Kein geson­der­ter Mie­ten­de­ckel in Berlin

Das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt hat das Gesetz zur Mie­ten­be­gren­zung im Woh­nungs­we­sen in Ber­lin (Mie­ten­WoG Bln) für mit dem Grund­ge­setz unver­ein­bar und des­halb nich­tig erklärt.

Kein geson­der­ter Mie­ten­de­ckel in Berlin

Das Gesetz zur Mie­ten­be­gren­zung im Woh­nungs­we­sen in Ber­lin (Mie­ten­WoG Bln) in der Fas­sung des Arti­kel 1 des Geset­zes zur Neu­re­ge­lung gesetz­li­cher Vor­schrif­ten zur Mie­ten­be­gren­zung vom 11.02.20201 ist mit Arti­kel 74 Absatz 1 Num­mer 1 in Ver­bin­dung mit Arti­kel 72 Absatz 1 des Grund­ge­set­zes unver­ein­bar und nichtig. 

Rege­lun­gen zur Miet­hö­he für frei finan­zier­ten Wohn­raum, der auf dem frei­en Woh­nungs­markt ange­bo­ten wer­den kann (unge­bun­de­ner Wohn­raum), fal­len in die kon­kur­rie­ren­de Gesetz­ge­bungs­zu­stän­dig­keit. Die Län­der sind nur zur Gesetz­ge­bung befugt, solan­ge und soweit der Bund von sei­ner Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz kei­nen abschlie­ßen­den Gebrauch gemacht hat (Art. 70, Art. 72 Abs. 1 GG). Da der Bun­des­ge­setz­ge­ber das Miet­preis­recht in den §§ 556 bis 561 BGB abschlie­ßend gere­gelt hat, ist auf­grund der Sperr­wir­kung des Bun­des­rechts für die Gesetz­ge­bungs­be­fug­nis der Län­der kein Raum. Da das Mie­ten­WoG Bln im Kern eben­falls die Miet­hö­he für unge­bun­de­nen Wohn­raum regelt, ist es ins­ge­samt nichtig.

  1. Das Grund­ge­setz ent­hält – von der Aus­nah­me des Art. 109 Abs. 4 GG abge­se­hen – eine voll­stän­di­ge Ver­tei­lung der Gesetz­ge­bungs­zu­stän­dig­kei­ten ent­we­der auf den Bund oder die Län­der. Dop­pel­zu­stän­dig­kei­ten sind den Kom­pe­tenz­nor­men fremd und wären mit ihrer Abgren­zungs­funk­ti­on unver­ein­bar. Das Grund­ge­setz grenzt die Gesetz­ge­bungs­kom­pe­ten­zen ins­be­son­de­re mit Hil­fe der in den Art. 73 und Art. 74 GG ent­hal­te­nen Kata­lo­ge durch­weg alter­na­tiv von­ein­an­der ab.
  2. Rege­lun­gen zur Miet­hö­he für frei finan­zier­ten Wohn­raum, der auf dem frei­en Woh­nungs­markt ange­bo­ten wer­den kann (unge­bun­de­ner Wohn­raum), fal­len als Teil des sozia­len Miet­rechts in die kon­kur­rie­ren­de Gesetz­ge­bungs­zu­stän­dig­keit für das bür­ger­li­che Recht im Sin­ne von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG.
  3. Mit den §§ 556 bis 561 BGB hat der Bun­des­ge­setz­ge­ber von der kon­kur­rie­ren­den Zustän­dig­keit für das Miet­preis­recht als Teil des bür­ger­li­chen Rechts abschlie­ßend Gebrauch gemacht.

Die Ber­li­ner Rege­lung zum Mietendeckel

Das Mie­ten­WoG Bln trat – mit Aus­nah­me des § 5 Mie­ten­WoG Bln – am 23.02.2020 in Kraft. Der „Ber­li­ner Mie­ten­de­ckel“ besteht für die von sei­nem Anwen­dungs­be­reich erfass­ten Woh­nun­gen im Wesent­li­chen aus drei Rege­lungs­kom­ple­xen: einem Mie­ten­stopp, der eine Mie­te ver­bie­tet, die die am 18.06.2019 (Stich­tag) wirk­sam ver­ein­bar­te Mie­te über­schrei­tet (vgl. §§ 1, 3 Mie­ten­WoG Bln), einer lage­un­ab­hän­gi­gen Miet­ober­gren­ze bei Wie­der­ver­mie­tun­gen (vgl. §§ 1, 4 Mie­ten­WoG Bln), wobei gebäu­de- und aus­stat­tungs­be­zo­ge­ne Zuschlä­ge sowie bestimm­te Moder­ni­sie­rungs­um­la­gen erlaubt sind (vgl. §§ 1, 4 in Ver­bin­dung mit §§ 6, 7 Mie­ten­WoG), sowie einem gesetz­li­chen Ver­bot über­höh­ter Mie­ten (vgl. §§ 1, 5 Mie­ten­WoG Bln). Auf Neu­bau­ten, die ab dem 1.01.2014 erst­ma­lig bezugs­fer­tig wur­den, fin­den die Vor­schrif­ten des Mie­ten­WoG Bln dage­gen kei­ne Anwendung.

