Die Tatsache eines Verkaufs des Hauses berechtigt nicht zur Kündigung eines Hausverwaltervertrages.
Da es sich bei dem Hausverwaltervertrag um einen Geschäftsbesorgungsvertrag mit Dienstvertragscharakter handelt, sind über § 675 BGB die §§ 611 ff. BGB einschlägig.
Kündigung gemäß § 627 Abs. 1 BGB kommt nicht in Betracht, da es sich bei der Hausverwaltung um keine Dienste höherer Art im Sinne dieser Vorschrift handelt und als Vergütung feste Bezüge vereinbart waren.
Ein wichtiger Grund gemäß § 626 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einfalles und unter Abwägung der Interessen beider Vertragsteile die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Tatsachen, die eine Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung für (ehemaligen) Hauseigentümer begründen würde, sind weder vorgetragen worden noch ersichtlich.
Das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg teilt nicht die Ansicht, wonach bereits die Veräußerung der verwalteten Grundstücke einen derartigen Kündigungsgrund darstellt. Auszugehen ist von dem Grundsatz, dass geschlossene Verträge zu halten sind. Unter Verstoß gegen diesen Grundsatz und ohne eine plausible Begründung hat die (ehemalige) Grundstückseigentümerin sich unter Berufung auf die kurzfristige Veräußerung der Grundstücke mit notariellem Vertrag vom 27.11.2008 geweigert, die mehrfach angebotenen Leistungen der Klägerin bis zum Ende der Laufzeit des Verwaltervertrages weiter entgegen zu nehmen. Insoweit ist es treuwidrig, wenn sie sich im Nachhinein darauf beruft, ihr sei es unzumutbar, Leistungen an die Klägerin zu erbringen, obwohl sie von ihr keine Gegenleistungen erhalten habe (vgl. § 615 Satz 1 BGB).
Bei der Abwägung des § 626 Abs. 1 BGB geht es nicht nur darum, ob die Fortzahlung des Honorars ohne Gegenleistung zumutbar ist, sondern auch darum, ob es der Grundstückseigentümerin zumutbar war, die Dienste der Hausverwaltung weiter in Anspruch zu nehmen bzw. durch ihre Rechtsnachfolgerin weiter in Anspruch nehmen zu lassen. Die Grundstückseigentümerin hat auch insoweit nicht ansatzweise dargelegt, ob und ggf. weshalb die Erwerberin nicht bereit gewesen wäre, in den bestehenden Hausverwaltervertrag bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist einzutreten.
Hintergrund der Veräußerung mögen Erbschaftsauseinandersetzungen und internationale steuerrechtliche Gesichtspunkte gewesen sein. Dass diese Umstände allerdings die Übernahme der Verwaltung durch die Prozessbevollmächtigten der (ehemaligen) Grundstückseigentümer erfordert hätten, ist nicht ersichtlich. Angesichts des bestehenden Hausverwaltervertrages ist nicht nachvollziehbar, dass die Grundstückseigentümerin der Käuferin im notariellen Vertrag zusicherte, Dienstverträge bestünden nicht, ohne zuvor eine einvernehmliche Regelung der mit der Klägerin bestehenden Vertragsbeziehung herbeizuführen oder anderenfalls eine von § 4 und § 5 des notariellen Vertrages abweichende Vereinbarung mit der Erwerberin zu treffen, um beispielsweise die Fortsetzung der Hausverwaltung durch die Hausverwalterin bis zum 31.12.09 sicherzustellen. Wie sich aus ihren Schreiben vom 08.12.2008 ergibt, wäre die Hausverwalterin bereit gewesen, entweder das Vertragsverhältnis mit der Rechtsnachfolgerin der Grundstückseigentümerin oder aber den Hausverwaltervertrag gegen eine Entschädigung einvernehmlich aufzuheben. Vor diesem Hintergrund fehlt es bereits an einem schutzwürdigen Interesse der Grundstückseigentümerin, das die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Hausverwaltervertrages bis Ende 2009 begründen könnte.
Auf das berechtigte Interesse der Klägerin, die geltend macht, als kaufmännisches Unternehmen mit mehreren Mitarbeitern auf ständige Einnahmen aus der Hausverwaltung mit fester Laufzeit angewiesen zu sein, kam es bei der gebotenen Abwägung daher nicht mehr entscheidend an.
Dahinstehen kann insoweit auch die streitige Frage, ob und wann im Jahre 2009 überhaupt ein Eigentumsübergang der Grundstücke stattgefunden hat, die vertraglich unter der Bedingung der vollständigen Kaufpreiszahlung stand. Dass diese Voraussetzung jedenfalls nicht bis zum 31.12.2008 erfüllt war, hat die (ehemalige) Grundstückseigentümerin inzwischen nicht mehr in Abrede gestellt.
Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg, Urteil vom 15. Oktober 2010 – 14 U 141/10
