Kauf­preis­fäl­lig­keit und Notarand­er­kon­to

Bei der Abwick­lung eines (Grundstücks-)Kaufs über ein Notarand­er­kon­to fällt nach einer aktu­el­len Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs neben der Hebe­ge­bühr für die Prü­fung und Mit­tei­lung der Kauf­preis­fäl­lig­keit kei­ne wei­te­re Gebühr für den Notar an.

Kauf­preis­fäl­lig­keit und Notarand­er­kon­to

Bei dem Gebüh­ren­tat­be­stand des § 147 Abs. 2 Kos­tO han­delt es sich um eine Auf­fang­re­ge­lung, deren Anwen­dung vor­aus­setzt, dass die Kos­ten­ord­nung für die betref­fen­de Tätig­keit kei­ne Gebühr bestimmt und auch kei­ne Rege­lung ent­hält, aus der sich ergibt, dass dem Notar für die­se Tätig­keit kei­ne geson­der­te Gebühr erwach­sen soll [1]. Eine der­ar­ti­ge, die Anwen­dung von § 147 Abs. 2 Kos­tO aus­schlie­ßen­de Rege­lung stellt hier die Vor­schrift des § 149 Kos­tO dar. Die Über­wa­chung der Kauf­preis­fäl­lig­keit ist als Teil des Ver­wah­rungs­ge­schäfts anzu­se­hen und daher durch die Hebe­ge­bühr abge­gol­ten.

Aller­dings ist in Recht­spre­chung und Lite­ra­tur umstrit­ten, wie weit der Abgel­tungs­be­reich der Hebe­ge­bühr reicht. Nach einer Ansicht stellt die Über­wa­chung der Fäl­lig­keit des Kauf­prei-ses eine von der Zah­lungs­ab­wick­lung über ein Notarand­er­kon­to unab­hän­gi­ge nota­ri­el­le Tätig­keit dar, die nach § 147 Abs. 2 Kos­tO selb­stän­dig zu ver­gü­ten ist [2]. Die mit der Hebe­ge­bühr abge­gol­te­ne Ver­ant­wor­tung des Notars bestehe in der ord­nungs­ge­mä­ßen Ver­wal­tung des ihm anver­trau­ten Gel­des, ins­be­son­de­re in der Fest­stel­lung der Aus­zah­lungs­rei­fe [3]. Die Prü­fung der Fäl­lig­keit des Kauf­prei­ses lie­ge außer­halb des Ver­wah­rungs­ge­schäfts. Sie gehe die­sem vor­aus und erfol­ge auch zeit­lich vor dem Anfall des Gebüh­ren­tat­be­stan­des des § 149 Kos­tO.

Eine ande­re Mei­nung nimmt dage­gen an, dass neben der für die Kauf­preis­ab­wick­lung über ein Notarand­er­kon­to anfal­len­den Hebe­ge­bühr nach § 149 Kos­tO kei­ne Betreu­ungs­ge­bühr für die Über­wa­chung der Kauf­preis­fäl­lig­keit in Ansatz gebracht wer­den kann [4]. Die Hebe­ge­bühr erfas­se die gesam­te mit der Erhe­bung, Ver­wah­rung und Ablie­fe­rung des Gel­des ver­bun­de­ne Mühe­wal­tung und Ver­ant­wort­lich­keit des Notars. Dazu zäh­le auch die Prü­fung der Fäl­lig­keit des Kauf­prei­ses. Sie sei nichts ande­res als die spie­gel­bild­li­che Kehr­sei­te der – von der Hebe­ge­bühr abge­gol­te­nen – Über­wa­chung der Aus­zah­lungs­rei­fe und ste­he damit in einem unmit­tel­ba­ren Zusam­men­hang mit dem Hin­ter­le­gungs­ge­schäft.

