. s. dazu ein­ge­hend OLG Naum­burg, Urteil vom 03.08.2005 – 11 U 100/​04; vgl. auch OLG Schles­wig aaO S. 32 f; OLG Ros­tock, DS 2008, 386, 387[]
  9. vgl. BGH, Urteil vom 20.05.2003 – VI ZR 312/​02, NJW 2003, 2825, 2827; OLG Ros­tock, DS 2008, 386, 387; Hint­zen aaO § 74a Rn. 51, 71; Stö­ber, ZVG, 20. Aufl., § 74a Anm. 10.5 und 10.6[]
  10. BGH, Beschluss vom 19.06.2008 – V ZB 129/​07, NJW-RR 2008, 1741, 1742 Rn. 11[]
  11. BGH, Urteil vom 02.07.2004 – V ZR 213/​03, BGHZ 160, 8, 14; s. auch OLG Schles­wig aaO S. 34; OLG Ros­tock, DS 2008, 386, 387[]
  12. vgl. dazu OLG Schles­wig aaO; OLG Ros­tock, DS 2008, 386, 387 ff; OLG Köln aaO; Münch­Komm-BGB/­Wag­ner aaO § 839a Rn. 17; Hint­zen aaO § 74a Rn. 71[]
  13. vgl. BGH, Urteil vom 01.04.1987 – IVa ZR 139/​85, NJW-RR 1987, 917[]