Hun­de in der Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge – und die Anlein­pflicht

Ob die in einem Mehr­heits­be­schluss ent­hal­te­ne, nicht gegen ein gesetz­li­ches Ver­bot ver­sto­ßen­de Erlaub­nis, Hun­de auch unan­ge­leint auf einer Rasen­flä­che des Gemein­schafts­ei­gen­tums spie­len zu las­sen, ord­nungs­mä­ßi­gem Gebrauch ent­spricht, kann nicht gene­rell bejaht oder ver­neint wer­den, son­dern beur­teilt sich anhand der kon­kre­ten Umstän­de des Ein­zel­fal­les.

Hun­de in der Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge – und die Anlein­pflicht

Beschluss­kom­pe­tenz der WEG-Ver­samm­lung[↑]

Der Beschluss der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung ist nicht wegen Feh­lens der gemäß § 23 Abs. 1 WEG erfor­der­li­chen Beschluss­kom­pe­tenz der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nich­tig (§ 23 Abs. 4 Satz 1 WEG). Die Berech­ti­gung, die Nut­zung der im gemein­schaft­li­chen Eigen­tum ste­hen­den Rasen­flä­che durch Mehr­heits­be­schluss zu regeln, folgt aus § 15 Abs. 2 WEG. Hier­nach kön­nen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, soweit nicht eine Ver­ein­ba­rung nach Absatz 1 der Vor­schrift ent­ge­gen­steht, durch Stim­men­mehr­heit einen der Beschaf­fen­heit des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums ent­spre­chen­den ord­nungs­ge­mä­ßen Gebrauch beschlie­ßen.

Im hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall stell­te der Auf­tei­lungs­plan, der der Tei­lungs­er­klä­rung bei­gefügt ist und eine Rasen­flä­che mit Spiel­ge­rä­ten aus­weist, kei­ne bin­den­de, das Spie­len von Hun­den aus­schlie­ßen­de Nut­zungs­be­schrän­kung dar, von der nur durch eine Ver­ein­ba­rung aller Mit­ei­gen­tü­mer abge­wi­chen wer­den könn­te. Es han­delt sich um einen Plan im Sin­ne des § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG, der ledig­lich den Zweck hat, die Auf­tei­lung des Gebäu­des sowie die Lage und Grö­ße der im Son­der­ei­gen­tum und der im gemein­schaft­li­chen Eigen­tum ste­hen­den Gebäu­de­tei­le ersicht­lich zu machen. Sei­ner sachen­recht­li­chen Abgren­zungs­funk­ti­on ent­spre­chend regelt der Auf­tei­lungs­plan grund­sätz­lich nur die räum­li­che Abgren­zung und nicht die Nut­zung der Räum­lich­kei­ten. Soweit eine Nut­zung ange­spro­chen ist, han­delt es sich in aller Regel – und so auch hier – um einen blo­ßen Nut­zungs­vor­schlag, mit dem kei­ne bin­den­de Nut­zungs­be­schrän­kung ver­bun­den ist 1.

Die Beschluss­kom­pe­tenz fehlt auch nicht des­halb, weil sich der Beschluss – wie die Revi­si­on meint – nicht auf eine Gebrauchs­re­ge­lung beschränkt, son­dern – in den Aus­wir­kun­gen mit einem Son­der­nut­zungs­recht ver­gleich­bar – mit einem Aus­schluss vom Mit­ge­brauch des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums ein­her­geht 2. Der Umstand, dass Hun­de auf den im Gemein­schafts­ei­gen­tum ste­hen­den Rasen­flä­chen spie­len dür­fen, führt nicht zu einem fak­ti­schen Aus­schluss des Mit­ge­brauchs durch sol­che Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, die Angst vor frei­lau­fen­den Hun­den haben oder sich in deren Nähe nicht wohl füh­len. Auch sol­che Eigen­tü­mer kön­nen die Rasen­flä­chen jeden­falls in den Zei­ten nut­zen, in denen sich dort kei­ne Hun­de auf­hal­ten. Selbst wenn jedoch Hun­de unan­ge­leint auf dem Rasen sind, ist ein gleich­zei­ti­ger Auf­ent­halt von Woh­nungs­ei­gen­tü­mern objek­tiv nicht aus­ge­schlos­sen. Ob das Inter­es­se von Eigen­tü­mern, nicht von unan­ge­lein­ten Hun­den beläs­tigt oder gar ver­letzt zu wer­den, die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft dar­an hin­dert, das Spie­len von frei lau­fen­den Hun­den auf den Rasen­flä­chen zu erlau­ben, ist kei­ne Fra­ge der Beschluss­kom­pe­tenz, son­dern rich­tet sich danach, ob eine ent­spre­chen­de Rege­lung sich noch im Rah­men des ord­nungs­mä­ßi­gen Gebrauchs im Sin­ne des § 15 Abs. 2 WEG hält.

