Insol­venz eines Woh­nungs­ei­gen­tü­mers

In der Insol­venz eines Woh­nungs­ei­gen­tü­mers ist die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft wegen der nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevor­rech­tig­ten, vor der Insol­venz­eröff­nung fäl­lig gewor­de­nen Haus­geld­an­sprü­che ohne die Not­wen­dig­keit einer vor­he­ri­gen Beschlag­nah­me des Woh­nungs­ei­gen­tums abson­de­rungs­be­rech­tigt.

Insol­venz eines Woh­nungs­ei­gen­tü­mers

Sofern die Berech­tig­ten gegen den säu­mi­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer vor der Insol­venz­eröff­nung kei­nen Zah­lungs­ti­tel erlangt haben, kön­nen sie den das Abson­de­rungs­recht bestrei­ten­den Insol­venz­ver­wal­ter mit der Pfand­kla­ge auf Dul­dung der Zwangs­ver­stei­ge­rung in die Eigen­tums­woh­nung in Anspruch neh­men. Das Pro­zess­ge­richt muss in die­sem Fall prü­fen, ob die Vor­aus­set­zun­gen des Vor­rechts gege­ben sind.

Im Insol­venz­ver­fah­ren über das Ver­mö­gen des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers ent­steht das Vor­recht wegen der Haus­geld­an­sprü­che an der bis dahin nicht beschlag­nahm­ten Eigen­tums­woh­nung mit der Ver­fah­rens­er­öff­nung.

Vor Eröff­nung des Insol­venz­ver­fah­rens fäl­lig gewor­de­ne Wohn­geld­for­de­run­gen sind ein­fa­che Insol­venz­for­de­run­gen nach § 38 InsO1, die grund­sätz­lich nach den Vor­schrif­ten über das Insol­venz­ver­fah­ren zu ver­fol­gen sind (§ 87 InsO). Nur soweit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft aus § 49 InsO, § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG wegen bestimm­ter Wohn­geld­an­sprü­che ein Abson­de­rungs­recht zusteht, kann sie die­ses im Abson­de­rungs­streit gegen­über dem Insol­venz­ver­wal­ter durch­set­zen. Die nach der Insol­venz­eröff­nung fäl­lig wer­den­den Wohn­geld­an­sprü­che sind dage­gen Mas­se­schul­den gemäß § 55 Abs. 1 Nr. 1 Fall 2 InsO2. Wegen die­ser Mas­se­schul­den kann die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft den Insol­venz­ver­wal­ter auf Zah­lung ver­kla­gen und aus einem Zah­lungs­ti­tel in die Mas­se voll­stre­cken, auch aus der Rang­klas­se 5 des § 10 Abs. 1 ZVG in das zur Mas­se zuge­hö­ri­ge Grund­ei­gen­tum, sofern die Vor­aus­set­zun­gen des § 90 InsO vor­lie­gen3. Hat der Insol­venz­ver­wal­ter nach § 208 InsO Mas­seun­zu­läng­lich­keit ange­zeigt, kann die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft die Wohn­geld­for­de­run­gen, die nach Insol­venz­eröff­nung, aber vor Anzei­ge der Mas­seun­zu­läng­lich­keit ent­stan­den sind (Alt­mas­se­ver­bind­lich­kei­ten), weder mit der Zah­lungs­kla­ge ver­fol­gen, noch wegen die­ser Ansprü­che in die Mas­se voll­stre­cken (§§ 209 f InsO)4.

Es wird aller­dings auch die Ansicht ver­tre­ten, dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft für die nach Eröff­nung des Insol­venz­ver­fah­rens fäl­lig gewor­de­nen Haus­geld­for­de­run­gen gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ein Recht auf Befrie­di­gung aus dem Grund­stück habe, sie mit­hin aus der Rang­klas­se 2 des § 10 Abs. 1 ZVG in dem dort gere­gel­ten Umfang in die Eigen­tums­woh­nung voll­stre­cken kön­ne5. Dies soll auch für den Fall gel­ten, dass der Insol­venz­ver­wal­ter nach § 208 InsO die Mas­seun­zu­läng­lich­keit ange­zeigt hat6. Die­se Auf­fas­sung ist nicht rich­tig. § 49 InsO gilt schon nach sei­ner Stel­lung im Gesetz nicht für Mas­se, son­dern nur für Insol­venz­gläu­bi­ger. § 91 Abs. 1 InsO schließt es aus, dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft nach Eröff­nung des Insol­venz­ver­fah­rens noch Rech­te an Gegen­stän­den der Insol­venz­mas­se erwer­ben kann, auch wenn kei­ne Ver­fü­gung des Schuld­ners und kei­ne Zwangs­voll­stre­ckung für einen Insol­venz­gläu­bi­ger zugrun­de liegt7.

