Instandhaltung und Instandsetzung – beim Gemeinschaftseigentum

Unterscheidet die Gemeinschaftsordnung begrifflich zwischen Instandhaltung und Instandsetzung von Bauteilen, die zum Gemeinschaftseigentum gehören, und weist sie nur die Pflicht zu deren Instandhaltung einem Sondereigentümer zu, ist die Instandsetzung im Zweifel Sache der Gemeinschaft.

Instandhaltung und Instandsetzung – beim Gemeinschaftseigentum

Nach der gesetzlichen Kompetenzzuweisung ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Instandhaltung und Instandsetzung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Versorgungsleitung zuständig (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG). Sie hat auch die damit verbundenen Kosten zu tragen (§ 16 Abs. 2 WEG).

Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer davon abweichen, sofern sie eine klare und eindeutige Regelung treffen; im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit1. Soweit die Zuständigkeit für die Instandhaltung und Instandsetzung wirksam auf den Sondereigentümer übertragen ist, muss dieser grundsätzlich sämtliche Kosten der Maßnahmen tragen. Dazu gehören auch die Kosten, die dadurch anfallen, dass im Zusammenhang mit der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums in das Sondereigentum eingegriffen und dieses nachteilig verändert wird2.

Eine solche abweichende Regelung enthält die Teilungserklärung in dem hier entschiedenen Fall hinsichtlich der Instandhaltung der Versorgungsleitungen und der damit verbundenen Kosten. Die Auslegung einer derartigen, in dem Grundbuch in Bezug genommenen Bestimmung unterliegt in vollem Umfang der Nachprüfung durch das Revisionsgericht. Maßgebend sind ihr Wortlaut und Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt, weil sie auch die Sonderrechtsnachfolger der Wohnungseigentümer bindet. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind3.Im vorliegenden Fall weist § 4 der Teilungserklärung die Reparatur der Wasserleitung nicht dem Wohnungseigentümer zu. Diese ist vielmehr eine Pflicht aller Wohnungseigentümer.

Ausdrücklich wird in § 4 Nr. 1 nur die (kostenpflichtige) Instandhaltung der Ver- und Entsorgungsleitungen geregelt, nicht aber die Instandsetzung. Die Reparatur der durch den Rohrbruch beschädigten Wasserleitung gehört jedoch begrifflich zur Instandsetzung. Der Rohrbruch stellt einen erheblichen Schaden am Leitungsnetz dar, und die Reparatur dient der Wiederherstellung von dessen bestimmungsgemäßen Gebrauch4.

Die erforderliche eindeutige Zuordnung auch der Instandsetzung der Ver- und Entsorgungsleitungen an den einzelnen Wohnungseigentümer lässt sich der Teilungserklärung nicht entnehmen. Unterscheidet die Gemeinschaftsordnung begrifflich zwischen Instandhaltung und Instandsetzung von Bauteilen, die zum Gemeinschaftseigentum gehören, und weist sie nur die Pflicht zu deren Instandhaltung einem Sondereigentümer zu, ist die Instandsetzung im Zweifel Sache der Gemeinschaft.

Zwar kommt der begrifflichen Unterscheidung zwischen den Maßnahmen der Instandhaltung und denjenigen der Instandsetzung in der Regel keine praktische Bedeutung zu, da beide zur ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG) gehören5. Die Abgrenzung der Instandhaltung von der Instandsetzung kann aber von Bedeutung sein, wenn die Kosten solcher Maßnahmen in einer Gemeinschaftsordnung oder Vereinbarung unterschiedlich geregelt worden sind6. So ist es hier.

Die Auslegung der differenzierten Regelungen in § 4 der Teilungserklärung in ihrem Gesamtzusammenhang ergibt, dass der Begriff der Instandhaltung der Ver- und Entsorgungsleitungen eng zu verstehen ist und nicht die Instandsetzung erfasst. Die Teilungserklärung unterscheidet begrifflich zwischen der Instandhaltung einerseits und der Instandsetzung andererseits, wie die weiteren Regelungen in § 4 Nr. 1 und Nr. 2 deutlich machen. Hinsichtlich der zu einzelnen Wohn- und Teileigentumseinheiten gehörenden Hebeanlagen enthält § 4 Nr. 1 der Teilungserklärung die Regelung, dass der jeweilige Eigentümer die Kosten der Wartung, Instandsetzung und Erneuerung sowie alle sonstigen etwaigen Unterhaltungskosten allein zu tragen hat. Das bedeutet eine Zuweisung aller Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen in einem weit verstandenen Sinn an den die Hebeanlage allein nutzenden Sondereigentümer.

Desweiteren spricht § 4 Nr. 2 der Teilungserklärung ausdrücklich von der Instandhaltung und der Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie von Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen. Beides soll dem betreffenden Wohnungseigentümer insoweit obliegen, als sie infolge unsachgemäßer Behandlung durch den Eigentümer, seiner Angehörigen oder Personen, denen er die Wohnung oder einzelne Räume überlassen hat, notwendig werden. Die im Unterschied dazu alleinige Verwendung des Begriffs der Instandhaltung der Ver- und Entsorgungsleitungen in § 4 Nr. 1 ist vor dem Hintergrund der Begrifflichkeiten der Teilungserklärung so zu verstehen, dass er nur die übliche Pflege und Wartung erfasst, wozu z.B. die Rohrreinigung und die Vorsorge gegen das Einfrieren der Leitungen bei Kälte gehört.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 9. Dezember 2016 – V ZR 124/16

  1. vgl. BGH, Urteil vom 02.03.2012 – V ZR 174/11, NZM 2012, 419 Rn. 7 []
  2. vgl. Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 14 Rn. 58 []
  3. st. Rspr., vgl. BGH, Urteil vom 17.04.2015 – V ZR 12/14, ZfIR 2015, 667 Rn. 12 []
  4. vgl. zum Begriff der Instandsetzung BayObLG, ZMR 2004, 607; OLG Hamm, ZWE 2002, 600, 602; KG, NJW 1968, 160; Staudinger/Bub, BGB [2005], § 21 WEG Rn. 161; Bärmann/Merle, WEG, 13. Aufl., § 21 Rn. 111; Timme/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 244 f.; Heinemann in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 21 Rn. 66; Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 21 Rn. 67; Elzer, ZWE 2008, 153 []
  5. vgl. BGH, Beschluss vom 22.04.1999 – V ZB 28/98, BGHZ 141, 224, 228 []
  6. vgl. BGH, Urteil vom 25.09.2009 – V ZR 33/09, NZM 2009, 866 Rn. 9; KG, ZMR 2009, 625; OLG Hamburg, WE 2007, 57; Bärmann/Merle, WEG, 13. Aufl., § 21 Rn. 111; Timme/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 44 []
  7. Jäger in Klein, Abgabenordnung, 14. Aufl., § 371 AO Rn. 11, § 370 Rn. 331 []