Die zuletzt genann­te Auf­fas­sung ver­dient, so der BGH in sei­ner Ent­schei­dung, den Vor­zug. Die amt­li­che Über­schrift von § 149 Kos­tO ("Erhe­bung, Ver­wah­rung, Ablie­fe­rung von Geld…") bringt zum Aus­druck, dass durch die Gebühr auch die mit der Erhe­bung des zu ver­wah­ren­den Gel­des ver­bun­de­ne Mühe­wal­tung abge­gol­ten wird [5]. Hier­von ist nach dem Wort­sinn nicht nur die pas­si­ve Emp­fang­nah­me des Gel­des, son­dern auch ein akti­ves Ein­zie­hen des zu hin­ter­le­gen­den Betra­ges umfasst [6]. Tätig­kei­ten, die der ord­nungs­ge­mä­ßen Erhe­bung des Gel­des not­wen­di­ger­wei­se vor­aus­ge­hen, sind des­halb durch die Hebe­ge­bühr abge­gol­ten. Dazu zählt die Fest­stel­lung des Ein­tritts der Ein­zah­lungs­rei­fe, also der von den Ver­trags­par­tei­en ver­ein­bar­ten Bedin­gun­gen, bei deren Vor­lie­gen das zu ver­wah­ren­de Geld auf das Notarand­er­kon­to ein­zu­zah­len ist.

Für die­se Sicht­wei­se spricht der Zweck des Ver­wah­rungs­ge­schäfts. Die Kauf­preis­ab­wick­lung über Notarand­er­kon­to dient der Abwick­lung des grund­sätz­lich Zug-um-Zug vor­zu­neh­men­den, bei Grund­stücks­kauf­ver­trä­gen in der prak­ti­schen Durch­füh­rung aber mit viel­fäl­ti­gen Schwie­rig­kei­ten ver­bun­de­nen Leis­tungs­aus­tau­sches. Es muss erreicht wer­den, dass kei­ne der Ver­trags­par-tei­en eine unge­si­cher­te Vor­leis­tung erbringt, ohne dass der Leis­tungs­aus­tausch durch Zurück­be­hal­tungs­rech­te bei­der Par­tei­en nach § 320 BGB blo­ckiert wird [7]. Zur Bewäl­ti­gung der tech­ni­schen Abwick­lungs­pro­ble­me ste­hen den Ver­trags­par­tei­en unter­schied­li­che Mög­lich­kei­ten zur Ver­fü­gung. Ist eine direk­te Kauf­preis­zah­lung vor­ge­se­hen, kön­nen sie die Kauf­preis­fäl­lig­keit und die Umschrei­bung des Eigen­tums von bestimm­ten, ihren jewei­li­gen Leis­tungs­an­spruch sichern­den Vor­aus­set­zun­gen abhän­gig machen und den Notar mit deren Über­wa­chung beauf­tra­gen. Sie kön­nen, sofern ein berech­tig­tes Siche­rungs­in­ter­es­se im Sin­ne von § 54a Abs. 2 BeurkG anzu­neh­men ist, die Kauf­preis­ab­wick­lung aber auch über ein Notarand­er­kon­to vor­neh­men. In die­sem Fall wahrt der Notar ihr bei­der­sei­ti­ges Inter­es­se an dem Zug-um-Zug-Aus­tausch der geschul­de­ten Leis­tun­gen im Rah­men des Hin­ter­le­gungs­ge­schäfts [8].