Die drei hier vom Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt ent­schie­de­nen Nor­men­kon­troll­ver­fah­ren rich­ten sich gegen ver­schie­de­ne Vor­schrif­ten des Geset­zes zur Mie­ten­be­gren­zung im Woh­nungs­we­sen in Ber­lin (Mie­ten­WoG Bln) in der Fas­sung von Art. 1 des Geset­zes zur Neu­re­ge­lung gesetz­li­cher Vor­schrif­ten zur Mie­ten­be­gren­zung vom 11.02.2020 (sog. „Ber­li­ner Mie­ten­de­ckel“)2. Gerügt wird ihre Ver­ein­bar­keit mit den Vor­schrif­ten des Grund­ge­set­zes über die Ver­tei­lung der Gesetz­ge­bungs­kom­pe­ten­zen zwi­schen Bund und Ländern. 

Am 30.01.2020 beschloss das Abge­ord­ne­ten­haus von Ber­lin das Gesetz zur Neu­re­ge­lung gesetz­li­cher Vor­schrif­ten zur Mie­ten­be­gren­zung in der Fas­sung der (dring­li­chen) Beschluss­emp­feh­lung des Aus­schus­ses für Stadt­ent­wick­lung und Woh­nen und des Haupt­aus­schus­ses vom 22.01.20203. Es umfasst das Gesetz zur Mie­ten­be­gren­zung im Woh­nungs­we­sen in Ber­lin (Mie­ten­WoG Bln), Arti­kel 1, das Gesetz zur Ände­rung des All­ge­mei­nen Sicher­heits- und Ord­nungs­ge­set­zes, Arti­kel 2, und das Gesetz zur Ände­rung des Inves­ti­ti­ons­bank­ge­set­zes, Arti­kel 3. Arti­kel 4 regelt das In- und Außerkrafttreten. 

Arti­kel 1 des Geset­zes zur Neu­re­ge­lung gesetz­li­cher Vor­schrif­ten zur Mie­ten­be­gren­zung vom 11.02.2020 hat fol­gen­den Wortlaut: 

Ers­ter Abschnitt All­ge­mei­ne Bestimmungen
§ 1 Anwendungsbereich

Die­ses Gesetz gilt für Wohn­raum mit Ausnahme

  1. von Wohn­raum des öffent­lich geför­der­ten Wohnungsbaus,
  2. von Wohn­raum, für den Mit­tel aus öffent­li­chen Haus­hal­ten zur Moder­ni­sie­rung und Instand­set­zung gewährt wur­den und der einer Miet­preis­bin­dung unterliegt,
  3. von Wohn­raum, der ab dem 1.01.2014 erst­ma­lig bezugs­fer­tig wur­de oder im Ein­zel­fall sonst dau­er­haft unbe­wohn­ba­rer und unbe­wohn­ter ehe­ma­li­ger Wohn­raum, der mit einem dem Neu­bau ent­spre­chen­den Auf­wand zu Wohn­zwe­cken wie­der­her­ge­stellt wird,
  4. von Wohn­raum in einem Wohn­heim und
  5. von Wohn­raum, den eine juris­ti­sche Per­son des öffent­li­chen Rechts oder ein aner­kann­ter pri­va­ter Trä­ger der Wohl­fahrts­pfle­ge zur Über­las­sung an Per­so­nen mit drin­gen­dem Wohn­be­darf, mit Pfle­ge- oder Teil­ha­be­be­darf mie­tet oder vermietet.
§ 2 Zustän­dig­keit, Auf­ga­ben und Befugnisse

(1) Auf­ga­ben nach § 5 wer­den von der für das Woh­nungs­we­sen zustän­di­gen Senats­ver­wal­tung durch­ge­führt. Die Durch­füh­rung der Auf­ga­ben nach den §§ 7 bis 9 obliegt der Inves­ti­ti­ons­bank Ber­lin. Im Übri­gen obliegt die Durch­füh­rung der Auf­ga­ben nach die­sem Gesetz den Bezirksämtern.

