Hun­de­hal­tung und Kat­zen­hal­tung in der Miet­woh­nung

Durch All­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gun­gen – und damit auch bei­spiels­wei­se durch For­mu­lar­miet­ver­trä­ge – kann dem Mie­ter die Hal­tung von Hun­den und Kat­zen nicht gene­rell ver­bo­ten wer­den: Eine All­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gung in einem Miet­ver­trag über Wohn­räu­me, die den Mie­ter ver­pflich­tet, "kei­ne Hun­de und Kat­zen zu hal­ten" ist wegen unan­ge­mes­se­ner Benach­tei­li­gung des Mie­ters unwirk­sam.

Hun­de­hal­tung und Kat­zen­hal­tung in der Miet­woh­nung

In dem jetzt vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall mie­te­te der Beklag­te bei der Klä­ge­rin, einer Genos­sen­schaft, der auch der Beklag­te ange­hört, eine Woh­nung in Gel­sen­kir­chen. In dem Miet­ver­trag war, wie bei der Klä­ge­rin üblich, als "zusätz­li­che Ver­ein­ba­rung" eine Bestim­mung ent­hal­ten, wonach das Mit­glied ver­pflich­tet sei, "kei­ne Hun­de und Kat­zen zu hal­ten." Der Beklag­te zog mit sei­ner Fami­lie und einem Misch­lings­hund mit einer Schul­ter­hö­he von etwa 20 cm in die Woh­nung ein. Die Klä­ge­rin for­der­te den Beklag­ten auf, das Tier bin­nen vier Wochen abzu­schaf­fen. Der Beklag­te kam die­ser Auf­for­de­rung nicht nach. Hier­auf hat die Klä­ge­rin den Beklag­ten auf Ent­fer­nung des Hun­des aus der Woh­nung und auf Unter­las­sung der Hun­de­hal­tung in der Woh­nung in Anspruch genom­men.

Das erst­in­stanz­lich mit dem Rechts­streit befass­te Amts­ge­richt Gel­sen­kir­chen-Buer hat der Kla­ge statt­ge­ge­ben1. Auf die Beru­fung des Beklag­ten hat das Land­ge­richt Essen das erst­in­stanz­li­che Urteil geän­dert und die Kla­ge abge­wie­sen2.

Die vom Land­ge­richt Essen im Beru­fungs­ur­teil zuge­las­se­ne Revi­si­on der Klä­ge­rin hat­te vor dem Bun­des­ge­richts­hof kei­nen Erfolg. Der Bun­des­ge­richts­hof ent­schied, dass eine All­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gung des Ver­mie­ters, wel­che die Hal­tung von Hun­den und Kat­zen in der Miet­woh­nung gene­rell unter­sagt, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirk­sam ist.

Nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs benach­tei­ligt die­se Klau­sel den Mie­ter unan­ge­mes­sen, weil sie ihm eine Hun­de- und Kat­zen­hal­tung aus­nahms­los und ohne Rück­sicht auf beson­de­re Fall­ge­stal­tun­gen und Inter­es­sen­la­gen ver­bie­tet. Zugleich ver­stößt sie gegen den wesent­li­chen Grund­ge­dan­ken der Gebrauchs­ge­wäh­rungs­pflicht des Ver­mie­ters in § 535 Abs. 1 BGB. Ob eine Tier­hal­tung zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch im Sin­ne die­ser Vor­schrift gehört, erfor­dert eine umfas­sen­de Inter­es­sen­ab­wä­gung im Ein­zel­fall. Eine gene­rel­le Ver­bots­klau­sel wür­de – in Wider­spruch dazu – eine Tier­hal­tung auch in den Fäl­len aus­schlie­ßen, in denen eine sol­che Abwä­gung ein­deu­tig zuguns­ten des Mie­ters aus­fie­le.

