Heiz­kör­per in der Eigen­tums­woh­nung

Heiz­kör­per und dazu­ge­hö­ri­ge Lei­tun­gen zum Anschluss an eine Zen­tral­hei­zung kön­nen durch Tei­lungs­er­klä­rung oder nach­träg­li­che Ver­ein­ba­rung dem Son­der­ei­gen­tum zuge­ord­net wer­den. Son­der­ei­gen­tum sind dann vor­be­halt­lich aus­drück­li­cher ander­wei­ti­ger Rege­lung in der Tei­lungs­er­klä­rung auch Hei­zungs- und Ther­mo­stat­ven­ti­le und ähn­li­che Aggre­ga­te.

Heiz­kör­per in der Eigen­tums­woh­nung

Bei der Gesamt­erneue­rung der Zen­tral­hei­zung einer Wohn­an­la­ge muss den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern ange­mes­se­ne Zeit zur Umstel­lung der in ihrem Son­der­ei­gen­tum ste­hen­den Heiz­kör­per und Anschluss­lei­tun­gen gege­ben wer­den. Danach kön­nen sie von der erneu­er­ten Hei­zungs­an­la­ge abge­trennt wer­den, wenn die alten Gerä­te mit der neu­en Anla­ge nicht (mehr) kom­pa­ti­bel sind.

Im hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall gehö­ren die­se Tei­le der Hei­zungs­an­la­ge nach den Bestim­mun­gen der Tei­lungs­er­klä­rung zum Son­der­ei­gen­tum der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer. Die Erneue­rung der Heiz­kör­per und Anschluss­lei­tun­gen ist danach Ange­le­gen­heit des ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers, nicht Auf­ga­be der Gemein­schaft. Die­se könn­te sich man­gels einer ent­spre­chen­den Öff­nungs­klau­sel in der Tei­lungs­er­klä­rung damit nur befas­sen, wenn die Erneue­rung auch die­ser Tei­le der Hei­zungs­an­la­ge Inhalt einer Gebrauchs­re­ge­lung nach § 15 Abs. 2 WEG sein könn­te oder wenn die Zuord­nung der Heiz­kör­per und Anschluss­lei­tun­gen zum Son­der­ei­gen­tum nach § 5 Abs. 2 WEG unzu­läs­sig wäre und die­se des­halb in Wirk­lich­keit zum Gemein­schafts­ei­gen­tum gehör­ten. Bei­des ist nicht der Fall.

Gebrauchts­re­ge­lung, § 15 Abs. 2 WEG

Nach § 15 Abs. 2 WEG kön­nen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer durch Beschluss einen der Beschaf­fen­heit der im Son­der­ei­gen­tum ste­hen­den Gebäu­de­tei­le und des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums ent­spre­chen­den ord­nungs­ge­mä­ßen Gebrauch regeln. Als der­ar­ti­ge Gebrauchs­re­ge­lun­gen sind in der Recht­spre­chung auch Rege­lun­gen ange­se­hen wor­den, wel­che unab­hän­gig von der eigen­tums­recht­li­chen Zuord­nung den Aus­tausch defek­ter Heiz­kör­per­ven­ti­le 1 oder auch gan­zer Heiz­kör­per 2 oder ein Ver­bot vor­sa­hen, Heiz­kör­per zu ent­fer­nen 3. Dem kann nicht gefolgt wer­den. Bei dem Aus­tausch defek­ter Aggre­ga­te geht es nicht um den ord­nungs­ge­mä­ßen Gebrauch der gemein­schaft­li­chen Zen­tral­hei­zungs­an­la­ge, son­dern um deren Instand­set­zung. Die Kom­pe­tenz dafür rich­tet sich nach §§ 21, 22 Abs. 3 WEG. Die­se Vor­schrif­ten stel­len auf die eigen­tums­recht­li­che Zuord­nung der Bau­tei­le ab. Auch ein Ver­bot, Heiz­kör­per zu ent­fer­nen, zielt nicht dar­auf, den ord­nungs­ge­mä­ßen Gebrauch der gemein­schaft­li­chen Hei­zungs­an­la­ge sicher­zu­stel­len, son­dern dar­auf zu ver­hin­dern, dass sie in ihrer Funk­ti­ons­fä­hig­keit beein­träch­tigt wird. Hier haben die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nicht beschlos­sen, wie mit der (neu­en) Hei­zung umzu­ge­hen ist, son­dern dass sie erneu­ert wer­den soll. In die­se Erneue­rung haben sie die Heiz­kör­per nebst Anschluss­lei­tun­gen nach der Kom­men­tie­rung in der in dem Beschluss genann­ten Anla­ge 5 nicht des­halb ein­be­zo­gen, weil ihr wei­te­rer Betrieb die (neue) Anla­ge beschä­di­gen wür­de, son­dern weil es zweck­mä­ßig erschien, auch sie zu erneu­ern. Das ist kei­ne Rege­lung zum Gebrauch der neu­en gemein­schaft­li­chen Hei­zungs­an­la­ge.

