Kau­ti­ons­rück­zah­lungs­an­spruch gegen den ehe­ma­li­gen Ver­mie­ter

Nach § 566a Satz 2 BGB ist der bis­he­ri­ge Ver­mie­ter dem Mie­ter wei­ter­hin zur Rück­ge­währ der geleis­te­ten Miet­kau­ti­on ver­pflich­tet, wenn die­ser bei Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses die Sicher­heit von dem neu­en Erwer­ber und Ver­mie­ter nicht erlan­gen kann.

Kau­ti­ons­rück­zah­lungs­an­spruch gegen den ehe­ma­li­gen Ver­mie­ter

Zwar kann der Mie­ter auf die Haf­tung des Ver­mie­ters nach die­ser Vor­schrift durch Indi­vi­du­al­ver­ein­ba­rung ver­zich­ten. Bei der von den Klä­gern gegen­über dem Zwangs­ver­wal­ter auf des­sen Auf­for­de­rung abge­ge­be­nen Erklä­rung über die "Wei­ter­lei­tung der Kau­ti­on und der Ent­las­sung des Zwangs­ver­wal­ters aus der bür­gen­ähn­li­chen Haf­tung" han­delt es sich indes nicht um eine Indi­vi­du­al­ver­ein­ba­rung, son­dern um eine All­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gung. Die Ein­ver­ständ­nis­er­klä­rung war, was auch die Revi­si­on nicht in Abre­de stellt, vom Zwangs­ver­wal­ter im Wesent­li­chen vor­for­mu­liert und zum Gebrauch in einer Viel­zahl von Fäl­len vor­ge­se­hen wor­den. Dass sie kei­ne Ver­trags­be­din­gung, son­dern eine ein­sei­ti­ge rechts­ge­schäft­li­che Erklä­rung des Mie­ters zum Gegen­stand hat, ändert nichts an ihrem Cha­rak­ter als All­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gung. Denn die Bestim­mun­gen der §§ 305 ff. BGB sind mit Rück­sicht auf ihren Schutz­zweck auch auf eine vom Ver­wen­der vor­for­mu­lier­te ein­sei­ti­ge rechts­ge­schäft­li­che Erklä­rung des ande­ren Teils, die – wie hier – im Zusam­men­hang mit einem Ver­trags­ver­hält­nis steht, anzu­wen­den 1. Ohne Bedeu­tung ist dabei auch, ob dem ande­ren Ver­trags­part­ner die Wahl zwi­schen bestimm­ten, vom Ver­wen­der vor­ge­ge­be­nen Alter­na­ti­ven ein­ge­räumt wird 2. Es ist daher ohne Belang, dass die vom Zwangs­ver­wal­ter vor­be­rei­te­te Erklä­rung den Mie­tern eine Wahl­mög­lich­keit auf­zeigt und es ihnen über­lässt, ob sie einer Wei­ter­ga­be der Kau­ti­on an die neue Eigen­tü­me­rin zustim­men oder eine sol­che ableh­nen und die Kau­ti­on aus­be­zahlt erhal­ten.

Als All­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gung führt die vom Klä­ger for­mu­lar­mä­ßig abge­ge­be­ne Erklä­rung schon des­halb nicht zu einer Ent­las­sung des Beklag­ten aus der Haf­tung nach § 566a Satz 2 BGB, weil ihr jeden­falls nach der Unklar­hei­ten­re­gel des § 305c Abs. 2 BGB ein sol­cher Inhalt nicht bei­gelegt wer­den kann. Die Erklä­rung betrifft nach ihrem Wort­laut nur die Haf­tung des Zwangs­ver­wal­ters, der zum dama­li­gen Zeit­punkt nach § 152 Abs. 2 ZVG die Rech­te und Pflich­ten des Ver­mie­ters wahr­zu­neh­men hat­te. Zudem ist nicht die Rede von der sub­si­diä­ren Ver­miet­er­haf­tung nach § 566a Satz 2 BGB, son­dern von einer im Gesetz nicht vor­ge­se­he­nen "bür­gen­ähn­li­chen Haf­tung". Es ist daher zumin­dest auch die Aus­le­gung mög­lich, dass sich die gegen­über dem Zwangs­ver­wal­ter auf des­sen Wunsch abge­ge­be­ne Erklä­rung auf des­sen eige­ne Haf­tung beschränk­te, ohne die Ver­miet­er­haf­tung nach § 566a Satz 2 BGB gene­rell abzu­be­din­gen. Da meh­re­re Aus­le­gungs­mög­lich­kei­ten bestehen, ist gemäß § 305c Abs. 2 BGB die­se für den Mie­ter güns­ti­ge­re Deu­tung zugrun­de zu legen. Da der Beklag­te schon im Hin­blick auf die Unklar­hei­ten­re­gel des § 305c Abs. 2 BGB aus der Erklä­rung nichts zu sei­nen Guns­ten her­lei­ten kann, bedarf es kei­ner Ent­schei­dung, ob die for­mu­lar­mä­ßi­ge Ein­ver­ständ­nis­er­klä­rung dar­über hin­aus auch einer Inhalts­kon­trol­le stand­hiel­te. Ins­be­son­de­re kann offen blei­ben, ob ein Ver­stoß gegen das Trans­pa­renz­ge­bot (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) vor­liegt, weil die Erklä­rung nicht klar und ver­ständ­lich aus­drückt, was mit der "bür­gen­ähn­li­chen Haf­tung" des Zwangs­ver­wal­ters gemeint ist.

Rechts­feh­ler­frei hat das Beru­fungs­ge­richt auch fest­ge­stellt, dass der Klä­ger die Kau­ti­on bei Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses nicht vom Erwer­ber erlan­gen konn­te. Zwar ist der Mie­ter gemäß § 566a Satz 2 BGB grund­sätz­lich gehal­ten, zunächst den Erwer­ber als den gegen­wär­ti­gen Siche­rungs­neh­mer und Miet­ver­trags­part­ner in Anspruch zu neh­men, solan­ge dies nicht aus­sichts­los erscheint 3. Letz­te­res ist hier aller­dings schon des­halb der Fall, weil – wor­auf das Beru­fungs­ge­richt zutref­fend abstellt – zwi­schen­zeit­lich erneut die Zwangs­ver­wal­tung über das Grund­stück ange­ord­net wor­den ist und eine Aus­zah­lung des Kau­ti­ons­be­trags wegen der Kon­to­pfän­dung zu kei­nem Zeit­punkt mög­lich war.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 23. Janu­ar 2013 – VIII ZR 143/​12

  1. vgl. BGH, Urteil vom 27.01.2000 – I ZR 241/​97, NJW 2000, 2677 unter II 3 a mwN [zu § 1 ff. AGBG][]
  2. BGH, Urteil vom 27.01.2000 – I ZR 241/​97, aaO mwN[]
  3. BGH, Urteil vom 24.03.1999 – XII ZR 124/​97, BGHZ 141, 160, 169 zu § 572 BGB aF; BT-Drucks. 14/​4553, S. 63[]