Heiz­kos­ten­ver­ord­nung, Warm­was­ser­um­la­ge – und leer­stands­be­ding­te Kos­ten­ver­schie­bun­gen

Auch bei hohen Woh­nungs­leer­stän­den (hier: im Hin­blick auf einen im Rah­men der Stadt­pla­nung vor­ge­se­he­nen Abriss eines 28-Fami­li­en­hau­ses) hat es grund­sätz­lich bei der in § 9 Abs. 4, § 8 Abs. 1 Heiz­kos­ten­VO vor­ge­schrie­be­nen antei­li­gen Umla­ge von Warm­was­ser­kos­ten nach Ver­brauch zu blei­ben.

Heiz­kos­ten­ver­ord­nung, Warm­was­ser­um­la­ge – und leer­stands­be­ding­te Kos­ten­ver­schie­bun­gen

Im Ein­zel­fall kann der Ver­mie­ter nach § 241 Abs. 2 BGB ver­pflich­tet sein, dem Ver­lan­gen des Mie­ters auf eine Ver­trags­än­de­rung dahin gehend zuzu­stim­men, den nach Ver­brauch zu berech­nen­den Teil der Warm­was­ser­kos­ten auf das gesetz­li­che Min­dest­maß von 50 % der Gesamt­kos­ten abzu­sen­ken, um die Fix­kos­ten bei hohen Leer­stän­den ange­mes­sen zu ver­tei­len.

Leer­stands­be­ding­ten Kos­ten­ver­schie­bun­gen zu Las­ten des Mie­ters kann dar­über hin­aus im Ein­zel­fall mit einer aus dem Prin­zip von Treu und Glau­ben (§ 242 BGB) abzu­lei­ten­den Anspruchs­be­gren­zung Rech­nung getra­gen wer­den. Dabei ist zu berück­sich­ti­gen, dass auch der Ver­mie­ter durch den Leer­stand beträcht­li­che Nach­tei­le erlei­det, weil er – ohne ent­spre­chen­de Miet­ein­nah­men zu erhal­ten – bereits über den von ihm zu tra­gen­den Wohn­flä­chen­an­teil eben­falls nicht unbe­trächt­li­che Kos­ten zu tra­gen hat.

Nach §§ 6 ff. Heiz­kos­tenV ist eine bestimm­te (antei­li­ge) Ver­brauchs­er­fas­sung der Kos­ten für Hei­zung und Warm­was­ser nach dem gemes­se­nen Ver­brauch gesetz­lich vor­ge­schrie­ben. Ist die zen­tra­le Anla­ge zur Ver­sor­gung mit Wär­me mit der zen­tra­len Warm­was­ser­ver­sor­gungs­an­la­ge ver­bun­den, so sind die ein­heit­lich ent­stan­de­nen Kos­ten nach § 9 Abs. 1 Satz 1 Heiz­kos­tenV auf­zu­tei­len. Der Anteil an den Kos­ten der Wär­me­ver­sor­gung ist sodann nach § 7 Abs. 1 Heiz­kos­tenV, der Anteil an den Kos­ten der Ver­sor­gung mit Warm­was­ser nach § 8 Abs. 1 Heiz­kos­tenV zu ver­tei­len, soweit die Heiz­kos­ten­ver­ord­nung nichts ande­res bestimmt oder zulässt (§ 9 Abs. 4 Heiz­kos­tenV). Gemäß § 8 Abs. 1 Heiz­kos­tenV sind min­des­tens 50 %, höchs­tens 70 % nach dem erfass­ten Warm­was­ser­ver­brauch, die übri­gen Kos­ten nach der Wohn- oder Nutz­flä­che zu ver­tei­len. Wie der Ver­tei­lungs­schlüs­sel inner­halb die­ses Rah­mens im kon­kre­ten Ein­zel­fall zu bemes­sen ist, obliegt nach § 315 BGB dem bil­li­gen Ermes­sen des Ver­mie­ters. Zweck die­ses vom Ver­ord­nungs­ge­ber vor­ge­schrie­be­nen Ver­tei­lungs­schlüs­sels wie auch der gesam­ten Heiz­kos­ten­ver­ord­nung ist es, das Ver­brauchs­ver­hal­ten der Nut­zer nach­hal­tig zu beein­flus­sen und damit Ener­gie­ein­spar­ef­fek­te zu erzie­len [1].