Zuwei­sung der Heiz­kör­per zum Son­der­ei­gen­tum, § 5 Abs. 2 WEG

Die Beschluss­kom­pe­tenz der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer für die Heiz­kör­per und Anschluss­lei­tun­gen ergibt sich ent­ge­gen der Ansicht der Vor­in­stan­zen und der Beklag­ten auch nicht dar­aus, dass es unzu­läs­sig wäre, die­se in der Tei­lungs­er­klä­rung zu Son­der­ei­gen­tum zu erklä­ren, und dass die­se Bau­tei­le nach § 5 Abs. 2 WEG nur Gemein­schafts­ei­gen­tum sein könn­ten. Die Rege­lung in der Tei­lungs­er­klä­rung ist viel­mehr wirk­sam und des­halb maß­geb­lich. Das haben die Beklag­ten selbst bei ihren frü­he­ren Beschlüs­sen zur Hei­zungs­er­neue­rung nicht anders gese­hen.

Ob die Heiz­kör­per in den Woh­nun­gen einer Wohn­an­la­ge mit Zen­tral­hei­zung und die dazu­ge­hö­ri­gen Anschluss­lei­tun­gen Gemein­schafts- oder Son­der­ei­gen­tum sind, wird aller­dings unter­schied­lich beur­teilt. Nach wohl über­wie­gen­der Ansicht die­nen die an eine Zen­tral­hei­zung ange­schlos­se­nen Heiz­kör­per und die dazu­ge­hö­ri­gen Anschluss­lei­tun­gen nur dem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, in des­sen Woh­nung sie sich befin­den. Etwas ande­res gel­te nur, wenn der ein­zel­ne Heiz­kör­per für den Betrieb der gesam­ten Hei­zungs­an­la­ge unver­zicht­bar sei 4. Für einen sol­chen Son­der­fall ist hier nichts ersicht­lich. Des­halb wären die Bau­tei­le hier, wie in der Tei­lungs­er­klä­rung fest­ge­legt, Son­der­ei­gen­tum. Nach der Gegen­mei­nung, die sich die Vor­in­stan­zen zu eigen gemacht haben, sind die Heiz­kör­per und die Anschluss­lei­tun­gen in den ein­zel­nen Woh­nun­gen auch dann Gemein­schafts­ei­gen­tum, wenn ihre Demon­ta­ge die Funk­ti­ons­fä­hig­keit des Hei­zungs­sys­tems nicht beein­träch­tigt 5. Der Bun­des­ge­richts­hof hat sich bis­lang nur mit der Zuord­nung einer Hei­zungs­an­la­ge befasst 6, nicht aber mit der Zuord­nung von Heiz­kör­pern und Anschluss­lei­tun­gen in den Woh­nun­gen einer Wohn­an­la­ge mit einer Zen­tral­hei­zung.

Die Fra­ge bedarf auch hier kei­ner in jeder Hin­sicht abschlie­ßen­den Ent­schei­dung. Ent­schie­den wer­den muss nur, ob die Heiz­kör­per und Anschluss­lei­tun­gen durch die Tei­lungs­er­klä­rung (oder eine nach­träg­li­che Ver­ein­ba­rung) dem Son­der­ei­gen­tum der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zuge­ord­net wer­den kön­nen, wie das hier gesche­hen ist. Die­se Fra­ge bejaht der Bun­des­ge­richts­hof.

