Heiz­kos­ten­ab­rech­nung – und die Dar­le­gungs­last des Ver­mie­ters

Der Bun­des­ge­richts­hof hat­te sich aktu­ell mit grund­sätz­li­chen Fra­gen zur Ver­tei­lung der Dar­le­gungs- und Beweis­last und zu den Ver­pflich­tun­gen des Ver­mie­ters auf Gewäh­rung einer Bele­ge­in­sicht im Zusam­men­hang mit der jähr­li­chen Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung bei Wohn­raum­miet­ver­hält­nis­sen (§ 556 BGB) zu beschäf­ti­gen:

Heiz­kos­ten­ab­rech­nung – und die Dar­le­gungs­last des Ver­mie­ters

In dem hier ent­schie­de­nen Fall ging es um eine 94 m² gro­ßen Drei­zim­mer­woh­nung in einem Mehr­fa­mi­li­en­haus in Hep­pen­heim. Die gesam­te Wohn­flä­che des Hau­ses beläuft sich, soweit sie an den für die Woh­nung der Ver­mie­te­rin maß­geb­li­chen Heiz­kreis ange­schlos­sen ist, auf knapp 720 m². Der zwi­schen den Par­tei­en geschlos­se­ne Miet­ver­trag sah eine monat­li­che Vor­aus­zah­lung auf die Betriebs­kos­ten in Höhe von 200 € vor.

Für die Jah­re 2013 und 2014 ver­langt die Ver­mie­te­rin von den Mie­tern eine Nach­zah­lung auf die in den Betriebs­kos­ten ent­hal­te­nen Heiz­kos­ten in Höhe von mehr als 5.000 €. Die betref­fen­den Jah­res­ab­rech­nun­gen wei­sen für die Miet­woh­nung der Mie­ter Ver­brauchs­wer­te aus, die 42 bezie­hungs­wei­se 47 Pro­zent der jeweils im Heiz­kreis ins­ge­samt gemes­se­nen Ver­brauchs­ein­hei­ten aus­ma­chen. Die Mie­ter bean­stan­den die­se Abrech­nungs­wer­te als nicht plau­si­bel und bestrei­ten, die­se in ihrer Höhe auf­fäl­lig von der Wohn­flä­chen­ver­tei­lung abwei­chen­de Wär­me­men­ge tat­säch­lich ver­braucht zu haben. Ihrer For­de­rung, ihnen zur Über­prü­fung die Able­se­be­le­ge zu den Ver­brauchs­ein­hei­ten der übri­gen Woh­nun­gen vor­zu­le­gen, kam die Ver­mie­te­rin nicht nach.

Die auf eine ent­spre­chen­de Betriebs­kos­ten­nach­zah­lung gerich­te­te Kla­ge der Ver­mie­te­rin hat­te in bei­den Vor­in­stan­zen vor dem Amts­ge­richt Bens­heim 1 und dem Land­ge­richt Darm­stadt 2 Erfolg. Nach Auf­fas­sung des Land­ge­richts Darm­stadt ände­re auch eine außer­ge­wöhn­li­che Höhe der Heiz­kos­ten nichts dar­an, dass die Mie­ter als Mie­ter kon­kret dazu­le­gen hät­ten, wes­halb die ihnen in Rech­nung gestell­ten Heiz­kos­ten (2013: 3.492 €; 2014 3.857 €) der Höhe nach nicht berech­tigt sei­en. Auch sei nicht nach­voll­zieh­bar, wel­che Vor­tei­le die Mie­ter für sich aus der Ein­sicht­nah­me in die Bele­ge der ande­ren im Haus befind­li­chen Miet­woh­nun­gen her­lei­ten woll­ten. Mit ihrer vom Land­ge­richt zuge­las­se­nen Revi­si­on woll­ten die Mie­ter die Abwei­sung der Kla­ge errei­chen und erhiel­ten nun vom Bun­des­ge­richt Recht; der Bun­des­ge­richts­hof hob die Urteil der Vor­in­st­anz­auf und wies die Kla­ge als (der­zeit) unbe­grün­det ab:

Der Bun­des­ge­richts­hof hat sei­ne Ent­schei­dung genutzt, eini­ge – vom Land­ge­richt vor­lie­gend ver­kann­te – Grund­sät­ze zur Ver­tei­lung der Dar­le­gungs- und Beweis­last und zu den Ver­pflich­tun­gen des Ver­mie­ters auf Gewäh­rung einer Bele­ge­in­sicht im Zusam­men­hang mit der jähr­li­chen Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung zu ver­tie­fen.