Aller­dings wird in der Instanz­recht­spre­chung und in der Lite­ra­tur [2] die Auf­fas­sung ver­tre­ten, dass der Zweck der Heiz­kos­ten­ver­ord­nung dann nicht mehr zum Tra­gen kom­men kön­ne, wenn die von der Heiz­kos­ten­ver­ord­nung vor­ge­schrie­be­ne Kos­ten­ver­tei­lung zu unzu­mut­ba­ren Belas­tun­gen der ver­blei­ben­den Mie­ter/​Nutzer füh­re. Das Beru­fungs­ge­richt führt aus, dass der in § 8 Abs. 1 Heiz­kos­tenV ent­hal­te­ne Grund­satz der ver­brauchs­ab­hän­gi­gen Abrech­nung dort sei­ne Gren­ze fin­den müs­se, wo die ver­brauchs­ab­hän­gi­ge Umla­ge zu einer unzu­mut­ba­ren Mehr­be­las­tung der Mie­ter mit Fix­kos­ten füh­re, die auf leer­ste­hen­de Woh­nun­gen nicht nach Ver­brauch umge­legt wer­den könn­ten, weil dort kein Ver­brauch statt­fin­de.

Die­se Auf­fas­sung teilt der Bun­des­ge­richts­hof nicht.

Auch wenn – wie der Streit­fall zeigt – die allein auf den Vor­schrif­ten der Heiz­kos­ten­ver­ord­nung beru­hen­de ver­brauchs­be­zo­ge­ne Abrech­nung im Ein­zel­fall zu als unan­ge­mes­sen emp­fun­de­nen Ergeb­nis­sen füh­ren kann, wird dadurch der über die Ein­zel­fall­ge­rech­tig­keit hin­aus­rei­chen­de Zweck der Heiz­kos­ten­ver­ord­nung, dem jewei­li­gen Nut­zer den Zusam­men­hang zwi­schen dem indi­vi­du­el­len Ver­brauch und den dar­aus resul­tie­ren­den Kos­ten bewusst zu machen und dadurch Ener­gie­spar­ef­fek­te zu erzie­len, nicht in Fra­ge gestellt. Denn die Fra­ge der Sinn­haf­tig­keit der Vor­schrif­ten der Heiz­kos­ten­ver­ord­nung einer­seits und die Fra­ge, ob die von der Heiz­kos­ten­ver­ord­nung vor­ge­schrie­be­ne ver­brauchs­be­zo­ge­ne Abrech­nung im Ein­zel­fall zu als bil­lig und gerecht emp­fun­de­nen Ergeb­nis­sen führt ande­rer­seits, lie­gen auf ver­schie­de­nen Beur­tei­lungs­ebe­nen.

Es muss daher auch bei hohen Leer­stän­den grund­sätz­lich bei der von der Heiz­kos­ten­ver­ord­nung vor­ge­ge­be­nen ver­brauchs­ab­hän­gi­gen Abrech­nung ver­blei­ben. Ins­be­son­de­re eine vom Beru­fungs­ge­richt befür­wor­te­te [3] ana­lo­ge Anwen­dung des § 9a Heiz­kos­tenV kommt nicht in Betracht. Die ana­lo­ge Anwen­dung einer Ein­zel­norm ver­langt, dass der von die­ser Vor­schrift nicht gere­gel­te Sach­ver­halt, der in den Anwen­dungs­be­reich der Norm gezo­gen wer­den soll, mit den von ihr erfass­ten Sach­ver­hal­ten ver­gleich­bar ist [4]. Dar­an fehlt es hier. Die unter § 9a Abs. 1 Heiz­kos­tenV zu sub­su­mie­ren­den Sach­ver­hal­te haben ersicht­lich Fall­ge­stal­tun­gen zum Gegen­stand, in denen aus zwin­gen­den Grün­den (nament­lich eines Gerä­te­aus­falls) eine ord­nungs­ge­mä­ße Erfas­sung des Ver­brauchs nicht mög­lich ist. Der­ar­ti­ge Sach­ver­hal­te sind nicht mit den hier in Rede ste­hen­den Fäl­len ver­gleich­bar, die dadurch gekenn­zeich­net sind, dass eine Ver­brauchs­er­fas­sung sehr wohl mög­lich ist und auch erfolgt.