(2) Die Bezirks­äm­ter über­wa­chen die Ein­hal­tung der Vor­schrif­ten die­ses Geset­zes, soweit nicht nach Absatz 1 ande­re Behör­den für die Durch­füh­rung zustän­dig sind. Sie kön­nen von Amts wegen alle Maß­nah­men tref­fen, die zur Umset­zung die­ses Geset­zes erfor­der­lich sind.

(3) Die nach die­sem Gesetz zustän­di­gen Stel­len sind befugt, per­so­nen­be­zo­ge­ne Daten zu ver­ar­bei­ten und ins­be­son­de­re ein­an­der zu über­mit­teln, soweit dies zur Erfül­lung ihrer Auf­ga­ben nach die­sem Gesetz erfor­der­lich ist. Dar­über hin­aus sind sie ermäch­tigt, Mie­te­rin­nen und Mie­tern auch jen­seits eines kon­kre­ten Ver­wal­tungs­ver­fah­rens Aus­kunft über die nach die­sem Gesetz zuläs­si­ge Miet­hö­he zu ertei­len. Mie­te­rin­nen, Mie­ter, Ver­mie­te­rin­nen und Ver­mie­ter sowie die für die­se han­deln­den Per­so­nen sind ver­pflich­tet, der zustän­di­gen Stel­le auf Ver­lan­gen die zur Ein­hal­tung der Vor­schrif­ten die­ses Geset­zes erfor­der­li­chen Aus­künf­te zu ertei­len und Unter­la­gen vorzulegen.

(4) Die für das Woh­nungs­we­sen zustän­di­ge Senats­ver­wal­tung wird ermäch­tigt, Aus­füh­rungs­vor­schrif­ten für die Anwen­dung die­ses Geset­zes zu erlassen.

Zwei­ter Abschnitt Zuläs­si­ge Miet­hö­he und Preiserhöhungsverbot
§ 3 Mietenstopp

(1) Vor­be­halt­lich der nach­fol­gen­den Rege­lun­gen ist eine Mie­te ver­bo­ten, die die am 18.06.2019 (Stich­tag) wirk­sam ver­ein­bar­te Mie­te über­schrei­tet. Wur­de ver­trag­lich eine Staf­fel- oder Index­mie­te ver­ein­bart, ist die zu die­sem Stich­tag geschul­de­te Mie­te maß­geb­lich. Män­gel­be­ding­te Miet­min­de­run­gen blei­ben außer Betracht. Ver­mie­te­rin­nen und Ver­mie­ter haben den Mie­te­rin­nen und Mie­tern unauf­ge­for­dert vor Abschluss eines neu­en Miet­ver­tra­ges und jeder­zeit auf Ver­lan­gen der Mie­te­rin­nen und Mie­ter oder des zustän­di­gen Bezirks­am­tes die zum Stich­tag ver­ein­bar­te oder geschul­de­te Mie­te schrift­lich oder elek­tro­nisch mitzuteilen.

(2) Wur­de Wohn­raum, der zum Stich­tag noch nie als Wohn­raum ver­mie­tet war, zwi­schen dem Stich­tag und dem Tag des Inkraft­tre­tens die­ses Geset­zes erst­ma­lig ver­mie­tet, so ist die wirk­sam ver­ein­bar­te Mie­te für das Ver­bot nach Absatz 1 maß­geb­lich. Wird Wohn­raum nach dem Stich­tag wie­der­ver­mie­tet und besteht die­ses Miet­ver­hält­nis zum Zeit­punkt des Inkraft­tre­tens des Geset­zes fort, so ist die­se wirk­sam ver­ein­bar­te Mie­te für das Ver­bot nach Absatz 1 maßgeblich.

(3) Beträgt die nach Absatz 1 und 2 zuläs­si­ge Mie­te weni­ger als 5, 02 Euro je Qua­drat­me­ter Wohn­flä­che monat­lich und weist die Woh­nung zwei Merk­ma­le nach § 6 Absatz 3 auf, erhöht sich die nach die­sem Gesetz zuläs­si­ge Mie­te bei Wie­der­ver­mie­tung um 1 Euro, höchs­tens jedoch auf 5, 02 Euro je Qua­drat­me­ter Wohn­flä­che monatlich.

