Haf­tungs­aus­schluss bei arg­lis­tig ver­schwie­ge­nen Män­geln

Dem Ver­käu­fer ist die Beru­fung auf den ver­ein­bar­ten Haf­tungs­aus­schluss gemäß § 444 BGB auch dann ver­wehrt, wenn ein von ihm arg­lis­tig ver­schwie­ge­ner Sach­man­gel für den Wil­lens­ent­schluss des Käu­fers gar nicht ursäch­lich war.

Haf­tungs­aus­schluss bei arg­lis­tig ver­schwie­ge­nen Män­geln

Im hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall hat der Beklag­te sei­ne Pflicht zur Lie­fe­rung einer man­gel­frei­en Sache gemäß § 433 Abs. 1 Satz 2 BGB ver­letzt. Nach der stän­di­gen Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs besteht auch bei Ver­trags­ver­hand­lun­gen, in denen die Par­tei­en ent­ge­gen­ge­setz­te Inter­es­sen ver­fol­gen, für jeden Ver­trags­part­ner die Pflicht, den ande­ren Teil über sol­che Umstän­de auf­zu­klä­ren, die den Ver­trags­zweck des ande­ren ver­ei­teln kön­nen und daher für den Ent­schluss eines ver­stän­di­gen Käu­fers von wesent­li­cher Bedeu­tung sind, sofern eine Mit­tei­lung nach der Ver­kehrs­auf­fas­sung erwar­tet wer­den kann. Für den Kauf eines Haus­grund­stücks hat das Gericht eine Pflicht zur Offen­ba­rung ver­bor­ge­ner wesent­li­cher Män­gel ange­nom­men [1].

Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts [2] liegt ein sol­cher wesent­li­cher Man­gel auch dann vor, wenn der Käu­fer – wie hier – den Ver­trag in Kennt­nis des Man­gels eben­falls geschlos­sen hät­te und die­ser damit nicht ursäch­lich für sei­nen Kauf­ent­schluss gewor­den ist. Ob ein Man­gel so wesent­lich ist, dass er unge­fragt offen­bart wer­den muss, kann, wie die Revi­si­on zu Recht gel­tend macht, nicht aus der Sicht des jewei­li­gen Käu­fers bestimmt wer­den. Klärt der Ver­käu­fer über einen objek­tiv wesent­li­chen Sach­man­gel nicht auf, kann er näm­lich nicht wis­sen, ob die­ser für die Kauf­ent­schei­dung sei­nes Ver­trags­part­ners bedeut­sam ist oder nicht. Maß­geb­lich ist allein, ob ein ver­stän­di­ger Ver­käu­fer damit rech­nen muss, dass der ver­schwie­ge­ne Man­gel Ein­fluss auf die Ent­schei­dung des Käu­fers hat. Dann ist der Man­gel unab­hän­gig von sei­nem tat­säch­li­chen Ein­fluss auf den Kauf­ent­schluss wesent­lich und der Ver­käu­fer zur Offen­ba­rung ver­pflich­tet. So liegt es hier. Nach der Ver­kehrs­an­schau­ung kann kein Zwei­fel dar­an bestehen, dass die durch die Bau­last gesi­cher­te Bau­be­schrän­kung ange­sichts des unre­no­vier­ten, nach Nut­zungs­än­de-rung noch umzu­bau­en­den und zudem in Woh­nungs­ei­gen­tum auf­ge­teil­ten Haus einen wesent­li­chen Man­gel dar­stellt. Dabei ist ohne Bedeu­tung, ob die Klä­ger – wie sie erst in zwei­ter Instanz vor­ge­tra­gen haben – im Lau­fe der Ver­trags­ver­hand­lun­gen kon­kret eine durch die Bau­last aus­ge­schlos­se­ne Außen­ge­stal­tung des Gebäu­des the­ma­ti­siert haben. Dann hät­te erst recht eine Auf­klä­rung erfol­gen müs­sen, weil Fra­gen unab­hän­gig von der Erheb­lich­keit des Man­gels stets voll­stän­dig und wahr­heits­ge­mäß zu beant­wor­ten sind [3]. Eben­so rechts­feh­ler­haft ist die Annah­me des Beru­fungs­ge­richts, wegen der dem Beklag­ten unbe­kann­ten feh­len­den Kau­sa­li­tät feh­le es an den sub­jek­ti­ven Vor­aus­set­zun­gen der Arg­list.

