Indexmiete – und die Einseitigkeitsklausel

Einseitigkeitsklauseln bei der Vereinbarung einer Indexmiete sind gem. § 307 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB unwirksam.

Indexmiete – und die Einseitigkeitsklausel

Die Unwirksamkeit einer Indexmietvereinbarung „Die vereinbarte Miete bleibt mindestens ein Jahr unverändert und verändert sich im gleichen Verhältnis entsprechend der Änderung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindexes Deutschland Basis 2000. Die geänderte Miete gilt nach Erklärung des Vermieters in Textform, welche die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag angibt, mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung […].“, bei der es um Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne des § 305 Abs. 1 BGB handelt, ergibt sich nicht aus §§ 309, 308 BGB, so dass § 307 BGB Anwendung findet.

Aus § 557 b Abs. 1 BGB folgt, dass die Mietvertragsparteien schriftlich vereinbaren können, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte bestimmt wird.

§ 557 b Abs. 4 BGB sind zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen unwirksam.

Aus der hier streitgegenständlichen Vereinbarung ergibt sich, dass lediglich auf Erklärung des Vermieters die Anpassung der Miete an den Preisindex stattfindet. Hierbei handelt es sich um eine Einseitigkeitsklausel, die in Formular-Mietverträgen unwirksam ist1.

Entgegen der Rechtsauffassung des Amtsgericht Gifhorn2 spielt es in diesem Zusammenhang keine Rolle, dass eine Mietanpassung für den Mieter in der Klausel nicht ausgeschlossen ist. Denn aus § 557 b Abs. 3 BGB ergibt sich ausdrücklich, dass eine Änderung der Miete durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden muss. Im Zusammenhang mit § 557 b Abs. 1 BGB muss § 557 b Abs. 3 BGB so verstanden werden, dass sowohl Mieter als auch Vermieter durch Erklärung gegenüber dem jeweils anderen Vertragspartner die Miete an den Preisindex anpassen können.

Aus der Formulierung in der streitgegenständlichen Klausel folgt hingegen, dass lediglich aufgrund einer Erklärung des Vermieters eine Anpassung stattfinden kann. Allein aus dem Sinn und Zweck der Regelung im Mietvertrag muss entnommen werden, dass es dem Verwender dieser Vorschrift darum ging, die Anpassung allein durch Erklärung des Vermieters zu erreichen. Dies insbesondere, da die Klausel fast den Gesetzeswortlaut des § 557 b BGB wiedergibt, mit Ausnahme des § 557 b Abs. 3 BGB.

Wenn das Amtsgericht Gifhorn daher ausführt, die Grundlage der Klausel fände sich in vollem Umfang in 557 b BGB wieder, so kann dies nicht überzeugen, da die Formulierung von § 557 b Abs. 3 BGB abweicht und daraus für den Mieter jedenfalls Rechtsunsicherheit folgt.

Schon aus der Gesetzesbegründung folgt, dass zwar der Hauptanwendungsfall der Vorschrift die Mieterhöhung bei einer Indexsteigerung ist. Die Vorschrift ist aber auch bei Mietsenkungen anwendbar3. Da eine Mietsenkung hauptsächlich im Interesse des Mieters steht, muss es für den Mieter auch erkennbar sein, dass er eine solche Mietsenkung durch eigene Erklärung erreichen kann.

Amtsgericht Wolfenbüttel, Urteil vom 11. November 2014 – 17 C 230/14

  1. BeckOK BGB/Schüller BGB § 557 b Rn. 21[]
  2. AG Gifhorn – 33 C 716/10 (XVII) []
  3. BT DS 14/4553 S. 53[]

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