Hohe Heiz­kos­ten als Miet­man­gel

Dass eine dem ver­trags­ge­mä­ßen Zustand der Miet­sa­che ent­spre­chen­de Hei­zungs- und Belüf­tungs­an­la­ge hohe Ener­gie­kos­ten ver­ur­sacht, ist bei der Beur­tei­lung, ob ein Man­gel der Miet­sa­che vor­liegt, nicht von Bedeu­tung, wenn die Anla­ge dem bei der Errich­tung des Gebäu­des maß­geb­li­chen tech­ni­schen Stan­dard ent­spricht und feh­ler­frei arbei­tet.

Hohe Heiz­kos­ten als Miet­man­gel

Auch bei einem gewerb­li­chen Miet­ver­hält­nis lässt sich aus dem Wirt­schaft­lich­keits­ge­bot ein Anspruch des Mie­ters auf Moder­ni­sie­rung einer vor­han­de­nen und den ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­run­gen ent­spre­chen­den Hei­zungs­an­la­ge nicht ablei­ten 1.

Ein Man­gel der Miet­sa­che ist nur dann anzu­neh­men, wenn die "Ist­Be­schaf­fen­heit" des Miet­ob­jekts von der "Soll­Be­schaf­fen­heit" der Miet­sa­che abweicht. Es sind allein die Ver­trags­par­tei­en, die durch die Fest­le­gung des dem Mie­ter jeweils geschul­de­ten ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauchs bestim­men, wel­chen Soll­Zu­stand die ver­mie­te­te Sache spä­tes­tens bei Über­las­sung an den Mie­ter auf­wei­sen muss. Ist kei­ne aus­drück­li­che Rege­lung zum "Soll­Zu­stand" getrof­fen, muss anhand von Aus­le­gungs­re­geln (§§ 133, 157, 242 BGB)) geprüft wer­den, was der Ver­mie­ter schul­det bzw. wel­chen Stan­dard der Mie­ter auf­grund des Ver­tra­ges vom Ver­mie­ter ver­lan­gen kann 2. Dabei ist nach der Ver­kehrs­an­schau­ung der bei der Errich­tung des Gebäu­des gel­ten­de Maß­stab anzu­le­gen 3.

Die Beur­tei­lung, ob eine Abwei­chung der Miet­sa­che von der ver­ein­bar­ten Soll­be­schaf­fen­heit den ver­trags­ge­mä­ßen Miet­ge­brauch mehr als nur unwe­sent­lich beein­träch­tigt und wel­che Min­de­rung des Miet­zin­ses ein sol­cher Man­gel gege­be­nen­falls recht­fer­tigt, obliegt in ers­ter Linie dem Tatrich­ter. Das Revi­si­ons­ge­richt hat jedoch zu prü­fen, ob der Tatrich­ter die Soll­be­schaf­fen­heit zutref­fend beur­teilt hat, den Begriff des Man­gels nicht ver­kannt hat und auf ent­spre­chen­de Rüge hin auch, ob sei­ner Beur­tei­lung ver­fah­rens­feh­ler­frei getrof­fe­ne Fest­stel­lun­gen zugrun­de lie­gen 4.

Unter Beach­tung die­ser Maß­stä­be ver­neint der Bun­des­ge­richts­hof im vor­lie­gen­den Fall einen zur Min­de­rung der Mie­te füh­ren­den Man­gel im Sin­ne des § 536 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB. Ins­be­son­de­re ver­neint der Bun­des­ge­richts­hof, dass der zur Min­de­rung der Mie­te füh­ren­den Man­gel in der Unwirt­schaft­lich­keit des Betriebs der Hei­zungs- und Belüf­tungs­an­la­ge gese­hen wer­den kann.

Zwar wird ver­ein­zelt die Auf­fas­sung ver­tre­ten, dass der unwirt­schaft­li­che Betrieb einer tech­nisch feh­ler­frei­en Hei­zungs­an­la­ge einen Man­gel i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB begrün­den kön­ne 5. Über­wie­gend wird das Vor­lie­gen eines Man­gels jedoch ver­neint 6. Jeden­falls im vor­lie­gen­den Fall ist der letzt­ge­nann­ten Auf­fas­sung zu fol­gen.

