Kauf eines Gemein­de­grund­stücks – unter der auf­schie­ben­den Bedin­gung eines Bebau­ungs­plans

Ein Kauf­ver­trag, mit dem eine Gemein­de ein Grund­stück unter der auf­schie­ben­den Bedin­gung ver­kauft, dass ein Bebau­ungs­plan mit einem bestimm­ten Inhalt zustan­de kommt, ver­stößt nicht gegen das Kop­pe­lungs­ver­bot des § 1 Abs. 3 Satz 2 Bau­GB. Der Käu­fer kann sich von einem in die­ser Wei­se auf­schie­bend beding­ten Ver­trag lösen, wenn ihm ein Zuwar­ten auf das Gelin­gen der Bau­leit­pla­nung unzu­mut­bar gewor­den ist.

Kauf eines Gemein­de­grund­stücks – unter der auf­schie­ben­den Bedin­gung eines Bebau­ungs­plans

Ein sol­cher Grund­stücks­kauf­ver­trag ist nicht nach § 134 BGB in Ver­bin­dung mit § 1 Abs. 3 Satz 2, Abs. 8 Bau­GB nich­tig.

Im Aus­gangs­punkt ent­beh­ren zwar ver­trag­li­che Zusa­gen einer Gemein­de, einen inhalt­lich näher bestimm­ten Bebau­ungs­plan inner­halb bestimm­ter Zeit auf­zu­stel­len oder zumin­dest die Auf­stel­lung in Über­ein­stim­mung mit dem Ver­trags­part­ner zu för­dern, gemäß § 134 BGB in Ver­bin­dung mit § 1 Abs. 3 Satz 2 Bau­GB der Wirk­sam­keit 1. Auf­grund von § 1 Abs. 8 Bau­GB gilt das­sel­be für ver­trag­li­che Ver­pflich­tun­gen zur Abän­de­rung eines Bebau­ungs­plans. Ent­ge­gen der von der Käu­fe­rin in der münd­li­chen Ver­hand­lung vor dem Bun­des­ge­richts­hof geäu­ßer­ten Ansicht ent­hält § 1 Abs. 3 Satz 2 Bau­GB kein Ver­bot, das sich nur an die betrof­fe­ne Gemein­de wen­det und des­halb nicht zur Unwirk­sam­keit von Ver­ein­ba­run­gen führ­te, die auf die Ver­kür­zung der Bau­leit­pla­nung zie­len. Die nach Maß­ga­be von § 1 Abs. 5 bis 7 Bau­GB vor­zu­neh­men­de Abwä­gung setzt eine Aus­ein­an­der­set­zung mit den in § 1 Abs. 6 Bau­GB beschrie­be­nen Belan­gen vor­aus, die grund­sätz­lich unge­bun­den und umfas­send sein soll. Ein der Ein­lei­tung des Pla­nungs­ver­fah­rens vor­ge­ge­be­ner, mehr oder weni­ger fest­ge­leg­ter und in die­ser Fest­le­gung von einem Begüns­tig­ten erzwing­ba­rer Pla­nin­halt wür­de sich inner­halb des Pla­nungs­ver­fah­rens nahe­zu not­wen­dig als eine zu miss­bil­li­gen­de und daher zur Nich­tig­keit des Bebau­ungs­plans füh­ren­de Ver­kür­zung der gebo­te­nen Abwä­gung dar­stel­len 2. Eine Ver­pflich­tung zur Ver­kür­zung die­ser Abwä­gung wider­spricht dem zen­tra­len Anlie­gen der All­ge­mein­heit und ist nicht nur der Gemein­de ver­bo­ten, son­dern auch dem Bür­ger oder Unter­neh­men, das die Gemein­de mit die­sem Ziel in die Pflicht neh­men will.

