Immo­bi­li­en-Mak­ler­ver­trä­ge im Fern­ab­satz

Ein per eMail oder tele­fo­nisch geschlos­se­ner Grund­stücks­mak­ler­ver­trag stellt ein Fern­ab­satz­ge­schäft im Sin­ne von § 312b BGB in der bis zum 12. Juni 2014 gel­ten­den Fas­sung (= BGB aF) dar und kann daher vom Mak­ler­kun­den inner­halb der gesetz­li­chen Fris­ten wider­ru­fen wer­den.

Immo­bi­li­en-Mak­ler­ver­trä­ge im Fern­ab­satz

Der Bun­des­ge­richts­hof hat­te hier­zu nun zwei Fäl­le zu ent­schei­den: Im ers­ten Fall 1 nahm eine Immo­bi­li­en­mak­le­rin einen Immo­bi­li­en­käu­fer auf Zah­lung einer Mak­ler­pro­vi­si­on in Anspruch. Die Immo­bi­li­en­mak­le­rin bewarb im April 2013 in einem Inter­net­por­tal ein Haus­grund­stück. Der spä­te­re Käu­fer bekun­de­te per eMail sein Inter­es­se an dem Objekt. Die Immo­bi­li­en­mak­le­rin über­sand­te ihm dar­auf als PDF-Datei ein Expo­sé, in dem eine vom Käu­fer zu zah­len­de Mak­ler­pro­vi­si­on von 6,25% des Kauf­prei­ses aus­ge­wie­sen war. Eine Wider­rufs­be­leh­rung ent­hiel­ten weder die Inter­net­an­zei­ge noch das Expo­sé. Der spä­te­re Grund­stücks­käu­fer bestä­tig­te tele­fo­nisch den Ein­gang des Expo­sés und bat um einen Besich­ti­gungs­ter­min. Eini­ge Wochen nach der Besich­ti­gung erwarb er das Grund­stück zu einem Kauf­preis von 240.000 €. Die Mak­le­rin ver­langt von ihm die Zah­lung einer Mak­ler­pro­vi­si­on in Höhe von 15.000 €. Der Grund­stücks­käu­fer hat den Mak­ler­ver­trag im Lau­fe des Rechts­streits wider­ru­fen. Das erst­in­stanz­lich hier­mit befass­te Land­ge­richt Itze­hoe hat der Zah­lungs­kla­ge statt­ge­ge­ben 2, das Schles­wig-Hol­stei­ni­sche Ober­lan­des­ge­richt hat die hier­ge­gen gerich­te­te Beru­fung des Grund­stücks­käu­fers zurück­ge­wie­sen 3.

Im zwei­ten Fall 4 bewarb die Immo­bi­li­en­mak­le­rin im Jahr 2013 im Inter­net ein Grund­stück. Auf die Anfra­ge des spä­te­ren Käu­fers über­sand­te sie ihm per eMail ein Expo­sé, in dem eine vom Käu­fer zu zah­len­de Mak­ler­pro­vi­si­on von 3,57% des Kauf­prei­ses aus­ge­wie­sen war. Eine Wider­rufs­be­leh­rung fand sich in dem Expo­sé nicht. Der spä­te­re Käu­fer bestä­tig­te per eMail den Ein­gang des Expo­sés und ver­ein­bar­te mit der Mak­le­rin einen Besich­ti­gungs­ter­min. In der Fol­ge­zeit erwarb er das Grund­stück zu einem Kauf­preis von 650.000 €. Die Mak­le­rin ver­lang­te nun­mehr von dem Käu­fer die Zah­lung einer Mak­ler­pro­vi­si­on in Höhe von 23.205 €. Im Lau­fe des Rechts­streits hat der Käu­fer den Mak­ler­ver­trag wider­ru­fen. Auch in die­sem Fall hat das erst­in­stanz­lich täti­ge Land­ge­richt, das Land­ge­richt Erfurt 5, den Käu­fer zunächst antrags­ge­mäß ver­ur­teilt, das Thü­rin­ger Ober­lan­des­ge­richt in Jena hat dage­gen die Kla­ge auf die Beru­fung des Käu­fers abge­wie­sen 6.

