Instand­hal­tungs­pflicht für Fens­ter im Woh­nungs­ei­gen­tum

Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kön­nen im Beschluss­we­ge nur im Ein­zel­fall und nur die Kos­ten­ver­tei­lung für die Sanie­rung von Fens­tern regeln, nicht jedoch die Ent­schei­dung für Unter­hal­tung und Instand­set­zung auf die ein­zel­nen Eigen­tü­mer über­tra­gen, die gene­rell nach eige­nem Gut­dün­ken eine Sanie­rung auf eige­ne Kos­ten durch­füh­ren sol­len.

Instand­hal­tungs­pflicht für Fens­ter im Woh­nungs­ei­gen­tum

Die Fens­ter der ein­zel­nen Woh­nun­gen gehö­ren als Bestand­tei­le des Gebäu­des bei deren Ver­än­de­rung, Besei­ti­gung oder Ein­fü­gung die äuße­re Gestalt des Gebäu­des ver­än­dert wird, zum zwin­gen­den Gemein­schafts­ei­gen­tum, vgl. hier­zu auch § 5 Abs. 1 letz­ter Satz­teil WEG.

Nach dem Beschluss der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung soll­te im vor­lie­gen­den Fall völ­lig los­ge­löst von einer etwa aktu­el­len Sanie­rungs­be­dürf­tig­keit bestimm­ter Fens­ter prin­zi­pi­ell die Unter­hal­tung und Instand­set­zung der Fens­ter den Eigen­tü­mern der jewei­li­gen Woh­nung über­tra­gen wer­den. Es geht dabei nicht nur um die dies­be­züg­li­che Kos­ten­tra­gungs­pflicht son­dern auch um die Befug­nis der Eigen­tü­mer nach eige­nem Gut­dün­ken den Anstrich der Fens­ter ihrer Woh­nung oder auch den Aus­tausch der Fens­ter ihrer Woh­nung selbst in Auf­trag geben zu kön­nen und dabei nach eige­nem Gut­dün­ken zu ver­fah­ren.

§ 16 Abs. 4 WEG gibt den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern die abwei­chen­de Rege­lungs­kom­pe­tenz im Beschluss­we­ge nur für den Ein­zel­fall, und nur die Kom­pe­tenz, die Kos­ten­ver­tei­lung abwei­chend von § 16 Abs. 2 WEG zu regeln, nicht jedoch die Unter­hal­tung und Instand­set­zung gene­rell nach eige­nem Gut­dün­ken auf eige­ne Kos­ten aus­füh­ren zu las­sen.

Gegen die­se Beschrän­kung der abwei­chen­den Beschluss­fas­sung hat der Beschluss der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer erkenn­bar ver­sto­ßen, bezüg­lich des­sen das in § 16 Abs. 4 Satz 2 WEG gefor­der­te drei Vier­tel Quo­rum nicht ein­mal vor­han­den war.

Zur Klar­stel­lung: Es liegt ein dop­pel­ter inhalt­li­cher Ver­stoß gegen die Rege­lung des § 16 Abs. 2 und 4 WEG vor:

Die Beschluss­fas­sung beinhal­tet eine gene­rel­le Rege­lung, wäh­rend ledig­lich im Ein­zel­fall bei anste­hen­den Arbei­ten zur Instand­hal­tung oder Instand­set­zung eine ander­wei­ti­ge Kos­ten­ver­tei­lung, als die nach Mit­ei­gen­tums­an­tei­len, als mög­lich vor­ge- sehen ist.

Nach dem Beschluss soll den ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern auch die Befug­nis zuge­spro­chen wer­den, nach eige­nem Gut­dün­ken Fens­ter­an­strich oder Fens­ter­aus­tausch vor­neh­men zu las­sen, wobei nach dem Wort­laut auch unter­schied­li­che Farb­ge­stal­tun­gen oder unter­schied­li­che Eigen­schaf­ten der Fens­ter, wie z. B. Mate­ria­li­en oder Wär­me­däm­mungs­ei­gen­schaf­ten, zum Ein­bau gebracht wer­den kön­nen.

Dies alles sprengt die Beschluss­kom­pe­tenz der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung. Wegen nicht vor­han­de­ner Beschluss­kom­pe­tenz muss­te auf Antrag der Klä­ger der bean­stan­de­te Beschluss der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung für nich­tig erklärt wer­den.

Die Bestim­mun­gen in dem ange­foch­te­nen Beschluss, dass "sofern ein Eigen­tü­mer sei­nen Ver­pflich­tun­gen nicht nach­kommt, die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft berech­tigt ist, die erfor­der­li­chen Auf­trä­ge zu geben und die Kos­ten dem jewei­li­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zu belas­ten" ändert an der fest­ge­stell­ten Nich­tig­keit des Beschlus­ses nichts.

Auch die Bestim­mung, dass "Auf­trä­ge die wegen Ver­nach­läs­si­gung der Unter­hal­tung der Fens­ter von der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft ver­ge­ben wer­den, nur von dem betref­fen­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zu zah­len sind" hin­dert die Fest­stel­lung der Nich­tig­keit nicht.

Die Eigen­tü­mer müss­ten, woll­ten sie die ange­streb­te Rege­lung in die Tat umset­zen, eine all­sei­ti­ge Ver­ein­ba­rung mit Ein­trag in das Grund­buch her­bei­füh­ren.

Amts­ge­richt Nür­tin­gen, Urteil vom 8. Okto­ber 2012 – 19 C 972/​12 WEG