Nach § 5 Abs. 2 WEG ste­hen, unab­hän­gig von ihrer Lage in Räu­men des Son­der- oder Gemein­schafts­ei­gen­tums, nur sol­che Ein­rich­tun­gen im Gemein­schafts­ei­gen­tum, die dem gemein­schaft­li­chen Gebrauch die­nen. Die­se Vor­aus­set­zung ist nicht bei allen Bau­tei­len einer Zen­tral­hei­zungs­an­la­ge gege­ben, die – wie hier – aus einer Heiz­zen­tra­le und einem – hier Stei­glei­tun­gen genann­ten – Lei­tungs­sys­tem bestehen, das die Heiz­wär­me in der Wohn­an­la­ge zur Abnah­me durch die ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ver­teilt. Allen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern die­nen die Heiz­zen­tra­le und die Lei­tun­gen zur Ver­tei­lung der Heiz­wär­me in der Anla­ge. Ohne sie stün­de die Heiz­wär­me den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern nicht zur Ver­fü­gung. Die in den Woh­nun­gen auf­ge­stell­ten Heiz­kör­per und die dazu­ge­hö­ri­gen Anschluss­lei­tun­gen die­nen dage­gen bei einer sol­chen Anla­ge nur dem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, in des­sen Woh­nung sie sich befin­den. § 5 Abs. 2 WEG steht jeden­falls der hier getrof­fe­nen Rege­lung, dass die­se Bau­tei­le Son­der­ei­gen­tum sein sol­len, nicht ent­ge­gen.

Etwas ande­res ergibt sich nicht dar­aus, dass eine Hei­zungs­an­la­ge ein in sich geschlos­se­nes Sys­tem dar­stellt, wie von den Ver­tre­tern der Gegen­mei­nung gel­tend gemacht wird.

Die Heiz­zen­tra­le und das Ver­tei­lungs­sys­tem einer Zen­tral­hei­zung sind zwar so aus­ge­legt, dass sie die vor­ge­se­he­nen Heiz­kör­per in den Woh­nun­gen aus­rei­chend mit Heiz­was­ser ver­sor­gen kön­nen. Es kann auch sein, dass eine Zen­tral­hei­zungs­an­la­ge so aus­ge­legt ist, dass, was die Beklag­ten mit dem nicht näher kon­kre­ti­sier­ten Hin­weis auf eine Ener­gie- oder Wär­me­be­darfs­be­rech­nung gel­tend machen wol­len, die ein­zel­nen Woh­nun­gen in einem Min­dest­um­fang beheizt wer­den müs­sen. Eine sol­che Sys­tem­vor­ga­be wür­de aber nicht schon dann erreicht, wenn die Woh­nun­gen über­haupt ange­schlos­sen sind, son­dern erst, wenn die Bewoh­ner der Woh­nun­gen die­se Anschlüs­se auch nut­zen und die Woh­nun­gen in dem erfor­der­li­chen Umfang behei­zen. Eine sol­che Sys­tem­vor­ga­be mach­te des­halb die ange­schlos­se­nen Heiz­kör­per nebst Anschluss­lei­tun­gen nicht zu einem unver­zicht­ba­ren Bestand­teil der zen­tra­len Tei­le der Hei­zungs­an­la­ge. Sie führ­te viel­mehr dazu, dass alle Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, ob ange­schlos­sen oder nicht, nach § 14 Nr. 1 i.V.m. § 15 Abs. 3 WEG ver­pflich­tet sind, ihre Woh­nun­gen ent­spre­chend den Min­dest­vor­ga­ben des Sys­tems zu behei­zen 7.

Die Heiz­kör­per in den ein­zel­nen Woh­nun­gen nebst Anschluss­lei­tun­gen sind auch nicht des­halb Gemein­schafts­ei­gen­tum, weil an eine Zen­tral­ver­sor­gungs­ein­rich­tung nicht belie­big vie­le Heiz­kör­per belie­bi­ger Bau­art und Leis­tung ange­schlos­sen wer­den kön­nen. Dazu kom­men zwar nur Heiz­kör­per in Betracht, die nach Zahl, Bau­art, Zuschnitt, Anschluss­art und Erhal­tungs­zu­stand mit der Zen­tral­ein­rich­tung kom­pa­ti­bel sind und deren ord­nungs­ge­mä­ßes Funk­tio­nie­ren nicht beein­träch­ti­gen. Dar­aus ergibt sich aber nicht, dass die Gesamt­an­la­ge ohne Heiz­kör­per und Anschluss­lei­tun­gen nicht funk­tio­nier­te und die­se unver­zicht­ba­re Bau­tei­le der gemein­schaft­li­chen Tei­le der Hei­zungs­an­la­ge wären. Es han­delt sich viel­mehr um tech­ni­sche Beschrän­kun­gen bei der Benut­zung die­ser Gemein­schafts­ein­rich­tung, die der ein­zel­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer beach­ten muss, wenn er sie nut­zen will. Sol­che Vor­ga­ben kön­nen den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer fak­tisch zwin­gen, neue Heiz­kör­per und Anschluss­lei­tun­gen anzu­schaf­fen, wenn die vor­han­de­nen alten wegen ihres Erhal­tungs­zu­stands die neue Anla­ge beschä­dig­ten oder mit ihr tech­nisch nicht mehr kom­pa­ti­bel sind, etwa, weil, wie hier gel­tend gemacht wird, die Rohr­durch­mes­ser der Anschluss­lei­tun­gen ver­klei­nert wer­den müs­sen. Eine Legi­ti­ma­ti­on der Gemein­schaft, dem ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die Erneue­rung auch tech­nisch kom­pa­ti­bler Heiz­kör­per und Anschluss­lei­tun­gen auf­zu­zwin­gen oder umge­kehrt eine von ihm für sich ange­streb­te Erneue­rung mit tech­nisch kom­pa­ti­blen Gerä­ten oder deren tech­nisch ver­tret­ba­re Ver­le­gung inner­halb sei­ner Woh­nung zu ver­wei­gern, lässt sich aus den tech­ni­schen Vor­ga­ben der zen­tra­len Ein­hei­ten der Anla­ge indes­sen nicht ablei­ten.

