Kauf­preis­zah­lung über ein Notarand­er­kon­to – und die iso­lier­te Pfän­dung des Kauf­preis­an­spruchs

Wird eine Kauf­preis­zah­lung über ein Notarand­er­kon­to abge­wi­ckelt, erstreckt sich das mit der Pfän­dung des Kauf­preis­an­spruchs ent­stan­de­ne Pfand­recht auf den Aus­zah­lungs­an­spruch des Ver­käu­fers gegen den Notar.

Kauf­preis­zah­lung über ein Notarand­er­kon­to – und die iso­lier­te Pfän­dung des Kauf­preis­an­spruchs

Nach der höchst­rich­ter­li­chen Recht­spre­chung ist die Pfän­dung des Anspruchs auf Aus­zah­lung von dem Notarand­er­kon­to unwirk­sam, wenn nicht zugleich auch der der Ver­wah­rung zugrun­de lie­gen­de Anspruch – hier der Kauf­preis­an­spruch – gepfän­det wird. Dies beruht auf der Erwä­gung, dass der Ver­käu­fer ansons­ten über sei­ne For­de­rung noch frei ver­fü­gen könn­te und dies mit dem Gebot der Rechts­si­cher­heit nicht ver­ein­bar wäre 1.

Die umge­kehr­te Kon­stel­la­ti­on und damit die Fra­ge, wel­che Wir­kung einer iso­lier­ten Pfän­dung des Kauf­preis­an­spruchs zukommt, wird dage­gen im Schrift­tum unter­schied­lich beur­teilt.

Nach einer ver­ein­zelt ver­tre­te­nen Ansicht, der das Beschwer­de­ge­richt folgt, ist die Pfän­dung des Kauf­preis­an­spruchs ohne gleich­zei­ti­ge Pfän­dung des gegen­über dem Notar bestehen­den Aus­keh­rungs­an­spruchs unbe­acht­lich 2. Dem­ge­gen­über genügt nach ganz über­wie­gend ver­tre­te­ner Auf­fas­sung eine iso­lier­te Pfän­dung des Kauf­preis­an­spruchs, da sich das hier­an begrün­de­te Pfän­dungs­pfand­recht auf den Aus­keh­rungs­an­spruch erstre­cke 3.

Der Bun­des­ge­richts­hof ent­schei­det die Fra­ge im Sin­ne der zuletzt genann­ten Auf­fas­sung. Wird eine Kauf­preis­zah­lung über ein Notarand­er­kon­to abge­wi­ckelt, erstreckt sich das mit der Pfän­dung des Kauf­preis­an­spruchs ent­stan­de­ne Pfand­recht auf den Aus­zah­lungs­an­spruch gegen den Notar.

Die mit der Pfän­dung des Haupt­rechts ver­bun­de­ne Beschlag­nah­me erstreckt sich ohne wei­te­res auf alle Neben­rech­te, die im Fal­le einer Abtre­tung nach §§ 412, 401 BGB auf den Gläu­bi­ger über­ge­hen 4. Die Vor­schrift des § 401 BGB erfasst neben den dort genann­ten Rech­ten auch ande­re unselb­stän­di­ge Siche­rungs­rech­te sowie Hilfs­rech­te, die zur Durch­set­zung der For­de­rung erfor­der­lich sind 5.