(4) Die durch Absatz 1 und 2 fest­ge­schrie­be­nen Höchst­wer­te erhö­hen sich ab dem 1.01.2022 jähr­lich um den Pro­zent­satz der seit dem Stich­tag ein­ge­tre­te­nen und durch das Sta­tis­ti­sche Bun­des­amt zum 31.12. des Vor­jah­res fest­ge­stell­ten Infla­ti­on, höchs­tens jedoch um 1, 3 Pro­zent. Dies gilt nicht, wenn dadurch die Ober­gren­zen nach § 6 über­schrit­ten wer­den. Die für das Woh­nungs­we­sen zustän­di­ge Senats­ver­wal­tung stellt den maß­geb­li­chen Pro­zent­satz durch Rechts­ver­ord­nung fest.

(5) Mie­te im Sin­ne die­ses Geset­zes ist die Net­to­kalt­mie­te ein­schließ­lich aller Zuschläge.

§ 4 Mietobergrenzen

Wird Wohn­raum nach Inkraft­tre­ten die­ses Geset­zes wie­der ver­mie­tet oder wird Wohn­raum, der zuvor noch nie als Wohn­raum ver­mie­tet war, erst­ma­lig ver­mie­tet, ist unbe­scha­det der Rege­lun­gen des § 3 für die­ses und alle nach­fol­gen­den Miet­ver­hält­nis­se eine Mie­te ver­bo­ten, wel­che die Miet­ober­gren­zen über­schrei­tet, die sich aus den §§ 6 und 7 ergeben.

§ 5 Über­höh­te Mieten

(1) Eine über­höh­te Mie­te im Sin­ne die­ses Geset­zes ist ver­bo­ten. Eine Mie­te ist über­höht, soweit sie die nach Berück­sich­ti­gung der Wohn­la­ge bestimm­te Miet­ober­gren­ze aus den §§ 6 oder 7 Absatz 1 um mehr als 20 Pro­zent über­schrei­tet und nicht nach § 8 geneh­migt ist. Zur Berück­sich­ti­gung der Wohn­la­ge sind bei ein­fa­chen Wohn­la­gen 0, 28 Euro und bei mitt­le­ren Wohnla[n]gen 0, 09 Euro von der Ober­gren­ze abzu­zie­hen. Bei guten Wohn­la­gen sind 0, 74 Euro auf die Miet­ober­gren­ze aufzuschlagen.

(2) Die für das Woh­nungs­we­sen zustän­di­ge Senats­ver­wal­tung über­wacht die Ein­hal­tung des Ver­bots nach Absatz 1. Sie kann von Amts wegen alle Maß­nah­men tref­fen, die inso­weit zur Durch­set­zung erfor­der­lich sind.

(3) Die für das Woh­nungs­we­sen zustän­di­ge Senats­ver­wal­tung wird ermäch­tigt, die Wohn­la­ge­zu­ord­nung durch Rechts­ver­ord­nung festzusetzen.

§ 6 Mietentabelle

(1) Ober­gren­zen zur Bestim­mung der monat­lich zuläs­si­gen Mie­te erge­ben sich in Abhän­gig­keit von der Wohn­flä­che einer Woh­nung nach Maß­ga­be der fol­gen­den Tabelle:

(…)

(2) Liegt der Wohn­raum in Gebäu­den mit nicht mehr als zwei Woh­nun­gen, erhöht sich die Miet­ober­gren­ze nach Absatz 1 um 10 Prozent.

(3) Für Wohn­raum mit moder­ner Aus­stat­tung erhöht sich die Miet­ober­gren­ze nach Absatz 1 um 1 Euro. Eine moder­ne Aus­stat­tung liegt vor, wenn der Wohn­raum wenigs­tens drei der fol­gen­den fünf Merk­ma­le aufweist:

  1. schwel­len­los von der Woh­nung; und vom Haus­ein­gang erreich­ba­rer Personenaufzug,
  2. Ein­bau­kü­che,
  3. hoch­wer­ti­ge Sanitärausstattung,
  4. hoch­wer­ti­ger Boden­be­lag in der über­wie­gen­den Zahl der Wohn­räu­me, Ener­gie­ver­brauchs­kenn­wert von weni­ger als 120 kWh/(m²/a). 

(4) Ver­mie­te­rin­nen und Ver­mie­ter haben den Mie­te­rin­nen und Mie­tern unauf­ge­for­dert inner­halb von zwei Mona­ten nach Inkraft­tre­ten die­ses Geset­zes Aus­kunft über die zur Berech­nung der Miet­ober­gren­ze maß­geb­li­chen Umstän­de zu ertei­len. Die glei­che Pflicht trifft die Ver­mie­te­rin­nen und Ver­mie­ter neu­en Mie­te­rin­nen und Mie­tern gegen­über vor Ver­trags­ab­schluss. Der für das Woh­nungs­we­sen zustän­di­gen Senats­ver­wal­tung gegen­über ist auf deren Ver­lan­gen in jedem Fall die­se Aus­kunft zu erteilen.