Nich­tig sind indes­sen nur Ver­ein­ba­run­gen der Gemein­den mit Bür­gern oder Unter­neh­mern, die in der beschrie­be­nen Wei­se auf eine Ver­kür­zung des bei der Bau­leit­pla­nung vor­zu­neh­men­den Pla­n­ab­wä­gungs­vor­gangs zie­len. Eine sol­che Aus­wir­kung hat eine pri­vat­recht­li­che Ver­ein­ba­rung selbst dann grund­sätz­lich nicht, wenn sie für den Fall des Aus­blei­bens des Bau­leit­plans oder der Ver­wirk­li­chung eines von den Vor­stel­lun­gen der Par­tei­en abwei­chen­den Pla­nin­halts die Gemein­de mit einer Scha­dens- oder Auf­wen­dungs­er­satz­ver­pflich­tung belas­tet. Sol­che pri­vat­recht­li­chen Ver­ein­ba­run­gen sind im Inter­es­se des red­li­chen Grund­stücks­ver­kehrs und der För­de­rung der für die bau­li­che Ent­wick­lung der Gemein­den not­wen­di­gen Pri­vat­in­itia­ti­ve der Grund­ei­gen­tü­mer grund­sätz­lich nicht zu miss­bil­li­gen 3. Der von Ver­ein­ba­run­gen sol­cher Art aus­ge­hen­de "indi­rek­te Zwang" zu einer den Wün­schen der Ver­trags­part­ner ent­spre­chen­den Bau­leit­pla­nung kann den Wir­kun­gen einer öffent­lich­recht­li­chen Zusa­ge bestimm­ter Pla­nungs­ak­te nicht gleich­ge­setzt wer­den, weil er der Ein­hal­tung der zu beach­ten­den Bin­dun­gen recht­lich nicht im Wege steht 4. Eine Gemein­de darf des­halb eige­ne Grund­stü­cke zu einem durch die sich abzeich­nen­de Bau­leit­pla­nung gerecht­fer­tig­ten (höhe­ren) Preis ver­kau­fen und die Fol­gen einer Ent­täu­schung die­ser Erwar­tung regeln. Es kommt des­halb im vor­lie­gen­den Fall dar­auf an, ob sich die Par­tei­en mit dem Kauf­ver­trag in die­sem Gestal­tungs­rah­men gehal­ten haben.

Das war für den Bun­des­ge­richts­hof im hier ent­schie­de­nen Rechts­streit der Fall.

Aus­zu­ge­hen ist davon, dass die Par­tei­en im Zwei­fel das­je­ni­ge wol­len, was geset­zes­kon­form und nach den Maß­stä­ben der Rechts­ord­nung zu einer ver­nünf­tig und sach­ge­rech­ten Rege­lung führt 5. Sind im Zusam­men­hang mit dem Ver­kauf eines gemein­de­ei­ge­nen Grund­stücks, das erst durch die Pla­nung bebau­bar wer­den soll, pri­vat­recht­li­che Ver­ein­ba­run­gen nur in einem bestimm­ten Gestal­tungs­rah­men zuläs­sig, ist anzu­neh­men, dass die Par­tei­en eine Ver­ein­ba­rung tref­fen wol­len, die sich im Rah­men des danach Zuläs­si­gen bewegt. So liegt es auch hier.

Die Par­tei­en haben vor­lie­gend in ihrem Kauf­ver­trag nicht gere­gelt, dass das ver­kauf­te Grund­stück in einer bestimm­ten Wei­se bebau­bar sein soll. Die Gemein­de woll­te, wie der umfas­sen­de Aus­schluss der Sach­män­gel­haf­tung im Ver­trag zeigt, eine sol­che Beschaf­fen­heit nicht ver­spre­chen und eine Haf­tung dafür auch nicht über­neh­men. Das wäre ihr nicht gelun­gen, wenn die Bebau­bar­keit als Beschaf­fen­heit ver­ein­bart wor­den wäre. Denn dann erfass­te der Haf­tungs­aus­schluss die­se Beschaf­fen­heit gera­de nicht 6. Schon das schließt es aus, in der Ver­pflich­tung, die Bebau­bar­keit her­zu­stel­len, die Über­nah­me einer ent­spre­chen­den Leis­tungs­pflicht zu sehen. Dage­gen spricht gera­de auch die von dem Ober­lan­des­ge­richt Olden­burg 7 in der Vor­in­stanz für sei­ne gegen­tei­li­ge Auf­fas­sung ange­führ­te Ver­knüp­fung die­ser Ver­pflich­tung mit der Fäl­lig­keits­re­ge­lung. Die von der Beklag­ten im Ver­trag über­nom­me­ne Bau­ver­pflich­tung haben die Par­tei­en zwar als ech­te Leis­tungs­ver­pflich­tung aus­ge­stal­tet und nicht beson­ders sank­tio­niert mit der Fol­ge, dass die Vor­schrif­ten des all­ge­mei­nen Leis­tungs­stö­rungs­rechts zur Anwen­dung kom­men. Als Fol­ge des Aus­blei­bens der in Aus­sicht genom­me­nen Ände­rung des Bebau­ungs­plans haben die Par­tei­en aber nur eine Rege­lung hin­sicht­lich der Fäl­lig­keit des Kauf­prei­ses getrof­fen. Nach den Bestim­mun­gen des Kauf­ver­tra­ges ist der Kauf­preis erst zur Zah­lung fäl­lig, wenn der Notar u.a. mit­teilt, dass die im Ver­trag auf­ge­führ­ten Vor­aus­set­zun­gen gege­ben sind. Wei­te­re Sank­tio­nen für die Ver­let­zung der Ver­pflich­tung der Gemein­de sind nicht vor­ge­se­hen. Das Aus­blei­ben der Pla­nung soll also fol­gen­los blei­ben. Sei­ne ein­zi­ge Fol­ge ist, dass die Käu­fe­rin die Grund­stü­cke dann nicht abneh­men und bezah­len muss.