Unzu­träg­lich­kei­ten in der Abrech­nung auf­grund eines hohen Leer­stands kann im Ein­zel­fall in ande­rer Wei­se Rech­nung getra­gen wer­den.

Ist etwa im Miet­ver­trag ein Abrech­nungs­maß­stab ver­ein­bart, der eine höhe­re Ver­brauchs­quo­te als 50 % bestimmt, kann der Ver­mie­ter im Ein­zel­fall aus dem in § 241 Abs. 2 BGB ver­an­ker­ten Gebot der Rück­sicht­nah­me auf die Inter­es­sen des ande­ren Ver­trags­teils ver­pflich­tet sein, dem Ver­lan­gen des Mie­ters auf eine Ver­trags­än­de­rung dahin gehend zuzu­stim­men, den nach Ver­brauch zu berech­nen­den Teil der Kos­ten zukünf­tig auf das gesetz­li­che Min­dest­maß von 50 % abzu­sen­ken, um die Fix­kos­ten bei hohen Leer­stän­den ange­mes­sen zu ver­tei­len. Eine dar­über hin­aus­ge­hen­de Absen­kung des ver­brauchs­ab­hän­gi­gen Kos­ten­an­teils oder eine Berech­nung der Warm­was­ser­kos­ten aus­schließ­lich auf der Grund­la­ge des Wohn­flä­chen­an­teils sieht die Heiz­kos­ten­ver­ord­nung dage­gen nicht vor mit der Fol­ge, dass eine völ­li­ge Abwäl­zung des Leer­stands­ri­si­kos auf den Ver­mie­ter nach der Heiz­kos­ten­ver­ord­nung nicht mög­lich ist.

Aller­dings kann die strik­te Anwen­dung der Vor­ga­ben der Heiz­kos­ten­ver­ord­nung bei hohen Leer­stän­den in Ein­zel­fäl­len auch unter – wie hier – Zugrun­de­le­gung des nach § 8 Abs. 1 Heiz­kos­tenV für den Mie­ter güns­tigs­ten Ver­tei­lungs­maß­stabs (50 % nach Ver­brauch, 50 % nach Wohn­flä­che) zu Ergeb­nis­sen füh­ren, die nicht mehr als bil­lig und gerecht emp­fun­den wer­den.

So betrug etwa im hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall die im Haus für die Warm­was­ser­auf­be­rei­tung (laut Wär­me­zäh­ler) auf­ge­wen­de­te Ener­gie­men­ge ein Viel­fa­ches der Ener­gie­men­ge beträgt, die nach der Berech­nungs­for­mel des § 9 Abs. 2 Satz 2 Heiz­kos­tenV für die Erwär­mung des im gesam­ten Haus ver­brauch­ten Was­sers zu erwar­ten gewe­sen wäre. Der tat­säch­li­che Ener­gie­ver­brauch beträgt im Streit­fall etwa das Sie­ben­fa­che des an sich für die Erwär­mung zu erwar­ten­den Ener­gie­ver­brauchs.

Der­ar­ti­gen leer­stands­be­ding­ten Kos­ten­ver­schie­bun­gen zu Las­ten des Nut­zers kann mit einer aus dem Prin­zip von Treu und Glau­ben (§ 242 BGB) abzu­lei­ten­den Anspruchs­be­gren­zung Rech­nung getra­gen wer­den.

Das Prin­zip von Treu und Glau­ben bil­det eine allen Rech­ten imma­nen­te Inhalts­be­gren­zung und setzt der (auch gesetz­lich zuläs­si­gen) Rechts­aus­übung dort Schran­ken, wo sie zu untrag­ba­ren, mit Recht und Gerech­tig­keit offen­sicht­lich unver­ein­ba­ren Ergeb­nis­sen führt [5]. Ins­be­son­de­re muss § 242 BGB dann in Betracht gezo­gen wer­den, wenn die Anwen­dung der gesetz­li­chen Vor­schrif­ten einen im Ein­zel­fall bestehen­den Inter­es­sen­kon­flikt nicht hin­rei­chend zu erfas­sen ver­mag und für einen der Betei­lig­ten ein unzu­mut­bar unbil­li­ges Ergeb­nis zur Fol­ge hät­te [6]. So liegt es hier.

