Haus­meis­ter­kos­ten in der Betriebs­kos­ten­um­la­ge

Zur Umla­ge­fä­hig­keit von Haus­meis­ter­kos­ten in gewerb­li­chen Miet­ver­trä­gen hat jetzt der Bun­des­ge­richts­hof Stel­lung genom­men. Der Bun­des­ge­richts­hof geht dabei davon aus, dass die for­mu­lar­mä­ßi­ge Über­bür­dung der Kos­ten für einen "Haus­meis­ter" und für die "War­tung und Instand­hal­tung aller tech­ni­schen Ein­rich­tun­gen" den Mie­ter im Sin­ne von § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB unan­ge­mes­sen benach­tei­ligt, soweit ihm dadurch die Erhal­tungs­last für das gesam­te Nah­ver­sor­gungs­zen­trum auf­er­legt wer­den kann.

Haus­meis­ter­kos­ten in der Betriebs­kos­ten­um­la­ge

Über­bür­dung der Ver­wal­tungs­last

Nach § 535 Abs. 1 BGB hat der Ver­mie­ter dem Mie­ter die Miet­sa­che in einem zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch geeig­ne­ten Zustand zu über­las­sen und sie wäh­rend der Miet­zeit in die­sem Zustand zu erhal­ten. Ihm obliegt somit die Instand­hal­tung und Instand­set­zung des Miet­ob­jekts. Die Ver­pflich­tung zur Instand­hal­tung und Instand­set­zung kann nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs bei der Geschäfts­raum­mie­te for­mu­lar­mä­ßig auf den Mie­ter über­tra­gen wer­den, soweit sie sich auf Schä­den erstreckt, die dem Miet­ge­brauch oder der Risi­ko­sphä­re des Mie­ters zuzu­ord­nen sind. Die zuläs­si­ge Abwei­chung vom gesetz­li­chen Leit­bild fin­det aber dort ihre Gren­ze, wo dem Mie­ter die Erhal­tungs­last von gemein­sam mit ande­ren Mie­tern genutz­ten Flä­chen und Anla­gen ohne Beschrän­kung der Höhe nach auf­er­legt wird. Denn damit wer­den dem Mie­ter auch Kos­ten über­tra­gen, die nicht durch sei­nen Miet­ge­brauch ver­an­lasst sind und die nicht in sei­nen Risi­ko­be­reich fal­len. Ihm wer­den dadurch, dass er die gemein­schaft­lich genutz­ten Flä­chen und Anla­gen in dem bei Miet­be­ginn bestehen­den, in der Regel gebrauch­ten Zustand vor­fin­det, die Kos­ten für die Behe­bung anfäng­li­cher Män­gel bzw. bereits vor­han­de­ner Abnut­zun­gen durch Repa­ra­tur oder Erneue­rung über­bür­det, deren Höhe für ihn nicht über­schau­bar ist. Dar­über hin­aus wer­den ihm Kos­ten für Schä­den auf­er­legt, die von Drit­ten ver­ur­sacht wor­den sind, für deren Han­deln er kei­ne Ver­ant­wor­tung trägt, so dass auch inso­weit ihm nicht zure­chen­ba­re und der Höhe nach nicht vor­her­seh­ba­re Kos­ten auf ihn über­tra­gen wer­den. Die­se Abwei­chun­gen vom gesetz­li­chen Leit­bild des Miet­ver­tra­ges benach­tei­li­gen den Mie­ter unan­ge­mes­sen; die Über­tra­gung der Erhal­tungs­last gemein­schaft­lich genutz­ter Flä­chen und Anla­gen ist nur dann wirk­sam, wenn sie in einem zumut­ba­ren, durch eine Kos­ten­be­gren­zung beschrie­be­nen Rah­men erfolgt 1.

Nach die­sen Grund­sät­zen hält die im hier ent­schie­de­nen Rechts­streit ver­wen­de­te Klau­sel zur Über­tra­gung der Haus­meis­ter­kos­ten einer Inhalts­kon­trol­le am Maß­stab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB nicht stand.