Auf den Kauf­preis bezo­ge­ne nota­ri­el­le Über­wa­chungs­tä­tig­kei­ten sind des­halb immer dann als von der Hebe­ge­bühr abge­gol­te­ner Teil des Ver­wah­rungs­ge­schäfts anzu­se­hen, wenn sie der Abwick­lung des Leis­tungs­aus­tau­sches die­nen. Das ist für die Prü­fung der Aus­zah­lungs­rei­fe des Kauf­prei­ses, die den Käu­fer vor einer unge­si­cher­ten Vor­leis­tung schützt, aner­kannt [9], gilt aber auch für eine dem Notar auf­er­leg­te Fest­stel­lung der Ein­zah­lungs­rei­fe des Kauf­prei­ses. Auch die­se Prü­fung dient der Sicher­stel­lung des Zug-um-Zug durch­zu­füh­ren­den Leis­tungs­aus­tau­sches. Anders als bei einer direk­ten Leis­tung an den Ver­käu­fer muss der Käu­fer, der den Kauf­preis auf ein Notarand­er­kon­to ein­zahlt, zwar nicht befürch­ten, eine unge­si­cher­te Vor­leis­tung an den Ver­käu­fer zu erbrin­gen. Sein Inter­es­se, im Gegen­zug das Eigen­tum an dem gekauf­ten Grund­stück zu erlan­gen, wird bei der Abwick­lung über ein Notarand­er­kon­to durch die nota­ri­el­le Prü­fung der Aus­zah­lungs­rei­fe gewahrt. Die Fest­stel­lung der Fäl­lig­keit des Kauf­prei­ses ver­hin­dert aber, dass er den Kauf­preis frü­her als ver­ein­bart zah­len muss. Dass dahin­ter das wirt­schaft­li­che Inter­es­se des Käu­fers steht, den Kauf­preis nicht vor­zei­tig zu finan­zie­ren oder nicht auf Zins­ein­künf­te zu ver­zich­ten [10], lässt den Zusam­men­hang von Fäl­lig­keits­mit­tei­lung und Sicher­stel­lung des gegen­sei­ti­gen Leis­tungs­aus­tau­sches nicht ent­fal­len. Denn der Wunsch, Zins­schä­den zu ver­mei­den, die im Fall einer ver­früh­ten Kauf­preis­zah­lung dro­hen, ist nur Aus­druck des recht­li­chen Inter­es­ses, kei­ne (nicht ver­ein­bar­te) Vor­leis­tung erbrin­gen zu müs­sen.

Dass die glei­che Tätig­keit – die Prü­fung der Kauf­preis­fäl­lig­keit – als eigen­stän­di­ges, gemäß § 147 Abs. 2 Kos­tO geson­dert zu ver­gü­ten­des Geschäft zu behan­deln ist, wenn der Käu­fer den Kauf­preis direkt an den Ver­käu­fer zahlt [11], schließt es nicht aus, sie bei Abwick­lung des Kauf­prei­ses über Notarand­er­kon­to als Teil des Ver­wah­rungs­ge­schäfts anzu­se­hen [12]. Die unter­schied­li­che Hand­ha­bung erklärt sich dar­aus, dass die Kauf­preis­ab­wick­lung im Fall der Ver­wah­rung von bei­den Par­tei­en [13] voll­stän­dig in die Hand des Notars gelegt und daher ein­heit­lich über die Hebe­ge­bühr ver­gü­tet wird [14]. Bei einer Direkt­zah­lung neh­men die Par­tei­en dage­gen mit der – im Inter­es­se des Käu­fers lie­gen­den – Fäl­lig­keits­über­wa­chung und der – dem Schutz des Ver­käu­fers die-nen­den – Kauf­preis­über­wa­chung zwei "Ein­zel­leis­tun­gen" des Notars in Anspruch, die zwei von­ein­an­der unab­hän­gi­ge Gebüh­ren nach § 147 Abs. 2 Kos­tO aus­lö­sen [15].

Schließ­lich spricht gegen die Ein­be­zie­hung der Fäl­lig­keits­über­wa­chung in den Abgel­tungs­be­reich der Hebe­ge­bühr nicht, dass die Prü­fung der Ein­zah­lungs­vor­aus­set­zun­gen vor Beginn des Ver­wah­rungs­ge­schäfts und damit zeit­lich vor dem Anfall des Gebüh­ren­tat­be­stands des § 149 Kos­tO erfolgt [16]. Unter­bleibt die Abwick­lung über Notarand­er­kon­to infol­ge einer nach­träg­li­chen Ver­ein­ba­rung der Par­tei­en, hat der Notar aber bereits den Ein­tritt der Fäl­lig­keits­vor­aus­set­zun­gen mit­ge­teilt, ist er nicht gehin­dert, für die­se Tätig­keit eine Betreu­ungs­ge­bühr nach § 147 Abs. 2 Kos­tO in Ansatz zu brin­gen [17].