Die Unwirk­sam­keit der Klau­sel führt nun aller­dings nicht dazu, dass der Mie­ter Hun­de oder Kat­zen ohne jeg­li­che Rück­sicht auf ande­re hal­ten kann. Die Unwirk­sam­keit des gene­rel­len Hun­de­hal­tungs­ver­bots hat viel­mehr nur zur Fol­ge, dass die nach § 535 Abs. 1 BGB gebo­te­ne umfas­sen­de Abwä­gung der im Ein­zel­fall kon­kret betrof­fe­nen Belan­ge und Inter­es­sen der Miet­ver­trags­par­tei­en, der ande­ren Haus­be­woh­ner und der Nach­barn erfol­gen muss. Im vor­lie­gen­den Fall hat das Land­ge­richt Essen nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs eine Zustim­mungs­pflicht der Klä­ge­rin zur Hun­de­hal­tung aber rechts­feh­ler­frei bejaht.

Soweit es sich bei einem im Miet­ver­trag gere­gel­ten Ver­bot der Hun­de- und Kat­zen­hal­tung um (vom Ver­mie­ter gestell­te) All­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gun­gen im Sin­ne des § 305 BGB han­delt, hält die­se Klau­sel einer Inhalts­kon­trol­le nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand. Sie benach­tei­ligt den Mie­ter unan­ge­mes­sen, weil sie ihm eine Hun­de- und Kat­zen­hal­tung in jeder nur denk­ba­ren Fall­kon­stel­la­ti­on ver­sagt und damit zugleich gegen den wesent­li­chen Grund­ge­dan­ken der Gebrauchs­ge­wäh­rungs­pflicht des Ver­mie­ters (§ 535 Abs. 1 BGB) ver­stößt.

Nach dem ein­deu­ti­gen Wort­laut der hier vom Bun­des­ge­richts­hof beur­teil­ten Miet­ver­trags­klau­sel soll die Hal­tung von Kat­zen und Hun­den gene­rell und ohne Ein­schrän­kung nicht zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch der Miet­sa­che (§ 535 Abs. 1 BGB) gehö­ren. Die Klau­sel ver­bie­tet eine Kat­zen- und Hun­de­hal­tung aus­nahms­los und ohne Rück­sicht auf beson­de­re Fall­ge­stal­tun­gen und Inter­es­sen­la­gen. Damit schränkt sie die Gebrauchs­be­fug­nis des Mie­ters noch stär­ker ein als dies bei einer miet­ver­trag­li­chen For­mu­lar­klau­sel der Fall ist, die die Haus­tier­hal­tung (mit Aus­nah­me von Klein­tie­ren) von einer in das freie Ermes­sen des Ver­mie­ters gestell­ten Erlaub­nis abhän­gig macht. Wie der Bun­des­ge­richts­hof bereits aus­ge­spro­chen hat, ist schon für einen der­ar­ti­gen schran­ken­lo­sen Erlaub­nis­vor­be­halt kein berech­tig­tes Inter­es­se des Ver­mie­ters erkenn­bar und eine ent­spre­chen­de For­mu­lar­klau­sel wegen unan­ge­mes­se­ner Benach­tei­li­gung des Mie­ters nach § 307 BGB unwirk­sam3. Erst recht hat dies für eine Klau­sel zu gel­ten, die – wie hier – die Mög­lich­keit einer Zustim­mung des Ver­mie­ters zur Hal­tung von Kat­zen und Hun­den von vorn­her­ein und kate­go­risch aus­schließt.

Zwar kann bei einer Hun­de- und Kat­zen­hal­tung, anders als bei Klein­tie­ren, die in geschlos­se­nen Behält­nis­sen gehal­ten wer­den kön­nen4, eine Beein­träch­ti­gung der Ver­mie­ter­be­lan­ge oder eine Stö­rung ande­rer Haus­be­woh­ner nicht grund­sätz­lich aus­ge­schlos­sen wer­den. Dar­aus folgt aber nur, dass ein Ver­mie­ter nicht in jedem Fall ver­pflich­tet ist, eine Hun­de- oder Kat­zen­hal­tung zu erlau­ben. Dage­gen berech­tigt die bei Hun­den und Kat­zen nicht gene­rell aus­schließ­ba­re Gefahr einer Beein­träch­ti­gung der Miet­sa­che oder einer Stö­rung von Nach­barn den Ver­mie­ter nicht dazu, die Hal­tung von Hun­den und Kat­zen im Wege eines for­mu­lar­mä­ßi­gen Gene­ral­ver­bots ohne Rück­sicht auf beson­de­re Umstän­de des Ein­zel­falls voll­stän­dig zu unter­sa­gen.

