Instand­hal­tung und Instand­set­zung – beim Gemein­schafts­ei­gen­tum

Unter­schei­det die Gemein­schafts­ord­nung begriff­lich zwi­schen Instand­hal­tung und Instand­set­zung von Bau­tei­len, die zum Gemein­schafts­ei­gen­tum gehö­ren, und weist sie nur die Pflicht zu deren Instand­hal­tung einem Son­der­ei­gen­tü­mer zu, ist die Instand­set­zung im Zwei­fel Sache der Gemein­schaft.

Instand­hal­tung und Instand­set­zung – beim Gemein­schafts­ei­gen­tum

Nach der gesetz­li­chen Kom­pe­tenz­zu­wei­sung ist die Gemein­schaft der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zur Instand­hal­tung und Instand­set­zung der im Gemein­schafts­ei­gen­tum ste­hen­den Ver­sor­gungs­lei­tung zustän­dig (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG). Sie hat auch die damit ver­bun­de­nen Kos­ten zu tra­gen (§ 16 Abs. 2 WEG).

Durch Ver­ein­ba­rung kön­nen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer davon abwei­chen, sofern sie eine kla­re und ein­deu­ti­ge Rege­lung tref­fen; im Zwei­fel bleibt es bei der gesetz­li­chen Zustän­dig­keit 1. Soweit die Zustän­dig­keit für die Instand­hal­tung und Instand­set­zung wirk­sam auf den Son­der­ei­gen­tü­mer über­tra­gen ist, muss die­ser grund­sätz­lich sämt­li­che Kos­ten der Maß­nah­men tra­gen. Dazu gehö­ren auch die Kos­ten, die dadurch anfal­len, dass im Zusam­men­hang mit der Instand­hal­tung und Instand­set­zung des Gemein­schafts­ei­gen­tums in das Son­der­ei­gen­tum ein­ge­grif­fen und die­ses nach­tei­lig ver­än­dert wird 2.

Eine sol­che abwei­chen­de Rege­lung ent­hält die Tei­lungs­er­klä­rung in dem hier ent­schie­de­nen Fall hin­sicht­lich der Instand­hal­tung der Ver­sor­gungs­lei­tun­gen und der damit ver­bun­de­nen Kos­ten. Die Aus­le­gung einer der­ar­ti­gen, in dem Grund­buch in Bezug genom­me­nen Bestim­mung unter­liegt in vol­lem Umfang der Nach­prü­fung durch das Revi­si­ons­ge­richt. Maß­ge­bend sind ihr Wort­laut und Sinn, wie er sich aus unbe­fan­ge­ner Sicht als nächst­lie­gen­de Bedeu­tung der Ein­tra­gung ergibt, weil sie auch die Son­der­rechts­nach­fol­ger der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer bin­det. Umstän­de außer­halb der Ein­tra­gung dür­fen nur her­an­ge­zo­gen wer­den, wenn sie nach den beson­de­ren Ver­hält­nis­sen des Ein­zel­falls für jeder­mann ohne wei­te­res erkenn­bar sind 3.Im vor­lie­gen­den Fall weist § 4 der Tei­lungs­er­klä­rung die Repa­ra­tur der Was­ser­lei­tung nicht dem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zu. Die­se ist viel­mehr eine Pflicht aller Woh­nungs­ei­gen­tü­mer.

Aus­drück­lich wird in § 4 Nr. 1 nur die (kos­ten­pflich­ti­ge) Instand­hal­tung der Ver- und Ent­sor­gungs­lei­tun­gen gere­gelt, nicht aber die Instand­set­zung. Die Repa­ra­tur der durch den Rohr­bruch beschä­dig­ten Was­ser­lei­tung gehört jedoch begriff­lich zur Instand­set­zung. Der Rohr­bruch stellt einen erheb­li­chen Scha­den am Lei­tungs­netz dar, und die Repa­ra­tur dient der Wie­der­her­stel­lung von des­sen bestim­mungs­ge­mä­ßen Gebrauch 4.

Die erfor­der­li­che ein­deu­ti­ge Zuord­nung auch der Instand­set­zung der Ver- und Ent­sor­gungs­lei­tun­gen an den ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer lässt sich der Tei­lungs­er­klä­rung nicht ent­neh­men. Unter­schei­det die Gemein­schafts­ord­nung begriff­lich zwi­schen Instand­hal­tung und Instand­set­zung von Bau­tei­len, die zum Gemein­schafts­ei­gen­tum gehö­ren, und weist sie nur die Pflicht zu deren Instand­hal­tung einem Son­der­ei­gen­tü­mer zu, ist die Instand­set­zung im Zwei­fel Sache der Gemein­schaft.

