Kaufpreisfälligkeit und Notaranderkonto

Bei der Abwicklung eines (Grundstücks-)Kaufs über ein Notaranderkonto fällt nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs neben der Hebegebühr für die Prüfung und Mitteilung der Kaufpreisfälligkeit keine weitere Gebühr für den Notar an.

Kaufpreisfälligkeit und Notaranderkonto

Bei dem Gebührentatbestand des § 147 Abs. 2 KostO handelt es sich um eine Auffangregelung, deren Anwendung voraussetzt, dass die Kostenordnung für die betreffende Tätigkeit keine Gebühr bestimmt und auch keine Regelung enthält, aus der sich ergibt, dass dem Notar für diese Tätigkeit keine gesonderte Gebühr erwachsen soll1. Eine derartige, die Anwendung von § 147 Abs. 2 KostO ausschließende Regelung stellt hier die Vorschrift des § 149 KostO dar. Die Überwachung der Kaufpreisfälligkeit ist als Teil des Verwahrungsgeschäfts anzusehen und daher durch die Hebegebühr abgegolten.

Allerdings ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten, wie weit der Abgeltungsbereich der Hebegebühr reicht. Nach einer Ansicht stellt die Überwachung der Fälligkeit des Kaufprei-ses eine von der Zahlungsabwicklung über ein Notaranderkonto unabhängige notarielle Tätigkeit dar, die nach § 147 Abs. 2 KostO selbständig zu vergüten ist2. Die mit der Hebegebühr abgegoltene Verantwortung des Notars bestehe in der ordnungsgemäßen Verwaltung des ihm anvertrauten Geldes, insbesondere in der Feststellung der Auszahlungsreife3. Die Prüfung der Fälligkeit des Kaufpreises liege außerhalb des Verwahrungsgeschäfts. Sie gehe diesem voraus und erfolge auch zeitlich vor dem Anfall des Gebührentatbestandes des § 149 KostO.

Eine andere Meinung nimmt dagegen an, dass neben der für die Kaufpreisabwicklung über ein Notaranderkonto anfallenden Hebegebühr nach § 149 KostO keine Betreuungsgebühr für die Überwachung der Kaufpreisfälligkeit in Ansatz gebracht werden kann4. Die Hebegebühr erfasse die gesamte mit der Erhebung, Verwahrung und Ablieferung des Geldes verbundene Mühewaltung und Verantwortlichkeit des Notars. Dazu zähle auch die Prüfung der Fälligkeit des Kaufpreises. Sie sei nichts anderes als die spiegelbildliche Kehrseite der – von der Hebegebühr abgegoltenen – Überwachung der Auszahlungsreife und stehe damit in einem unmittelbaren Zusammenhang mit dem Hinterlegungsgeschäft.

Die zuletzt genannte Auffassung verdient, so der BGH in seiner Entscheidung, den Vorzug. Die amtliche Überschrift von § 149 KostO („Erhebung, Verwahrung, Ablieferung von Geld…“) bringt zum Ausdruck, dass durch die Gebühr auch die mit der Erhebung des zu verwahrenden Geldes verbundene Mühewaltung abgegolten wird5. Hiervon ist nach dem Wortsinn nicht nur die passive Empfangnahme des Geldes, sondern auch ein aktives Einziehen des zu hinterlegenden Betrages umfasst6. Tätigkeiten, die der ordnungsgemäßen Erhebung des Geldes notwendigerweise vorausgehen, sind deshalb durch die Hebegebühr abgegolten. Dazu zählt die Feststellung des Eintritts der Einzahlungsreife, also der von den Vertragsparteien vereinbarten Bedingungen, bei deren Vorliegen das zu verwahrende Geld auf das Notaranderkonto einzuzahlen ist.

