Haus­ver­wal­ter­ver­trag und der Ver­kauf des Hau­ses

Die Tat­sa­che eines Ver­kaufs des Hau­ses berech­tigt nicht zur Kün­di­gung eines Haus­ver­wal­ter­ver­tra­ges.

Haus­ver­wal­ter­ver­trag und der Ver­kauf des Hau­ses

Da es sich bei dem Haus­ver­wal­ter­ver­trag um einen Geschäfts­be­sor­gungs­ver­trag mit Dienst­ver­trags­cha­rak­ter han­delt, sind über § 675 BGB die §§ 611 ff. BGB ein­schlä­gig.

Kün­di­gung gemäß § 627 Abs. 1 BGB kommt nicht in Betracht, da es sich bei der Haus­ver­wal­tung um kei­ne Diens­te höhe­rer Art im Sin­ne die­ser Vor­schrift han­delt und als Ver­gü­tung fes­te Bezü­ge ver­ein­bart waren.

Ein wich­ti­ger Grund gemäß § 626 Abs. 1 BGB setzt vor­aus, dass dem Kün­di­gen­den unter Berück­sich­ti­gung aller Umstän­de des Ein­fal­les und unter Abwä­gung der Inter­es­sen bei­der Ver­trags­tei­le die Fort­set­zung des Ver­trags­ver­hält­nis­ses bis zum Ablauf der ordent­li­chen Kün­di­gungs­frist nicht zuge­mu­tet wer­den kann. Tat­sa­chen, die eine Unzu­mut­bar­keit der Ver­trags­fort­set­zung für (ehe­ma­li­gen) Haus­ei­gen­tü­mer begrün­den wür­de, sind weder vor­ge­tra­gen wor­den noch ersicht­lich.

Das Han­sea­ti­sche Ober­lan­des­ge­richt Ham­burg teilt nicht die Ansicht, wonach bereits die Ver­äu­ße­rung der ver­wal­te­ten Grund­stü­cke einen der­ar­ti­gen Kün­di­gungs­grund dar­stellt. Aus­zu­ge­hen ist von dem Grund­satz, dass geschlos­se­ne Ver­trä­ge zu hal­ten sind. Unter Ver­stoß gegen die­sen Grund­satz und ohne eine plau­si­ble Begrün­dung hat die (ehe­ma­li­ge) Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin sich unter Beru­fung auf die kurz­fris­ti­ge Ver­äu­ße­rung der Grund­stü­cke mit nota­ri­el­lem Ver­trag vom 27.11.2008 gewei­gert, die mehr­fach ange­bo­te­nen Leis­tun­gen der Klä­ge­rin bis zum Ende der Lauf­zeit des Ver­wal­ter­ver­tra­ges wei­ter ent­ge­gen zu neh­men. Inso­weit ist es treu­wid­rig, wenn sie sich im Nach­hin­ein dar­auf beruft, ihr sei es unzu­mut­bar, Leis­tun­gen an die Klä­ge­rin zu erbrin­gen, obwohl sie von ihr kei­ne Gegen­leis­tun­gen erhal­ten habe (vgl. § 615 Satz 1 BGB).

Bei der Abwä­gung des § 626 Abs. 1 BGB geht es nicht nur dar­um, ob die Fort­zah­lung des Hono­rars ohne Gegen­leis­tung zumut­bar ist, son­dern auch dar­um, ob es der Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin zumut­bar war, die Diens­te der Haus­ver­wal­tung wei­ter in Anspruch zu neh­men bzw. durch ihre Rechts­nach­fol­ge­rin wei­ter in Anspruch neh­men zu las­sen. Die Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin hat auch inso­weit nicht ansatz­wei­se dar­ge­legt, ob und ggf. wes­halb die Erwer­be­rin nicht bereit gewe­sen wäre, in den bestehen­den Haus­ver­wal­ter­ver­trag bis zum Ablauf der ordent­li­chen Kün­di­gungs­frist ein­zu­tre­ten.

Hin­ter­grund der Ver­äu­ße­rung mögen Erb­schafts­aus­ein­an­der­set­zun­gen und inter­na­tio­na­le steu­er­recht­li­che Gesichts­punk­te gewe­sen sein. Dass die­se Umstän­de aller­dings die Über­nah­me der Ver­wal­tung durch die Pro­zess­be­voll­mäch­tig­ten der (ehe­ma­li­gen) Grund­stücks­ei­gen­tü­mer erfor­dert hät­ten, ist nicht ersicht­lich. Ange­sichts des bestehen­den Haus­ver­wal­ter­ver­tra­ges ist nicht nach­voll­zieh­bar, dass die Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin der Käu­fe­rin im nota­ri­el­len Ver­trag zusi­cher­te, Dienst­ver­trä­ge bestün­den nicht, ohne zuvor eine ein­ver­nehm­li­che Rege­lung der mit der Klä­ge­rin bestehen­den Ver­trags­be­zie­hung her­bei­zu­füh­ren oder ande­ren­falls eine von § 4 und § 5 des nota­ri­el­len Ver­tra­ges abwei­chen­de Ver­ein­ba­rung mit der Erwer­be­rin zu tref­fen, um bei­spiels­wei­se die Fort­set­zung der Haus­ver­wal­tung durch die Haus­ver­wal­te­rin bis zum 31.12.09 sicher­zu­stel­len. Wie sich aus ihren Schrei­ben vom 08.12.2008 ergibt, wäre die Haus­ver­wal­te­rin bereit gewe­sen, ent­we­der das Ver­trags­ver­hält­nis mit der Rechts­nach­fol­ge­rin der Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin oder aber den Haus­ver­wal­ter­ver­trag gegen eine Ent­schä­di­gung ein­ver­nehm­lich auf­zu­he­ben. Vor die­sem Hin­ter­grund fehlt es bereits an einem schutz­wür­di­gen Inter­es­se der Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin, das die Unzu­mut­bar­keit der Fort­set­zung des Haus­ver­wal­ter­ver­tra­ges bis Ende 2009 begrün­den könn­te.

Auf das berech­tig­te Inter­es­se der Klä­ge­rin, die gel­tend macht, als kauf­män­ni­sches Unter­neh­men mit meh­re­ren Mit­ar­bei­tern auf stän­di­ge Ein­nah­men aus der Haus­ver­wal­tung mit fes­ter Lauf­zeit ange­wie­sen zu sein, kam es bei der gebo­te­nen Abwä­gung daher nicht mehr ent­schei­dend an.

Dahin­ste­hen kann inso­weit auch die strei­ti­ge Fra­ge, ob und wann im Jah­re 2009 über­haupt ein Eigen­tums­über­gang der Grund­stü­cke statt­ge­fun­den hat, die ver­trag­lich unter der Bedin­gung der voll­stän­di­gen Kauf­preis­zah­lung stand. Dass die­se Vor­aus­set­zung jeden­falls nicht bis zum 31.12.2008 erfüllt war, hat die (ehe­ma­li­ge) Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin inzwi­schen nicht mehr in Abre­de gestellt.

Han­sea­ti­sches Ober­lan­des­ge­richt Ham­burg, Urteil vom 15. Okto­ber 2010 – 14 U 141/​10