Hohe Heizkosten als Mietmangel

Dass eine dem vertragsgemäßen Zustand der Mietsache entsprechende Heizungs- und Belüftungsanlage hohe Energiekosten verursacht, ist bei der Beurteilung, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt, nicht von Bedeutung, wenn die Anlage dem bei der Errichtung des Gebäudes maßgeblichen technischen Standard entspricht und fehlerfrei arbeitet.

Hohe Heizkosten als Mietmangel

Auch bei einem gewerblichen Mietverhältnis lässt sich aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot ein Anspruch des Mieters auf Modernisierung einer vorhandenen und den vertraglichen Vereinbarungen entsprechenden Heizungsanlage nicht ableiten1.

Ein Mangel der Mietsache ist nur dann anzunehmen, wenn die „IstBeschaffenheit“ des Mietobjekts von der „SollBeschaffenheit“ der Mietsache abweicht. Es sind allein die Vertragsparteien, die durch die Festlegung des dem Mieter jeweils geschuldeten vertragsgemäßen Gebrauchs bestimmen, welchen SollZustand die vermietete Sache spätestens bei Überlassung an den Mieter aufweisen muss. Ist keine ausdrückliche Regelung zum „SollZustand“ getroffen, muss anhand von Auslegungsregeln (§§ 133, 157, 242 BGB)) geprüft werden, was der Vermieter schuldet bzw. welchen Standard der Mieter aufgrund des Vertrages vom Vermieter verlangen kann2. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung der bei der Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen3.

Die Beurteilung, ob eine Abweichung der Mietsache von der vereinbarten Sollbeschaffenheit den vertragsgemäßen Mietgebrauch mehr als nur unwesentlich beeinträchtigt und welche Minderung des Mietzinses ein solcher Mangel gegebenenfalls rechtfertigt, obliegt in erster Linie dem Tatrichter. Das Revisionsgericht hat jedoch zu prüfen, ob der Tatrichter die Sollbeschaffenheit zutreffend beurteilt hat, den Begriff des Mangels nicht verkannt hat und auf entsprechende Rüge hin auch, ob seiner Beurteilung verfahrensfehlerfrei getroffene Feststellungen zugrunde liegen4.

Unter Beachtung dieser Maßstäbe verneint der Bundesgerichtshof im vorliegenden Fall einen zur Minderung der Miete führenden Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB. Insbesondere verneint der Bundesgerichtshof, dass der zur Minderung der Miete führenden Mangel in der Unwirtschaftlichkeit des Betriebs der Heizungs- und Belüftungsanlage gesehen werden kann.

Zwar wird vereinzelt die Auffassung vertreten, dass der unwirtschaftliche Betrieb einer technisch fehlerfreien Heizungsanlage einen Mangel i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB begründen könne5. Überwiegend wird das Vorliegen eines Mangels jedoch verneint6. Jedenfalls im vorliegenden Fall ist der letztgenannten Auffassung zu folgen.

