Haf­tung des Woh­nungs­käu­fers für die Miet­kau­ti­on

Hat der Mie­ter des ver­äu­ßer­ten Wohn­raums dem Ver­mie­ter für die Erfül­lung sei­ner Pflich­ten Sicher­heit geleis­tet, so tritt der Erwer­ber in die dadurch begrün­de­ten Rech­te und Pflich­ten ein, § 566a BGB. Dies gilt auch für den Fall, dass bereits bei einer frü­he­ren Ver­äu­ße­rung die Miet­kau­ti­on vom Ver­käu­fer nicht an den Erwer­ber über­ge­ben wur­de.

Haf­tung des Woh­nungs­käu­fers für die Miet­kau­ti­on

Infol­ge einer nach Inkraft­tre­ten von § 566a BGB erfolg­ten Ver­äu­ße­rung ver­mie­te­ten Wohn­raums tritt der Erwer­ber auch dann in die durch die Zah­lung der Kau­ti­on an den ursprüng­li­chen Ver­mie­ter begrün­de­ten Rech­te und Pflich­ten ein, wenn es zuvor – noch unter der Gel­tung des § 572 BGB aF – wei­te­re Ver­äu­ße­rungs­ge­schäf­te gege­ben hat und die Kau­ti­on in der Ket­te der vor­an­ge­gan­ge­nen Ver­mie­ter nicht wei­ter­ge­lei­tet wor­den war 1.

Nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hof kommt es damit nicht dar­auf an, ob der ursprüng­li­che Ver­mie­ter die Kau­ti­on bei der ers­ten Ver­äu­ße­rung des Miet­ob­jekts an den ers­ten Erwer­ber wei­ter­ge­lei­tet hat. Denn im hier vom BGH ent­schie­de­nen Fall haben die jet­zi­gen Eigen­tü­mer das Miet­ob­jekt im Jahr 2005 erwor­ben und sind des­halb nach § 566a BGB in die durch Zah­lung der Kau­ti­on an den ursprüng­li­chen Ver­mie­ter begrün­de­ten Rech­te und Pflich­ten ein­ge­tre­ten. Dies gilt unab­hän­gig davon, ob die Kau­ti­on in der Ket­te der vor­an­ge­gan­ge­nen Ver­mie­ter an sie wei­ter­ge­lei­tet wor­den ist.

In Art. 229 § 3 EGBGB gibt für die Anwen­dung des neu­en § 566a BGB, der die frü­he­re Rege­lung des § 572 BGB aF abge­löst hat, kei­ne Über­gangs­re­ge­lung. In Über­ein­stim­mung mit der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs fin­det des­halb auf Erwerbs­vor­gän­ge, die vor dem Inkraft­tre­ten des § 566a BGB am 1. Sep­tem­ber 2001 statt­ge­fun­den haben, noch § 572 BGB aF Anwen­dung. Denn ande­ren­falls wür­de das berech­tig­te Ver­trau­en eines Erwer­bers, der bei Ver­trags­schluss ent­spre­chend der zu die­sem Zeit­punkt gül­ti­gen gesetz­li­chen Rege­lung davon aus­ge­hen durf­te, dass er nur für eine an ihn wei­ter­ge­lei­te­ten Kau­ti­on ein­zu­ste­hen hat­te, ent­täuscht und der gesetz­li­chen Neu­re­ge­lung eine unzu­läs­si­ge "ech­te" Rück­wir­kung bei­gelegt 2.

Aller­dings fin­det § 556a BGB unein­ge­schränkt Anwen­dung, wenn der neue Eigen­tü­mer die an ver­mie­te­te Woh­nung erst unter der Gel­tung des § 566a BGB erwor­ben haben – wie im hier vom BGH ent­schie­de­nen Fall, in dem der Erwerb erst im Jahr 2005 erfolg­te. Dem steht auch nicht ent­ge­gen, dass einer der Rechts­vor­gän­ger der beklag­ten Ver­mie­ter die Miet­woh­nung schon 1993, also noch unter der Gel­tung des § 572 BGB aF, erwor­ben hat­te. Denn § 566a BGB setzt kei­ne unun­ter­bro­che­ne "Kau­ti­ons­ket­te" in der Wei­se vor­aus, dass bei einer Fol­ge von Ver­äu­ße­rungs­ge­schäf­ten, die – wie hier – teils vor und teils nach der Neu­re­ge­lung lie­gen, auch der unter der Gel­tung der Neu­re­ge­lung erwer­ben­de Ver­mie­ter für die Rück­zah­lung der dem ursprüng­li­chen Ver­mie­ter erbrach­ten Kau­ti­on nur haf­tet, wenn auch sämt­li­che frü­he­re Ver­mie­ter einer ent­spre­chen­den Haf­tung aus­ge­setzt waren.