Dem Bemü­hen der Par­tei­en, den Spiel­raum für zuläs­si­ge pri­vat­recht­li­che Ver­ein­ba­run­gen ein­zu­hal­ten, ent­spricht es, in der dar­ge­stell­ten Ver­knüp­fung der Ver­pflich­tung zur Plan­än­de­rung mit der Fäl­lig­keit eine auf­schie­ben­de Bedin­gung des Kauf­ver­tra­ges zu sehen. Die Par­tei­en woll­ten eine Leis­tungs­pflicht ver­mei­den. Dem wür­de eine Aus­le­gung als blo­ße Fäl­lig­keits­re­ge­lung nicht gerecht, weil die "Ver­pflich­tung" zur Plan­än­de­rung dann als Leis­tungs­pflicht zu ver­ste­hen wäre, die eben nur nicht fäl­lig wür­de. Die Käu­fe­rin soll­te die Grund­stü­cke zu dem der erwar­te­ten Pla­nung ent­spre­chen­den Preis nur für den Fall erwer­ben, dass es der Gemein­de gelingt, eine den zugrun­de geleg­ten Vor­stel­lun­gen ent­spre­chen­de Ände­rung der bestehen­den Bau­leit­pla­nung her­bei­zu­füh­ren. Die Zah­lungs­ver­pflich­tung der Käu­fe­rin soll­te bei einem Schei­tern der Bemü­hun­gen nicht nur nicht fäl­lig sein, son­dern gar nicht erst ent­ste­hen. Die Par­tei­en woll­ten der Käu­fe­rin kei­nen ein­klag­ba­ren Anspruch der Käu­fe­rin auf Ände­rung des Bebau­ungs­plans ver­schaf­fen. Damit haben sie den Kauf­ver­trag unter die auf­schie­ben­de Bedin­gung gestellt, dass der Gemein­de eine ent­spre­chen­de Ände­rung des Plans gelingt. Die Gemein­de hat es ledig­lich über­nom­men, die Bebau­bar­keit des Grund­stücks zu för­dern. Ihre "Ver­pflich­tung", die­se Ände­rung her­bei­zu­füh­ren, ist des­halb kei­ne Leis­tungs­pflicht mit einem kor­re­spon­die­ren­den Leis­tungs­an­spruch der Käu­fe­rin, son­dern eine Aus­for­mung der Treue­pflicht der Par­tei­en eines schwe­bend unwirk­sa­men Ver­trags. Sie sind gehal­ten, sich um den Ein­tritt der Bedin­gung zu bemü­hen 8.

Die Ver­ein­ba­rung einer auf­schie­ben­den Bedin­gung stellt kein unzu­läs­si­ges, mit der Nich­tig­keits­fol­ge des § 134 BGB ver­bun­de­nes Umge­hungs­ge­schäft dar 9. Ist nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs eine Risi­ko­über­nah­me der Gemein­de zuläs­sig, die Zah­lungs­an­sprü­che zuguns­ten des Käu­fers aus­lö­sen kann, muss dies erst recht gel­ten für eine Ver­ein­ba­rung, nach der ein Kauf­ver­trag über ein gemein­de­ei­ge­nes Grund­stück nicht zustan­de kommt, wenn die Bebau­bar­keit nicht erreicht wird.