Der Aus­keh­rungs­an­spruch gegen den Notar ist nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs im Ver­hält­nis zur Kauf­preis­for­de­rung als ein sol­ches Neben­recht ein­zu­ord­nen. Die Ein­schal­tung des Notars zur Abwick­lung des Kauf­prei­ses soll sicher­stel­len, dass die Ansprü­che der Par­tei­en Zug um Zug erfüllt wer­den. Die Ver­trags­part­ner sol­len vor recht­li­chen Nach­tei­len geschützt wer­den, die mit Inhalt und Zweck der getrof­fe­nen Rege­lung nicht ver­ein­bar sind. Der Aus­zah­lungs­an­spruch gegen den Notar ent­steht im Zuge der Ver­trags­ab­wick­lung; er hängt daher, solan­ge die Kauf­preis­for­de­rung noch nicht erlo­schen ist, eng und unmit­tel­bar mit ihr zusam­men. Der Anspruch gegen den Notar wird nur des­halb begrün­det, weil der Ver­käu­fer von sei­nem Ver­trags­part­ner nicht Zah­lung an sich ver­lan­gen kann; er ergänzt die ver­trag­li­che For­de­rung 6. Die Abtre­tung des Kauf­preis­an­spruchs führt des­halb ent­spre­chend § 401 BGB auch zum Über­gang des Aus­keh­rungs­an­spruchs gegen den Notar 7. Die durch das Beschwer­de­ge­richt für zwin­gend erfor­der­lich gehal­te­ne zusätz­li­che Pfän­dung des Aus­keh­rungs­an­spruchs fin­det vor die­sem Hin­ter­grund im Gesetz kei­ne Stüt­ze.

Die Erwä­gung des Land­ge­richts Zwi­ckau 8, dass der Notar Dritt­schuld­ner des Aus­keh­rungs­an­spruchs sei und ihn die Rech­te und Pflich­ten aus § 840 ZPO trä­fen, an ihn aber bei der iso­lier­ten Pfän­dung des Kauf­preis­an­spruchs eine Zustel­lung des Pfän­dungs- und Über­wei­sungs­be­schlus­ses nicht erfol­ge und ihn damit auch nicht das Ver­bot errei­che, an den Schuld­ner zu zah­len, geht in ihrer Prä­mis­se fehl.

Bei einer iso­lier­ten Pfän­dung des Kauf­preis­an­spruchs ist – auch wenn sich die Pfän­dung nach § 401 BGB auf den Aus­keh­rungs­an­spruch erstreckt – nur der Käu­fer Dritt­schuld­ner. Die­ser muss im Rah­men sei­ner Dritt­schuld­ner­er­klä­rung nach § 840 Abs. 1 ZPO die nota­ri­el­le Ver­wah­rung ange­ben. Weil der Notar hin­sicht­lich des Kauf­preis­an­spruchs nicht Dritt­schuld­ner ist, trifft ihn kei­ne Aus­kunfts­pflicht nach § 840 Abs. 1 ZPO. Wird ihm die iso­lier­te Pfän­dung und Über­wei­sung des Kauf­preis­an­spruchs nach­ge­wie­sen, hat er den hin­ter­leg­ten Betrag an den Pfän­dungs­pfand­gläu­bi­ger aus­zu­keh­ren 9.

Im Übri­gen ver­blie­ben auch bei einer Dop­pel­pfän­dung des Kauf­preis­an­spruchs und des Aus­keh­rungs­an­spruchs in Bezug auf die Fra­ge der Wirk­sam­keit der Pfän­dung für den Notar Unwäg­bar­kei­ten, da er sich nicht sicher sein kann, ob der Pfän­dungs- und Über­wei­sungs­be­schluss auch an den Käu­fer zuge­stellt wor­den ist 10. Für eine zutref­fen­de Bewer­tung, an wen der ver­wahr­te (Rest) Kauf­preis aus­zu­zah­len ist, muss der Notar in jedem Fall Kennt­nis davon haben, ob und zu wel­chem Zeit­punkt die Pfän­dung des Kauf­preis­an­spruchs durch Zustel­lung des ent­spre­chen­den Pfän­dungs- und Über­wei­sungs­be­schlus­ses an den Käu­fer bewirkt wor­den ist. Die­se hat er erst dann, wenn ihm die Zustel­lung des Pfän­dungs­be­schlus­ses an den Käu­fer als Dritt­schuld­ner im Sin­ne des § 829 Abs. 3 ZPO durch Vor­la­ge der Zustel­lungs­ur­kun­de nach­ge­wie­sen wird oder der Dritt­schuld­ner dem Notar die erfolg­te Zustel­lung bestä­tigt 11.