Die Vor­schrift des § 566a BGB dient dem Schutz des Mie­ters und soll ein Aus­ein­an­der­fal­len von Kau­ti­on und Miet­ver­trag ver­mei­den. Dem Mie­ter sol­len Schwie­rig­kei­ten bei der Durch­set­zung der Ansprü­che aus der Kau­ti­on gegen- über dem unter Umstän­den schon lan­ge aus dem Miet­ver­hält­nis aus­ge­schie­de­nen Ver­mie­ter, des­sen Auf­ent­halt dem Mie­ter häu­fig nicht bekannt sein wird, erspart wer­den 3. Die­ser Schutz­zweck greift auch dann ein, wenn nach­ein­an­der meh­re­re Ver­äu­ße­run­gen statt­ge­fun­den haben, von denen – wie hier – eine noch vor dem Inkraft­tre­ten des § 566a BGB erfolgt ist. Dann haf­tet zwar der ers­te Erwer­ber nur unter den Vor­aus­set­zun­gen des § 572 BGB aF, also wenn der Mie­ter die Wei­ter­lei­tung der Kau­ti­on an ihn bewei­sen kann. Wei­te­re Erwer­ber, die das Miet­ob­jekt erst nach dem Inkraft­tre­ten des § 566a BGB gekauft haben, wer­den dadurch aber nicht begüns­tigt; sie haf­ten nach § 566a BGB und kön­nen sich weder dar­auf beru­fen, dass sie die Kau­ti­on nicht erhal­ten haben, noch gel­tend machen, dass ein frü­he­rer Ver­äu­ße­rer, der selbst noch unter der Gel­tung des § 572 BGB aF erwor­ben hat, der Haf­tung des § 566a BGB nicht unter­lag. Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts folgt aus § 566 BGB nicht, dass die Haf­tung der Erwer­bers nicht wei­ter gehen kann als die des ver­äu­ßern­den frü­he­ren Ver­mie­ters, denn die Haf­tung des Erwer­bers bezüg­lich der Kau­ti­on rich­tet sich nach der inso­weit wei­ter­ge­hen­den Bestim­mung des § 566a BGB.

Die­sem Haf­tungs­ri­si­ko kann der Ver­mie­ter, der das Miet­ob­jekt nach Inkraft­tre­ten des § 566a BGB erwirbt, dadurch begeg­nen, dass er bei Abschluss des Kauf­ver­trags dafür Sor­ge trägt, dass ihm ent­we­der die Kau­ti­on aus­ge­hän­digt wird oder der Umstand, dass er dem Mie­ter gegen­über in jedem Fall in die Pflich­ten aus der Kau­ti­on ein­tritt, bei der Preis­ge­stal­tung berück­sich­tigt wird. Auch bei dem Erwerb eines ver­mie­te­ten Grund­stücks in der Zwangs­ver­stei­ge­rung nach Inkraft­tre­ten des § 566a BGB kann der Erwer­ber die ihn gegen­über dem Mie­ter tref­fen­de Ver­pflich­tung aus der Kau­ti­on bei der Kal­ku­la­ti­on sei­nes Gebo­tes berück­sich­ti­gen. Gesichts­punk­te der (ech­ten) Rück­wir­kung spie­len kei­ne Rol­le, wenn das Ver­äu­ße­rungs­ge­schäft nach dem Inkraft­tre­ten des § 566a BGB erfolgt ist. Dass es wäh­rend der Dau­er des Miet­ver­hält­nis­ses zuvor schon unter § 572 BGB aF fal­len­de Ver­äu­ße­rungs­ge­schäf­te gege­ben hat, die man­gels Wei­ter­lei­tung der Kau­ti­on an den dama­li­gen Erwer­ber des­sen Haf­tung für die Kau­ti­on nicht her­bei­ge­führt haben, steht der Haf­tung eines nach der Geset­zes­än­de­rung ein­ge­tre­te­nen Erwer­bers nach § 566a BGB somit nicht ent­ge­gen 4.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 1. Juni 2011 – VIII ZR 304/​10

  1. im Anschluss an BGH, Urteil vom 09.03.2005 – VIII ZR 381/​03, NZM 2005, 639 unter II 2b[]
  2. BGH, Urteil vom 09.03.2005 – VIII ZR 381/​03, NZM 2005, 639, unter II 2 b (1); vgl. auch BGH, Urteil vom 24.06.2009 – XII ZR 145/​07, NJW-RR 2009, 1164 Rn. 10 f.[]
  3. vgl. BR-Drucks. 439/​00, abge­druckt in NZM 2001, 20, 27; BT-Drucks. 14/​5663, S. 81[]
  4. eben­so Schmidt-Fut­te­rer/Streyl, Miet­recht, 10. Aufl., § 566a BGB Rn. 3[]