Für diese Sichtweise spricht der Zweck des Verwahrungsgeschäfts. Die Kaufpreisabwicklung über Notaranderkonto dient der Abwicklung des grundsätzlich Zug-um-Zug vorzunehmenden, bei Grundstückskaufverträgen in der praktischen Durchführung aber mit vielfältigen Schwierigkeiten verbundenen Leistungsaustausches. Es muss erreicht werden, dass keine der Vertragspar-teien eine ungesicherte Vorleistung erbringt, ohne dass der Leistungsaustausch durch Zurückbehaltungsrechte beider Parteien nach § 320 BGB blockiert wird7. Zur Bewältigung der technischen Abwicklungsprobleme stehen den Vertragsparteien unterschiedliche Möglichkeiten zur Verfügung. Ist eine direkte Kaufpreiszahlung vorgesehen, können sie die Kaufpreisfälligkeit und die Umschreibung des Eigentums von bestimmten, ihren jeweiligen Leistungsanspruch sichernden Voraussetzungen abhängig machen und den Notar mit deren Überwachung beauftragen. Sie können, sofern ein berechtigtes Sicherungsinteresse im Sinne von § 54a Abs. 2 BeurkG anzunehmen ist, die Kaufpreisabwicklung aber auch über ein Notaranderkonto vornehmen. In diesem Fall wahrt der Notar ihr beiderseitiges Interesse an dem Zug-um-Zug-Austausch der geschuldeten Leistungen im Rahmen des Hinterlegungsgeschäfts8.

Auf den Kaufpreis bezogene notarielle Überwachungstätigkeiten sind deshalb immer dann als von der Hebegebühr abgegoltener Teil des Verwahrungsgeschäfts anzusehen, wenn sie der Abwicklung des Leistungsaustausches dienen. Das ist für die Prüfung der Auszahlungsreife des Kaufpreises, die den Käufer vor einer ungesicherten Vorleistung schützt, anerkannt9, gilt aber auch für eine dem Notar auferlegte Feststellung der Einzahlungsreife des Kaufpreises. Auch diese Prüfung dient der Sicherstellung des Zug-um-Zug durchzuführenden Leistungsaustausches. Anders als bei einer direkten Leistung an den Verkäufer muss der Käufer, der den Kaufpreis auf ein Notaranderkonto einzahlt, zwar nicht befürchten, eine ungesicherte Vorleistung an den Verkäufer zu erbringen. Sein Interesse, im Gegenzug das Eigentum an dem gekauften Grundstück zu erlangen, wird bei der Abwicklung über ein Notaranderkonto durch die notarielle Prüfung der Auszahlungsreife gewahrt. Die Feststellung der Fälligkeit des Kaufpreises verhindert aber, dass er den Kaufpreis früher als vereinbart zahlen muss. Dass dahinter das wirtschaftliche Interesse des Käufers steht, den Kaufpreis nicht vorzeitig zu finanzieren oder nicht auf Zinseinkünfte zu verzichten10, lässt den Zusammenhang von Fälligkeitsmitteilung und Sicherstellung des gegenseitigen Leistungsaustausches nicht entfallen. Denn der Wunsch, Zinsschäden zu vermeiden, die im Fall einer verfrühten Kaufpreiszahlung drohen, ist nur Ausdruck des rechtlichen Interesses, keine (nicht vereinbarte) Vorleistung erbringen zu müssen.

Dass die gleiche Tätigkeit – die Prüfung der Kaufpreisfälligkeit – als eigenständiges, gemäß § 147 Abs. 2 KostO gesondert zu vergütendes Geschäft zu behandeln ist, wenn der Käufer den Kaufpreis direkt an den Verkäufer zahlt11, schließt es nicht aus, sie bei Abwicklung des Kaufpreises über Notaranderkonto als Teil des Verwahrungsgeschäfts anzusehen12. Die unterschiedliche Handhabung erklärt sich daraus, dass die Kaufpreisabwicklung im Fall der Verwahrung von beiden Parteien13 vollständig in die Hand des Notars gelegt und daher einheitlich über die Hebegebühr vergütet wird14. Bei einer Direktzahlung nehmen die Parteien dagegen mit der – im Interesse des Käufers liegenden – Fälligkeitsüberwachung und der – dem Schutz des Verkäufers die-nenden – Kaufpreisüberwachung zwei „Einzelleistungen“ des Notars in Anspruch, die zwei voneinander unabhängige Gebühren nach § 147 Abs. 2 KostO auslösen15.