Das Urteil stellt sich auch nicht aus ande­ren Grün­den als rich­tig dar (§ 561 ZPO). Die sei­tens des Beru­fungs­ge­richts fest­ge­stell­te feh­len­de Ursäch­lich­keit des Man­gels für den Kauf­ent­schluss schließt die gel­tend gemach­ten Ansprü­che nicht aus. Ob sich ein Ver­käu­fer auf den ver­ein­bar­ten Haf­tungs­aus­schluss beru­fen kann, wenn ein arg­lis­tig ver­schwie­ge­ner Man­gel ohne Ein­fluss auf den Wil­lens­ent­schluss sei­nes Ver­trags­part­ners war, ist für § 444 BGB in der seit dem 1. Janu­ar 2002 gel­ten­den Fas­sung höchst­rich­ter­lich aller­dings noch nicht ent­schie­den wor­den.

Wäh­rend das Reichs­ge­richt Kau­sa­li­täts­fra­gen im Gewähr­leis­tungs­recht all­ge­mein für uner­heb­lich hielt [4], hat der Bun­des­ge­richts­hof für § 463 Satz 2 BGB in der bis zum 31. Dezem­ber 2001 gel­ten­den Fas­sung ange­nom­men, dass die von dem Ver­käu­fer zu bewei­sen­de feh­len­de Kau­sa­li­tät den Anspruch aus­schließt. So dif­fe­ren­ziert das Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs vom 30. April 2003, auf das sich das Beru­fungs-
gericht gestützt hat, zwi­schen der arg­lis­ti­gen Täu­schung, für die es die Beweis­last bei dem Käu­fer sieht, und der von dem Ver­käu­fer zu bewei­sen­den feh­len­den Ursäch­lich­keit der Täu­schung für den Wil­lens­ent­schluss [5]. In der Lite­ra­tur war die Fra­ge umstrit­ten. Teils wur­de ver­tre­ten, dass die feh­len­de Kau­sa­li­tät einen Scha­dens­er­satz­an­spruch gemäß § 463 S. 2 BGB a.F. aus­schlie­ße [6], teils wur­de sie für irrele­vant gehal­ten [7].

Für § 444 BGB in der seit dem 1. Janu­ar 2002 gel­ten­den Fas­sung wird – soweit zu die­ser Fra­ge über­haupt Stel­lung bezo­gen wird – über­wie­gend ange­nom­men, dass die Arg­list nicht ursäch­lich für den Ver­trags­schluss gewe­sen sein muss [8].

Rich­ti­ger­wei­se ist die Ursäch­lich­keit der Arg­list für den Kauf­ent­schluss uner­heb­lich. Anders als in § 123 Abs. 1 BGB ("zur Abga­be einer Wil­lens­er­klä­rung durch arg­lis­ti­ge Täu­schung … bestimmt") fin­det die Kau­sa­li­tät in dem Wort­laut des § 444 BGB kei­ne Erwäh­nung ("kann sich der Ver­käu­fer nicht beru­fen, soweit er den Man­gel arg­lis­tig ver­schwie­gen … hat"). Ein Kau­sa­li­täts­er­for­der­nis wäre im Recht der Sach­män­gel­haf­tung sys­tem­wid­rig. Wäh­rend die Anfecht­bar­keit im Fal­le einer arg­lis­ti­gen Täu­schung die rechts­ge­schäft­li­che Ent­schlie­ßungs­frei­heit schützt [9], sind Ansprü­che aus Sach­män­gel­haf­tung an eine Ver­let­zung der in § 433 Abs. 1 Satz 2 BGB nor­mier­ten Pflicht zur Lie­fe­rung einer man­gel­frei­en Sache geknüpft. Sie set­zen grund­sätz­lich nicht vor­aus, dass der Man­gel die Kauf­ent­schei­dung beein­flusst hat. Wäh­rend das arg­lis­ti­ge Ver­hal­ten des Ver­käu­fers nach § 463 Satz 2 BGB a.F. Vor­aus­set­zung für einen Scha­dens­er­satz­an­spruch war, ist die Pflicht zur Lie­fe­rung einer man­gel­frei­en Sache seit der Reform des Schuld­rechts Teil des Erfül­lungs­an­spruchs, § 433 Abs. 1 Satz 2 BGB. Ein Scha­dens­er­satz­an­spruch ist gemäß § 437 Nr. 3, § 280 Abs. 1 Satz 2, § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB auch bei einer fahr­läs­sig ver­schul­de­ten man­gel­haf­ten Lie­fe­rung gege­ben. Das arg­lis­ti­ge Ver­hal­ten des Ver­käu­fers ist in die­sem Zusam­men­hang nur noch im Rah­men von § 444 BGB von Bedeu­tung. Die­se Vor­schrift soll den Käu­fer allein vor einer unred­li­chen Frei­zeich­nung des Ver­käu­fers von der Sach­män­gel­haf­tung schüt­zen. Eine sol­che unred­li­che Frei­zeich­nung ist gege­ben, wenn der Ver­käu­fer arg­lis­tig han­delt. Wei­te­re Vor­aus­set­zun­gen ent­hält § 444 BGB nicht.