Eine unan­ge­mes­se­ne Benach­tei­li­gung des Mie­ters im Sin­ne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB liegt schon dar­in begrün­det, dass auch evi­dent berech­tig­te Belan­ge des Mie­ters an einer ent­spre­chen­den Tier­hal­tung in vol­lem Umfang aus­ge­blen­det wer­den. Dem Mie­ter ist die Hal­tung von Hun­den (und Kat­zen) selbst in beson­de­ren Här­te­fäl­len (etwa bei einem Ange­wie­sen­sein auf einen Blin­den, Behin­der­ten­be­gleit- oder The­ra­pie­hund) unter­sagt. Wei­ter ergibt sich eine unan­ge­mes­se­ne Benach­tei­li­gung des Mie­ters auch dar­aus, dass das Hun­de- und Kat­zen­hal­tungs­ver­bot unein­ge­schränkt sogar in den Fäl­len gilt, in denen auf Sei­ten des Ver­mie­ters kein berech­tig­tes Inter­es­se an einem sol­chen Ver­bot erkenn­bar ist, etwa weil von den gehal­te­nen Tie­ren kei­ne Beein­träch­ti­gun­gen der Miet­sa­che und kei­ne Stö­run­gen ande­rer Haus­be­woh­ner oder sons­ti­ger Nach­barn aus­ge­hen.

Das im Miet­ver­trag aus­ge­spro­che­ne Ver­bot der Hun­de- und Kat­zen­hal­tung benach­tei­ligt den Mie­ter auch des­we­gen unan­ge­mes­sen, weil es – wie das Beru­fungs­ge­richt zutref­fend aus­ge­führt hat – dem wesent­li­chen Grund­ge­dan­ken der Gebrauchs­ge­wäh­rungs­pflicht des Ver­mie­ters nach § 535 Abs. 1 BGB wider­spricht (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Ob eine Tier­hal­tung zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch im Sin­ne von § 535 Abs.1 BGB gehört, erfor­dert eine umfas­sen­de Abwä­gung der Inter­es­sen des Ver­mie­ters und des Mie­ters sowie der wei­te­ren Betei­lig­ten. Die­se Abwä­gung lässt sich nicht all­ge­mein, son­dern nur im Ein­zel­fall vor­neh­men, weil die dabei zu berück­sich­ti­gen­den Umstän­de so indi­vi­du­ell und viel­ge­stal­tig sind, dass sich jede sche­ma­ti­sche Lösung ver­bie­tet. Zu berück­sich­ti­gen sind ins­be­son­de­re Art, Grö­ße, Ver­hal­ten und Anzahl der Tie­re, Art, Grö­ße, Zustand und Lage der Woh­nung und des Hau­ses, in dem sich die Woh­nung befin­det, Anzahl, per­sön­li­che Ver­hält­nis­se, nament­lich Alter, und berech­tig­te Inter­es­sen der Mit­be­woh­ner und Nach­barn, Anzahl und Art ande­rer Tie­re im Haus, bis­he­ri­ge Hand­ha­bung durch den Ver­mie­ter sowie beson­de­re Bedürf­nis­se des Mie­ters5. Die­se Miet­ver­trags­klau­sel schließt dage­gen los­ge­löst von den kon­kre­ten Umstän­den des Ein­zel­falls eine Hun­de- und Kat­zen­hal­tung abs­trakt und gene­rell aus. Sie ver­bie­tet damit eine sol­che Tier­hal­tung auch in den Fäl­len, in denen eine am Maß­stab des § 535 Abs. 1 BGB aus­ge­rich­te­te Inter­es­sen­ab­wä­gung (ein­deu­tig) zuguns­ten des Mie­ters aus­fal­len wür­de.

