Haus­geld­vor­schüs­se im Wirt­schafts­plan der Wohnungseigentümergemeinschaft

In dem Gesamt­wirt­schafts­plan müs­sen die (künf­ti­gen) Haus­geld­vor­schüs­se der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nicht aus­drück­lich als Ein­nah­men auf­ge­führt werden.

Der not­wen­di­ge Inhalt eines Wirt­schafts­plans wird in § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 bis 3 WEG fest­ge­legt. Der Plan hat zunächst die vor­aus­sicht­li­chen Ein­nah­men und Aus­ga­ben bei der Ver­wal­tung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums zu ent­hal­ten. Sie müs­sen in über­sicht­li­cher und nach­prüf­ba­rer Wei­se nach Grund und Höhe auf­ge­führt sein^[1]. Die­se Ein­nah­men-Aus­ga­ben-Kal­ku­la­ti­on bil­det den Gesamt­wirt­schafts­plan, wäh­rend die erfor­der­li­che Dar­stel­lung der anteils­mä­ßi­gen Ver­pflich­tung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zur Las­ten- und Kos­ten­tra­gung die Pflicht zur Erstel­lung von Ein­zel­wirt­schafts­plä­nen betrifft. Die Bei­trags­leis­tung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zu der in § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG vor­ge­se­he­nen Instand­hal­tungs­rück­stel­lung sind sowohl im Gesamt- als auch in den Ein­zel­wirt­schafts­plä­nen geson­dert auf­zu­füh­ren^[2]. Der Gesamt- und der Ein­zel­wirt­schafts­plan kön­nen zusam­men­ge­fasst wer­den^[3].

Zu den vor­aus­sicht­li­chen Ein­nah­men im Sin­ne des § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 WEG gehö­ren zunächst alle Zuflüs­se zu dem Ver­mö­gen der Gemein­schaft, die die Vor­schuss­ver­pflich­tung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer min­dern^[4]. Soweit dar­aus der Schluss gezo­gen wird, dass die Sum­me der im kom­men­den Wirt­schafts­jahr zu leis­ten­den Haus­geld­vor­schüs­se nicht zu den Ein­nah­men im Sin­ne des § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 WEG gehört^[5], kann dem nicht gefolgt wer­den. Zutref­fend ist aller­dings, dass der Finan­zie­rungs­be­darf der Gemein­schaft nur durch Schät­zung der vor­aus­sicht­li­chen Aus­ga­ben und der vor­aus­sicht­li­chen Erträ­ge, die nicht aus lau­fen­den Haus­geld­zah­lun­gen bestehen, ermit­telt wer­den kann. Indes­sen kann aus der vor­zu­neh­men­den Berech­nungs­me­tho­de noch nicht auf eine teleo­lo­gi­sche Ein­schrän­kung des wei­ten Begriffs der Ein­nah­men in § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 WEG geschlos­sen wer­den. Der Wirt­schafts­plan zielt nicht allein auf den Aus­weis der antei­li­gen Vor­schuss­ver­bind­lich­keit des ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers. Viel­mehr muss er auch erken­nen las­sen, ob die Liqui­di­tät der Gemein­schaft gewähr­leis­tet ist. Daher müs­sen auch die vor­aus­sicht­li­chen Haus­geld­ein­nah­men der Gemein­schaft aus dem Wirt­schafts­plan her­vor­ge­hen. Sie sind das Gegen­fi­nan­zie­rungs­mit­tel für die gemein­schaft­li­chen Las­ten und Kos­ten^[6] und unter die­sem Aspekt Ein­nah­men der Gemein­schaft. Damit ist jedoch noch kei­ne Aus­sa­ge über die Art der Aus­wei­sung der Haus­geld­vor­schüs­se im Wirt­schafts­plan getroffen.

Hin­sicht­lich der Gestal­tung des Wirt­schafts­plans ist es nicht zu bean­stan­den, wenn die Haus­geld­vor­schüs­se nicht aus­drück­lich als erwar­te­te Ein­nah­men bezeich­net wer­den. Viel­mehr ist es aus­rei­chend, wenn sich aus dem Gesamt­zu­sam­men­hang ergibt, dass die durch die sons­ti­gen Ver­mö­gens­zu­flüs­se nicht gedeck­ten vor­aus­sicht­li­chen Aus­ga­ben durch Haus­geld­vor­schüs­se auf­ge­bracht wer­den sol­len^[7]. Letz­te­res ver­steht sich in aller Regel von selbst, da der Wirt­schafts­plan gera­de das Ziel hat, die erfor­der­li­chen finan­zi­el­len Mit­tel durch die Belas­tung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ent­spre­chend den gel­ten­den Ver­tei­lungs­schlüs­seln aufzubringen.