Die Hei­zungs- und Belüf­tungs­an­la­ge war zum Zeit­punkt des Ver­trags­schlus­ses bereits instal­liert und soll­te im Rah­men der vor­zu­neh­men­den Sanie­rungs­ar­bei­ten an dem Miet­ob­jekt auch nicht ver­än­dert wer­den. Der Beklag­ten war die­ser Umstand bekannt, weil er sich aus der dem Miet­ver­trag bei­gefüg­ten Anla­ge 2 ergibt. Durch den Abschluss des Miet­ver­tra­ges hat sie die­se tech­ni­sche Aus­stat­tung des Gebäu­des als ver­trags­ge­mä­ßen Zustand der Miet­sa­che akzep­tiert. Fest­stel­lun­gen, dass die Hei­zungs- und Belüf­tungs­an­la­ge nicht dem maß­geb­li­chen tech­ni­schen Stan­dard bei der Errich­tung des Gebäu­des ent­spricht, hat das Beru­fungs­ge­richt nicht getrof­fen. Dies wird von der Beklag­ten auch nicht behaup­tet. Dass die dem ver­trags­ge­mä­ßen Zustand der Miet­sa­che ent­spre­chen­de Hei­zungs- und Belüf­tungs­an­la­ge im Ver­gleich zu ande­ren Geschäfts­räu­men der Beklag­ten hohe Ener­gie­kos­ten ver­ur­sacht, ist bei der Beur­tei­lung, ob ein Man­gel der Miet­sa­che vor­liegt, nicht von Bedeu­tung, wenn die Anla­ge – wie hier – dem bei der Errich­tung des Gebäu­des maß­geb­li­chen tech­ni­schen Stan­dard ent­spricht und feh­ler­frei arbei­tet. Ins­be­son­de­re lässt sich in die­sem Fall ein Man­gel der Miet­sa­che nicht damit begrün­den, dass bei einer anders kon­zi­pier­ten und daher wirt­schaft­li­cher arbei­ten­den Hei­zungs­an­la­ge gerin­ge­re Kos­ten anfal­len wür­den 7. Wür­de der im Ver­gleich mit einer moder­nen Hei­zungs­an­la­ge unwirt­schaft­li­che Betrieb der bei Ver­trags­schluss vor­han­de­nen Anla­ge zu einem Man­gel füh­ren, wäre der Ver­mie­ter gehal­ten, um sei­nen Pflich­ten aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB nach­zu­kom­men, die Anla­ge tech­nisch so zu ver­än­dern, dass ein wirt­schaft­li­cher Betrieb gewähr­leis­tet wird. Dadurch wür­de jedoch eine vom Gesetz nicht vor­ge­se­he­ne Moder­ni­sie­rungs­pflicht des Ver­mie­ters begrün­det, auf die der Mie­ter kei­nen Anspruch hat 8. Auch das für das Wohn­raum­miet­recht in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB ver­an­ker­te Wirt­schaft­lich­keits­ge­bot führt zu kei­ner ande­ren Beur­tei­lung 9. Danach kann die Unwirt­schaft­lich­keit einer tech­nisch feh­ler­frei arbei­ten­den Hei­zungs­an­la­ge zwar bei der Abrech­nung der ent­stan­de­nen Heiz­kos­ten von Bedeu­tung sein. Ein Anspruch des Mie­ters auf Moder­ni­sie­rung einer vor­han­de­nen und den ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­run­gen ent­spre­chen­den Hei­zungs­an­la­ge lässt sich hier­aus jedoch nicht ablei­ten 10. Dies gilt auch für den Bereich der Gewer­be­raum­mie­te 11.