Hin­zu kommt, dass der Pfän­dungs­pfand­gläu­bi­ger aus­ge­hend von dem Rechts­stand­punkt des Beru­fungs­ge­richts vor erheb­li­che Pro­ble­me gestellt wür­de. Er hat im Zwei­fel weder Kennt­nis dar­über, dass die Kauf­preis­zah­lung über ein Notarand­er­kon­to erfolgt, noch über die Per­son des Notars. Er wäre daher auf die schnel­le und rich­ti­ge Aus­kunft des Dritt­schuld­ners ange­wie­sen, um eine wirk­sa­me Pfän­dung vor­neh­men zu kön­nen.

Auch wird die Zustel­lung des die Kauf­preis­for­de­rung betref­fen­den Pfän­dungs- und Über­wei­sungs­be­schlus­ses in der Pra­xis dem Notar – wie auch hier – regel­mä­ßig zur Kennt­nis gebracht wer­den. Da eine Aus­zah­lung des Kauf­prei­ses durch den Notar trotz der erfolg­ten Pfän­dung des Kauf­preis­an­spruchs gegen das gericht­li­che Ver­fü­gungs­ver­bot ver­sto­ßen wür­de (§ 829 Abs. 1 Satz 2 ZPO i.V.m. §§ 135, 136 BGB), läuft der Käu­fer Gefahr, erneut zah­len zu müs­sen, so dass sein Eigen­in­ter­es­se auf eine unver­züg­li­che Unter­rich­tung des Notars gerich­tet sein wird. Nichts ande­res gilt für den Pfän­dungs­pfand­gläu­bi­ger, wenn ihm die Hin­ter­le­gung auf einem Notarand­er­kon­to – etwa auf­grund der Dritt­schuld­ner­er­klä­rung – bekannt ist. Er hat ein Inter­es­se dar­an zu ver­hin­dern, dass die hin­ter­leg­ten Beträ­ge bei Aus­zah­lungs­rei­fe an den Ver­käu­fer abflie­ßen.

Die durch das Beschwer­de­ge­richt ange­führ­te Gefahr einer Haf­tung des Notars gegen­über dem Pfän­dungs­pfand­gläu­bi­ger nach § 840 Abs. 2 ZPO oder § 19 BNo­tO besteht nicht. Der Notar muss kei­ne Pfän­dun­gen beach­ten, von denen er kei­ne Kennt­nis hat 12. In einem sol­chen Fall schei­det eine Haf­tung des Notars aus. Zahlt er in Unkennt­nis einer wirk­sa­men Pfän­dung an den Ver­käu­fer oder an einen nach­ran­gi­gen Pfän­dungs­pfand­gläu­bi­ger aus, wird er in ent­spre­chen­der Anwen­dung von § 407 Abs. 1 BGB von sei­ner Leis­tungs­pflicht frei 13.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 9. Juni 2016 – V ZB 37/​15