Nur bei Insol­venz­for­de­run­gen kann sich die Fra­ge nach einem Abson­de­rungs­recht aus § 49 InsO stel­len. Bil­den die Ansprü­che der Klä­ge­rin dage­gen Mas­se­ver­bind­lich­kei­ten, könn­te sie auf dem beschrit­te­nen Weg einen Titel auf Dul­dung der Zwangs­ver­stei­ge­rung nicht erlan­gen; ihre Kla­ge wäre inso­weit abzu­wei­sen.

Zu den Mas­se­ver­bind­lich­kei­ten gehö­ren die auf­grund eines beschlos­se­nen Wirt­schafts­plans geschul­de­ten, jedoch erst nach Insol­venz­eröff­nung fäl­lig gewor­de­nen Wohn­geld­vor­schüs­se, § 16 Abs. 2, § 28 Abs. 2 WEG. Ist der insol­ven­te Woh­nungs­ei­gen­tü­mer sei­ner Ver­pflich­tung zur Beglei­chung von Vor­schüs­sen gemäß dem für ein Kalen­der­jahr auf­ge­stell­ten Wirt­schafts­plan nicht nach­ge­kom­men, so sind die zur Zeit der Ver­fah­rens­er­öff­nung bestehen­den Rück­stän­de Insol­venz­for­de­run­gen, § 38 InsO. Dabei ist uner­heb­lich, dass die Jah­res­ab­rech­nung (§ 28 Abs. 3 WEG) erst nach Eröff­nung des Insol­venz­ver­fah­rens beschlos­sen wird, denn die­ser Beschluss hat hin­sicht­lich der Bei­trags­rück­stän­de aus dem Wirt­schafts­plan regel­mä­ßig nur eine bestä­ti­gen­de Wir­kung8. Dem­ge­gen­über ent­steht die For­de­rung auf Zah­lung der so genann­ten Abrech­nungs­spit­ze – der Dif­fe­renz zwi­schen den im beschlos­se­nen Wirt­schafts­plan ver­an­schlag­ten, durch Vor­schüs­se zu decken­den Las­ten und Kos­ten (Wohn­geld­soll) und den für das Woh­nungs­ei­gen­tum tat­säch­lich ent­stan­de­nen Las­ten und Kos­ten – erst mit dem Beschluss der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer über die Jah­res­ab­rech­nung. Erst durch die­sen Beschluss wird eine eige­ne selb­stän­di­ge Zah­lungs­pflicht der ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer begrün­det9. Ist die Abrech­nungs­spit­ze nach Eröff­nung des Insol­venz­ver­fah­rens beschlos­sen wor­den, han­delt es sich um eine Mas­se­ver­bind­lich­keit10.

Mas­se­ver­bind­lich­kei­ten wer­den von den Insol­venz­for­de­run­gen nach der Fäl­lig­keit der sich aus § 16 Abs. 2, § 28 Abs. 5 WEG erge­ben­den Wohn­geld­an­sprü­che abge­grenzt. Wann die­se fäl­lig wer­den, kann sich aus dem Tei­lungs­plan oder einer Ver­ein­ba­rung nach § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG erge­ben. Soweit sich dort Fäl­lig­keits­be­stim­mun­gen nicht fin­den, kön­nen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nach § 21 Abs. 7, § 28 Abs. 5 WEG die Fäl­lig­keit der Vor­schuss­zah­lun­gen im Beschluss über den Wirt­schafts­plan und die Fäl­lig­keit der übri­gen Wohn­geld­an­sprü­che im Jah­res­ab­rech­nungs­be­schluss oder in einem Beschluss über eine Son­der­um­la­ge bestim­men. So kann die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft im Beschluss über den Wirt­schafts­plan bei­spiels­wei­se regeln, dass die Vor­schuss­for­de­run­gen aus einem beschlos­se­nen Wirt­schafts­plan zu Beginn des Wirt­schafts­jah­res ins­ge­samt fäl­lig wer­den, den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern jedoch die Mög­lich­keit zeit­lich fest­ge­leg­ter Teil­leis­tun­gen ein­ge­räumt wird, solan­ge sie nicht mit min­des­tens zwei Teil­be­trä­gen in Rück­stand gera­ten11. Ist die Fäl­lig­keit weder aus­drück­lich noch kon­klu­dent gere­gelt, wer­den die Wohn­gel­der gemäß § 28 Abs. 2 WEG auf den jeder­zeit mög­li­chen Abruf des Ver­wal­ters hin fäl­lig12.