Etwas ande­res ergibt sich auch nicht aus der Ent­schei­dung des Ober­lan­des­ge­richts Düs­sel­dorf 12. Soweit dort eine unwirt­schaft­lich arbei­ten­de Hei­zungs­an­la­ge als Sach­man­gel i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB bewer­tet wor­den ist, han­delt es sich um eine Ein­zel­fall­ent­schei­dung, die auf den vor­lie­gen­den Fall nicht über­trag­bar ist. Die Hei­zungs­an­la­ge war im Hin­blick auf Grö­ße und Nut­zung einer Miet­woh­nung um 60 % zu groß aus­ge­legt und ver­brauch­te daher über 70 % mehr Brenn­stoff als eine für die Behei­zung der Woh­nung aus­rei­chen­de Anla­ge. Im Hin­blick auf die­se außer­ge­wöhn­lich gro­ße Über­di­men­sio­nie­rung der Hei­zungs­an­la­ge und den damit ver­bun­de­nen erheb­li­chen Ener­gie­mehr­ver­brauch hat das Ober­lan­des­ge­richt unter Berück­sich­ti­gung von Treu und Glau­ben und der Ver­kehrs­sit­te für die­sen kon­kre­ten Ein­zel­fall einen Man­gel der Miet­sa­che bejaht. Im hier zu ent­schei­den­den Fall hat das Beru­fungs­ge­richt eine sol­che Über­di­men­sio­nie­rung der Hei­zungs- und Belüf­tungs­an­la­ge jedoch gera­de nicht fest­ge­stellt. Die Revi­si­on macht inso­weit auch nur gel­tend, dass im Hin­blick auf den kon­kret von ihr aus­ge­üb­ten Geschäfts­be­trieb mit einer nur gerin­gen Anzahl an Kun­den die Anla­ge kos­ten­güns­ti­ger betrie­ben wer­den könn­te. Dass auf­grund des gerin­gen Publi­kums­ver­kehrs in den Geschäfts­räu­men der Beklag­ten bei einer ande­ren tech­ni­schen Gestal­tung der Hei­zungs- und Belüf­tungs­an­la­ge nur gerin­ge­re Ener­gie­kos­ten auf­ge­wen­det wer­den müss­ten, ändert jedoch nichts dar­an, dass die vor­han­de­ne Anla­ge der ver­trag­li­chen Beschaf­fen­heit der Miet­sa­che ent­spricht und daher kei­nen Man­gel der Miet­sa­che begrün­den kann. Die Beklag­te kann sich daher zur Begrün­dung eines Man­gels i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB nicht auf die von ihr behaup­te­te Unwirt­schaft­lich­keit der Hei­zungs- und Belüf­tungs­an­la­ge beru­fen.

Nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs ergibt sich eine Man­gel­haf­tig­keit der Miet­sa­che auch nicht dar­aus, dass die Hei­zungs- und Belüf­tungs­an­la­ge nicht indi­vi­du­ell zu bedie­nen bzw. ein­zu­stel­len ist. Wie sich im vor­lie­gen­den Fall aus dem Miet­ver­trag ergibt, soll­te die bei Ver­trags­schluss bereits vor­han­de­ne Hei­zungs- und Belüf­tungs­an­la­ge ohne bau­li­che Ver­än­de­run­gen wei­ter ver­wen­det wer­den. Die von der Ver­mie­te­rin geschul­de­te Anla­ge beschränkt sich dadurch auf den Zustand, den die Anla­ge zu die­sem Zeit­punkt auf­wies ein­schließ­lich der vor­han­de­nen Rege­lungs­tech­nik. Vor­lie­gend wur­de aber nicht fest­ge­stellt, dass die zu die­sem Zeit­punkt bestehen­de Rege­lungs­tech­nik nicht dem Stand der Tech­nik für eine Fern­wär­me­an­la­ge ent­sprach. Unter die­sen Vor­aus­set­zun­gen kann die Mie­te­rin nicht damit gehört wer­den, die Anla­ge sei man­gel­haft, weil sie nicht indi­vi­du­ell regu­lier­bar sei. Die Anla­ge ent­spricht dem Zustand, in dem die Mie­te­rin die Mieträu­me ange­mie­tet hat. Auch hier wür­de die Annah­me eines Man­gels dazu füh­ren, dass der Ver­mie­ter die Anla­ge umbau­en las­sen müss­te, um aus der Sicht der Beklag­ten die Man­gel­frei­heit der Miet­sa­che her­zu­stel­len. Dies käme wie­der­um einer Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­me gleich, die der Ver­mie­ter nicht schul­det, wenn die Anla­ge zum Zeit­punkt der Errich­tung des Gebäu­des dem tech­ni­schen Stan­dard ent­sprach.

Auch der von der Mie­te­rin bean­stan­de­te man­geln­de Wär­me­schutz an den Außen­wän­den des Gebäu­des führt im vor­lie­gen­den Fall nicht zu einem Man­gel i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz Alt. 1 BGB. Es trifft zwar zu, dass nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs auch bei einem älte­ren Gebäu­de die zum Zeit­punkt des Abschlus­ses des Miet­ver­trags gel­ten­den tech­ni­schen Stan­dards für die Beur­tei­lung der Man­gel­haf­tig­keit einer Miet­sa­che maß­geb­lich sein kön­nen. Dies gilt aber nur, wenn der Ver­mie­ter bau­li­che Ver­än­de­run­gen an der Miet­sa­che vor­nimmt, die einem Neu­bau oder einer grund­le­gen­den Ver­än­de­rung des Gebäu­des gleich­kom­men 13. Die­se Vor­aus­set­zung ist vor­lie­gend nicht erfüllt. Bereits aus dem Miet­ver­trag ergibt sich, dass bei der anste­hen­den Sanie­rung des Gebäu­des an den Außen­wän­den kei­ne bau­li­chen Maß­nah­men vor­ge­nom­men wer­den soll­ten. Zusätz­li­che Wär­me­schutz­maß­nah­men an der Außen­wand­be­klei­dung sind in der Bau­be­schrei­bung nur vor­ge­se­hen, falls sie für den EnEV­Nach­weis erfor­der­lich sein soll­ten. Die dem Miet­ver­trag bei­gefüg­te Mie­ter­bau­be­schrei­bung sieht einen den Anfor­de­run­gen ent­spre­chen­den Wär­me­schutz auch nur für neu errich­te­te Umfas­sungs­wän­de der Miet­ein­heit vor. Im Hin­blick auf die­sen Inhalt des Miet­ver­tra­ges ist die Annah­me, dass die Mie­te­rin kei­nen Wär­me­schutz an den Außen­wän­den bean­spru­chen kann, der den bei Abschluss des Miet­ver­tra­ges gel­ten­den DIN­Nor­men ent­spricht, für den Bun­des­ge­richts­hof nicht zu bean­stan­den.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 18. Dezem­ber 2013 – XII ZR 80/​12