Die Heizungs- und Belüftungsanlage war zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits installiert und sollte im Rahmen der vorzunehmenden Sanierungsarbeiten an dem Mietobjekt auch nicht verändert werden. Der Beklagten war dieser Umstand bekannt, weil er sich aus der dem Mietvertrag beigefügten Anlage 2 ergibt. Durch den Abschluss des Mietvertrages hat sie diese technische Ausstattung des Gebäudes als vertragsgemäßen Zustand der Mietsache akzeptiert. Feststellungen, dass die Heizungs- und Belüftungsanlage nicht dem maßgeblichen technischen Standard bei der Errichtung des Gebäudes entspricht, hat das Berufungsgericht nicht getroffen. Dies wird von der Beklagten auch nicht behauptet. Dass die dem vertragsgemäßen Zustand der Mietsache entsprechende Heizungs- und Belüftungsanlage im Vergleich zu anderen Geschäftsräumen der Beklagten hohe Energiekosten verursacht, ist bei der Beurteilung, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt, nicht von Bedeutung, wenn die Anlage – wie hier – dem bei der Errichtung des Gebäudes maßgeblichen technischen Standard entspricht und fehlerfrei arbeitet. Insbesondere lässt sich in diesem Fall ein Mangel der Mietsache nicht damit begründen, dass bei einer anders konzipierten und daher wirtschaftlicher arbeitenden Heizungsanlage geringere Kosten anfallen würden7. Würde der im Vergleich mit einer modernen Heizungsanlage unwirtschaftliche Betrieb der bei Vertragsschluss vorhandenen Anlage zu einem Mangel führen, wäre der Vermieter gehalten, um seinen Pflichten aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB nachzukommen, die Anlage technisch so zu verändern, dass ein wirtschaftlicher Betrieb gewährleistet wird. Dadurch würde jedoch eine vom Gesetz nicht vorgesehene Modernisierungspflicht des Vermieters begründet, auf die der Mieter keinen Anspruch hat8. Auch das für das Wohnraummietrecht in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB verankerte Wirtschaftlichkeitsgebot führt zu keiner anderen Beurteilung9. Danach kann die Unwirtschaftlichkeit einer technisch fehlerfrei arbeitenden Heizungsanlage zwar bei der Abrechnung der entstandenen Heizkosten von Bedeutung sein. Ein Anspruch des Mieters auf Modernisierung einer vorhandenen und den vertraglichen Vereinbarungen entsprechenden Heizungsanlage lässt sich hieraus jedoch nicht ableiten10. Dies gilt auch für den Bereich der Gewerberaummiete11.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf12. Soweit dort eine unwirtschaftlich arbeitende Heizungsanlage als Sachmangel i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB bewertet worden ist, handelt es sich um eine Einzelfallentscheidung, die auf den vorliegenden Fall nicht übertragbar ist. Die Heizungsanlage war im Hinblick auf Größe und Nutzung einer Mietwohnung um 60 % zu groß ausgelegt und verbrauchte daher über 70 % mehr Brennstoff als eine für die Beheizung der Wohnung ausreichende Anlage. Im Hinblick auf diese außergewöhnlich große Überdimensionierung der Heizungsanlage und den damit verbundenen erheblichen Energiemehrverbrauch hat das Oberlandesgericht unter Berücksichtigung von Treu und Glauben und der Verkehrssitte für diesen konkreten Einzelfall einen Mangel der Mietsache bejaht. Im hier zu entscheidenden Fall hat das Berufungsgericht eine solche Überdimensionierung der Heizungs- und Belüftungsanlage jedoch gerade nicht festgestellt. Die Revision macht insoweit auch nur geltend, dass im Hinblick auf den konkret von ihr ausgeübten Geschäftsbetrieb mit einer nur geringen Anzahl an Kunden die Anlage kostengünstiger betrieben werden könnte. Dass aufgrund des geringen Publikumsverkehrs in den Geschäftsräumen der Beklagten bei einer anderen technischen Gestaltung der Heizungs- und Belüftungsanlage nur geringere Energiekosten aufgewendet werden müssten, ändert jedoch nichts daran, dass die vorhandene Anlage der vertraglichen Beschaffenheit der Mietsache entspricht und daher keinen Mangel der Mietsache begründen kann. Die Beklagte kann sich daher zur Begründung eines Mangels i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB nicht auf die von ihr behauptete Unwirtschaftlichkeit der Heizungs- und Belüftungsanlage berufen.

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs ergibt sich eine Mangelhaftigkeit der Mietsache auch nicht daraus, dass die Heizungs- und Belüftungsanlage nicht individuell zu bedienen bzw. einzustellen ist. Wie sich im vorliegenden Fall aus dem Mietvertrag ergibt, sollte die bei Vertragsschluss bereits vorhandene Heizungs- und Belüftungsanlage ohne bauliche Veränderungen weiter verwendet werden. Die von der Vermieterin geschuldete Anlage beschränkt sich dadurch auf den Zustand, den die Anlage zu diesem Zeitpunkt aufwies einschließlich der vorhandenen Regelungstechnik. Vorliegend wurde aber nicht festgestellt, dass die zu diesem Zeitpunkt bestehende Regelungstechnik nicht dem Stand der Technik für eine Fernwärmeanlage entsprach. Unter diesen Voraussetzungen kann die Mieterin nicht damit gehört werden, die Anlage sei mangelhaft, weil sie nicht individuell regulierbar sei. Die Anlage entspricht dem Zustand, in dem die Mieterin die Mieträume angemietet hat. Auch hier würde die Annahme eines Mangels dazu führen, dass der Vermieter die Anlage umbauen lassen müsste, um aus der Sicht der Beklagten die Mangelfreiheit der Mietsache herzustellen. Dies käme wiederum einer Modernisierungsmaßnahme gleich, die der Vermieter nicht schuldet, wenn die Anlage zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes dem technischen Standard entsprach.

