Heiz­kos­ten beim Woh­nungs­ei­gen­tum

Der WEG-Ver­wal­ter muss in der Jah­res­ab­rech­nung die Heiz­kos­ten nach Ver­brauch auf die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer umle­gen, wie jetzt der Bun­des­ge­richts­hof klar­stell­te.

Heiz­kos­ten beim Woh­nungs­ei­gen­tum

In dem vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall wen­den sich die Klä­ger, zwei Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, gegen die Jah­res­ab­rech­nung des Ver­wal­ters der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. Die­ser hat­te bei den Heiz- und Warm­was­ser­kos­ten nicht die tat­säch­lich ange­fal­le­nen Ver­brauchs­kos­ten, son­dern die im Abrech­nungs­jahr an den Ener­gie­ver­sor­ger geleis­te­ten (Abschlags-) Zah­lun­gen in die Jah­res­ab­rech­nung ein­ge­stellt und auf die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer umge­legt. Die Klä­ger sind der Mei­nung, der Ver­wal­ter müs­se nach Ver­brauch abrech­nen. Ihre Kla­ge war vor dem Land­ge­richt Land­au in der Pfalz als Beru­fungs­ge­richt erfolg­reich 1.

Die gegen das Urteil des Land­ge­richts Land­au gerich­te­te Revi­si­on der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, die die Abrech­nung für rich­tig hal­ten, hat­te jetzt vor dem Bun­des­ge­richts­hof teil­wei­se Erfolg, der Bun­des­ge­richts­hof ent­schied, dass in die Gesamt­ab­rech­nung alle im Abrech­nungs­zeit­raum geleis­te­ten Zah­lun­gen, die im Zusam­men­hang mit der Anschaf­fung von Brenn­stof­fen ste­hen, auf­zu­neh­men sind. Denn der Ver­wal­ter hat eine geord­ne­te und über­sicht­li­che Ein­nah­men- und Aus­ga­ben­rech­nung vor­zu­le­gen, die für einen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auch ohne Hin­zu­zie­hung fach­li­cher Unter­stüt­zung ver­ständ­lich sein muss. Die­sen Anfor­de­run­gen genügt die Gesamt­ab­rech­nung nur, wenn sie die tat­säch­li­chen Ein­nah­men und die tat­säch­li­chen Geld­flüs­se aus­weist.

Bei den Ein­zel­ab­rech­nun­gen sind hin­ge­gen die Bestim­mun­gen der Heiz­kos­ten­ver­ord­nung zu beach­ten, die eine ver­brauchs­ab­hän­gi­ge Ver­tei­lung der Heiz- und Warm­was­ser­kos­ten vor­schrei­ben. Daher sind für die Ver­tei­lung in den Ein­zel­ab­rech­nun­gen die Kos­ten des im Abrech­nungs­zeit­raum tat­säch­lich ver­brauch­ten Brenn­stoffs maß­geb­lich. Die hier­mit zwangs­läu­fig ver­bun­de­ne Abwei­chung der Ein­zel­ab­rech­nun­gen von der Gesamt­ab­rech­nung muss der Ver­wal­ter aus Grün­den der Über­sicht­lich­keit und Nach­voll­zieh­bar­keit in der Abrech­nung ver­ständ­lich erläu­tern.

Im hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall ent­sprach daher zwar die Gesamt­ab­rech­nung ord­nungs­ge­mä­ßer Ver­wal­tung, nicht aber die Ein­zel­ab­rech­nun­gen, da sie nicht den tat­säch­li­chen Ver­brauch zugrun­de leg­ten. Die­se müs­sen neu erstellt wer­den.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 17. Febru­ar 2012 – V ZR 251/​10

  1. LG Landau/​Pfalz, Urteil vom 30.11.2010 – 1 S 167/​10[]