Haus­geld­zah­lun­gen in der Zwangs­ver­stei­ge­rung einer Eigen­tums­woh­nung

Die von dem Schuld­ner in einem Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren gezahl­ten Haus­gel­der ver­min­dern – im Unter­schied zu den Zah­lun­gen ablö­sungs­be­rech­tig­ter Drit­ter nach § 268 BGB – nicht den Höchst­be­trag nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 Satz 3 ZVG, bis zu dem die Haus­geld­an­sprü­che der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft aus der Rang­klas­se 2 zu befrie­di­gen sind.

Haus­geld­zah­lun­gen in der Zwangs­ver­stei­ge­rung einer Eigen­tums­woh­nung

Haus­geld­an­sprü­che der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft sind nicht unein­ge­schränkt der Rang­klas­se 2 zuge­ord­net und gehen des­halb den Ansprü­chen der Gläu­bi­ger ande­rer Rang­klas­sen nur bis zu dem in § 10 Abs. 1 Nr. 2 Satz 3 ZVG bestimm­ten Höchst­be­trag vor. Die­se Begren­zung des Vor­rangs hat zur Fol­ge, dass bei der Ver­tei­lung des Erlös­über­schus­ses Haus­geld­an­sprü­che nur in Höhe von maxi­mal 5 % des fest­ge­setz­ten Ver­kehrs­werts vor den Ansprü­chen ande­rer Gläu­bi­ger aus den nach­fol­gen­den Rang­klas­sen 3 und 4 zu befrie­di­gen sind. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft darf aus dem Ver­stei­ge­rungs­er­lös vor den Gläu­bi­gern mit Ansprü­chen aus den Rang­klas­sen 3 und 4 kei­ne die­sen Höchst­be­trag über­stei­gen­den Zutei­lun­gen oder Zah­lun­gen erhal­ten.

Das wie­der­um bedeu­tet, dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft den Höchst­be­trag im gesam­ten Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren ein­schließ­lich der Wie­der­ver­stei­ge­rung nicht mehr­fach, son­dern nur ein­mal aus­schöp­fen darf 1. Mit der Ober­gren­ze des Vor­rechts soll­te näm­lich die Belas­tung für die nach­ran­gi­gen Real­kre­dit­gläu­bi­ger kal­ku­lier­bar gemacht und auf ein ange­mes­se­nes Maß beschränkt wer­den, auch um die Ver­ga­be von an Woh­nungs- und Teil­ei­gen­tum gesi­cher­ten Real­kre­di­ten nicht zu gefähr­den 2. Dazu muss sicher­ge­stellt wer­den, dass die nach­ran­gi­gen Gläu­bi­ger in einem Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren einen Betrag von höchs­tens 5 % des maß­geb­li­chen Ver­kehrs­werts auf­wen­den müs­sen, um die bevor­rech­tig­ten Haus­geld­an­sprü­che abzu­lö­sen 3. Könn­te das Vor­recht nach Ablö­sung der ange­mel­de­ten Haus­geld­an­sprü­che durch einen Gläu­bi­ger erneut in Anspruch genom­men wer­den, lie­ße sich das nicht errei­chen, was dem Zweck der Vor­schrift wider­sprä­che.

Löst ein ande­rer Gläu­bi­ger die bevor­rech­tig­ten Haus­geld­an­sprü­che der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft gegen den Schuld­ner ab, gehen die­se nach § 268 Abs. 3 Satz 1 BGB auf ihn über. Er wird indes nicht nur Inha­ber der Ansprü­che gegen den Schuld­ner. Viel­mehr tritt er nach §§ 401, 412 BGB in vol­lem Umfang in die Rechts­stel­lung des bis­he­ri­gen Gläu­bi­gers in dem Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren 4 und damit auch in des­sen bis­he­ri­ge Rang­stel­le ein 5, hier also in die der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft zuste­hen­de Rang­klas­se 2. Er könn­te des­halb wegen der abge­lös­ten Haus­geld­an­sprü­che sei­ner­seits, auch gegen den Wil­len des Schuld­ners und ande­rer Gläu­bi­ger, in der Rang­klas­se 2 die Zwangs­ver­stei­ge­rung wei­ter­be­trei­ben 6.

Könn­te eine Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft, die in dem Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren wegen ihrer Wohn­geld­an­sprü­che bis zur Höhe der in § 10 Abs. 1 Nr. 2 Satz 3 ZVG bestimm­ten Ober­gren­ze durch Ablö­se­zah­lun­gen ande­rer Gläu­bi­ger befrie­digt wor­den ist, erneut wegen ande­rer Wohn­geld­an­sprü­che die Rang­klas­se 2 für sich in Anspruch neh­men, gin­gen auch die­se Ansprü­che den nach den Rang­klas­sen 3 und 4 zu befrie­di­gen­den For­de­run­gen vor. Im Ergeb­nis wären nicht nur die neu­en Ansprü­che der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft, son­dern auch ihre bis­he­ri­gen, auf den ablö­sen­den Gläu­bi­ger über­ge­gan­ge­nen Haus­geld­an­sprü­che gegen den Schuld­ner in Rang­klas­se 2 und von den Gläu­bi­gern in den Rang­klas­sen 3 und 4 zu befrie­di­gen. Der Vor­rang der Wohn­geld­an­sprü­che vor den­je­ni­gen der Real­kre­dit­gläu­bi­ger wäre zwangs­läu­fig nicht mehr auf 5 % des fest­ge­setz­ten Ver­kehrs­werts begrenzt. Um die vor­ran­gi­ge Befrie­di­gung der Wohn­geld­an­sprü­che aus dem Ver­stei­ge­rungs­er­lös zu ver­mei­den, müss­ten die ande­ren Gläu­bi­ger einen höhe­ren Betrag auf­wen­den. Das soll gera­de ver­mie­den wer­den.