Aller­dings wird ver­ein­zelt die Ansicht ver­tre­ten, dass im Wirt­schafts­plan wei­ter­ge­hen­de Anga­ben erfor­der­lich sei­en. So wird gefor­dert, dass alle Ein­zel­wirt­schafts­plä­ne an sämt­li­che Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zu ver­sen­den sei­en^[8] oder eine Vor­schuss­lis­te zu erstel­len sei, aus der sich erge­ben müs­se, wel­che Haus­geld­vor­schüs­se jeder ein­zel­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer jähr­lich und monat­lich zu zah­len habe^[9]. Ohne Anga­be zu den nach Maß­ga­be der Ein­zel­wirt­schafts­plä­ne zu leis­ten­den Haus­geld­vor­aus­zah­lun­gen las­se der Gesamt­wirt­schafts­plan aus sich her­aus kei­ne Über­prü­fung zu, ob er ord­nungs­ge­mäß nach dem Kos­ten­de­ckungs­prin­zip auf­ge­stellt wor­den sei. Erst auf­grund sol­cher aus dem Wirt­schafts­plan her­zu­lei­ten­der Infor­ma­tio­nen könn­ten sich wei­te­re Erkennt­nis­se dar­über erge­ben, ob ande­re Feh­ler vor­han­den sei­en. Ein Wirt­schafts­plan, der dies nicht beach­te, sei für ungül­tig zu erklä­ren^[10].

Die­ser Ansicht kann jedoch nicht gefolgt wer­den. § 28 Abs. 1 WEG gibt kei­ne kon­kre­te Form der Gestal­tung des Wirt­schafts­plans vor. Die in den §§ 238 ff. HGB nor­mier­ten Vor­schrif­ten über die Han­dels­bü­cher, ins­be­son­de­re die über die Auf­stel­lung einer Bilanz und einer Gewinn- und Ver­lust­rech­nung sind nicht anwend­bar, da die Gemein­schaft kein Kauf­mann im Sin­ne der §§ 1 ff. HGB ist^[11]. Auch las­sen sich § 28 Abs. 1 WEG sol­che Vor­ga­ben nicht ent­neh­men. Gebo­ten ist ledig­lich eine für den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nach­voll­zieh­ba­re Dar­stel­lung, die sich an der Funk­ti­on des Wirt­schafts­plans ausrichtet.

Der Wirt­schafts­plan dient der Ermitt­lung und Fest­set­zung der Bei­trags­ver­pflich­tung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer und damit der Auf­brin­gung der für eine ord­nungs­ge­mä­ße Ver­wal­tung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer erfor­der­li­chen finan­zi­el­len Mit­tel^[12]. Sei­ne eigent­li­che Bedeu­tung liegt dar­in, dass er die Belas­tung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer mit Vor­schüs­sen nach § 28 Abs. 2 WEG ver­bind­lich regelt und deren Zah­lungs­ver­pflich­tung erst ent­ste­hen lässt^[13].

Daher kann in aller Regel davon aus­ge­gan­gen wer­den, dass die aus dem Wirt­schafts­plan ersicht­li­che Deckungs­lü­cke zwi­schen den vor­aus­sicht­li­chen Aus­ga­ben und den sons­ti­gen Ver­mö­gens­zu­flüs­sen der Gemein­schaft, die ent­we­der aus­drück­lich als Sum­me genannt wird oder sich durch Addi­ti­on der ein­zel­nen Pos­ten ermit­teln lässt, durch die Belas­tung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer mit Haus­geld­vor­schüs­sen aus­ge­gli­chen wer­den soll. Für den ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kön­nen – auch wenn die­ser nur die Höhe des auf ihn ent­fal­len­den Haus­gel­des erfährt – kei­ne ver­nünf­ti­gen Zwei­fel dar­an bestehen, dass nicht nur er, son­dern auch die ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nach den im Wirt­schafts­plan erläu­ter­ten Ver­tei­lungs­schlüs­seln belas­tet wer­den und das Kos­ten­de­ckungs­prin­zip^[14] gewahrt ist.