Im hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Streit­fall ist die Abrech­nung für das Wirt­schafts­jahr 2006 zwar noch vor der Eröff­nung des Insol­venz­ver­fah­rens von den Eigen­tü­mern beschlos­sen wor­den. Ob durch die­sen Beschluss über die Vor­schuss­an­sprü­che hin­aus­ge­hen­de Ansprü­che gegen die Schuld­ne­rin etwa auf Nach­zah­lung einer Abrech­nungs­spit­ze ent­stan­den und wann die­se Ansprü­che fäl­lig gewor­den sind, ist den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts nicht zu ent­neh­men. Für die Gesamt­heit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer liegt eine Nach­for­de­rung nahe, ste­hen doch den geplan­ten Gemein­schafts­kos­ten in Höhe von fast 80.000 € tat­säch­lich ange­fal­le­ne von mehr als 154.000 € gegen­über. Die Wohn­geld­vor­schüs­se für das Jahr 2006 wer­den nach all­ge­mei­ner Lebens­er­fah­rung im Jahr 2006 fäl­lig gewor­den sein; Fest­stel­lun­gen hier­zu hat das Beru­fungs­ge­richt jedoch eben­falls nicht getrof­fen.

Die Abrech­nung des Wirt­schafts­jah­res 2007 hat die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft erst im Juni 2008 beschlos­sen, mit­hin nach Eröff­nung des Insol­venz­ver­fah­rens. Soweit in die­sem Beschluss eine Abrech­nungs­spit­ze ent­hal­ten ist, wäre der Zah­lungs­an­spruch erst nach Insol­venz­eröff­nung ent­stan­den und wür­de in jedem Fall eine Mas­se­for­de­rung dar­stel­len. Aus der Abrech­nung ergibt sich auch für das Wirt­schafts­jahr 2007 für die Gesamt­heit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer eine – wenn auch gerin­ge – Abrech­nungs­spit­ze (83.500 € geplan­te Gemein­schafts­kos­ten gegen­über 86.700 € tat­säch­lich ent­stan­de­nen Gemein­schafts­kos­ten). Ob die gesam­ten Wohn­geld­vor­aus­zah­lun­gen für das Jahr 2007 vor Insol­venz­eröff­nung Ende Dezem­ber 2007 fäl­lig gewor­den sind, steht nach der Lebens­er­fah­rung zu ver­mu­ten; fest­ge­stellt ist die Fäl­lig­keit auch inso­weit nicht.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 21. Juli 2011 – IX ZR 120/​10

  1. BGH, Urteil vom 18.04.2002 – IX ZR 161/​01, BGHZ 150, 305, 312 a.E. []
  2. OLG Köln, NZI 2008, 377; Münch­Komm-mIn­sO/He­f­er­mehl, 2. Aufl., § 55 Rn. 76 []
  3. HK-InsO/­Loh­mann, 5. Aufl. § 53 Rn. 6 f []
  4. vgl. BGH, Urteil vom 03.04.2003 – IX ZR 101/​02, BGHZ 154, 358, 360; OLG Düs­sel­dorf, ZIn­sO 2007, 154 []
  5. vgl. etwa LG Ber­lin, ZWE 2010, 228 f unter Hin­weis auf § 49 InsO; so wohl auch Alff, ZWE 2010, 105, 112 []
  6. Küm­mel in Niedenführ/​Kümmel/​Vanderhouten, WEG, 9. Aufl., Anla­ge IV Rn. 44 f; so wohl auch Bärmann/​Becker, WEG, 11. Aufl., § 16, Rn. 173 []
  7. vgl. BGH, Urteil vom 11.05.2006 – IX ZR 247/​03, BGHZ 167, 363 Rn. 6 []
  8. BGH, Beschluss vom 30.11.1995 – V ZB 16/​95, BGHZ 131, 228, 231 f; Urteil vom 10.03.1994 – IX ZR 98/​93, NJW 1994, 1866, 1967 []
  9. BGH, Beschluss vom 30.11.1995, aaO S. 232 []
  10. vgl. BGH, Urteil vom 10.03.1994, aaO; Münch­Komm-InsO/He­f­er­mehl, aaO; Bärmann/​Becker, aaO, § 16 Rn. 170; Hintzen/​Alff, ZIn­sO 2008, 480, 481 f []
  11. vgl. BGH, Beschluss vom 02.10.2003 – V ZB 34/​03, BGHZ 156, 279, 290 []
  12. BGH, Beschluss vom 02.10.2003, aaO S. 289 []