Auch der von der Mieterin beanstandete mangelnde Wärmeschutz an den Außenwänden des Gebäudes führt im vorliegenden Fall nicht zu einem Mangel i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz Alt. 1 BGB. Es trifft zwar zu, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch bei einem älteren Gebäude die zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags geltenden technischen Standards für die Beurteilung der Mangelhaftigkeit einer Mietsache maßgeblich sein können. Dies gilt aber nur, wenn der Vermieter bauliche Veränderungen an der Mietsache vornimmt, die einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes gleichkommen13. Diese Voraussetzung ist vorliegend nicht erfüllt. Bereits aus dem Mietvertrag ergibt sich, dass bei der anstehenden Sanierung des Gebäudes an den Außenwänden keine baulichen Maßnahmen vorgenommen werden sollten. Zusätzliche Wärmeschutzmaßnahmen an der Außenwandbekleidung sind in der Baubeschreibung nur vorgesehen, falls sie für den EnEVNachweis erforderlich sein sollten. Die dem Mietvertrag beigefügte Mieterbaubeschreibung sieht einen den Anforderungen entsprechenden Wärmeschutz auch nur für neu errichtete Umfassungswände der Mieteinheit vor. Im Hinblick auf diesen Inhalt des Mietvertrages ist die Annahme, dass die Mieterin keinen Wärmeschutz an den Außenwänden beanspruchen kann, der den bei Abschluss des Mietvertrages geltenden DINNormen entspricht, für den Bundesgerichtshof nicht zu beanstanden.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 18. Dezember 2013 – XII ZR 80/12

  1. im Anschluss an BGH Urteil vom 31.10.2007 – VIII ZR 261/06 , NJW 2008, 142[]
  2. vgl. BGH, Urteile vom 10.05.2006 – XII ZR 23/04 – NZM 2006, 582, 583; und vom 07.06.2006 – XII ZR 34/04 – NZM 2006, 626, 627[]
  3. BGH Urteil vom 05.06.2013 – VIII ZR 287/12 – NZM 2013, 575 Rn. 15 mwN[]
  4. BGH, Urteil vom 15.10.2008 – XII ZR 1/07 , NJW 2009, 664 Rn. 13[]
  5. OLG Düsseldorf WuM 1984, 54 f.; MünchKomm-BGB/Häublein 6. Aufl. § 536 Rn. 8; Eisenschmid in SchmidtFutterer Mietrecht 11. Aufl. § 536 BGB Rn. 231[]
  6. KG ZMR 2008, 892, 893 und WuM 2005, 774; Staudinger/Emmerich BGB [2011] § 536 Rn. 15; Bamberger/Roth/Ehlert BGB 3. Aufl. § 536 Rn. 59; Blank in Blank/Börstinghaus Miete 3. Aufl. § 536 BGB Rn. 34; Kraemer in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. III.B Rn. 1305; Emmerich in Emmerich/Sonnenschein Miete 10. Aufl. § 536 BGB Rn. 8; Langenberg Betriebs- und Heizkostenrecht 6. Aufl. II. Rn. 53; Sternel Mietrecht aktuell 4. Aufl. Rn. – VIII 63[]
  7. Staudinger/Emmerich BGB [2011] § 536 Rn.15; Bamberger/Roth/Ehlert BGB 3. Aufl. § 536 Rn. 59[]
  8. vgl. BGH Urteile vom 05.06.2013 – VIII ZR 287/12 , NJW 2013, 2417 Rn. 22; und vom 14.09.2011 – VIII ZR 10/11 , NJW-RR 2012, 262 Rn. 10; Staudinger/Emmerich BGB [2011] § 536 Rn. 15; Bamberger/Roth/Ehlert BGB 3. Aufl. § 536 Rn. 59; Blank in Blank/Börstinghaus Miete 3. Aufl. § 536 BGB Rn. 34[]
  9. zum Wirtschaftlichkeitsgebot im Gewerberaummietrecht vgl. BGH, Urteil vom 04.05.2011 – XII ZR 112/09 – NZM 2012, 83 Rn. 11 mwN[]
  10. BGH Urteil vom 31.10.2007 – VIII ZR 261/06 , NJW 2008, 142 Rn. 18[]
  11. Staudinger/Emmerich BGB [2011] § 536 Rn. 15[]
  12. OLG Düsseldorf, WuM 1984, 54[]
  13. vgl. BGH Urteile vom 05.06.2013 – VIII ZR 287/12 , NJW 2013, 2417 Rn. 28; vom 17.06.2009 – VIII ZR 131/08 , NJW 2009, 2441 Rn. 11; und vom 06.10.2004 – VIII ZR 355/03 NJW 2005, 218, 219 jeweils zum Trittschallschutz in Mietwohnungen[]

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