Die Mit­tei­lung der auf die ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kon­kret ent­fal­len­den Haus­geld­vor­schüs­se ist auch nicht des­halb erfor­der­lich, weil Haus­geld­an­sprü­che bei ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern auf Dau­er unein­bring­lich oder im betref­fen­den Wirt­schafts­jahr mut­maß­lich nicht ein­bring­bar sein kön­nen. Die Ein­nah­men­sei­te darf in die­sem Fall nicht gekürzt wer­den, da dies nicht zu einer aus­ge­gli­che­nen Liqui­di­täts­pla­nung füh­ren wür­de. Viel­mehr muss auch ein insol­ven­ter Woh­nungs­ei­gen­tü­mer in den Wirt­schafts­plan ein­be­zo­gen wer­den, da er andern­falls nicht zur Zah­lung des Haus­gel­des ver­pflich­tet wür­de^[15]. Die Unein­bring­lich­keit von Haus­gel­dern ist vor die­sem Hin­ter­grund aus­ga­ben­er­hö­hend zu berück­sich­ti­gen und muss sich aus dem Gesamt­wirt­schafts­plan erge­ben^[16].

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 7. Juni 2013 – V ZR 211/​12

1. vgl. Becker in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 28 Rn.19[↩]
2. vgl. Becker in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 28 Rn. 31 f.[↩]
3. Grei­ner, Woh­nungs­ei­gen­tums­recht, 2. Aufl., Rn. 1140; Jen­ni­ßen in Jen­ni­ßen, WEG, 3. Aufl., § 28 Rn. 38; Spielbauer/​Then, WEG, 2. Aufl., § 28 Rn. 10[↩]
4. Staudinger/​Bub, BGB [2005], § 28 WEG Rn. 94; Bub, Das Finanz- und Rech­nungs­we­sen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft, 1996, II 5 b Rn. 25; Timme/​Batschari, WEG, Stand: 1.01.2013, § 28 Rn. 11[↩]
5. Mül­ler, WE 1993, 11, 14[↩]
6. Köh­ler, Anwalts­hand­buch, Woh­nungs­ei­gen­tums­recht, 3. Aufl., Teil 6 Rn. 39[↩]
7. Spielbauer/​Then, WEG, 2. Aufl., § 28 Rn. 12, 16; ähn­lich Nie­den­führ in Niedenführ/​Kümmel/​Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 28 Rn. 28; Bub, Das Finanz- und Rech­nungs­we­sen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft, 1996, II 7 a aa Rn. 65[↩]
8. Wan­de­rer in Bärmann/​Seuß, Pra­xis des Woh­nungs­ei­gen­tums, 5. Aufl., Rn. 1461[↩]
9. Köh­ler, Anwalts­hand­buch Woh­nungs­ei­gen­tums­recht, 3. Aufl., Teil 6 Rn. 38[↩]
10. Wan­de­rer in Bärmann/​Seuß, Pra­xis des Woh­nungs­ei­gen­tums, 5. Aufl., Rn. 1500[↩]
11. Becker in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 28 Rn. 18[↩]
12. Bub, Das Finanz- und Rech­nungs­we­sen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft, 1996, II 1. Rn. 1[↩]
13. BGH, Beschluss vom 02.06.2005 – V ZB 32/​05, BGHZ 163, 154, 179 f.; Beschluss vom 20.04.1990 – V ZB 1/​90, BGHZ 111, 148, 153[↩]
14. vgl. dazu OLG Düs­sel­dorf, WE 1991, 131; Staudinger/​Bub, BGB [2005], § 28 Rn. 93; Bärmann/​Pick/​Merle, WEG, 19. Aufl., § 28 Rn. 5; Jen­ni­ßen in Jen­ni­ßen, WEG, 3. Aufl., § 28 Rn. 42; J. Scheel in Hügel/​Scheel, Rechts­hand­buch Woh­nungs­ei­gen­tum, 3. Aufl., Teil II, Rn. 43[↩]
15. BGH, Beschluss vom 15.06.1989 – V ZB 22/​88, BGHZ 108, 44, 47 f.; Becker in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 28 Rn. 24; Jen­ni­ßen in Jen­ni­ßen, WEG, 3. Aufl., § 28 Rn. 39; Riecke/​Schmid/​Abramenko, WEG, 3. Aufl., § 28 Rn. 11; Staudinger/​Bub, BGB, [2005], § 28 WEG Rn. 106; Weitnauer/​Gottschalg, WEG, 9. Aufl., § 28 Rn. 1; J. Scheel in Hügel/​Scheel, Rechts­hand­buch Woh­nungs­ei­gen­tum, 3. Aufl., Teil II, Rn. 324[↩]
16. Bub, Das Finanz- und Rech­nungs­we­sen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft, 1996, II 5 c Rn. 38[↩]