Hartz IV – und die Geld­not des Mie­ters

Der Ver­mie­ter ist auch dann zur außer­or­dent­li­chen frist­lo­sen Kün­di­gung berech­tigt, wenn der sozi­al­hil­fe­be­rech­tig­te Mie­ter zur pünkt­li­chen Zah­lung der Mie­te nicht in der Lage ist, nach­dem er zwar recht­zei­tig einen Antrag auf Sozi­al­hil­fe gestellt hat, die zur Miet­zah­lung erfor­der­li­chen Unter­kunfts­kos­ten jedoch nicht recht­zei­tig bewil­ligt wor­den sind.

Hartz IV – und die Geld­not des Mie­ters

Der beklag­te Mie­ter in dem jetzt vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall ist seit dem 1.12 2010 Mie­ter einer 140 m² gro­ßen Woh­nung des Klä­gers. Die monat­li­che Net­to­mie­te beträgt 1.100 €, zuzüg­lich Betriebs­kos­ten in Höhe von 180 € und der Mie­te für die dazu­ge­hö­ri­ge Gara­ge in Höhe von 50 €. Ab Okto­ber 2011 bezog der Mie­ter vom zustän­di­gen Job­cen­ter Leis­tun­gen nach dem SGB II. Seit Janu­ar 2013 lei­te­te er die für sei­ne Woh­nung erhal­te­nen Zah­lun­gen des Job­cen­ters nicht mehr an den Ver­mie­ter wei­ter. Der Ver­mie­ter erklär­te dar­auf­hin wegen der hier­durch ent­stan­de­nen Miet­rück­stän­de am 17.04.2013 die frist­lo­se Kün­di­gung und erhob im Juni 2013 Räu­mungs­kla­ge. Das Job­cen­ter Mett­mann gab in der Fol­ge auf­grund einer einst­wei­li­gen Anord­nung des Sozi­al­ge­richts eine Ver­pflich­tungs­er­klä­rung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf Über­nah­me der auf­ge­lau­fe­nen Miet­schul­den ab.

Nach­dem seit Juli 2013 das Sozi­al­amt sei­nes Wohn­orts für den Miet­ger zustän­dig gewor­den wor­den war, bean­trag­te er bei die­sem Sozi­al­hil­fe ein­schließ­lich der Über­nah­me der Woh­nungs­kos­ten. Gegen die Ableh­nung der Woh­nungs­kos­ten­über­nah­me erhob er Wider­spruch und bean­trag­te einst­wei­li­gen Rechts­schutz bei dem Sozi­al­ge­richt. Die­ses ver­pflich­te­te den Sozi­al­hil­fe­trä­ger schließ­lich im Wege einst­wei­li­ger Anord­nung vom 30.04.2014 zur Zah­lung der Mie­ten von Sep­tem­ber 2013 bis Juni 2014. In der Zwi­schen­zeit hat­te der Klä­ger, gestützt auf die rück­stän­di­gen Mie­ten für die Mona­te Okto­ber 2013 bis März 2014, am 12.03.2014 erneut die frist­lo­se Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses erklärt.

Das erst­in­stanz­lich hier­mit befass­te Amts­ge­richt Lan­gen­feld hat der Räu­mungs­kla­ge statt­ge­ge­ben 1, das Land­ge­richt Düs­sel­dorf die Beru­fung des Mie­ters gegen das Räu­mungs­ur­teil zurück­ge­wie­sen 2. Und auch die vom Land­ge­richt Düs­sel­dorf im Beru­fungs­ur­teil zuge­las­se­ne Revi­si­on des Mie­ter blieb jetzt vor dem Bun­des­ge­richts­hof ohne Erfolg, der Bun­des­ge­richts­hof ent­schied, dass das Miet­ver­hält­nis der Par­tei­en durch die (zwei­te) Kün­di­gung wirk­sam been­det wor­den ist. Zu die­sem Kün­di­gungs­zeit­punkt war der Mie­ter mit der Miet­zah­lung für die sechs Mona­te in Ver­zug. Der für die frist­lo­se Kün­di­gung erfor­der­li­che wich­ti­ge Grund im Sin­ne von § 543 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB lag daher vor.

Dem Ver­zugs­ein­tritt steht nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs nicht ent­ge­gen, dass der Mie­ter, um die Mie­te ent­rich­ten zu kön­nen, auf Sozi­al­leis­tun­gen ange­wie­sen war und die­se Leis­tun­gen recht­zei­tig bean­tragt hat­te. Zwar kommt der Schuld­ner nur in Ver­zug, wenn er das Aus­blei­ben der Leis­tung im Sin­ne von § 276 BGB zu ver­tre­ten hat. Bei Geld­schul­den befrei­en jedoch wirt­schaft­li­che Schwie­rig­kei­ten den Schuld­ner auch dann nicht von den Fol­gen ver­spä­te­ter Zah­lung, wenn sie auf unver­schul­de­ter Ursa­che beru­hen. Viel­mehr hat jeder­mann nach dem Prin­zip der einer Geld­schuld zugrun­de lie­gen­den unbe­schränk­ten Ver­mö­gens­haf­tung ("Geld hat man zu haben") ohne Rück­sicht auf ein Ver­schul­den für sei­ne finan­zi­el­le Leis­tungs­fä­hig­keit ein­zu­ste­hen. Die­ses Prin­zip gilt auch für Miet­schul­den.

Bei einer auf Zah­lungs­ver­zug gestütz­ten Kün­di­gung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 BGB müs­sen dar­über hin­aus nicht die in § 543 Abs. 1 BGB genann­ten zusätz­li­chen Abwä­gungs­kri­te­ri­en beach­tet wer­den. Viel­mehr han­delt es sich bei den in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis Nr. 3 BGB auf­ge­führ­ten Kün­di­gungs­grün­den um gesetz­lich typi­sier­te Fäl­le der Unzu­mut­bar­keit einer wei­te­ren Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses. Soweit deren tat­be­stand­li­che Vor­aus­set­zun­gen erfüllt sind, ist danach grund­sätz­lich auch ein wich­ti­ger Grund im Sin­ne von § 543 Abs. 1 BGB zur frist­lo­sen Kün­di­gung gege­ben. Der Schutz des (nicht recht­zei­tig zah­len­den) Mie­ters vor dem Ver­lust der Woh­nung wird viel­mehr aus­schließ­lich durch die ein­ma­lig inner­halb von zwei Jah­ren gewähr­te Schon­frist (§ 569 Abs. 3 BGB) sicher­ge­stellt.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 4. Febru­ar 2015 – – VIII ZR 175/​14

  1. AG Lan­gen­feld, Urteil vom 02.10.2013 – 34 C 154/​13[]
  2. LG Düs­sel­dorf, Urteil vom 11.06.2014 – 34 S 343/​13[]