Haftung des im Zwangsversteigerungsverfahren tätigen Verkehrswertgutachters

Bei der Haftung des Sachverständigen für ein unrichtiges Verkehrswertgutachten im Zwangsversteigerungsverfahren ist zu berücksichtigen, dass dieses der Feststellung des Verkehrswerts des Versteigerungsobjekts dient und gerade auch in dieser Hinsicht, also bezüglich des festgestellten Verkehrswerts, „unrichtig“ sein muss.

Baumängel und Bauschäden haben in diesem Zusammenhang insoweit Bedeutung, als sie sich auf den Verkehrswert auswirken. Anders als der speziell mit der Feststellung von Baumängeln beauftragte – und diesbezüglich besonders sachkundige – Gutachter darf sich der Verkehrswertgutachter im Allgemeinen mit der Inaugenscheinnahme des Versteigerungsobjekts begnügen und muss erst dann weitere Ermittlungen zu etwaigen Mängeln anstellen oder entsprechende Hinweise geben, wenn hierzu nach den Umständen des konkreten Falls Anlass besteht.

Bei der Ermittlung des Verkehrswerts eines (bebauten) Grundstücks sind kleinere Diskrepanzen zwischen dem vom Regressgericht festgestellten und dem vom Sachverständigen ermittelten Verkehrswert unvermeidbar; sie dürfen nicht ohne weiteres zu Lasten des Sachverständigen gehen.

Grobe Fahrlässigkeit erfordert, dass der Gutachter unbeachtet gelassen hat, was jedem Sachkundigen einleuchten muss, und dass seine Pflichtverletzung schlechthin unentschuldbar ist. Maßgebend ist hierbei nicht der Sorgfaltsmaßstab eines Bauschadenssachverständigen, sondern der Sorgfaltsmaßstab eines Verkehrswertgutachters.

Als Anspruchsgrundlage für die Haftung des Verkehrswertgutachters kommt allein § 839a BGB in Betracht

Innerhalb ihres Anwendungsbereiches enthält diese Vorschrift eine abschließende Regelung der Haftung des gerichtlichen Sachverständigen und verdrängt dessen bisherige deliktsrechtliche Haftung nach §§ 823 ff BGB¹.

§ 839a BGB findet auch für Ansprüche des Meistbietenden im Zwangsversteigerungsverfahren gegen den Verkehrswertgutachter (§ 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG) Anwendung. Der Ersteher (Meistbietende) ist „Verfahrensbeteiligter“ (des Zwangsversteigerungsverfahrens) im Sinne von § 839a BGB². Er darf in schutzwürdiger Weise darauf vertrauen, dass der Gutachter bei der Ermittlung des Verkehrswerts sorgfältig und sachgemäß verfahren ist³.

Der Anspruch aus § 839a BGB setzt zunächst voraus, dass der vom Gericht ernannte Sachverständige – hier: der Verkehrswertgutachter nach § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG – ein unrichtiges Gutachten erstattet. Diese Voraussetzung hat das Berufungsgericht für das Verkehrswertgutachten des Beklagten rechtsfehlerhaft bejaht.

Unrichtig ist ein Sachverständigengutachten, wenn es nicht der objektiven Sachlage entspricht; dies ist insbesondere der Fall, wenn es von einem unzutreffenden Sachverhalt ausgeht oder aus dem festgestellten Sachverhalt falsche Schlüsse zieht⁴.

Für das Verkehrswertgutachten nach § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG ist zu berücksichtigen, dass es der Feststellung des Verkehrswerts des Versteigerungsobjekts dient und gerade auch in dieser Hinsicht, also bezüglich des festgestellten Verkehrswerts, „unrichtig“ sein muss⁵.

Mit der Wertermittlung und festsetzung soll vornehmlich der „Verschleuderung“ des Grundbesitzes entgegengewirkt werden⁶. Baumängel und Bauschäden haben in diesem Zusammenhang insoweit Bedeutung, als sie sich auf den Verkehrswert auswirken (vgl. § 194 BauGB, § 3 Abs. 2, § 5 Abs. 5 Satz 2, § 24 WertV 98)⁷. Anders als der speziell mit der Feststellung von Baumängeln beauftragte – und diesbezüglich besonders sachkundige – Gutachter darf sich der Verkehrswertgutachter im Allgemeinen mit der Inaugenscheinnahme des Versteigerungsobjekts begnügen und muss erst dann weitere Ermittlungen zu etwaigen Mängeln anstellen oder entsprechende Hinweise geben, wenn hierzu nach den Umständen des konkreten Falls Anlass besteht⁸. Da der Zutritt zum Versteigerungsobjekt nicht erzwungen werden kann, ist es nicht immer vermeidbar, dass das Gutachten auf der Grundlage unvollständiger oder ungesicherter Tatsachen oder aufgrund von Unterstellungen erstattet werden muss, wobei dies im Gutachten freilich kenntlich zu machen ist⁹.