Der Bun­des­ge­richts­hof schloss sich nun der Ansicht des Thü­rin­ger Ober­lan­des­ge­richts an: Er hob im ers­ten Fall das Urteil des Schles­wig-Hol­stei­ni­schen Ober­lan­des­ge­richt und wies die Kla­ge der Mak­le­rin ab. Im zwei­ten Fall bestä­tig­te er das kla­ge­ab­wei­sen­de Beru­fungs­ur­teil des Thü­rin­ger Ober­lan­des­ge­richts und wies die Revi­si­on der Mak­le­rin zurück:

Nach § 312d Abs. 1 Satz 1 BGB aF steht einem Ver­brau­cher bei einem Fern­ab­satz­ver­trag ein Wider­rufs­recht nach § 355 BGB aF zu. Nach § 312b Abs. 1 Satz 1 BGB aF sind Fern­ab­satz­ver­trä­ge Ver­trä­ge über die Lie­fe­rung von Waren oder über die Erbrin­gung von Dienst­leis­tun­gen, ein­schließ­lich Finanz­dienst­leis­tun­gen, die zwi­schen einem Unter­neh­mer und einem Ver­brau­cher unter aus­schließ­li­cher Ver­wen­dung von Fern­kom­mu­ni­ka­ti­ons­mit­teln abge­schlos­sen wer­den, es sei denn, dass der Ver­trags­schluss nicht im Rah­men eines für den Fern­ab­satz orga­ni­sier­ten Ver­triebs- oder Dienst­leis­tungs­sys­tems erfolgt. Der Bun­des­ge­richts­hof hat ent­schie­den, dass die Mak­ler­ver­trä­ge, die Gegen­stand der bei­den Revi­si­ons­ver­fah­ren sind, Fern­ab­satz­ver­trä­ge über die Erbrin­gung von Dienst­leis­tun­gen im Sin­ne von § 312b Abs. 1 Satz 1 BGB aF sind, bei denen ein Wider­rufs­recht besteht.

Die jewei­li­gen Käu­fer konn­ten die Mak­ler­ver­trä­ge noch im Pro­zess wider­ru­fen, weil sie nicht über ihr Wider­rufs­recht belehrt wor­den waren. Nach der Über­gangs­re­ge­lung in Art. 229 § 32 Abs. 2 Nr. 3 EGBGB erlischt das Wider­rufs­recht bei vor dem 13. Juni 2014 im Wege des Fern­ab­sat­zes geschlos­se­nen Dienst­leis­tungs­ver­trä­gen bei feh­len­der Beleh­rung mit Ablauf des 27. Juni 2015. Der Wider­ruf ist in bei­den Ver­fah­ren vor die­sem Datum erklärt wor­den.

Das Wider­rufs­recht der jewei­li­gen Käu­fer war zum Zeit­punkt der Wider­rufs­er­klä­run­gen noch nicht gemäß § 312d Abs. 3 BGB aF erlo­schen. Das Erlö­schen des Wider­rufs­rechts nach die­ser Bestim­mung setzt vor­aus, dass bei einer Dienst­leis­tung der Ver­trag von bei­den Sei­ten auf aus­drück­li­chen Wunsch des Ver­brau­chers voll­stän­dig erfüllt wor­den ist, bevor der Ver­brau­cher sein Wider­rufs­recht aus­ge­übt hat. Die­se Vor­aus­set­zun­gen lagen in bei­den Fäl­len nicht vor, weil die jewei­li­gen Käu­fer die Pro­vi­si­on vor der Aus­übung des Wider­rufs­rechts nicht bezahlt hat­ten.

Den Mak­lern steht in bei­den Fäl­len wegen der erbach­ten Mak­ler­leis­tun­gen kein Anspruch auf Wert­er­satz zu. Nach § 312e Abs. 2 BGB aF hat der Ver­brau­cher bei Fern­ab­satz­ver­trä­gen über Dienst­leis­tun­gen Wert­er­satz für die erbrach­te Dienst­leis­tung nach den Vor­schrif­ten über den gesetz­li­chen Rück­tritt nur zu leis­ten, wenn er vor Abga­be sei­ner Ver­trags­er­klä­rung auf die­se Rechts­fol­ge hin­ge­wie­sen wor­den ist und wenn er aus­drück­lich zuge­stimmt hat, dass der Unter­neh­mer vor Ende der Wider­rufs­frist mit der Aus­füh­rung der Dienst­leis­tung beginnt. In bei­den Fäl­len hat­te es an einer ent­spre­chen­den Beleh­rung der Mak­ler­kun­den gefehlt.

Bun­des­ge­richts­hof, Urtei­le vom 7. Juli 2016 – I ZR 30/​15 und I ZR 68/​15

  1. BGH – I ZR 30/​15[]
  2. LG Itze­hoe, Urteil vom 30.05.2014 – 6 O 379/​13[]
  3. OLG Schles­wig, Urteil vom 22.01.2015 – 16 U 89/​14[]
  4. BGH – I ZR 68/​15[]
  5. LG Erfurt, Urteil vom 25.02.2014 – 8 O 804/​13[]
  6. Thü­rO­LG, Urteil vom 04.03.2015 – 2 U 205/​14[]