Instandhaltungspflicht für Fenster im Wohnungseigentum

Wohnungseigentümer können im Beschlusswege nur im Einzelfall und nur die Kostenverteilung für die Sanierung von Fenstern regeln, nicht jedoch die Entscheidung für Unterhaltung und Instandsetzung auf die einzelnen Eigentümer übertragen, die generell nach eigenem Gutdünken eine Sanierung auf eigene Kosten durchführen sollen.

Instandhaltungspflicht für Fenster im Wohnungseigentum

Die Fenster der einzelnen Wohnungen gehören als Bestandteile des Gebäudes bei deren Veränderung, Beseitigung oder Einfügung die äußere Gestalt des Gebäudes verändert wird, zum zwingenden Gemeinschaftseigentum, vgl. hierzu auch § 5 Abs. 1 letzter Satzteil WEG.

Nach dem Beschluss der Eigentümerversammlung sollte im vorliegenden Fall völlig losgelöst von einer etwa aktuellen Sanierungsbedürftigkeit bestimmter Fenster prinzipiell die Unterhaltung und Instandsetzung der Fenster den Eigentümern der jeweiligen Wohnung übertragen werden. Es geht dabei nicht nur um die diesbezügliche Kostentragungspflicht sondern auch um die Befugnis der Eigentümer nach eigenem Gutdünken den Anstrich der Fenster ihrer Wohnung oder auch den Austausch der Fenster ihrer Wohnung selbst in Auftrag geben zu können und dabei nach eigenem Gutdünken zu verfahren.

§ 16 Abs. 4 WEG gibt den Wohnungseigentümern die abweichende Regelungskompetenz im Beschlusswege nur für den Einzelfall, und nur die Kompetenz, die Kostenverteilung abweichend von § 16 Abs. 2 WEG zu regeln, nicht jedoch die Unterhaltung und Instandsetzung generell nach eigenem Gutdünken auf eigene Kosten ausführen zu lassen.

Gegen diese Beschränkung der abweichenden Beschlussfassung hat der Beschluss der Wohnungseigentümer erkennbar verstoßen, bezüglich dessen das in § 16 Abs. 4 Satz 2 WEG geforderte drei Viertel Quorum nicht einmal vorhanden war.

Zur Klarstellung: Es liegt ein doppelter inhaltlicher Verstoß gegen die Regelung des § 16 Abs. 2 und 4 WEG vor:

Die Beschlussfassung beinhaltet eine generelle Regelung, während lediglich im Einzelfall bei anstehenden Arbeiten zur Instandhaltung oder Instandsetzung eine anderweitige Kostenverteilung, als die nach Miteigentumsanteilen, als möglich vorge- sehen ist.

Nach dem Beschluss soll den einzelnen Wohnungseigentümern auch die Befugnis zugesprochen werden, nach eigenem Gutdünken Fensteranstrich oder Fensteraustausch vornehmen zu lassen, wobei nach dem Wortlaut auch unterschiedliche Farbgestaltungen oder unterschiedliche Eigenschaften der Fenster, wie z. B. Materialien oder Wärmedämmungseigenschaften, zum Einbau gebracht werden können.

Dies alles sprengt die Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung. Wegen nicht vorhandener Beschlusskompetenz musste auf Antrag der Kläger der beanstandete Beschluss der Eigentümerversammlung für nichtig erklärt werden.

Die Bestimmungen in dem angefochtenen Beschluss, dass “sofern ein Eigentümer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, die Eigentümergemeinschaft berechtigt ist, die erforderlichen Aufträge zu geben und die Kosten dem jeweiligen Wohnungseigentümer zu belasten” ändert an der festgestellten Nichtigkeit des Beschlusses nichts.

Auch die Bestimmung, dass “Aufträge die wegen Vernachlässigung der Unterhaltung der Fenster von der Eigentümergemeinschaft vergeben werden, nur von dem betreffenden Wohnungseigentümer zu zahlen sind” hindert die Feststellung der Nichtigkeit nicht.

Die Eigentümer müssten, wollten sie die angestrebte Regelung in die Tat umsetzen, eine allseitige Vereinbarung mit Eintrag in das Grundbuch herbeiführen.

Amtsgericht Nürtingen, Urteil vom 8. Oktober 2012 – 19 C 972/12 WEG

  1. BGH, Urteil vom 19.10.2009 - II ZR 240/08,…

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