Weiterhin zu beachten ist, dass der Verkehrswert eines (bebauten) Grundstücks regelmäßig nur annäherungsweise und nicht exakt im Sinne einer mathematischen Genauigkeit ermittelt werden kann. Sowohl die Wahl der Wertermittlungsmethode als auch die Ermittlung selbst unterliegen notwendig wertenden Einschätzungen, die nicht geeignet sind, die Gewissheit zu vermitteln, das Objekt werde bei einer Veräußerung genau den ermittelten Wert erzielen¹⁰. Dementsprechend sind mehr oder weniger unterschiedliche Ergebnisse – in gewissen Toleranzen – unvermeidbar¹¹, so dass kleinere Diskrepanzen zwischen dem vom Regressgericht festgestellten und dem vom Sachverständigen ermittelten Verkehrswert nicht – jedenfalls nicht ohne Weiteres – zu dessen Lasten gehen¹². Die Erheblichkeit oder Unerheblichkeit einer Schätzungsabweichung darf dabei allerdings nicht schematisch nach einem bestimmten Prozentsatz beurteilt werden, sondern ist nach den besonderen Umständen des einzelnen Falls zu entscheiden¹³.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 10. Oktober 2013 – III ZR 345/12

1. s. Gesetzentwurf der Bundesregierung für das Zweite Gesetz zur Änderung schadensersatzrechtlicher Vorschriften, BT-Drucks. 14/7752, S. 28; BGH, Urteil vom 09.03.2006 – III ZR 143/05, BGHZ 166, 313, 315 Rn. 5[↩]
2. BGH, Urteil vom 09.03.2006 aaO S. 315 f Rn. 6 ff; s. auch BGH, Urteil vom 06.02.2003 – III ZR 44/02, NZM 2003, 411[↩]
3. s. BGH, Urteile vom 06.02.2003 aaO; und vom 09.03.2006 aaO S. 316 Rn. 7 f; vgl. auch BGH, Beschluss vom 18.05.2006 – V ZB 142/05, NJW-RR 2006, 1389, 1390 Rn. 9[↩]
4. s. OLG Rostock, OLGR 2006, 803; OLG Saarbrücken, OLGR 2009, 196, 197; OLG Köln, Urteil vom 08.12.2010 – 2 U 8/10, BeckRS 2011, 25253; vgl. auch Palandt/Sprau, BGB, 72. Aufl., § 839a Rn. 3; MünchKomm-BGB/Wagner, 6. Aufl., § 839a Rn. 17; Bamberger/Roth/Reinert, BGB, 3. Aufl., § 839a Rn. 5; Staudinger/Wöstmann, BGB [2013], § 839a Rn. 9; Erman/Hecker, BGB, 13. Aufl., Rn. 4[↩]
5. OLG Schleswig, DS 2008, 32 f; OLG Rostock, DS 2008, 386, 387; Hintzen in Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 14. Aufl., § 74a Rn. 71[↩]
6. s. dazu BGH, Urteil vom 06.02.2003 aaO; BGH, Beschluss vom 18.05.2006 aaO; OLG Rostock DS 2008, 386, 387; Hintzen aaO § 74a Rn. 32[↩]
7. s. auch OLG Schleswig aaO S. 33; OLG Rostock, DS 2008, 386, 387 f; Hintzen aaO § 74a Rn. 71[↩]
8. s. dazu eingehend OLG Naumburg, Urteil vom 03.08.2005 – 11 U 100/04; vgl. auch OLG Schleswig aaO S. 32 f; OLG Rostock, DS 2008, 386, 387[↩]
9. vgl. BGH, Urteil vom 20.05.2003 – VI ZR 312/02, NJW 2003, 2825, 2827; OLG Rostock, DS 2008, 386, 387; Hintzen aaO § 74a Rn. 51, 71; Stöber, ZVG, 20. Aufl., § 74a Anm. 10.5 und 10.6[↩]
10. BGH, Beschluss vom 19.06.2008 – V ZB 129/07, NJW-RR 2008, 1741, 1742 Rn. 11[↩]
11. BGH, Urteil vom 02.07.2004 – V ZR 213/03, BGHZ 160, 8, 14; s. auch OLG Schleswig aaO S. 34; OLG Rostock, DS 2008, 386, 387[↩]
12. vgl. dazu OLG Schleswig aaO; OLG Rostock, DS 2008, 386, 387 ff; OLG Köln aaO; MünchKomm-BGB/Wagner aaO § 839a Rn. 17; Hintzen aaO § 74a Rn. 71[↩]
13. vgl. BGH, Urteil vom 01.04.1987 – IVa ZR 139/85, NJW-RR 1987, 917[↩]