Der Vor­rang der Nach­er­fül­lung, der sich für den Rück­tritt aus § 437 Nr. 2, § 323 Abs. 1 BGB und für den Scha­dens- bzw. Auf­wen­dungs­er­satz aus § 437 Nr. 3, § 281 Abs. 1 Satz 1, § 284 BGB ergibt, steht den von den Klä­gern gel­tend gemach­ten Ansprü­chen nicht ent­ge­gen. Ohne­hin ist nicht ersicht­lich, dass der Beklag­te die Bau­last besei­ti­gen könn­te. Jeden­falls aber wäre bei einer arg­lis­ti­gen Täu­schung die Nach­er­fül­lung unzu­mut­bar [10].

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 15. Juli 2011 – V ZR 171/​10

  1. vgl. nur BGH, Urteil vom 08.12.1989 – V ZR 246/​87, BGHZ 109, 327, 330; Urteil vom 23.03.1990 – V ZR 233/​88, NJW-RR 1990, 847, 848 jeweils mwN[]
  2. OLG Hamm, Urteil vom 08.07.2010 – I‑22 U 40/​10[]
  3. vgl. nur BGH, Urteil vom 27.03.2009 – V ZR 30/​08, BGHZ 180, 205 Rn. 25 mwN[]
  4. RG WarnR 1933 Nr. 193; zu § 477 BGB aF RGZ 55, 210, 215 f.; zu § 463 BGB aF RGZ 102, 394, 395; eben­so Enneccerus/​Lehmann, Schuld­recht, 15. Aufl., S. 436; Planck/​Knoke, BGB, 4. Aufl., § 463 Anm. 2 a.E.[]
  5. V ZR 100/​02, NJW 2003, 2380, 2381; eben­so BGH, Urteil vom 07.07.1989 – V ZR 21/​88, NJW 1990, 42, 43; Urteil vom 19.09.1980 – V ZR 51/​78, NJW 1981, 45, 46; BGH, Urteil vom 29.06.1977 – VIII ZR 43/​76, NJW 1977, 1914, 1915; KG, NJW-RR 1989, 972, 973[]
  6. Erman/​Grunewald, BGB, 10. Aufl., § 463 Rn. 6; Palandt/​Putzo, BGB, 60. Aufl., § 463 Rn. 29[]
  7. Soergel/​Huber, BGB, 12. Aufl., § 463 Rn. 25; § 476 Rn. 9 f.; Staudinger/​Honsell, BGB [1995] § 476 Rn. 24[]
  8. Krü­ger in Krüger/​Hertel, Der Grund­stücks­kauf, 9. Aufl., Rn. 748; all­ge­mein zum Recht der Sach­män­gel­haf­tung Bamberger/​Roth/​Faust, BGB, 2. Aufl., § 438 Rn. 37; wider­sprüch­lich Stau­din­ger/­Ma­tusch­ke-Beck­mann, BGB [2004], § 444 Rn. 42 einer­seits, § 438 Rn. 95 ande­rer­seits; aA Münch-Komm-BGB/­Wes­ter­mann, 5. Aufl, § 438 Rn. 35[]
  9. BGH, Urteil vom 24.10.1968 – II ZR 214/​66, BGHZ 51, 141, 147[]
  10. BGH, Urteil vom 08.12.2006 – V ZR 249/​05, NJW 2007, 835 Rn. 10 ff.; BGH, Urteil vom 09.01.2008 – VIII ZR 210/​06, NJW 2008, 1371 Rn. 19 f.[]