Die for­mu­lar­mä­ßi­ge Über­tra­gung von Haus­meis­ter­kos­ten in der Geschäfts­raum­mie­te begeg­net zwar jeden­falls dann kei­nen grund­sätz­li­chen Beden­ken, wenn zur Aus­fül­lung des in den Ver­trags­be­din­gun­gen ver­wen­de­ten Haus­meis­ter­be­grif­fes auf Nr. 14 der Anla­ge 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berech­nungs­ver­ord­nung bzw. in § 2 Nr. 14 BetrKV zurück­ge­grif­fen wer­den kann. Nach der gesetz­li­chen Defi­ni­ti­on gehö­ren zu den Kos­ten des Haus­warts die Ver­gü­tung, die Sozi­al­bei­trä­ge und alle geld­wer­ten Leis­tun­gen, die dem Haus­wart für sei­ne Arbeit gewährt wer­den, soweit die­se nicht die Instand­hal­tung, Instand­set­zung, Erneue­rung, Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren oder die Haus­ver­wal­tung betrifft. Soweit es den Tätig­keits­be­reich des Haus­meis­ters angeht, beschrän­ken sich die Ver­ord­nun­gen somit auf die (nega­ti­ve) Rege­lung, wel­che Bestand­tei­le der einem Haus­meis­ter gezahl­ten Ver­gü­tung nicht auf den Mie­ter umge­legt wer­den kön­nen. Inhalt und Bedeu­tung des Haus­meis­ter­be­grif­fes wer­den vom Ver­ord­nungs­ge­ber dage­gen ersicht­lich als bekannt vor­aus­ge­setzt; hin­sicht­lich der Anfor­de­run­gen an die Trans­pa­renz ver­trag­li­cher Bestim­mun­gen kön­nen kei­ne stren­ge­ren Maß­stä­be ange­legt wer­den.

Im hier ent­schie­de­nen Fall ist jedoch die in Nr. 14 der Anla­ge 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berech­nungs­ver­ord­nung ent­hal­te­ne Beschrän­kung der umla­ge­fä­hi­gen Haus­meis­ter­kos­ten durch die Rege­lung des Miet­ver­tra­ges aus­drück­lich aus­ge­schlos­sen wor­den. Die­se ver­trag­li­che Gestal­tung ermög­licht es dem Ver­mie­ter, über die Umla­ge der Haus­meis­ter­ver­gü­tung auch einen Teil der Kos­ten für die Instand­set­zung und Instand­hal­tung von Gemein­schafts­flä­chen auf die Mie­ter abzu­wäl­zen. Eine sol­che Rege­lung zu den Haus­meis­ter­kos­ten ist nur dann wirk­sam, wenn der Mie­ter ins­ge­samt durch eine Kos­ten­ober­gren­ze gegen die "ufer­lo­se" Über­tra­gung der Erhal­tungs­last für All­ge­mein­be­rei­che geschützt ist 2.

Schließ­lich kommt es auch nicht in Betracht, die Klau­sel zur Über­tra­gung der Haus­meis­ter­kos­ten mit einem zuläs­si­gen – etwa an Nr. 14 der Anla­ge 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berech­nungs­ver­ord­nung bzw. § 2 Nr. 14 BetrKV ori­en­tier­ten – Inhalt auf­recht­zu­hal­ten. Unab­hän­gig davon, dass die Par­tei­en eine sol­che ein­schrän­ken­de Aus­le­gung der Klau­sel gera­de aus­ge­schlos­sen haben, steht dem auch das Ver­bot der gel­tungs­er­hal­ten­den Reduk­ti­on ent­ge­gen.