Das in der Haus­ord­nung ent­hal­te­ne Ver­bot der Tier­hal­tung außer­halb der Woh­nung steht der Beschluss­kom­pe­tenz bereits des­halb nicht ent­ge­gen, weil mit dem Beschluss nicht eine sol­che Tier­hal­tung, son­dern ledig­lich das Spie­len von Hun­den auf den Rasen­flä­chen erlaubt wird.

Hun­de­hal­tung und "ord­nungs­ge­mä­ßer Gebrauch"[↑]

Der Beschluss ist auch nicht für ungül­tig zu erklä­ren (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG).

Die ange­grif­fe­ne Rege­lung hat auch einen ord­nungs­mä­ßi­gen Gebrauch im Sin­ne des § 15 Abs. 2 WEG zum Inhalt.

Ord­nungs­mä­ßig ist der Gebrauch, den § 14 WEG gestat­tet und der nicht gegen gesetz­li­che Vor­schrif­ten ver­stößt. Die Ein­zel­hei­ten sind anhand der kon­kre­ten Umstän­de des Ein­zel­falls unter Berück­sich­ti­gung der Beschaf­fen­heit und Zweck­be­stim­mung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums bei Beach­tung des Gebots der all­ge­mei­nen Rück­sicht­nah­me in Abwä­gung der all­sei­ti­gen Inter­es­sen zu ermit­teln. Hier­bei steht den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern ein Ermes­sen­spiel­raum zu 3.

Vor­lie­gend hält sich der Beschluss in den Gren­zen des den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern ein­ge­räum­ten Ermes­sens­spiel­raums.

Die Rege­lung, dass Hun­de der Eigen­tü­mer und Mie­ter auf den Rasen­flä­chen spie­len dür­fen, wäre nicht mehr ord­nungs­mä­ßig, wenn hier­mit gegen zwin­gen­de Vor­schrif­ten des Schles­wig-Hol­stei­ni­schen Gefahr­hun­de­ge­set­zes (Gef­HG) vom 28.01.2005 4 ver­sto­ßen wür­de. Dies ist jedoch nicht der Fall. Der ange­foch­te­ne Beschluss, den der Bun­des­ge­richts­hof in vol­lem Umfang ohne Bin­dung an die Aus­le­gung durch das Beru­fungs­ge­richt selbst aus­le­gen kann, wobei die Aus­le­gung "aus sich her­aus" objek­tiv und nor­ma­tiv zu erfol­gen hat 5, erlaubt zwar grund­sätz­lich auch das Spie­len mit nicht ange­lein­ten Hun­den. Der in § 2 Abs. 2 Nr. 4 Gef­HG hin­sicht­lich aller Hun­de bei Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern ange­ord­ne­te all­ge­mei­ne Lei­nenzwang erstreckt sich jedoch nur auf Zuwe­ge, Trep­pen­häu­ser, Auf­zü­ge, Flu­re und sons­ti­ge von der Haus­ge­mein­schaft gemein­sam genutz­te Räu­me, nicht jedoch auf die hier in Rede ste­hen­den Rasen­flä­chen.

Da vor­lie­gend kei­ne Anhalts­punk­te dafür bestehen, dass es in der Wohn­an­la­ge gefähr­li­che Hun­de i.S.d. § 3 Abs. 2 und 3 Gef­HG gibt, liegt ein Ver­stoß gegen den für sol­che Hun­de in § 10 Abs. 3 Gef­HG ange­ord­ne­ten Lei­nenzwang eben­falls nicht vor.