Bei einer Nach­for­de­rung von Betriebs­kos­ten, die der Mie­ter auf­grund ent­spre­chen­der Ver­ein­ba­rung zu tra­gen hat (§ 556 Abs. 1 Satz 1 BGB), liegt die Dar­le­gungs- und Beweis­last für die erho­be­ne For­de­rung, also für die rich­ti­ge Erfas­sung, Zusam­men­stel­lung und Ver­tei­lung der ange­fal­le­nen Betriebs­kos­ten auf die ein­zel­nen Mie­ter, beim Ver­mie­ter. Inso­fern war es bereits im Aus­gangs­punkt ver­fehlt, dass das Land­ge­richt den Mie­tern als Mie­tern die Ver­pflich­tung auf­er­legt hat, "objek­tiv nach­voll­zieh­ba­re Anhalts­punk­te" (wie etwa bestehen­de Lei­tungs­ver­lus­te) vor­zu­tra­gen, aus denen sich eine Unrich­tig­keit der ihnen in Rech­nung gestell­ten Ver­brauchs­wer­te ergibt. Es hät­te sich jeden­falls im Grund­satz bei sach­ge­rech­ter Beur­tei­lung der Beweis­last­ver­tei­lung viel­mehr von der Zuver­läs­sig­keit und Kor­rekt­heit der von der Ver­mie­te­rin als Ver­mie­te­rin vor­ge­nom­me­nen Ver­brauchs­er­fas­sung, Zusam­men­stel­lung und Ver­tei­lung über­zeu­gen sowie den dazu von der Ver­mie­te­rin ange­tre­te­nen Zeu­gen- und Sach­ver­stän­di­gen­be­weis erhe­ben müs­sen.

Im Streit­fall kam als Beson­der­heit hin­zu, dass die Mie­ter wei­ter­hin den Ein­wand erho­ben hat­ten, die Ver­mie­te­rin hät­te ihnen jeden­falls die Able­se­be­le­ge zu den Ver­brauchs­ein­hei­ten der ande­ren Woh­nun­gen vor­le­gen müs­sen. Die­sen Ein­wand hat das Land­ge­richt Darm­stadt zu Unrecht für uner­heb­lich und des­halb zur Recht­fer­ti­gung des auch hier­auf gestütz­ten Kla­ge­ab­wei­sungs­be­geh­rens der Mie­ter für nicht durch­grei­fend erach­tet. Denn eine vom Ver­mie­ter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB vor­zu­neh­men­de Abrech­nung muss eine aus sich her­aus ver­ständ­li­che geord­ne­te Zusam­men­stel­lung der zu den umzu­le­gen­den Betriebs­kos­ten im Abrech­nungs­jahr getä­tig­ten Ein­nah­men und Aus­ga­ben ent­hal­ten, um es dem Mie­ter zu ermög­li­chen, die zur Ver­tei­lung anste­hen­den Kos­ten­po­si­tio­nen zu erken­nen und den auf ihn ent­fal­len­den Anteil an die­sen Kos­ten gedank­lich und rech­ne­risch nach­zu­prü­fen.

Dabei gehört es auch noch zu einer vom Ver­mie­ter vor­zu­neh­men­den ord­nungs­ge­mä­ßen Abrech­nung, dass er im Anschluss dem Mie­ter auf des­sen Ver­lan­gen zusätz­lich die Ein­sicht­nah­me in die Abrech­nungs­un­ter­la­gen ermög­licht, soweit dies etwa zur sach­ge­rech­ten Über­prü­fung der Neben­kos­ten­ab­rech­nung oder zur Vor­be­rei­tung etwai­ger Ein­wen­dun­gen erfor­der­lich ist. In die­sem Zusam­men­hang kann der Mie­ter auch die Ein­sicht­nah­me in die vom Ver­mie­ter erho­be­nen Ein­zel­ver­brauchs­da­ten ande­rer Nut­zer eines gemein­sam ver­sorg­ten Miet­ob­jekts hin­sicht­lich der Heiz­kos­ten bean­spru­chen, um sich etwa Klar­heit zu ver­schaf­fen, ob bei einer – wie im Streit­fall – ver­brauchs­ab­hän­gi­gen Abrech­nung der Gesamt­ver­brauchs­wert mit der Sum­me der Ver­brauchs­da­ten der ande­ren Woh­nun­gen über­ein­stimmt, ob deren Wer­te plau­si­bel sind oder ob sonst Beden­ken gegen die Rich­tig­keit der Kos­ten­ver­tei­lung bestehen.

Inso­weit muss der Mie­ter auch kein "beson­de­res Inter­es­se" an der Bele­ge­in­sicht in die Ver­brauchs­wer­te der ande­ren Miet­woh­nun­gen dar­le­gen; es genügt hier­für viel­mehr bereits sein all­ge­mei­nes Inter­es­se, die Tätig­keit des abrech­nungs­pflich­ti­gen Ver­mie­ters zu kon­trol­lie­ren. Solan­ge der Ver­mie­ter unbe­rech­tigt eine ent­spre­chend begehr­te Bele­ge­in­sicht ver­wei­gert, besteht des­halb auch kei­ne Ver­pflich­tung des Mie­ters, die gefor­der­te Nach­zah­lung zu leis­ten.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 7. Febru­ar 2018 – VIII ZR 189/​17

  1. AG Bens­heim, Urteil vom 20.04.2016 – 6 C 867/​15[]
  2. LG Darm­stadt, Urteil vom 27.07.2017 – 6 S 213/​16[]