Schließlich spricht gegen die Einbeziehung der Fälligkeitsüberwachung in den Abgeltungsbereich der Hebegebühr nicht, dass die Prüfung der Einzahlungsvoraussetzungen vor Beginn des Verwahrungsgeschäfts und damit zeitlich vor dem Anfall des Gebührentatbestands des § 149 KostO erfolgt16. Unterbleibt die Abwicklung über Notaranderkonto infolge einer nachträglichen Vereinbarung der Parteien, hat der Notar aber bereits den Eintritt der Fälligkeitsvoraussetzungen mitgeteilt, ist er nicht gehindert, für diese Tätigkeit eine Betreuungsgebühr nach § 147 Abs. 2 KostO in Ansatz zu bringen17.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 2. April 2009 – V ZB 70/08

  1. vgl. BGH, Beschl. v. 13. Juli 2006, V ZB 87/05, NJW 2006, 3428, 3429 Rdn. 8 m.w.N.[]
  2. OLG Köln ZNotP 2008, 255, 256; OLG Schleswig JurBüro 1995, 260; OLG Düsseldorf JurBüro 1995, 598; Tiedtke, Notarkosten im Grundstücksrecht, 2. Aufl., Rdn. 544; Brosette, MittRhNotK 1993, 135, 136; Schmidt, MittRhNotK 2000, 302; Klein, Rpfleger 1988, 178, 180[]
  3. OLG Schleswig JurBüro 1995, 260[]
  4. so OLG Zweibrücken JurBüro 1995, 101; OLG Hamm JurBüro 1990, 899; OLG Oldenburg JurBüro 1986, 429; Rohs/Wedewer, KostenO, Stand: August 2008, § 149 Rdn. 12; Korinten-berg/Reimann, KostenO, 17. Aufl., § 149 Rdn. 7; Assenmacher/Mathias, KostO, 16. Aufl., „Hebegebühr“ Anm. 9.2.2; Bay. Notarkasse, Streifzug durch die Kos-tenordnung, 6. Aufl., Rdn. 1197; Bund, JurBüro 2004, 635, 636 ff.; wohl auch Filzek, JurBüro 2005, 453, 454[]
  5. vgl. Korintenberg/Lappe, aaO, Orientierungshinweis zum Gesetzestext, S. 59[]
  6. vgl. dazu Bund, JurBüro 2004, 635, 636[]
  7. vgl. BGH, Beschluss vom 12. Juli 2007, V ZB 113/06, NJW 2007, 3212, 3214[]
  8. so zutreffend OLG Celle JurBüro 2005, 42, 44; OLG Hamm NJW-RR 1999, 583, 584; vgl. auch OLG Hamm DNotZ 2000, 379, 380 f. sowie Winkler, BeurkG, 16. Aufl., § 54a Rdn. 66[]
  9. vgl. OLG Schleswig JurBüro 1995, 260, OLG Düsseldorf JurBüro 1992, 823; OLG Hamm JurBüro 1987, 421; OLG Oldenburg JurBüro 1984, 272; Korintenberg/Reimann, KostO, 17. Aufl., § 149 Rdn. 7[]
  10. vgl. OLG Düsseldorf JurBüro 1995, 598, 599; Klein, Rpfleger 1988, 178, 180; Schmidt, MittRhNotK 2000, 302, 303[]
  11. vgl. BGHZ 163, 77, 79[]
  12. a.A. OLG Schleswig JurBüro 1995, 260, 261[]
  13. vgl. Eylmann/Vaasen/Hertel, BNotO/BeurkG, 2. Aufl., § 54a BeurkG Rdn. 31 sowie OLG Frankfurt JurBüro 1989, 1141, 1142[]
  14. so auch OLG Hamm NJW-RR 1999, 583, 584[]
  15. vgl. BGHZ 163, 77[]
  16. so aber OLG Düsseldorf JurBüro 1995, 598, 599; Brosette, MittRhNotK 1993, 135, 136[]
  17. vgl. OLG Zweibrücken JurBüro 1995, 101; Bund, JurBüro 2004, 635, 637[]
  18. vgl. BVerwG, Urteil vom 14.12 2016 - 1 C 11.15[]