  1. im Anschluss an BGH Urteil vom 31.10.2007 – VIII ZR 261/​06 , NJW 2008, 142[]
  2. vgl. BGH, Urtei­le vom 10.05.2006 – XII ZR 23/​04NZM 2006, 582, 583; und vom 07.06.2006 – XII ZR 34/​04NZM 2006, 626, 627[]
  3. BGH Urteil vom 05.06.2013 – VIII ZR 287/​12NZM 2013, 575 Rn. 15 mwN[]
  4. BGH, Urteil vom 15.10.2008 – XII ZR 1/​07 , NJW 2009, 664 Rn. 13[]
  5. OLG Düs­sel­dorf WuM 1984, 54 f.; Münch­Komm-BGB/Häub­lein 6. Aufl. § 536 Rn. 8; Eisen­schmid in SchmidtFut­te­rer Miet­recht 11. Aufl. § 536 BGB Rn. 231[]
  6. KG ZMR 2008, 892, 893 und WuM 2005, 774; Staudinger/​Emmerich BGB [2011] § 536 Rn. 15; Bamberger/​Roth/​Ehlert BGB 3. Aufl. § 536 Rn. 59; Blank in Blank/​Börstinghaus Mie­te 3. Aufl. § 536 BGB Rn. 34; Krae­mer in Bub/​Treier Hand­buch der Geschäfts- und Wohn­raum­mie­te 3. Aufl. Kap. III.B Rn. 1305; Emme­rich in Emmerich/​Sonnenschein Mie­te 10. Aufl. § 536 BGB Rn. 8; Lan­gen­berg Betriebs- und Heiz­kos­ten­recht 6. Aufl. II. Rn. 53; Ster­nel Miet­recht aktu­ell 4. Aufl. Rn. – VIII 63[]
  7. Staudinger/​Emmerich BGB [2011] § 536 Rn.15; Bamberger/​Roth/​Ehlert BGB 3. Aufl. § 536 Rn. 59[]
  8. vgl. BGH Urtei­le vom 05.06.2013 – VIII ZR 287/​12 , NJW 2013, 2417 Rn. 22; und vom 14.09.2011 – VIII ZR 10/​11 , NJW-RR 2012, 262 Rn. 10; Staudinger/​Emmerich BGB [2011] § 536 Rn. 15; Bamberger/​Roth/​Ehlert BGB 3. Aufl. § 536 Rn. 59; Blank in Blank/​Börstinghaus Mie­te 3. Aufl. § 536 BGB Rn. 34[]
  9. zum Wirt­schaft­lich­keits­ge­bot im Gewer­be­raum­miet­recht vgl. BGH, Urteil vom 04.05.2011 – XII ZR 112/​09NZM 2012, 83 Rn. 11 mwN[]
  10. BGH Urteil vom 31.10.2007 – VIII ZR 261/​06 , NJW 2008, 142 Rn. 18[]
  11. Staudinger/​Emmerich BGB [2011] § 536 Rn. 15[]
  12. OLG Düs­sel­dorf, WuM 1984, 54[]
  13. vgl. BGH Urtei­le vom 05.06.2013 – VIII ZR 287/​12 , NJW 2013, 2417 Rn. 28; vom 17.06.2009 – VIII ZR 131/​08 , NJW 2009, 2441 Rn. 11; und vom 06.10.2004 – VIII ZR 355/​03 NJW 2005, 218, 219 jeweils zum Tritt­schall­schutz in Miet­woh­nun­gen[]