Rück­tritt der Käu­fe­rin

Der Zah­lungs­an­spruch der Gemein­de schei­tert im hier ent­schie­de­nen Fall auch an dem Rück­tritt der Käu­fe­rin. Durch einen wirk­sa­men Rück­tritt wäre der Kauf­ver­trag zwar in ein Rück­ge­währ­schuld­ver­hält­nis umge­wan­delt wor­den und die Leis­tungs­pflicht der Käu­fe­rin nach § 346 Abs. 1, § 323 Abs. 1 BGB ent­fal­len. Der Rück­tritt ging hier aber ins Lee­re, da man­gels Ein­tritts der auf­schie­ben­den Bedin­gung in Gestalt der Ände­rung des Bebau­ungs­plans der Ver­trag noch nicht wirk­sam gewor­den war.

Dem Zah­lungs­an­spruch steht nach den getrof­fe­nen Fest­stel­lun­gen eine wirk­sa­me Lösung der Käu­fe­rin von dem Ver­trag nach § 242 BGB nicht ent­ge­gen. Eine sol­che Lösung ist aber auch nicht aus­zu­schlie­ßen.

Die Par­tei­en eines schwe­bend unwirk­sa­men Ver­trags sind, wie bereits aus­ge­führt, grund­sätz­lich ver­pflich­tet, sich um das Wirk­sam­wer­den des Ver­trags zu bemü­hen. Dabei kann es zu einer län­ge­ren Schwe­be­zeit vor allem dann kom­men, wenn der Ein­tritt der Bedin­gung allein von dem Ver­hal­ten einer Par­tei abhängt. Eine zeit­lich gren­zen­lo­se Bin­dung der ande­ren Ver­trags­par­tei wäre mit dem Gesichts­punkt von Treu und Glau­ben (§ 242 BGB) nicht ver­ein­bar. Des­halb ist in einem sol­chen Fall der ande­ren Par­tei das Recht zuzu­ge­ste­hen, sich im Fal­le der Unzu­mut­bar­keit eines wei­te­ren Abwar­tens von dem Ver­trag los­zu­sa­gen. Eine ent­spre­chen­de Mög­lich­keit hat der Bun­des­ge­richts­hof für die Fäl­le schwe­ben­der Unwirk­sam­keit von Ver­trä­gen auf­grund noch nicht erteil­ter behörd­li­cher Geneh­mi­gun­gen bejaht 10. Die­se Grund­sät­ze gel­ten auch hier.

Die Käu­fe­rin kann sich hier­nach von dem Kauf­ver­trag lösen, wenn ihr ein wei­te­res Zuwar­ten auf die Her­stel­lung der Bebau­bar­keit des Grund­stücks durch die Gemein­de nach Abwä­gung der Inter­es­sen und Umstän­de des Ein­zel­fal­les unzu­mut­bar gewor­den wäre. Maß­geb­lich sind inso­weit nicht nur die ver­stri­che­ne Zeit­dau­er, son­dern ins­be­son­de­re die Hin­ter­grün­de für die ein­ge­tre­te­ne Ver­zö­ge­rung in der Bau­pla­nung. Die bis­he­ri­gen Fest­stel­lun­gen recht­fer­ti­gen die Annah­me nicht, ein wei­te­res Fest­hal­ten an dem Ver­trag sei der Beklag­ten unzu­mut­bar gewe­sen. Fest­ge­stellt ist bis­lang näm­lich nur, dass die Par­tei­en bis Juni 2011 ver­han­delt haben, dass die Gemein­de mit Schrei­ben vom 02.08.2011 der Käu­fe­rin einen Ent­wurf der text­li­chen Fest­set­zun­gen für die Ände­run­gen des Bebau­ungs­plans zuge­sandt hat, in dem sie die Grund­flä­chen­zahl auf 0, 8 fest­ge­setzt hat, und dass die Käu­fe­rin mit Schrei­ben vom 30.01.2012 der Gemein­de eine kur­ze Frist zur Ände­rung des Bebau­ungs­plans gesetzt hat.

Es lässt sich aller­dings nicht aus­schlie­ßen, dass die seit dem Abschluss des Ver­trags ver­stri­che­ne Zeit und das Ver­hal­ten der Gemein­de der Beklag­ten ein wei­te­res Fest­hal­ten an dem Ver­trag unzu­mut­bar gemacht hat. Dazu feh­len aber Fest­stel­lun­gen.

