Kauf­ver­trags­ab­wick­lung über Notarand­er­kon­to – zur Sicher­stel­lung der Grund­er­werb­steu­er­zah­lung

Die Abwick­lung eines Kauf­ver­tra­ges über ein Notarand­er­kon­to ist unzu­läs­sig, wenn sie allein zur Sicher­stel­lung der Zah­lung der Grund­er­werb­steu­er durch den Käu­fer erfolgt. Das Inter­es­se des Ver­käu­fers, nicht selbst wegen der Grund­er­werb­steu­er in Anspruch genom­men zu wer­den, begrün­det kein berech­tig­tes Siche­rungs­in­ter­es­se im Sin­ne des § 54a Abs. 2 Nr. 1 BeurkG.

Kauf­ver­trags­ab­wick­lung über Notarand­er­kon­to – zur Sicher­stel­lung der Grund­er­werb­steu­er­zah­lung

Die ent­ge­gen­ste­hen­de Argu­men­ta­ti­on des Notars wür­de dar­auf hin­aus­lau­fen, jedes Grund­stücks­ge­schäft über ein Notarand­er­kon­to abzu­wi­ckeln. Dies stün­de aber im kla­ren Gegen­satz zum Wil­len des Gesetz­ge­bers, der mit der Rege­lung des § 54a Abs. 2 BeurkG – wie sich aus der Begrün­dung zum Geset­zes­ent­wurf der Bun­des­re­gie­rung vom 21.03.1996 ergibt – gera­de kei­ne "for­mu­lar­mä­ßig vor­ge­se­he­ne Ver­wah­rung" woll­te.

Das Schles­wig-Hol­stei­ni­sche Ober­lan­des­ge­richt braucht auch nicht zu ent­schei­den, ob es für die Aus­le­gung des unbe­stimm­ten Rechts­be­griffs des "berech­tig­ten Siche­rungs­in­ter­es­ses" auf die objek­ti­ve Not­wen­dig­keit der Abwick­lung über ein Notarand­er­kon­to oder auf einen ent­spre­chen­den Wunsch der Ver­trags­par­tei­en ankommt 1.

Objek­tiv not­wen­dig ist die Abwick­lung des Kauf­ver­tra­ges über ein Notaran-der­kon­to zur Sicher­stel­lung der Zah­lung der Grund­er­werb­steu­er durch den Käu­fer nicht gewe­sen. Zu Recht hat das Land­ge­richt dar­auf abge­stellt, dass die gewähl­te Ver­trags­ge­stal­tung etwai­ge Unsi­cher­hei­ten für den Ver­käu­fer dahin­ge­hend, ob der Käu­fer ver­ein­ba­rungs­ge­mäß die Grund­er­werb­steu­er zahlt, nur frü­her besei­tigt, das aus der Nicht­zah­lung fol­gen­de Risi­ko einer eige­nen Inan­spruch­nah­me aber nicht besei­tigt. Der Ver­käu­fer ist hin­rei­chend dadurch geschützt, dass er vom Kauf­ver­trag zurück­tre­ten kann und eine eige­ne Grund­er­werb­steu­er­pflicht damit auf Antrag gemäß § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG ent­fie­le oder aber die Steu­er zur Ermög­li­chung der Ver­trags­durch­füh­rung selbst zahlt.

Aber auch dann, wenn man mit der ande­ren Auf­fas­sung auf den Wil­len der Ver­trags­par­tei­en abstellt, ist die Abwick­lung des Kauf­ver­tra­ges vom 07.12 2010 über ein Notarand­er­kon­to nicht berech­tigt gewe­sen. Die Ver­tre­ter die­ser Auf­fas­sung hal­ten das Ver­wahr­ge­schäft nur dann für gerecht­fer­tigt, wenn die Par­tei­en nach aus­drück­li­cher Beleh­rung durch den Notar über alter­na­ti­ve Mög­lich­kei­ten unbe­dingt und aus nach­voll­zieh­ba­ren Grün­den die Abwick­lung über das Notarand­er­kon­to wün­schen und dies ein Aus­nah­me­fall bleibt 2. Der Ver­trags­ur­kun­de selbst lässt sich nicht ent­neh­men, dass der Notar die Par­tei­en über­haupt über alter­na­ti­ve Mög­lich­kei­ten belehrt hat und die Auf­nah­me des § 11 Abs. 2 des Ver­tra­ges auf unbe­ding­ten Wunsch der Par­tei­en erfolgt ist. Viel­mehr knüpft die Ein­rich­tung des Notarand­er­kon­tos dort an das all­sei­ti­ge Inter­es­se an einer zügi­gen Abwick­lung und Eigen­tums­um­schrei­bung an. Zudem ergibt sich aus dem zur Akte genom­me­nen Bericht des Notar­prü­fers Dr. … vom 18.01.2012 und der Stel­lung­nah­me des Notars, dass die­ser die Abwick­lung über ein Notarand­er­kon­to nicht nur aus etwai­gen beson­de­ren Grün­den des hier zu beur­tei­len­den Kauf­ver­tra­ges erwo­gen hat, son­dern die­se regel­mä­ßig für erfor­der­lich hält.

Schles­wig ‑Hol­stei­ni­sches Ober­lan­des­ge­richt, Beschluss vom 29. Okto­ber 2014 – 9 W 196/​13

  1. sie­he zum Mei­nungs­stand Wein­gärt­ner, in ders./Gassen, DONot, Dienst­ord­nung für Nota­rin­nen und Nota­re, Kom­men­tar 11. Auf­la­ge 2011, Rn. 4 vor § 27 mit zahl­rei­chen Nach­wei­sen[]
  2. vgl. nur Wein­gärt­ner, aaO.[]
  3. BGH, Beschluss vom 01.04.2015 – XII ZB 29/​15[]