Haus­ver­kauf mit Asbestalt­last

Muss ein Haus­ver­käu­fer dar­über auf­klä­ren, dass in dem Haus asbest­hal­ti­ges Bau­ma­te­ri­al ver­baut wur­de? Die­se Fra­ge hat jetzt der Bun­des­ge­richts­hof bejaht. Dem Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs lag ein Fall zugrun­de, in dem die Klä­ger mit nota­ri­el­lem Ver­trag vom 4. Okto­ber 2006 von den Beklag­ten ein Haus­grund­stück unter Aus­schluss der "Gewähr für Feh­ler und Män­gel" kauf­ten. Das Wohn­ge­bäu­de war im Jah­re 1980 in Fer­tig­bau­wei­se errich­tet wor­den. In der Außen­fas­sa­de waren Asbest­zement­ta­feln ver­ar­bei­tet wor­den. Über die­sen Umstand klär­ten die Beklag­ten die Klä­ger nicht auf, obwohl zuvor bereits ein ande­rer Kauf­in­ter­es­sent wegen der Asbest­ver­klei­dung von sei­nen Kauf­ab­sich­ten abge­rückt war.

Haus­ver­kauf mit Asbestalt­last

Die Klä­ger ver­lan­gen Scha­dens­er­satz in Höhe der Kos­ten für die Asbest­sa­nie­rung. Land- und Ober­lan­des­ge­richt haben die Kla­ge abge­wie­sen. Das Ober­lan­des­ge­richt meint, eine im Jahr 1980 mit Asbest­zement­plat­ten errich­te­te Haus­fas­sa­de stel­le kei­nen Man­gel dar, der Gegen­stand einer Offen­ba­rungs­pflicht habe sein kön­nen. Ansprü­che wegen Ver­schul­dens bei Ver­trags­schluss sei­en aus­ge­schlos­sen.

Die Revi­si­on hat­te Erfolg. Der Bun­des­ge­richts­hof hat das Beru­fungs­ur­teil auf­ge­ho­ben und die Sache zur neu­en Ent­schei­dung und Ver­hand­lung an das Beru­fungs­ge­richt zurück­ver­wie­sen. Er hat ent­schie­den, dass Bau­stof­fe, die bei der Errich­tung eines Wohn­hau­ses gebräuch­lich waren, spä­ter aber als gesund­heits­schäd­lich erkannt wor­den sind, einen offen­ba­rungs­pflich­ti­gen Sach­man­gel begrün­den kön­nen. Das sei jeden­falls dann anzu­neh­men, wenn Bau­ma­te­ria­li­en Stof­fe ent­hal­ten, die schon in gerin­gen Dosen kar­zi­no­gen wir­ken, und die ernst­haf­te Gefahr besteht, dass die­se Stof­fe bei übli­cher Nut­zung, Umge­stal­tung oder Reno­vie­rung des Kauf­ob­jekts aus­tre­ten. Ins­be­son­de­re lie­ge eine erheb­li­che Ein­schrän­kung der Nutz­bar­keit eines Wohn­ge­bäu­des vor, wenn übli­che Umge­stal­tungs- Reno­vie­rungs- und Umbau­maß­nah­men nicht ohne gra­vie­ren­de Gesund­heits­ge­fah­ren vor­ge­nom­men wer­den könn­ten. Das gel­te jeden­falls für sol­che Arbei­ten, die übli­cher­wei­se auch von Lai­en und nicht nur von mit dem Umgang gefähr­li­cher Bau­stof­fe ver­trau­ten Betrie­ben des Fach­hand­werks vor­ge­nom­men wür­den. Das Beru­fungs­ge­richt wird daher fest­zu­stel­len haben, ob die­se Vor­aus­set­zun­gen bei dem von den Klä­gern erwor­be­nen Haus erfüllt sind.

Dar­über hin­aus hat der BGH ent­schie­den, dass Ansprü­che wegen Ver­schul­dens bei den Ver­trags­ver­hand­lun­gen nach Gefahr­über­gang, im Regel­fall also mit der Über­ga­be der Kauf­sa­che, jeden­falls dann nicht durch die kauf­recht­li­chen Rege­lun­gen der §§ 434 ff. BGB aus­ge­schlos­sen wer­den, wenn der Ver­käu­fer den Käu­fer über die Beschaf­fen­heit der Sache arg­lis­tig getäuscht hat. Daher wird das Beru­fungs­ge­richt zu prü­fen haben, ob den Beklag­ten ein arg­lis­ti­ges Ver­hal­ten vor­zu­wer­fen ist.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 27. März 2009 – V ZR 30/​08