Hun­de­hal­tung in der Miet­woh­nung – Ist ein gene­rel­les Ver­bot legal?

In Deutsch­land leben laut einer Stu­die des Indus­trie­ver­bands Heim­tier­be­darf (IVH) e. V. etwa 10,7 Mil­lio­nen Hun­de. Beson­ders in Miet­woh­nun­gen sor­gen die belieb­ten Haus­tie­re aber immer wie­der für Strei­tig­kei­ten. Vie­le Ver­mie­ter unter­sa­gen die Hal­tung der Tie­re des­halb gene­rell, auch dann, wenn eine Hun­de­haft­pflicht­ver­si­che­rung und Hun­de­kran­ken­ver­si­che­rung vor­han­den sind. Doch ist ein sol­ches Ver­bot in Deutsch­land über­haupt legal?

Hun­de­hal­tung in der Miet­woh­nung – Ist ein gene­rel­les Ver­bot legal?

Grund­sätz­li­ches Haus­tier­ver­bot nicht zulässig

Der Bun­des­ge­richts­hof (BGH) hat 20.03.2013 ent­schie­den1, dass ein gene­rel­les Ver­bot von Hun­den und Kat­zen in Miet­ver­trä­gen unwirk­sam ist.

„Eine All­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gung in einem Miet­ver­trag über Wohn­räu­me, die den Mie­ter ver­pflich­tet, „kei­ne Hun­de und Kat­zen zu hal­ten“ ist wegen unan­ge­mes­se­ner Benach­tei­li­gung des Mie­ters unwirksam.“

Die meis­ten Miet­ver­trä­ge ent­hal­ten statt des unwirk­sa­men Ver­bots des­halb einen soge­nann­ten Geneh­mi­gungs­vor­be­halt, laut dem die Hun­de­hal­tung die Zustim­mung des Ver­mie­ters benö­tigt. Ob die­se erteilt wird, ist eine Ein­zel­fall­ent­schei­dung, für die die Inter­es­sen aller betrof­fe­nen Par­tei­en gegen­ein­an­der abge­wo­gen wer­den müssen.

Wann ist ein Hun­de­hal­tungs­ver­bot möglich?

Als Basis der Ein­zel­fall­ent­schei­dung dient in der Regel eine Befra­gung der übri­gen Mie­ter und der unmit­tel­ba­ren Nach­barn. Es wird so ermit­telt, ob ein Hund die Betrof­fe­nen stö­ren wür­de oder ob ande­re Grün­de für ein Ver­bot der Hun­de­hal­tung spre­chen. Anschlie­ßend kann der Ver­mie­ter eine begrün­de­te Ent­schei­dung tref­fen und die Hal­tung des Hun­des in sei­ner Immo­bi­lie gege­be­nen­falls untersagen.

Lis­ten­hun­de kön­nen ver­bo­ten werden

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Aus­nah­men bil­den soge­nann­te Lis­ten­hun­de (umgangs­sprach­lich als Kampf­hun­de bekannt), für deren Hal­tungs­ver­bot der Ver­mie­ter den Pro­zess der Inter­es­sen­ab­wä­gung nicht durch­lau­fen muss. Die Hal­tung kann bei die­sen Hun­de­ras­sen sogar gene­rell im Miet­ver­trag unter­sagt wer­den. In Deutsch­land sind davon die fol­gen­den Hun­de­ras­sen betroffen:

  • Ame­ri­can Staf­fordshire Terrier
  • Bull­ter­ri­er
  • Bull­ma­stiff
  • Pit­bull Terrier
  • Staf­fordshire Bullterrier
  • Tosa Inu

Aus­nah­men bei der Hun­de­hal­tung in der Mietwohnung

Eine Aus­nah­me vom Pro­zess der Inter­es­sen­ab­wä­gung bil­den außer­dem soge­nann­te Blin­den­hun­de und Assis­tenz­hun­de, also Tie­re, die ihre Hal­ter im All­tag unter­stüt­zen. Die­se Hun­de dür­fen unab­hän­gig von den Inter­es­sen ande­rer Haus­be­woh­ner und Nach­barn auch dann, wenn der Ver­mie­ter eigent­lich kei­ne Hun­de­hal­tung erlaub­ten möch­te, gehal­ten werden.

Auch bei Poli­zei­hun­den darf der Ver­mie­ter die Hal­tung nicht ver­bie­ten. Dies liegt dar­an, dass es sich bei die­sen spe­zi­ell aus­ge­bil­de­ten Hun­den fast immer um ruhi­ge Tie­re han­delt, die die Nach­barn nur in sel­te­nen Aus­nah­me­fäl­len durch lau­te Geräu­sche und Bel­len stören.

Nach­träg­li­ches Hundeverbot

Ein nach­träg­li­ches Hun­de­ver­bot sehen Gerich­ten als einen beson­ders star­ken Ein­griff in das Per­sön­lich­keits­recht des Hun­de­hal­ters. Ver­mie­ter müs­sen des­halb zeit­nah Ein­spruch ein­le­gen, wenn sie davon erfah­ren, dass in einer ihrer Immo­bi­li­en ein nicht erlaub­ter Hund lebt. Wird die­ser Zustand hin­ge­gen über meh­re­re Jah­re gedul­det, ist ein nach­träg­li­ches Ver­bot nicht mehr möglich.

Hun­de, die durch Lärm, Geruch, Exkre­men­te oder sogar Angrif­fe Nach­barn stö­ren, bil­den hier­von eine Aus­nah­me. Dazu muss der Ver­mie­ter jedoch Nach­wei­se vor­le­gen kön­nen. Soll­te der Hun­de­hal­ter die bemän­gel­ten Zustän­de nach­weis­lich besei­ti­gen, kann ein Hal­tungs­ver­bot vor Gericht in der Regel nicht durch­ge­setzt werden.

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Auch eine Klau­sel im Miet­ver­trag, laut der der Ver­mie­ter sei­ne Zustim­mung jeder­zeit wider­ru­fen kann, ist ungül­tig und ermög­licht kein nach­träg­li­ches Ver­bot der Hundehaltung.

Hun­de­be­such trotz Haltungsverbot

Besu­cher dür­fen auch bei einem Hal­tungs­ver­bot grund­sätz­lich einen Hund mit­brin­gen. Dabei ist jedoch auf die Häu­fig­keit und Dau­er des Besuchs zu ach­ten. Einen Tag ist laut ver­schie­de­ner Urtei­le nicht pro­ble­ma­tisch, eine tem­po­rä­re Unter­brin­gung des Hun­des zum Bei­spiel zur Urlaubs­pfle­ge ver­stößt hin­ge­gen schon gegen ein gül­ti­ges Hun­de­ver­bot. Ver­mie­ter kön­nen Besu­che eines Hun­des außer­dem dann unter­sa­gen, wenn das Tier für die übri­gen Bewoh­ner eine Bedro­hung dar­stellt oder wenn das Tier Scha­den an der Miet­sa­che verursacht.

Fazit zur Hun­de­hal­tung in Mietwohnungen

Ein all­ge­mei­nes Hun­de­hal­tungs­ver­bot ist in Deutsch­land nicht zuläs­sig. Ein Ver­mie­ter darf die Hal­tung aber ein­schrän­ken, wenn durch die Laut­stär­ke, Grö­ße oder Gefähr­lich­keit des Tie­res die Inter­es­sen der übri­gen Mie­ter beein­träch­tigt wer­den. Als Basis eines Ver­bots dient dabei der Pro­zess der Interessenabwägung.

  1. BGH, Urteil vom 20.03.2021 – VII ZR 10/​92[]

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