Die­sem Ergeb­nis steht auch die angeb­li­che "Sys­tem­ver­ant­wort­lich­keit" der Gemein­schaft nicht ent­ge­gen. Mit ihr wird aller­dings die Zuord­nung der Hei­zungs- und Ther­mo­stat­ven­ti­le zum Gemein­schafts­ei­gen­tum begrün­det. Die Ven­ti­le sol­len auch dann zum Gemein­schafts­ei­gen­tum gehö­ren, wenn die Heiz­kör­per selbst Son­der­ei­gen­tum sind 8. Das fol­ge dar­aus, dass Zen­tral­hei­zun­gen nach dem heu­ti­gen § 14 Abs. 1 Sät­ze 1 und 2 EnEV, nach § 14 Abs. 1 Satz 2 EnEV gege­be­nen­falls auch nach­träg­lich, mit zen­tra­len selbst­tä­tig wir­ken­den Ein­rich­tun­gen zur Ver­rin­ge­rung und Abschal­tung der Wär­me­zu­fuhr sowie zur Ein- und Aus­schal­tung elek­tri­scher Antrie­be in Abhän­gig­keit von der Außen­tem­pe­ra­tur oder einer ande­ren geeig­ne­ten Füh­rungs­grö­ße und der Zeit, aus­ge­stat­tet wer­den müs­sen. Die­se Ver­pflich­tung be- sagt über die eigen­tums­recht­li­che Zuord­nung der Ven­ti­le nichts. Die Aus­stat­tungs­ver­pflich­tung trifft nach § 26 Abs. 1 EnEV den Bau­herrn, bei nach­träg­li­chem Ein­bau nach § 14 Abs. 1 Satz 2 EnEV den Eigen­tü­mer. Das ist der­je­ni­ge, dem das Bau­teil zuge­wie­sen ist, an dem das Ven­til ein­ge­baut wer­den muss. Das wie­der­um ist bei einer Zuord­nung der Heiz­kör­per zum Son­der­ei­gen­tum der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer. Dar­an änder­te es nichts, wenn sol­che Gerä­te auch zur Steue­rung oder Über­wa­chung oder benö­tigt wer­den, um den Ver­brauch fest­zu­stel­len. Ihr Vor­han­den­sein ist Vor­aus­set­zung für die Mög­lich­keit eines Anschlus­ses an die Hei­zungs­an­la­ge, stellt aber eine Rege­lung in der Tei­lungs­er­klä­rung nicht in Fra­ge, der­zu­fol­ge Heiz­kör­per Son­der­ei­gen­tum sein sol­len.

