Die Abwicklung eines Kaufvertrages über ein Notaranderkonto ist unzulässig, wenn sie allein zur Sicherstellung der Zahlung der Grunderwerbsteuer durch den Käufer erfolgt. Das Interesse des Verkäufers, nicht selbst wegen der Grunderwerbsteuer in Anspruch genommen zu werden, begründet kein berechtigtes Sicherungsinteresse im Sinne des § 54a Abs. 2 Nr. 1 BeurkG.
Die entgegenstehende Argumentation des Notars würde darauf hinauslaufen, jedes Grundstücksgeschäft über ein Notaranderkonto abzuwickeln. Dies stünde aber im klaren Gegensatz zum Willen des Gesetzgebers, der mit der Regelung des § 54a Abs. 2 BeurkG – wie sich aus der Begründung zum Gesetzesentwurf der Bundesregierung vom 21.03.1996 ergibt – gerade keine „formularmäßig vorgesehene Verwahrung“ wollte.
Das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht braucht auch nicht zu entscheiden, ob es für die Auslegung des unbestimmten Rechtsbegriffs des „berechtigten Sicherungsinteresses“ auf die objektive Notwendigkeit der Abwicklung über ein Notaranderkonto oder auf einen entsprechenden Wunsch der Vertragsparteien ankommt1.
Objektiv notwendig ist die Abwicklung des Kaufvertrages über ein Notaran-derkonto zur Sicherstellung der Zahlung der Grunderwerbsteuer durch den Käufer nicht gewesen. Zu Recht hat das Landgericht darauf abgestellt, dass die gewählte Vertragsgestaltung etwaige Unsicherheiten für den Verkäufer dahingehend, ob der Käufer vereinbarungsgemäß die Grunderwerbsteuer zahlt, nur früher beseitigt, das aus der Nichtzahlung folgende Risiko einer eigenen Inanspruchnahme aber nicht beseitigt. Der Verkäufer ist hinreichend dadurch geschützt, dass er vom Kaufvertrag zurücktreten kann und eine eigene Grunderwerbsteuerpflicht damit auf Antrag gemäß § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG entfiele oder aber die Steuer zur Ermöglichung der Vertragsdurchführung selbst zahlt.
Aber auch dann, wenn man mit der anderen Auffassung auf den Willen der Vertragsparteien abstellt, ist die Abwicklung des Kaufvertrages vom 07.12 2010 über ein Notaranderkonto nicht berechtigt gewesen. Die Vertreter dieser Auffassung halten das Verwahrgeschäft nur dann für gerechtfertigt, wenn die Parteien nach ausdrücklicher Belehrung durch den Notar über alternative Möglichkeiten unbedingt und aus nachvollziehbaren Gründen die Abwicklung über das Notaranderkonto wünschen und dies ein Ausnahmefall bleibt2. Der Vertragsurkunde selbst lässt sich nicht entnehmen, dass der Notar die Parteien überhaupt über alternative Möglichkeiten belehrt hat und die Aufnahme des § 11 Abs. 2 des Vertrages auf unbedingten Wunsch der Parteien erfolgt ist. Vielmehr knüpft die Einrichtung des Notaranderkontos dort an das allseitige Interesse an einer zügigen Abwicklung und Eigentumsumschreibung an. Zudem ergibt sich aus dem zur Akte genommenen Bericht des Notarprüfers Dr. … vom 18.01.2012 und der Stellungnahme des Notars, dass dieser die Abwicklung über ein Notaranderkonto nicht nur aus etwaigen besonderen Gründen des hier zu beurteilenden Kaufvertrages erwogen hat, sondern diese regelmäßig für erforderlich hält.
Schleswig -Holsteinisches Oberlandesgericht, Beschluss vom 29. Oktober 2014 – 9 W 196/13