  1. BGH, Urteil vom 19.03.1998 – IX ZR 242/​97, BGHZ 138, 179, 184; BGH, Urteil vom 30.06.1988 – IX ZR 66/​87, BGHZ 105, 60, 64 f.[]
  2. Bräu, Ver­wah­rungs­tä­tig­keit des Notars, 1992, Rn. 248; Kawohl, Notarand­er­kon­to, 1995, Rn. 112[]
  3. Sand­küh­ler in Arndt/​Lerch/​Sandkühler, BNo­tO, 8. Aufl., § 23 Rn.190; Eylmann/​Vaasen/​Hertel, BNotO/​BeurkG, 3. Aufl., § 23 BNo­tO Rn. 29; Her­tel in Ganter/​Hertel/​Wöstmann, Hand­buch der Nota­rhaf­tung, 3. Aufl., Rn.1945; ders. in Limmer/​Hertel/​Frenz/​Mayer, Würz­bur­ger Nota­r­hand­buch, 4. Aufl., Teil 2 Kapi­tel 2 Rn. 772; Wink­ler, BeurkG, 17. Aufl., § 54 b Rn. 41; Ren­ner in Armbrüster/​Preuß/​Renner, BeurkG, 6. Aufl., § 54 b Rn. 77; Grziwotz/​Heinemann/​Grziwotz, BeurkG, 2. Aufl., § 54 b Rn. 29; Haug/​Zimmermann, Die Amts­haf­tung des Notars, 3. Aufl., Rn. 745; Streh­le, Die Zwangs­voll­stre­ckung in das Gut­ha­ben des Notarand­er­kon­tos, 1995, S. 73 ff.; Gan­ter, DNotZ 2004, 421, 432; Vol­hard, DNotZ 1987, 523, 543 f.; Göbel, DNotZ 1984, 257, 259; Rupp/​Fleischmann, NJW 1983, 2368, 2369[]
  4. vgl. BGH, Beschluss vom 18.07.2003 – IXa ZB 148/​03, NJW-RR 2003, 1555, 1556; Beschluss vom 16.06.2000 – BLw 30/​99, WM 2000, 2555, 2556; Urteil vom 18.06.1998 – IX ZR 311/​95, NJW 1998, 2969 jeweils mwN[]
  5. BGH, Urteil vom 07.12 2006 – IX ZR 161/​04, WM 2007, 406 Rn. 13; Urteil vom 14.07.1966 – VIII ZR 229/​64, BGHZ 46, 14, 15[]
  6. BGH, Urteil vom 19.03.1998 – IX ZR 242/​97, BGHZ 138, 179, 184[]
  7. vgl. auch BGH, Urteil vom 07.12 2006 – IX ZR 161/​04, WM 2007, 406 Rn. 13 zu einem Treu­hand­ver­trag eines Kre­dit­in­sti­tuts; KG, DNotZ 1999, 994, 996 f.; Ren­ner in Armbrüster/​Preuß/​Renner, BeurkG, 6. Aufl., § 54 b Rn. 89; Eylmann/​Vaasen/​Hertel, BNotO/​BeurkG, 3. Aufl., § 23 BNo­tO Rn. 33; Her­tel in Limmer/​Hertel/​Frenz/​Mayer, Würz­bur­ger Nota­r­hand­buch, 4. Aufl., Teil 2 Kapi­tel 2 Rn. 775; Sand­küh­ler in Arndt/​Lerch/​Sandkühler, BNo­tO, 8. Aufl., § 23 Rn. 187; Wink­ler, BeurkG, 17. Aufl., § 54 b Rn. 35; Haug/​Zimmermann, Die Amts­haf­tung des Notars, 3. Aufl., Rn. 747; Kawohl, Notarand­er­kon­to, 1995, Rn. 107[]
  8. LG Zwi­ckau, Beschluss vom 18.02.2015 – 6 T 32/​14[]
  9. Zöller/​Stöber, ZPO, 31. Aufl., § 829 Rn. 33 unter "Notar"; Stö­ber, For­de­rungs­pfän­dung, 16. Aufl., Rn. 1781a; Sand­küh­ler in Arndt/​Lerch/​Sandkühler, BNo­tO, 8. Aufl., § 23 Rn.190; Gan­ter, DNotZ 2004, 421 432; Rupp/​Fleischmann, NJW 1983, 2368, 2369[]
  10. vgl. Gan­ter, DNotZ 2004, 421, 434 f.[]
  11. vgl. Her­tel in Limmer/​Hertel/​Frenz/​Mayer, Würz­bur­ger Nota­r­hand­buch, 4. Aufl., Teil 2 Kapi­tel 2 Rn. 772[]
  12. vgl. Ren­ner in Armbrüster/​Preuß/​Renner, BeurkG, 6. Aufl., § 54 b Rn. 79[]
  13. vgl. hier­zu BGH, Urteil vom 26.01.1983 – VIII ZR 258/​81, BGHZ 86, 337, 338 f.; Urteil vom 27.10.1988 – IX ZR 27/​88, BGHZ 105, 358, 359 f.; RGZ 87, 412, 418; Becker in Musielak/​Voit, ZPO, 12. Aufl., § 829 Rn.20[]