Zwar kommt der begriff­li­chen Unter­schei­dung zwi­schen den Maß­nah­men der Instand­hal­tung und den­je­ni­gen der Instand­set­zung in der Regel kei­ne prak­ti­sche Bedeu­tung zu, da bei­de zur ord­nungs­mä­ßi­gen Ver­wal­tung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG) gehö­ren 5. Die Abgren­zung der Instand­hal­tung von der Instand­set­zung kann aber von Bedeu­tung sein, wenn die Kos­ten sol­cher Maß­nah­men in einer Gemein­schafts­ord­nung oder Ver­ein­ba­rung unter­schied­lich gere­gelt wor­den sind 6. So ist es hier.

Die Aus­le­gung der dif­fe­ren­zier­ten Rege­lun­gen in § 4 der Tei­lungs­er­klä­rung in ihrem Gesamt­zu­sam­men­hang ergibt, dass der Begriff der Instand­hal­tung der Ver- und Ent­sor­gungs­lei­tun­gen eng zu ver­ste­hen ist und nicht die Instand­set­zung erfasst. Die Tei­lungs­er­klä­rung unter­schei­det begriff­lich zwi­schen der Instand­hal­tung einer­seits und der Instand­set­zung ande­rer­seits, wie die wei­te­ren Rege­lun­gen in § 4 Nr. 1 und Nr. 2 deut­lich machen. Hin­sicht­lich der zu ein­zel­nen Wohn- und Teil­ei­gen­tums­ein­hei­ten gehö­ren­den Hebe­an­la­gen ent­hält § 4 Nr. 1 der Tei­lungs­er­klä­rung die Rege­lung, dass der jewei­li­ge Eigen­tü­mer die Kos­ten der War­tung, Instand­set­zung und Erneue­rung sowie alle sons­ti­gen etwai­gen Unter­hal­tungs­kos­ten allein zu tra­gen hat. Das bedeu­tet eine Zuwei­sung aller Instand­hal­tungs- und Instand­set­zungs­maß­nah­men in einem weit ver­stan­de­nen Sinn an den die Hebe­an­la­ge allein nut­zen­den Son­der­ei­gen­tü­mer.

Des­wei­te­ren spricht § 4 Nr. 2 der Tei­lungs­er­klä­rung aus­drück­lich von der Instand­hal­tung und der Instand­set­zung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums sowie von Anla­gen und Ein­rich­tun­gen, die dem gemein­schaft­li­chen Gebrauch die­nen. Bei­des soll dem betref­fen­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer inso­weit oblie­gen, als sie infol­ge unsach­ge­mä­ßer Behand­lung durch den Eigen­tü­mer, sei­ner Ange­hö­ri­gen oder Per­so­nen, denen er die Woh­nung oder ein­zel­ne Räu­me über­las­sen hat, not­wen­dig wer­den. Die im Unter­schied dazu allei­ni­ge Ver­wen­dung des Begriffs der Instand­hal­tung der Ver- und Ent­sor­gungs­lei­tun­gen in § 4 Nr. 1 ist vor dem Hin­ter­grund der Begriff­lich­kei­ten der Tei­lungs­er­klä­rung so zu ver­ste­hen, dass er nur die übli­che Pfle­ge und War­tung erfasst, wozu z.B. die Rohr­rei­ni­gung und die Vor­sor­ge gegen das Ein­frie­ren der Lei­tun­gen bei Käl­te gehört.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 9. Dezem­ber 2016 – V ZR 124/​16

  1. vgl. BGH, Urteil vom 02.03.2012 – V ZR 174/​11, NZM 2012, 419 Rn. 7[]
  2. vgl. Küm­mel in Niedenführ/​Kümmel/​Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 14 Rn. 58[]
  3. st. Rspr., vgl. BGH, Urteil vom 17.04.2015 – V ZR 12/​14, ZfIR 2015, 667 Rn. 12[]
  4. vgl. zum Begriff der Instand­set­zung BayO­bLG, ZMR 2004, 607; OLG Hamm, ZWE 2002, 600, 602; KG, NJW 1968, 160; Staudinger/​Bub, BGB [2005], § 21 WEG Rn. 161; Bärmann/​Merle, WEG, 13. Aufl., § 21 Rn. 111; Timme/​Elzer, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 244 f.; Hei­ne­mann in Jen­ni­ßen, WEG, 5. Aufl., § 21 Rn. 66; Nie­den­führ in Niedenführ/​Kümmel/​Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 21 Rn. 67; Elzer, ZWE 2008, 153[]
  5. vgl. BGH, Beschluss vom 22.04.1999 – V ZB 28/​98, BGHZ 141, 224, 228[]
  6. vgl. BGH, Urteil vom 25.09.2009 – V ZR 33/​09, NZM 2009, 866 Rn. 9; KG, ZMR 2009, 625; OLG Ham­burg, WE 2007, 57; Bärmann/​Merle, WEG, 13. Aufl., § 21 Rn. 111; Timme/​Elzer, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 44[]
  7. BGH, Urteil vom 05.07.1995 KZR 15/​94, NJW 1995,…

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