Zahlt der Schuld­ner indes selbst im Ver­lauf des Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­rens auf die ange­mel­de­ten Haus­geld­an­sprü­che, liegt es anders.

Im Schrift­tum wird, soweit die Fra­ge dort über­haupt behan­delt wird, die Ansicht ver­tre­ten, Zah­lun­gen des Schuld­ners, die die­ser in dem Ver­fah­ren auf Haus­geld­for­de­run­gen leis­tet, berühr­ten, anders als Ablö­se­zah­lun­gen Drit­ter nach § 268 BGB, das Vor­recht der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG wegen wei­te­rer Haus­geld­an­sprü­che nicht. Das Vor­recht kön­ne viel­mehr wei­ter­hin bis zur gesetz­li­chen Ober­gren­ze in Anspruch genom­men wer­den 7. Leis­te der Schuld­ner nur einen Teil­be­trag auf die rück­stän­di­gen, im Ver­fah­ren ange­mel­de­ten Haus­geld­an­sprü­che, rück­ten die wei­te­ren Haus­geld­an­sprü­che von der Rang­klas­se 5 in die Rang­klas­se 2 auf 8.

Dem ist, so der Bun­des­ge­richts­hof, zuzu­stim­men. Wenn der Schuld­ner die geschul­de­te Leis­tung – hier die Zah­lung des rück­stän­di­gen Wohn­gelds – end­gül­tig an den Gläu­bi­ger bewirkt, erlischt das Schuld­ver­hält­nis gemäß § 362 Abs. 1 BGB 9. Der erfüll­te Anspruch besteht nicht mehr und geht auch nicht auf einen ande­ren Gläu­bi­ger über. Wegen der nach­ge­zahl­ten Rück­stän­de kann die Zwangs­ver­stei­ge­rung des­halb weder von der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft noch von einem ande­ren Gläu­bi­ger betrie­ben wer­den. Es kann des­halb nicht dazu kom­men, dass die nach­ran­gi­gen Gläu­bi­ger mit bevor­rech­tig­ten Haus­geld­an­sprü­chen von ins­ge­samt mehr als 5% des Ver­kehrs­werts bei der Ver­tei­lung des Ver­stei­ge­rungs­er­lö­ses aus­fal­len oder einen wei­ter­ge­hen­den Betrag auf­wen­den müss­ten, um einen sol­chen Aus­fall zu ver­mei­den.

Etwas ande­res ergibt sichauch nicht dar­aus, dass Zah­lun­gen des Schuld­ners zur Befrie­dung vor­ran­gi­ger Wohn­geld­an­sprü­che in einem Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren wie Ablö­sun­gen wir­ken müss­ten, weil die von dem Schuld­ner zu die­sem Zweck auf­ge­brach­ten Mit­tel den nach­ran­gi­gen Gläu­bi­gern nicht mehr zur Ver­fü­gung stün­den. Dabei über­sieht das Beschwer­de­ge­richt, dass die Anord­nung der Zwangs­ver­stei­ge­rung – anders als nach § 35 Abs. 1 InsO die Anord­nung des Insol­venz­ver­fah­rens – nicht zu einer Beschlag­nah­me des gesam­ten Ver­mö­gens des Schuld­ners führt, son­dern nach §§ 20, 21 ZVG, § 1120 BGB nur zu einer Beschlag­nah­me des Grund­stücks und des Zube­hörs. In dem Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren kön­nen die Gläu­bi­ger nur auf den Erlös aus der Ver­stei­ge­rung die­ser beschlag­nahm­ten Tei­le des Schuld­ner­ver­mö­gens zugrei­fen. Die­se Ver­wer­tungs­mas­se wird nicht geschmä­lert, wenn der Schuld­ner aus beschlag­nah­me­frei­em Ver­mö­gen Haus­geld­an­sprü­che erfüllt. Sol­che Zah­lun­gen des Schuld­ners kön­nen daher den Auf­wen­dun­gen ande­rer Gläu­bi­ger zur Ablö­sung der Wohn­geld­an­sprü­che nicht gleich­ge­stellt wer­den.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 14. Juni 2012 – V ZB 194/​11

  1. BGH, Beschlüs­se vom 04.02.2010 – V ZB 129/​09, NJW 2010, 3169, 3170 Rn. 14 und vom 24.06.2010 – V ZB 17/​10, ZWE 2010, 367
  2. BT-Drucks. 16/​887, S. 44, 45
  3. BGH, Beschluss vom 04.02.2010 – V ZB 129/​09, aaO
  4. BGH, Beschluss vom 10.06.2010 – V ZB 192/​09, NJW-RR 2010, 1314, 1316 Rn. 18
  5. vgl. Bött­cher, ZVG, 5. Aufl., § 75 Rn. 34; Hint­zen in Dassler/​Schiffhauer/​Hintzen/​Engels/​Rellermeyer, ZVG, 13. Aufl., § 75 Rn. 38; Stö­ber, ZVG, 19. Aufl., § 15 Anm.20.22; Storz, ZIP 1980, 159, 162
  6. vgl. BGH, Beschluss vom 16.10.2008 – V ZB 48/​08, ZfIR 2009, 212, 213
  7. vgl. Alff, ZWE 2010, 105, 110 f.; Bött­cher, ZVG, 5. Aufl., § 20 Rn. 21; Schnei­der, ZMR 2010, 340, 343
  8. Alff, aaO
  9. BGH, Urtei­le vom 19.01.1983 – VIII ZR 315/​81, BGHZ 86, 267, 269; und vom 26.02.1986 – VIII ZR 28/​95, NJW 1986, 1677, 1678