Mit Recht hat das Beru­fungs­ge­richt fer­ner die Klau­sel, wonach dem Mie­ter die Kos­ten der "War­tung und Instand­hal­tung aller tech­ni­schen Ein­rich­tun­gen ein­schließ­lich der Kos­ten des Betrie­bes" über­tra­gen wor­den sind, für unwirk­sam erach­tet. Der Bun­des­ge­richts­hof hat bereits ent­schie­den, dass eine for­mu­lar­mä­ßi­ge Bestim­mung, wonach der Mie­ter in einem Ein­kaufs­zen­trum unter ande­rem die War­tungs- und Instand­hal­tungs­kos­ten für "alle tech­ni­schen Ein­rich­tun­gen (z.B. Tele­fon­zen­tra­le, Musik­über­tra­gungs­an­la­ge, Blu­men und Pflan­zen etc.) ein­schließ­lich Außen­an­la­gen und Park­plät­zen" zu tra­gen habe, eine unan­ge­mes­se­ne Benach­tei­li­gung des Mie­ters dar­stellt, weil ihm dadurch ohne Begren­zung der Höhe nach die Kos­ten der Erhal­tung des gesam­ten Ein­kaufs­zen­trums und sei­ner Gemein­schafts­an­la­gen auf­ge­bür­det wer­den 3. Die glei­chen Wirk­sam­keits­be­den­ken ergrei­fen auch die vor­lie­gen­de Klau­sel, die sich ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Revi­si­on einer ein­schrän­ken­den Aus­le­gung dahin­ge­hend, dass der Mie­ter nur für die Erhal­tung der­je­ni­gen tech­ni­schen Ein­rich­tun­gen ein­zu­ste­hen habe, die sei­nem Miet­ge­brauch aus­ge­setzt oder sei­ner Risi­ko­sphä­re zuzu­ord­nen sind, auf­grund ihrer bewusst wei­ten Fas­sung ent­zieht. Soweit es die War­tung der tech­ni­schen Ein­rich­tun­gen betrifft, ver­fängt auch der Hin­weis der Revi­si­on dar­auf, dass nach Nr. 4 lit. a der Anla­ge 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berech­nungs­ver­ord­nung bzw. nach § 2 Nr. 4 lit. a BetrKV War­tungs­kos­ten selbst auf einen Wohn­raum­mie­ter abge­wälzt wer­den könn­ten, nicht. Denn die­se Vor­schrif­ten ver­hal­ten sich ledig­lich zu den Kos­ten des Betrie­bes einer Hei­zungs­an­la­ge, die im vor­lie­gen­den Fall in einer beson­de­ren Klau­sel erfasst sind.

Die Kos­ten der "Ver­wal­tung"

Recht­li­chen Beden­ken begeg­net es dem­ge­gen­über, dass das Beru­fungs­ge­richt auch die Über­tra­gung der Kos­ten für die "Ver­wal­tung" wegen eines Ver­sto­ßes gegen das Trans­pa­renz­ge­bot für unwirk­sam gehal­ten hat.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat bereits ent­schie­den, dass bei der Geschäfts­raum­mie­te der in For­mu­lar­klau­seln ver­wen­de­te Begriff der "Kos­ten der Ver­wal­tung" im Sin­ne des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB hin­rei­chend bestimmt ist. Zur Aus­fül­lung des Begriffs der Ver­wal­tungs­kos­ten kann auf die im Wesent­li­chen über­ein­stim­men­den Defi­ni­tio­nen in § 26 Abs. 1 der II. Berech­nungs­ver­ord­nung bzw. in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV zurück­ge­grif­fen wer­den. Auch der Umstand, dass die Ver­wal­tungs­kos­ten in der Wohn­raum­mie­te gera­de aus den umleg­ba­ren Kos­ten her­aus­ge­nom­men wor­den sind, hin­dert nicht dar­an, im Bereich der Geschäfts­raum­mie­te zur Aus­fül­lung des Begriffs der Ver­wal­tungs­kos­ten auf eine vor­han­de­ne gesetz­li­che Defi­ni­ti­on zurück­zu­grei­fen. Wenn die im Ein­zel­fall anfal­len­den Ver­wal­tungs­kos­ten wei­te­re als die gesetz­lich defi­nier­ten Posi­tio­nen erfas­sen, so folgt dar­aus, dass die Kos­ten inso­weit bei Her­an­zie­hung der gesetz­li­chen Defi­ni­ti­on nicht umge­legt wer­den kön­nen. Wenn sich die Kos­ten­po­si­tio­nen teil­wei­se über­schnei­den, ist bei der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung dar­auf zu ach­ten, dass Kos­ten nicht dop­pelt abge­rech­net wer­den. Die Trans­pa­renz des Begriffs der Ver­wal­tungs­kos­ten wird durch all dies aber nicht grund­le­gend in Fra­ge gestellt 4.