Eine all­ge­mei­ne Aus­sa­ge dazu, in wel­cher Fall­kon­stel­la­ti­on sich eine nach den Vor­schrif­ten der Heiz­kos­ten­ver­ord­nung zutref­fend berech­ne­te For­de­rung nach den Grund­sät­zen von Treu und Glau­ben für den betrof­fe­nen Mie­ter als unzu­mut­ba­re Belas­tung dar­stellt, so dass eine Begren­zung des Anspruchs des Ver­mie­ters der Höhe nach ange­zeigt ist, ver­bie­tet sich. Ob eine Anspruchs­kür­zung gebo­ten ist und gege­be­nen­falls in wel­chem Umfang, obliegt der Beur­tei­lung des Tatrich­ters, der hier­bei alle Umstän­de des jewei­li­gen Ein­zel­falls bei sei­ner Ent­schei­dung zu berück­sich­ti­gen hat. Dabei hat der Tatrich­ter auch in sei­ne Betrach­tung ein­zu­be­zie­hen, dass eine abso­lu­te Ver­tei­lungs­ge­rech­tig­keit bei der Umla­ge von Betriebs­kos­ten vom Gesetz nicht gefor­dert wird [7]. Es geht viel­mehr dar­um, die bei­der­sei­ti­gen Inter­es­sen in der Gesamt­schau zu einem ange­mes­se­nen Aus­gleich zu brin­gen.

Bereits das im vor­lie­gen­den Fall erst­in­stanz­lich täti­ge Amts­ge­richt Frank­furt (Oder) hat zutref­fend aus­ge­führt [8], dass in Gebäu­den mit sehr hohen Leer­stän­den sowohl der Ver­mie­ter als auch die ver­blei­ben­den Mie­ter erheb­li­che Nach­tei­le erlei­den. Die ver­blei­ben­den Mie­ter kön­nen von hohen Ver­brauchs­kos­ten­um­la­gen betrof­fen sein, wäh­rend der Ver­mie­ter, ohne Miet­ein­nah­men zu haben, über den von ihm zu tra­gen­den Wohn­flä­chen­an­teil von 50 % eben­falls nicht unbe­trächt­li­che Kos­ten zu tra­gen hat. Dies trifft zu. Des­halb erscheint es auch nicht unbil­lig, wenn die ver­blei­ben­den Mie­ter einen ange­mes­se­nen Teil der leer­stands­be­ding­ten Mehr­kos­ten zu tra­gen haben.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 10. Dezem­ber 2014 – VIII ZR 9/​14

  1. BR-Drs. 570/​08, S. 7; vgl. auch BGH, Urteil vom 19.07.2006 – VIII ZR 212/​05, NZM 2006, 652 Rn. 14[]
  2. Wall in Eisenschmid/​Wall, Betriebs­kos­ten­kom­men­tar, 3. Aufl., Rn. 3030 unter Hin­weis auf LG Gera, WuM 2007, 511[]
  3. ähn­lich auch Wall in Eisenschmid/​Wall, aaO, Rn. 3030; ders., WuM 2007, 415, 418 [dif­fe­ren­zie­rend und eine Lösung de lege feren­da for­dernd]; Lan­gen­berg, Betriebs­kos­ten- und Heiz­kos­ten­recht, 7. Aufl., K Rn. 189[]
  4. BGH, Urteil vom 13.07.1988 – IVa ZR 55/​87, BGHZ 105, 140, 143[]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 16.02.2005 – IV ZR 18/​04, NJW-RR 2005, 619 unter – II 2 a[]
  6. BGH, Urteil vom 27.04.1977 – IV ZR 143/​76, BGHZ 68, 299, 304[]
  7. BGH, Urteil vom 06.10.2010 – VIII ZR 183/​09, NJW 2010, 3645 Rn. 17[]
  8. AG Frank­furt (Oder), Urteil vom 07.06.2013 – 2.2 C 215/​13[]