Auch im Übri­gen ist der Beschluss nicht ermes­sens­wid­rig.

Die Erlaub­nis, Hun­de der Eigen­tü­mer und Mie­ter auf den Rasen­flä­chen spie­len zu las­sen, trägt dem Umstand Rech­nung, dass tier­hal­ten­de Mit­ei­gen­tü­mer oder Mie­ter einer Eigen­tums­woh­nung ihre Frei­zeit gemein­sam mit ihren Hun­den gestal­ten möch­ten 6. Dies erstreckt sich auch auf die Nut­zung von im Gemein­schafts­ei­gen­tum ste­hen­den Rasen­flä­chen und ist damit Bestand­teil des grund­sätz­lich bestehen­den Rechts des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers zum Mit­ge­brauch des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums gemäß § 13 Abs. 2 WEG.

Auf der ande­ren Sei­te ist der tier­hal­ten­de Mit­ei­gen­tü­mer gemäß § 14 Nr. 1 WEG ver­pflich­tet, von dem gemein­schaft­li­chen Eigen­tum nur in sol­cher Wei­se Gebrauch zu machen, dass dadurch kei­nem der ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mer über das bei einem geord­ne­ten Zusam­men­le­ben unver­meid­li­che Maß hin­aus ein Nach­teil erwächst. Die­sem Gesichts­punkt wird in dem Beschluss zunächst dadurch Rech­nung getra­gen, dass eine Nut­zung der Rasen­flä­che als Hun­de­toi­let­te unter­sagt und der Hun­de­hal­ter ver­pflich­tet wird, Hun­de­kot unver­züg­lich und sorg­fäl­tig zu ent­sor­gen. Dar­über hin­aus dür­fen Hun­de der Bewoh­ner Gäs­te oder Mit­be­woh­ner nicht durch Ansprin­gen beläs­ti­gen. Dies bedeu­tet wie­der­um, dass bei dem Spie­len der Hun­de der Hun­de­hal­ter oder eine ver­trau­te Per­son anwe­send sein muss, um ein Ansprin­gen zu ver­hin­dern.

Dass in dem Beschluss auch das Spie­len mit nicht ange­lein­ten Hun­den erlaubt wird, ist nicht zu bean­stan­den.

In den Gren­zen des Schles­wig-Hol­stei­ni­schen Gefahr­hun­de­ge­set­zes obliegt die Ent­schei­dung, ob und wenn ja in wel­chem Umfang eine Anlein­pflicht für Hun­de gel­ten soll, grund­sätz­lich den Mit­ei­gen­tü­mern im Rah­men des ihnen zuste­hen­den Ermes­sens. Maß­geb­lich sind inso­weit die Umstän­de des jewei­li­gen Ein­zel­falls, die sich einer gene­ra­li­sie­ren­den Betrach­tung ent­zie­hen. Für die Ermes­sens­aus­übung von Bedeu­tung kön­nen unter ande­rem die ört­li­chen Ver­hält­nis­se der Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge, die Zusam­men­set­zung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft, die Anzahl der Hun­de ein­schließ­lich ihres Ver­hal­tens gegen­über Drit­ten sowie das Frei­zeit­ver­hal­ten der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer sein. In die­sem Zusam­men­hang kann auch die grund­sätz­li­che Angst oder Besorg­nis ein­zel­ner Eigen­tü­mer, ein Hund könn­te sie ansprin­gen oder sonst beläs­ti­gen und der Hun­de­hal­ter oder Hun­de­füh­rer kön­ne sei­nen Hund man­gels Lei­ne nicht mehr zurück­hal­ten, der Mehr­heit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer Ver­an­las­sung geben, im Rah­men einer Gebrauchs­re­ge­lung eine gene­rel­le Anlein­pflicht anzu­ord­nen 7.

