Kau­ti­ons­zah­lung nur auf insol­venz­fes­tes Kon­to

Ein Mie­ter von Wohn­raum darf die Zah­lung der Miet­kau­ti­on von der Benen­nung eines insol­venz­fes­ten Kon­tos durch den Ver­mie­ter abhän­gig machen.

Kau­ti­ons­zah­lung nur auf insol­venz­fes­tes Kon­to

In dem heu­te vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Rechts­streit haben die Beklag­ten von den Klä­gern, die Eigen­tü­mer eines Guts­ho­fes mit Stal­lun­gen und Wei­de­land sind, durch zwei von­ein­an­der abhän­gi­ge Miet­ver­trä­ge eine auf die­sem Hof gele­ge­ne Woh­nung sowie sechs Pfer­de­bo­xen nebst Wei­de­land gemie­tet. Wäh­rend der Miet­ver­trag über die Stal­lun­gen kei­ne Kau­ti­ons­zah­lung der Beklag­ten vor­sieht, ent­hält der Wohn­raum­miet­ver­trag in § 6 Nr. 2 fol­gen­de Rege­lung zur Sicher­heits­leis­tung:

„Der Mie­ter leis­tet bei Beginn des Miet­ver­hält­nis­ses dem Ver­mie­ter für die Erfül­lung sei­ner Ver­pflich­tun­gen eine Bar­kau­ti­on in Höhe von 2.000,00 € auf ein Miet­kau­ti­ons­kon­to – Über­ga­be an den Ver­mie­ter beim Ein­zug. Der Ver­mie­ter hat die­se Geld­sum­me getrennt von sei­nem Ver­mö­gen bei einem Kre­dit­in­sti­tut zu dem für Spar­ein­la­gen mit drei­mo­na­ti­ger Kün­di­gungs­frist übli­chen Zins­satz anzu­le­gen. Die Zin­sen ste­hen dem Mie­ter zu. Sie erhö­hen die Sicher­heit. Der Mie­ter ist berech­tigt, die Kau­ti­ons­sum­me in 3 Monats­ra­ten zu bezah­len. Die ers­te Rate ist zu Beginn des Miet­ver­hält­nis­ses fäl­lig, die bei­den fol­gen­den Raten mit der zwei­ten und drit­ten Mie­te (…).“

Die Beklag­ten zahl­ten die ver­ein­bar­te Kau­ti­on trotz mehr­fa­cher Auf­for­de­rung nicht. Sie berie­fen sich dar­auf, dass eine Zah­lung erst dann erfol­gen müs­se, wenn die Ver­mie­ter ihnen ein geson­der­tes und den gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen genü­gen­des Miet­kau­ti­ons­kon­to benannt und nach­ge­wie­sen hät­ten. Die Klä­ger ver­tra­ten die Auf­fas­sung, dass ein Miet­kau­ti­ons­kon­to nicht vor­ab mit­ge­teilt wer­den müs­se, und kün­dig­ten in der Fol­ge das gesam­te Miet­ver­hält­nis wegen der feh­len­den Kau­ti­ons­leis­tung. Die Klä­ger haben mit ihrer Kla­ge Räu­mung sowie die Erstat­tung vor­ge­richt­li­cher Rechts­an­walts­kos­ten begehrt.

Das erst­in­stanz­lich mit der Räu­mungs­kla­ge befass­te Amts­ge­richt Rhein­berg hat die Kla­ge abge­wie­sen [1]. Auf die Beru­fung der Klä­ger hat das Land­ge­richt Kle­ve dage­gen der Kla­ge statt­ge­ge­ben [2]. Die dage­gen gerich­te­te Revi­si­on der beklag­ten Mie­ter hat­te jetzt vor dem Bun­des­ge­richts­hof Erfolg. Der Bun­des­ge­richts­hof ent­schied, dass ein Mie­ter die Zah­lung der Kau­ti­on davon abhän­gig machen darf, dass der Ver­mie­ter zuvor ein insol­venz­fes­tes Kon­to benennt:

Gemäß § 551 Abs. 3 BGB hat der Ver­mie­ter eine ihm über­las­se­ne Miet­si­cher­heit unab­hän­gig von der gege­be­nen­falls ver­ein­bar­ten Anla­ge­form getrennt von sei­nem Ver­mö­gen anzu­le­gen. Sinn und Zweck der Rege­lung ist es, die Kau­ti­on vom Ver­mö­gen des Ver­mie­ters zu tren­nen und so vor dem Zugriff von des­sen Gläu­bi­gern zu schüt­zen. Es besteht kein Grund dafür, dem Mie­ter die­sen vom Gesetz­ge­ber bezweck­ten Schutz nicht von vorn­her­ein zu gewäh­ren, son­dern bei Beginn des Miet­ver­hält­nis­ses eine Lücke zu belas­sen, indem der Mie­ter die Kau­ti­on dem Ver­mie­ter zunächst in bar über­ge­ben oder auf ein nicht insol­venz­fes­tes Ver­mie­ter­kon­to über­wei­sen muss. Im vor­lie­gen­den Streit­fall haben die Mie­ter durch die Nicht­zah­lung der Kau­ti­on daher ihre Pflicht zur Erbrin­gung der Miet­si­cher­heit nicht ver­letzt; die dar­auf gestütz­te Kün­di­gung ist unwirk­sam.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 13. Okto­ber 2010 – VIII ZR 98/​10

  1. AG Rhein­berg, Urteil vom 20.07.2009 – 12 C 498/​08[]
  2. LG Kle­ve, Urteil vom 25.03.2010 – 6 S 129/​09[]