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 2. April 2009 – V ZB 70/​08

  1. vgl. BGH, Beschl. v. 13. Juli 2006, V ZB 87/​05, NJW 2006, 3428, 3429 Rdn. 8 m.w.N.[]
  2. OLG Köln ZNotP 2008, 255, 256; OLG Schles­wig Jur­Bü­ro 1995, 260; OLG Düs­sel­dorf Jur­Bü­ro 1995, 598; Tiedt­ke, Notar­kos­ten im Grund­stücks­recht, 2. Aufl., Rdn. 544; Bro­set­te, Mitt­RhNotK 1993, 135, 136; Schmidt, Mitt­RhNotK 2000, 302; Klein, Rpfle­ger 1988, 178, 180[]
  3. OLG Schles­wig Jur­Bü­ro 1995, 260[]
  4. so OLG Zwei­brü­cken Jur­Bü­ro 1995, 101; OLG Hamm Jur­Bü­ro 1990, 899; OLG Olden­burg Jur­Bü­ro 1986, 429; Rohs/​Wedewer, Kos­te­nO, Stand: August 2008, § 149 Rdn. 12; Korin­ten-ber­g/­Rei­mann, Kos­te­nO, 17. Aufl., § 149 Rdn. 7; Assenmacher/​Mathias, Kos­tO, 16. Aufl., "Hebe­ge­bühr" Anm. 9.2.2; Bay. Notar­kas­se, Streif­zug durch die Kos-ten­ord­nung, 6. Aufl., Rdn. 1197; Bund, Jur­Bü­ro 2004, 635, 636 ff.; wohl auch Fil­zek, Jur­Bü­ro 2005, 453, 454[]
  5. vgl. Korintenberg/​Lappe, aaO, Ori­en­tie­rungs­hin­weis zum Geset­zes­text, S. 59[]
  6. vgl. dazu Bund, Jur­Bü­ro 2004, 635, 636[]
  7. vgl. BGH, Beschluss vom 12. Juli 2007, V ZB 113/​06, NJW 2007, 3212, 3214[]
  8. so zutref­fend OLG Cel­le Jur­Bü­ro 2005, 42, 44; OLG Hamm NJW-RR 1999, 583, 584; vgl. auch OLG Hamm DNotZ 2000, 379, 380 f. sowie Wink­ler, BeurkG, 16. Aufl., § 54a Rdn. 66[]
  9. vgl. OLG Schles­wig Jur­Bü­ro 1995, 260, OLG Düs­sel­dorf Jur­Bü­ro 1992, 823; OLG Hamm Jur­Bü­ro 1987, 421; OLG Olden­burg Jur­Bü­ro 1984, 272; Korintenberg/​Reimann, Kos­tO, 17. Aufl., § 149 Rdn. 7[]
  10. vgl. OLG Düs­sel­dorf Jur­Bü­ro 1995, 598, 599; Klein, Rpfle­ger 1988, 178, 180; Schmidt, Mitt­RhNotK 2000, 302, 303[]
  11. vgl. BGHZ 163, 77, 79[]
  12. a.A. OLG Schles­wig Jur­Bü­ro 1995, 260, 261[]
  13. vgl. Eylmann/​Vaasen/​Hertel, BNotO/​BeurkG, 2. Aufl., § 54a BeurkG Rdn. 31 sowie OLG Frank­furt Jur­Bü­ro 1989, 1141, 1142[]
  14. so auch OLG Hamm NJW-RR 1999, 583, 584[]
  15. vgl. BGHZ 163, 77[]
  16. so aber OLG Düs­sel­dorf Jur­Bü­ro 1995, 598, 599; Bro­set­te, Mitt­RhNotK 1993, 135, 136[]
  17. vgl. OLG Zwei­brü­cken Jur­Bü­ro 1995, 101; Bund, Jur­Bü­ro 2004, 635, 637[]