In sei­nem Urteil vom 09.12.2009 5 hat­te der Bun­des­ge­richts­hof zwar aus­ge­führt, dass an der wirk­sa­men Über­tra­gung von Ver­wal­tungs­kos­ten Beden­ken bestehen könn­ten, wenn in den All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen in wesent­li­chen Berei­chen gleich­ar­ti­ge Kos­ten – wie etwa die des Cen­ter­ma­nage­ments – neben die Ver­wal­tungs­kos­ten gestellt wer­den und dadurch Unklar­hei­ten ent­ste­hen 6. Die­se Aus­füh­run­gen waren aller­dings auf sol­che Fäl­le zuge­schnit­ten, in denen sämt­li­che im wei­te­ren Sin­ne admi­nis­tra­ti­ven Tätig­kei­ten – mit­hin auch die in § 26 Abs. 1 der II. Berech­nungs­ver­ord­nung bzw. in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV beschrie­be­nen Ver­wal­ter­auf­ga­ben – unter einem ein­zi­gen unbe­stimm­ten Begriff zusam­men­ge­fasst wer­den. In sol­chen Fäl­len wäre es wegen des Ver­bots der gel­tungs­er­hal­ten­den Reduk­ti­on nicht mög­lich, die Klau­sel auf einen zuläs­si­gen Inhalt – etwa auf die in § 26 Abs. 1 der II. Berech­nungs­ver­ord­nung bzw. in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV defi­nier­ten Ver­wal­tungs­kos­ten – zurück­zu­füh­ren 7.

Wenn dem­ge­gen­über in der zur Beur­tei­lung ste­hen­den Klau­sel – wie hier – der Begriff der "Ver­wal­tung" aus­drück­lich neben dem Begriff des "Cen­ter­ma­nage­ments" Ver­wen­dung fin­det, bleibt die Über­tra­gung der Ver­wal­tungs­kos­ten mit dem durch die Ver­ord­nungs­de­fi­ni­tio­nen aus­ge­füll­ten Inhalt wirk­sam 8. Denn lässt sich eine For­mu­lar­klau­sel nach ihrem Wort­laut aus sich her­aus ver­ständ­lich und sinn­voll in einen inhalt­lich zuläs­si­gen und in einen unzu­läs­si­gen Rege­lungs­teil tren­nen, so begeg­net die Auf­recht­erhal­tung des zuläs­si­gen Teils nach stän­di­ger Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs kei­nen recht­li­chen Beden­ken 9.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 26. Sep­tem­ber 2012 – XII ZR 112/​10

  1. BGH, Urteil vom 06.04.2005 – XII ZR 158/​01NZM 2005, 863, 865[]
  2. vgl. auch OLG Düs­sel­dorf ZMR 2008, 45, 46; OLG Frank­furt Urteil vom 17.01.2008 – 27 U 25/​07 – juris Rn. 13; Lan­gen­berg Betriebs- und Heiz­kos­ten­recht 6. Aufl. Rn. B 95[]
  3. BGH, Urteil vom 06.04.2005 – XII ZR 158/​01, NZM 2005, 863, 865[]
  4. BGH, Urteil om BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 24 f.; vgl. auch BGH, Urtei­le vom 24.02.2010 – XII ZR 69/​08NZM 2010, 279 Rn. 9 und vom 04.05.2011 – XII ZR 112/​09NZM 2012, 83 Rn. 8[]
  5. BGH, Urteil in BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671[]
  6. BGH, Urteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 26[]
  7. OLG Düs­sel­dorf WuM 2012, 203, 204[]
  8. Lan­gen­berg, Betriebs­kos­ten- und Heiz­kos­ten­recht 6. Aufl. Rn. B 102; vgl. bereits BGH, Urteil vom 03.08.2011 – XII ZR 205/​09, NJW 2012, 54[]
  9. vgl. zuletzt BGH, Urtei­le BGHZ 178, 158 = NJW 2008, 3772 Rn. 32 und vom 06.04.2005 – XII ZR 158/​01NZM 2005, 863, 865[]
  10. BT-Drs. 16/​12028[]