Das bedeu­tet jedoch nicht, dass nur eine sol­che Rege­lung ord­nungs­mä­ßi­gem Gebrauch im Sin­ne des § 15 Abs. 2 WEG ent­spricht. Viel­mehr kann die Mehr­heit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auch dem Inter­es­se der Hun­de­hal­ter, die Hun­de beim Spie­len nicht anzu­lei­nen, den Vor­rang ein­räu­men gegen­über dem Inter­es­se ande­rer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, durch frei lau­fen­de Hun­de nicht beein­träch­tigt zu wer­den. Vor­aus­zu­set­zen ist hier­bei aber, dass etwai­ge Beein­träch­ti­gun­gen für die ande­ren Mit­ei­gen­tü­mer zumut­bar sind. In die­sem Rah­men ist einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft auch die Mög­lich­keit zu eröff­nen, eine Rege­lung zunächst ein­mal auf ihre Prak­ti­ka­bi­li­tät zu erpro­ben und sie je nach gewon­ne­ner Erfah­rung wie­der zu ändern 8.

Vor­lie­gend ist nicht erkenn­bar, dass das Abse­hen von einer gene­rel­len Anlein­pflicht für Hun­de zu einer unzu­mut­ba­ren Beein­träch­ti­gung der übri­gen Mit­ei­gen­tü­mer führt. Nach den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts ist die in Rede ste­hen­de Rasen­flä­che zuletzt ledig­lich von dem Mie­ter einer der Wohn­ein­hei­ten zum Spie­len mit sei­nem klei­nen Hund genutzt wor­den. Dass es hier­bei kon­kret zu Beläs­ti­gun­gen ande­rer Mit­ei­gen­tü­mer gekom­men ist, ist nicht fest­ge­stellt und wird von dem Klä­ger auch mit der Revi­si­on nicht gel­tend gemacht. Es wird ledig­lich auf das all­ge­mei­ne Risi­ko hin­ge­wie­sen, dass nicht ange­lein­te Hun­de auf Bewoh­ner und Besu­cher zulau­fen, die­se ansprin­gen, anbel­len oder gar bei­ßen kön­nen. Die­se abs­trak­te Gefahr steht der hier getrof­fe­nen Gebrauchs­re­ge­lung jedoch nicht ent­ge­gen.

Soll­te sich an der aktu­el­len Situa­ti­on etwas ändern, haben die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die Mög­lich­keit, hier­auf mit einem Wider­ruf der Erlaub­nis – auch unge­ach­tet der in dem Beschluss vor­ge­se­he­nen Wider­rufs­mög­lich­keit – zu reagie­ren. Dies wäre bei­spiels­wei­se der Fall, wenn es zu einer dau­ern­den Ver­drän­gung von Nicht­hun­de­hal­tern von der Rasen­flä­che durch frei her­um­lau­fen­de und toben­de Hun­de kom­men wür­de.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 8. Mai 2015 – V ZR 163/​14

  1. vgl. BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 40/​09, NJW-RR 2010, 667 Rn. 8; Urteil vom 16.11.2012 – V ZR 246/​11, NZM 2013, 153 Rn. 5 f., 9[]
  2. vgl. BGH, Beschluss vom 20.09.2000 – V ZB 58/​99, BGHZ 145, 158, 167; Beschluss vom 20.02.2014 – V ZB 116/​13, NJW 2014, 1879 Rn. 16[]
  3. BGH, Beschluss vom 29.06.2000 – V ZB 46/​99, BGHZ 144, 386, 388 f.; Beschluss vom 10.09.1998 – V ZB 11/​98, BGHZ 139, 288, 296[]
  4. GVOBl.2005, S. 51[]
  5. vgl. BGH, Beschluss vom 10.09.1998 – V ZB 11/​98, BGHZ 139, 288, 291 f.[]
  6. vgl. OLG Ham­burg, ZMR 2008, 151[]
  7. vgl. zu einer Anlein­pflicht im Rah­men einer Gebrauchs­re­ge­lung i.S.d. § 15 Abs. 2 WEG OLG Ham­burg, ZMR 2008, 151 sowie OLG Köln, ZMR 2009, 310; wei­ter­ge­hend für eine gene­rel­le Anlein­pflicht auch ohne Beschluss­fas­sung AG Mün­chen, ZMR 2012, 307; ZMR 2013, 573; sie­he auch OLG Karls­ru­he, NZM 2008, 776 zu der Anlein­pflicht bei einem "gro­ßen" Hund[]
  8. vgl. LG Ber­lin, ZMR 2014, 658, 660 f. im Zusam­men­hang mit Park­re­ge­lun­gen[]