Dem Zah­lungs­an­spruch der Gemein­de steht schließ­lich auch kein Frei­stel­lungs­an­spruch der Käu­fe­rin wegen Ver­let­zung vor­ver­trag­li­cher Pflich­ten (cul­pa in con­tra­hen­do) nach § 249, § 280 Abs. 1, § 311 Abs. 2, und § 241 Abs. 2 BGB ent­ge­gen. Ein sol­cher Anspruch kommt nur bei einem Ver­hal­ten der Gemein­de in Betracht, das der Käu­fe­rin ein wei­te­res Fest­hal­ten an dem Ver­trag unzu­mut­bar macht. Ersatz­fä­hig wäre auch nur ein Scha­den, der der Beklag­ten dadurch ent­stan­den ist, dass sie auf die Wirk­sam­keit des Ver­trags ver­traut hat. Dafür ist hier nichts ersicht­lich.

Es wird daher nun­mehr fest­zu­stel­len sein, ob der Käu­fe­rin unter Wür­di­gung des Ver­laufs der Ver­trags­durch­füh­rung und des Ver­hal­tens der Par­tei­en ein wei­te­res Fest­hal­ten an dem Ver­trag nicht mehr zuzu­mu­ten war. Maß­geb­li­cher Zeit­punkt ist die Rück­tritts­er­klä­rung, die gege­be­nen­falls als Lösung von dem Ver­trag aus­zu­le­gen wäre.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 2. Okto­ber 2015 – V ZR 307/​13

  1. vgl. BGH, Urteil vom 11.05.1989 – III ZR 88/​87, NJW 1990, 245; Urteil vom 22.11.1979 – III ZR 186/​77, BGHZ 76, 16, 22; Urteil vom 08.06.1978 – III ZR 48/​76, BGHZ 71, 386, 390; BVerwG, NVwZ 2006, 458; NVwZ 2006, 336 f.; NJW 1980, 2538, 2539; Ernst/​Zinkhahn/​Söfker, Bau­GB [2015], § 1 Rn. 42 f.; Battis/​Krautzberger/​Löhr, Bau­GB, 12. Aufl., § 1 Rn. 31; Spannowsky/​Uechtritz/​Dirnberger, Bau­GB, 2. Aufl., § 1 Rn. 57; vgl. auch BGH, Beschluss vom 29.10.2009 – V ZR 54/​09, NJW 2010, 297[]
  2. vgl. BGH, Urteil vom 28.05.1976 – III ZR 137/​74, BGHZ 66, 322, 325; Urteil vom 11.11.1976 – III ZR 114/​75, BGHZ 67, 320, 325; Urteil vom 08.06.1978 – III ZR 48/​76, BGHZ 71, 386, 389 f.; Urteil vom 22.11.1979 – III ZR 186/​77, BGHZ 76, 16, 26; BVerw­GE 45, 309, 315[]
  3. BGH, Urteil vom 22.11.1979 – III ZR 186/​77, BGHZ 76, 16, 27; Urteil vom 08.06.1978 – III ZR 48/​76, BGHZ 71, 386, 390; vgl. auch BVerw­GE 45, 309, 317; Ernst/​Zinkhahn/​Söfker, Bau­GB [2015], § 1 Rn. 42 f.; Battis/​Krautzberger/​Löhr, Bau­GB, 12. Aufl., § 1 Rn. 31; Spannowsky/​Uechtritz/​Dirnberger, Bau­GB, 2. Aufl., § 1 Rn. 57[]
  4. BGH, Urteil vom 22.11.1979 – III ZR 186/​77, BGHZ 76, 16, 26 f.[]
  5. BGH, Urteil vom 23.01.1997 – IX ZR 69/​96, BGHZ 134, 325 Rn.20 mwN; BGH, Urteil vom 14.03.2003 – V ZR 278/​01, NJW-RR 2003, 1136 Rn. 10; Münch­Komm-BGB/Bu­sche, 7. Aufl., § 133 Rn. 63; Palandt/​Ellenberger, 74. Aufl., § 133 Rn. 26[]
  6. vgl. BGH, Urteil vom 29.11.2006 – VIII ZR 92/​06, BGHZ 170, 86 Rn. 31[]
  7. OLG Olden­burg, Urtiel vom 22.11.2013 – 6 U 89/​13[]
  8. BGH, Urteil vom 10.07.1998 – V ZR 76/​97, VIZ 1998, 577 und Urteil vom 25.06.1976 – V ZR 121/​73, BGHZ 67, 34, 35[]
  9. vgl. hier­zu Staudinger/​Sack/​Seibl, BGB [2011], § 134 Rn. 144 ff.[]
  10. vgl. BGH, Urteil vom 10.07.1998 – V ZR 76/​97, VIZ 1998, 577, 578; Urteil vom 14.03.1980 – V ZR 115/​78, BGHZ 76, 242, 248[]