Eine unan­ge­mes­se­ne Benach­tei­li­gung des Mie­ters wird auch nicht dadurch aus­ge­schlos­sen, dass ein gene­rel­les for­mu­lar­mä­ßi­ges Ver­bot der Hun­de- und Kat­zen­hal­tung durch das all­ge­mei­ne Rück­sicht­nah­me­ge­bot des § 241 Abs. 2 BGB durch­bro­chen wer­de. Der ein­deu­ti­ge Wort­laut des Miet­ver­trags lässt eine sol­che Kor­rek­tur­mög­lich­keit von vorn­her­ein nicht zu. Selbst wenn man dies anders sähe, wäre eine sol­che Deu­tung jeden­falls wegen der bei einer Inhalts­kon­trol­le nach § 307 BGB maß­geb­li­chen mie­ter­feind­lichs­ten Aus­le­gung aus­ge­schlos­sen.

Die Unwirk­sam­keit der Klau­sel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB hat nicht zur Fol­ge, dass jeder­mann ohne Rück­sicht auf die Belan­ge von Ver­mie­ter und Nach­barn Hun­de oder Kat­zen hal­ten könn­te. Beim Feh­len einer wirk­sa­men miet­ver­trag­li­chen Rege­lung hängt die Zuläs­sig­keit einer sol­chen Tier­hal­tung gemäß § 535 Abs. 1 BGB von dem Ergeb­nis einer umfas­sen­den Abwä­gung der jewei­li­gen Ein­zel­fall­um­stän­de ab6.

Der Mie­ter ist auch nicht gemäß § 242 BGB dar­an gehin­dert, sich auf die Unwirk­sam­keit des for­mu­lar­mä­ßi­gen Aus­schlus­ses der Hun­de- und Kat­zen­hal­tung zu beru­fen. Der Geg­ner des Ver­wen­ders einer unwirk­sa­men Ver­trags­klau­sel ver­liert in aller Regel nicht schon allein des­we­gen das Recht, sich auf deren Unwirk­sam­keit zu beru­fen, weil er den Ver­trag, ohne auf eine Strei­chung der Klau­sel zu drin­gen, unter­zeich­net hat. Dass im Streit­fall auf­grund beson­de­rer Umstän­de eine ande­re Bewer­tung ange­zeigt wäre, ist nicht anzu­neh­men.

Auf­grund des offen geblie­be­nen Ergeb­nis­ses der erfolg­ten Beweis­auf­nah­me steht im vor­lie­gend ent­schie­de­nen Fall nicht fest, dass der Mie­ter den Miet­ver­trag in dem Wis­sen unter­schrie­ben hat, der Hund wer­de von der Ver­mie­te­rin nicht gedul­det. Dabei ist dem Ver­mie­ter die Beweis­last für den rechts­ver­nich­ten­den Ein­wand eines treu­wid­ri­gen Ver­hal­tens des Mie­ters auf­er­legt7. Hier geht es nicht um den Nach­weis einer vor­ran­gi­gen Indi­vi­du­al­ab­re­de über die Gestat­tung der Hun­de­hal­tung, für die den Mie­ter die Beweis­last trä­fe. Viel­mehr steht allein in Fra­ge, ob es die­sem aus­nahms­wei­se ver­wehrt ist, sich auf die Unwirk­sam­keit der – man­gels Nach­wei­ses einer abwei­chen­den Indi­vi­du­al­ab­re­de – zur Anwen­dung gelan­gen­den For­mu­lar­klau­sel zu beru­fen.