Die Zuord­nung von Heiz­kör­pern und Anschluss­lei­tun­gen zum Gemein­schafts­ei­gen­tum ist schließ­lich auch nicht des­halb erfor­der­lich, weil sich eine sol­che Anla­ge anders nicht erneu­ern lie­ße. Die Erneue­rung der Heiz­zen­tra­le und der Steig- und der sons­ti­gen zen­tra­len Ver­tei­lungs­lei­tun­gen einer Zen­tral­hei­zung kann zwar, wie bereits aus­ge­führt, dazu füh­ren, dass vor­han­de­ne alte Heiz­kör­per und Anschluss­lei­tun­gen nicht mehr an die neue Anla­ge ange­schlos­sen wer­den kön­nen, weil sie die­se beschä­dig­ten oder Aggre­ga­te der Zen­tral­an­la­ge stör­ten. Das stün­de der Durch­füh­rung der beschlos­se­nen Erneue­rung der Zen­tral­ein­hei­ten der Anla­ge aber nur ent­ge­gen, wenn für einen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, der sei­ne Heiz­kör­per und Anschluss­lei­tun­gen nicht erneu­ern möch­te, die wei­te­re Ver­sor­gung mit Heiz­wär­me auch unter Ver­wen­dung sei­ner alten Bau­tei­le gewähr­leis­tet wer­den müss­te. Das ist nicht der Fall. Die Gemein­schaft muss dem ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer unter dem Gesichts­punkt der Rück­sicht­nah­me 9 eine ange­mes­se­ne Zeit zur Umstel­lung sei­ner Heiz­kör­per geben, die Durch­füh­rung der beschlos­se­nen Erneue­rung aber nicht über den danach gebo­te­nen Zeit­raum hin­aus zurück­stel­len. Ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, der sei­ne Gerä­te auch danach nicht erneu­ern will, kann dann von der Hei­zungs­an­la­ge getrennt wer­den, wenn sei­ne Gerä­te und/​oder Anschluss­lei­tun­gen mit der neu­en Zen­tral­hei­zung nicht mehr kom­pa­ti­bel sind.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 8. Juli 2011 – V ZR 176/​10

  1. BayO­bLG, NJW-RR 1987, 1493[]
  2. OLG Mün­chen, NJW-RR 2008, 1182, 1186 aE[]
  3. BayO­bLG, WuM 1986, 26; ähn­lich OLG Ham­burg, ZMR 1999, 502, 503[]
  4. BayO­bLG, ZfIR 2003, 246, 249; OLG Ham­burg, ZMR 1999, 502, 503; OLG Köln, DWE 1990, 108, 109; LG Frank­furt/​Main, MDR 1990, 57; Bamberger/​Roth/​Hügel, BGB, 2. Aufl., § 5 WEG Rn. 10; Bärmann/​Armbrüster, WEG, 11. Aufl., § 5 Rn. 82; Spielbauer/​Then, WEG § 5 Rn. 4 bei Fn. 29; Timme/​Kes­se­ler, WEG, § 5 Rn. 41; Ott, MietRB 2004, 130, 131; [ähn­lich auch OLG Köln, NZM 2003, 641, 642 für Fuß­bo­den­hei­zung]; offen gelas­sen von BayO­bLG, WuM 1986, 26 und NJW-RR 1987, 1493[]
  5. Jennißen/​Grziwotz, WEG 2. Aufl., § 5 Rn. 85; Riecke/​Schmid/​Schnei­der, WEG, 3. Aufl., § 5 Rn. 52; Mül­ler, Prak­ti­sche Fra­gen des Woh­nungs­ei­gen­tums, 5. Aufl., Rn. 75; Schmidt, ZMR 2005, 669, 670[]
  6. BGH, Urtei­le vom 08.11.1974 – V ZR 120/​73, NJW 1975, 688, 689; und vom 02.02.1979 – V ZR 14/​77, BGHZ 73, 302, 309[]
  7. vgl. Bärmann/​Klein, aaO, § 14 Rn. 26 und § 15 Rn. 19; ähn­lich: Jennißen/​Hogenschurz, aaO, § 14 Rn. 12; BayO­bLG, WuM 1989, 341 für Schutz vor Ein­frie­ren von Lei­tun­gen[]
  8. OLG Hamm, NJW-RR 2002, 156; OLG Mün­chen, NJW-RR 2008, 1182, 1186; OLG Stutt­gart, WuM 2008, 44; Riecke/​Schmid/​Schneider, § 5 Rn. 52; Spielbauer/​Then, aaO, § 5 Rn. 12 bei Fn. 114; Mül­ler, Prak­ti­sche Fra­gen des Woh­nungs­ei­gen­tums, aaO Rn. 75; aM Bärmann/​Armbrüster, § 5 Rn. 107; Timme/​Kesseler, aaO, § 5 Rn. 41[]
  9. vgl. BGH, Urteil vom 10.06.2005 – V ZR 235/​04, NJW 2005, 2622, 2623 für Ver­sor­gungs­sper­re[]