Index­mie­te – und die Ein­sei­tig­keits­klau­sel

Ein­sei­tig­keits­klau­seln bei der Ver­ein­ba­rung einer Index­mie­te sind gem. § 307 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB unwirk­sam.

Index­mie­te – und die Ein­sei­tig­keits­klau­sel

Die Unwirk­sam­keit einer Index­miet­ver­ein­ba­rung "Die ver­ein­bar­te Mie­te bleibt min­des­tens ein Jahr unver­än­dert und ver­än­dert sich im glei­chen Ver­hält­nis ent­spre­chend der Ände­rung des vom Sta­tis­ti­schen Bun­des­amt ermit­tel­ten Ver­brau­cher­preis­in­de­xes Deutsch­land Basis 2000. Die geän­der­te Mie­te gilt nach Erklä­rung des Ver­mie­ters in Text­form, wel­che die ein­ge­tre­te­ne Ände­rung des Preis­in­de­xes sowie die jewei­li­ge Mie­te oder die Erhö­hung in einem Geld­be­trag angibt, mit Beginn des über­nächs­ten Monats nach Zugang der Erklä­rung […].", bei der es um All­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gun­gen im Sin­ne des § 305 Abs. 1 BGB han­delt, ergibt sich nicht aus §§ 309, 308 BGB, so dass § 307 BGB Anwen­dung fin­det.

Aus § 557 b Abs. 1 BGB folgt, dass die Miet­ver­trags­par­tei­en schrift­lich ver­ein­ba­ren kön­nen, dass die Mie­te durch den vom Sta­tis­ti­schen Bun­des­amt ermit­tel­ten Preis­in­dex für die Lebens­hal­tung aller pri­va­ten Haus­hal­te bestimmt wird.

§ 557 b Abs. 4 BGB sind zum Nach­teil des Mie­ters abwei­chen­de Ver­ein­ba­run­gen unwirk­sam.

Aus der hier streit­ge­gen­ständ­li­chen Ver­ein­ba­rung ergibt sich, dass ledig­lich auf Erklä­rung des Ver­mie­ters die Anpas­sung der Mie­te an den Preis­in­dex statt­fin­det. Hier­bei han­delt es sich um eine Ein­sei­tig­keits­klau­sel, die in For­mu­lar-Miet­ver­trä­gen unwirk­sam ist 1.

Ent­ge­gen der Rechts­auf­fas­sung des Amts­ge­richt Gif­horn 2 spielt es in die­sem Zusam­men­hang kei­ne Rol­le, dass eine Mietan­pas­sung für den Mie­ter in der Klau­sel nicht aus­ge­schlos­sen ist. Denn aus § 557 b Abs. 3 BGB ergibt sich aus­drück­lich, dass eine Ände­rung der Mie­te durch Erklä­rung in Text­form gel­tend gemacht wer­den muss. Im Zusam­men­hang mit § 557 b Abs. 1 BGB muss § 557 b Abs. 3 BGB so ver­stan­den wer­den, dass sowohl Mie­ter als auch Ver­mie­ter durch Erklä­rung gegen­über dem jeweils ande­ren Ver­trags­part­ner die Mie­te an den Preis­in­dex anpas­sen kön­nen.

Aus der For­mu­lie­rung in der streit­ge­gen­ständ­li­chen Klau­sel folgt hin­ge­gen, dass ledig­lich auf­grund einer Erklä­rung des Ver­mie­ters eine Anpas­sung statt­fin­den kann. Allein aus dem Sinn und Zweck der Rege­lung im Miet­ver­trag muss ent­nom­men wer­den, dass es dem Ver­wen­der die­ser Vor­schrift dar­um ging, die Anpas­sung allein durch Erklä­rung des Ver­mie­ters zu errei­chen. Dies ins­be­son­de­re, da die Klau­sel fast den Geset­zes­wort­laut des § 557 b BGB wie­der­gibt, mit Aus­nah­me des § 557 b Abs. 3 BGB.

Wenn das Amts­ge­richt Gif­horn daher aus­führt, die Grund­la­ge der Klau­sel fän­de sich in vol­lem Umfang in 557 b BGB wie­der, so kann dies nicht über­zeu­gen, da die For­mu­lie­rung von § 557 b Abs. 3 BGB abweicht und dar­aus für den Mie­ter jeden­falls Rechts­un­si­cher­heit folgt.

Schon aus der Geset­zes­be­grün­dung folgt, dass zwar der Haupt­an­wen­dungs­fall der Vor­schrift die Miet­erhö­hung bei einer Index­stei­ge­rung ist. Die Vor­schrift ist aber auch bei Miet­sen­kun­gen anwend­bar 3. Da eine Miet­sen­kung haupt­säch­lich im Inter­es­se des Mie­ters steht, muss es für den Mie­ter auch erkenn­bar sein, dass er eine sol­che Miet­sen­kung durch eige­ne Erklä­rung errei­chen kann.

Amts­ge­richt Wol­fen­büt­tel, Urteil vom 11. Novem­ber 2014 – 17 C 230/​14

  1. Beck­OK BGB/​Schüller BGB § 557 b Rn. 21[]
  2. AG Gif­horn – 33 C 716/​10 (XVII) []
  3. BT DS 14/​4553 S. 53[]