Fol­ge der Unwirk­sam­keit des for­mu­lar­mä­ßi­gen Aus­schlus­ses der Hun­de- und Kat­zen­hal­tung, ist die in Anwen­dung der gesetz­li­chen Rege­lung (§ 535 Abs. 1 BGB) gebo­te­ne umfas­sen­de Abwä­gung der im Ein­zel­fall kon­kret betrof­fe­nen Belan­ge und Inter­es­sen der Miet­ver­trags­par­tei­en und ande­rer Haus­be­woh­ner und Nach­barn. Die for­mu­lar­mä­ßi­ge Rege­lung in § 11 Abs. 1 Buchst. d des Miet­ver­trags ist, was das Beru­fungs­ge­richt offen gelas­sen hat, nicht ein­schlä­gig, weil sie die in § 16 Satz 1 des Miet­ver­trags geson­dert gere­gel­te Hun­de- und Kat­zen­hal­tung aus­drück­lich von ihrem Anwen­dungs­be­reich aus­nimmt.

Soweit schließ­lich die Berück­sich­ti­gung des Umstan­des ver­langt wird, dass ein Mie­ter nach § 241 Abs. 2 BGB zwar vom Ver­mie­ter Rück­sicht­nah­me ver­lan­gen kön­ne, hier­für aber eine auf die indi­vi­du­el­len Umstän­de und kon­kre­ten Bedin­gun­gen bezo­ge­ne Kla­ge auf Zustim­mung zu der gewünsch­ten Tier­hal­tung erhe­ben müs­se, wird von unzu­tref­fen­den recht­li­chen Prä­mis­sen aus­ge­gan­gen. Es trifft zwar zu, dass die Zuläs­sig­keit der Hun­de- und Kat­zen­hal­tung in Anbe­tracht der Unwirk­sam­keit der streit­ge­gen­ständ­li­chen For­mu­lar­klau­sel von einer an den Umstän­den des Ein­zel­falls aus­ge­rich­te­ten Inter­es­sen­ab­wä­gung abhängt, deren recht­li­che Grund­la­ge aller­dings nicht in § 241 Abs. 2 BGB, son­dern in der miet­recht­li­chen Rege­lung des § 535 Abs. 1 BGB zu suchen ist8. Die gebo­te­ne Inter­es­sen­ab­wä­gung ist jedoch nicht nur im Rah­men einer vom Mie­ter ange­streng­ten Kla­ge auf Zustim­mung zur Tier­hal­tung, son­dern auch bei einer vom Ver­mie­ter erho­be­nen Besei­ti­gungs- und Unter­las­sungs­kla­ge vor­zu­neh­men.

Gehört die Hun­de­hal­tung sonach zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch der Miet­sa­che (§ 535 Abs. 1 BGB), kann der Ver­mie­ter sein Besei­ti­gungs- und Unter­las­sungs­be­geh­ren auch nicht auf § 1004 Abs. 1 BGB stüt­zen. Ein sol­cher Anspruch ist nach § 1004 Abs. 2 BGB aus­ge­schlos­sen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 20. März 2013 – VIII ZR 168/​12

  1. AG Gel­sen­kir­chen-Buer, Urteil vom 16.11.2011 – 28 C 374/​11 []
  2. LG Essen, Urteil vom 15.05.2012 – 15 S 341/​11 []
  3. BGH, Hin­weis­be­schluss vom 25.09.2012 – VIII ZR 329/​11; bestä­tigt durch BGH, Beschluss vom 22.01.2013 – VIII ZR 329/​11, WuM 2013, 152 []
  4. vgl. BGH, Urteil vom 14.11.2007 – VIII ZR 340/​06, NJW 2008, 218 Rn. 15 []
  5. BGH, Urteil vom 14.11.2007 – VIII ZR 340/​06, aaO Rn.19 []
  6. vgl. BGH, Urteil vom 14.11.2007 – VIII ZR 340/​06, aaO []
  7. vgl. BGH, Urtei­le vom 27.01.1954 – VI ZR 16/​53, BGHZ 12, 154, 160; vom 31.06.1975 – IV ZR 18/​74, NJW 1975, 827, 829 []
  8. vgl. BGH, Urteil vom 14.11.2007 – VIII ZR 340/​06, aaO []