Iso­lier­te End­re­no­vie­rungs­klau­sel

Eine for­mu­lar­ver­trag­li­che End­re­no­vie­rungs­pflicht des Mie­ters ist nach einer jetzt ver­kün­de­ten Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs auch ohne Ver­pflich­tung zur Vor­nah­me lau­fen­der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren ("iso­lier­te End­re­no­vie­rungs­klau­sel") in Wohn­raum­miet­ver­trä­gen unwirk­sam , weil sie den Mie­ter unan­ge­mes­sen benach­tei­ligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Iso­lier­te End­re­no­vie­rungs­klau­sel

Die Klä­ger in dem jetzt vom BGH ent­schie­de­nen Fall sind Mie­ter, der Beklag­te ist Ver­mie­ter einer Woh­nung in Bre­men. Der Miet­ver­trag vom 2. Mai 2005 ent­hält zu Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren nur fol­gen­de Rege­lung:

"Bei Aus­zug ist die Woh­nung fach­ge­recht reno­viert gem. Anla­ge zurück­zu­ge­ben."

In der Anla­ge zum Miet­ver­trag heißt es unter Nr. 10:

"Zustand der Mieträu­me: Die Woh­nung wird in einem ein­wand­frei reno­vier­ten Zustand über­ge­ben. Bei Aus­zug ist die Woh­nung fach­ge­recht reno­viert zurück­zu­ge­ben. Die Wän­de sind mit Rau­h­fa­ser tape­ziert und weiß gestri­chen. Die Türz­ar­gen, Fens­ter­rah­men und Heiz­kör­per sind weiß lackiert. Tep­pich­bo­den ist fach­män­nisch zu rei­ni­gen."

Die Klä­ger haben unter ande­rem die Fest­stel­lung begehrt, dass Nr. 10 der Anla­ge zum Miet­ver­trag unwirk­sam sei mit der Fol­ge, dass sie zur Vor­nah­me von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren nicht ver­pflich­tet sei­en. Das Amts­ge­richt hat die Kla­ge als unzu­läs­sig abge­wie­sen. Das Land­ge­richt hat die Beru­fung der Klä­ger zurück­ge­wie­sen.

Die vom Beru­fungs­ge­richt zuge­las­se­ne Revi­si­on der Klä­ger hat­te Erfolg. Der Bun­des­ge­richts­hof hat fest­ge­stellt, dass Nr. 10 der Anla­ge zum Miet­ver­trag unwirk­sam ist mit der Fol­ge, dass die Klä­ger zur Vor­nah­me von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren in die­ser Woh­nung nicht ver­pflich­tet sind.

Anders als das Beru­fungs­ge­richt gemeint hat, folgt weder aus dem Miet­ver­trag noch aus Nr. 10 der Anla­ge dazu, dass der Ver­trag dem Mie­ter Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren nur inso­weit auf­er­legt, als nach dem Abnut­zungs­zu­stand hier­für ein Bedürf­nis besteht. Aus der maß­geb­li­chen Sicht eines durch­schnitt­li­chen Mie­ters liegt ein Ver­ständ­nis dahin näher, dass die Woh­nung bei Aus­zug in jedem Fall frisch reno­viert sein muss oder jeden­falls seit der letz­ten Reno­vie­rung kei­ne Abnut­zungs­spu­ren auf­wei­sen darf.

Als unein­ge­schränk­te End­re­no­vie­rungs­ver­pflich­tung ist die For­mu­lar­be­stim­mung unwirk­sam, weil sie den Mie­ter unan­ge­mes­sen benach­tei­ligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Der Bun­des­ge­richts­hof hat bereits wie­der­holt ent­schie­den, dass eine Rege­lung in einem vom Ver­mie­ter ver­wand­ten For­mu­lar­miet­ver­trag über Wohn­raum unwirk­sam ist, wenn sie den Mie­ter ver­pflich­tet, die Mieträu­me bei Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses unab­hän­gig vom Zeit­punkt der Vor­nah­me der letz­ten Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren reno­viert zu über­ge­ben. Danach benach­tei­ligt eine End­re­no­vie­rungs­pflicht des Mie­ters, die unab­hän­gig ist vom Zeit­punkt der letz­ten Reno­vie­rung sowie vom Zustand der Woh­nung bei sei­nem Aus­zug, den Mie­ter auch dann unan­ge­mes­sen, wenn ihn wäh­rend der Dau­er des Miet­ver­hält­nis­ses kei­ne Ver­pflich­tung zur Vor­nah­me von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren trifft. Denn sie ver­pflich­tet den Mie­ter, die Woh­nung bei Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses auch dann zu reno­vie­ren, wenn er dort nur kur­ze Zeit gewohnt hat oder erst kurz zuvor (frei­wil­lig) Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren vor­ge­nom­men hat, so dass bei einer Fort­dau­er des Miet­ver­hält­nis­ses für eine (erneu­te) Reno­vie­rung kein Bedarf bestün­de.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 12. Sep­tem­ber 2007 – VIII ZR 316/​06