(5) Die für das Woh­nungs­we­sen zustän­di­ge Senats­ver­wal­tung ist ver­pflich­tet, die Ober­gren­zen zur Bestim­mung der monat­lich zuläs­si­gen Mie­te in Absatz 1 nach Ablauf von jeweils zwei Jah­ren nach dem Inkraft­tre­ten die­ses Geset­zes zum Zwe­cke der Anpas­sung an die all­ge­mei­ne Real­lohn­ent­wick­lung im Land Ber­lin durch Rechts­ver­ord­nung fortzuschreiben.

§ 7 Mie­te nach Modernisierung

(1) Erhö­hen Ver­mie­te­rin­nen und Ver­mie­ter nach Inkraft­tre­ten die­ses Geset­zes nach durch­ge­führ­ter Modernisierung

  1. auf Grund einer gesetz­li­chen Verpflichtung,
  2. zur Wär­me­däm­mung der Gebäu­de­hül­le, der Kel­ler­de­cke, der obers­ten Geschoss­de­cke oder des Daches,
  3. zur Nut­zung erneu­er­ba­rer Energien,
  4. zur ener­ge­ti­schen Fenstererneuerung,
  5. zum Heiz­an­la­gen­aus­tausch mit Heizanlagenoptimierung,
  6. zum Auf­zugs­an­bau oder
  7. zum Abbau von Bar­rie­ren durch Schwel­len­be­sei­ti­gung, Tür­ver­brei­te­rung oder Badumbau

die Mie­te, so ist dies der Inves­ti­ti­ons­bank Ber­lin elek­tro­nisch oder schrift­lich anzu­zei­gen. Im Fall von Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men im Sin­ne von Satz 1 erhöht sich die zuläs­si­ge Mie­te gemäß § 3 und § 6 um nicht mehr als 1 Euro pro Qua­drat­me­ter. Auch im Fal­le mehr­fa­cher Moder­ni­sie­rung im Gel­tungs­zeit­raum die­ses Geset­zes darf sich die nach die­sem Gesetz zuläs­si­ge Mie­te ins­ge­samt dadurch um nicht mehr als 1 Euro pro Qua­drat­me­ter erhöhen.

(2) Absatz 1 gilt ent­spre­chend für Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men, die zwi­schen dem Stich­tag und dem Inkraft­tre­ten des Geset­zes erfolgt sind. Die Miet­erhö­hung ist ab Inkraft­tre­ten des Geset­zes zuläs­sig, wenn die Anzei­ge inner­halb von drei Mona­ten nach die­sem Zeit­punkt erfolgt.

§ 8 Härtefälle

(1) Die Inves­ti­ti­ons­bank Ber­lin kann zur Ver­mei­dung einer unbil­li­gen Här­te auf Grund die­ses Geset­zes auf Antrag der Ver­mie­te­rin­nen und Ver­mie­ter für das lau­fen­de Miet­ver­hält­nis sowie alle nach­fol­gen­den Miet­ver­hält­nis­se eine höhe­re als die nach den §§ 3 bis 6 zuläs­si­ge Mie­te geneh­mi­gen, soweit dies aus Grün­den, die nicht im Ver­ant­wor­tungs­be­reich der Ver­mie­te­rin­nen und Ver­mie­ter lie­gen, erfor­der­lich ist. Im Ver­ant­wor­tungs­be­reich der Ver­mie­te­rin­nen und Ver­mie­ter kön­nen dabei zum Bei­spiel lie­gen: Wert­stei­ge­rungs­er­war­tun­gen, Ren­di­te­er­war­tun­gen, Finan­zie­rungs­kos­ten außer­halb des Markt­üb­li­chen, Ertrags­er­war­tun­gen, denen auch unab­hän­gig von die­sem Gesetz über­höh­te Mie­ten zugrun­de lie­gen, Ver­lus­te, die durch die Auf­tei­lung in Wirt­schafts­ein­hei­ten entstehen.

(2) Eine unbil­li­ge Här­te liegt ins­be­son­de­re vor, wenn die Bei­be­hal­tung der nach den §§ 3 bis 6 zuläs­si­gen Mie­te auf Dau­er zu Ver­lus­ten für die Ver­mie­te­rin­nen und Ver­mie­ter oder zur Sub­stanz­ge­fähr­dung der maß­geb­li­chen Wirt­schafts­ein­heit füh­ren wür­de. Ein Ver­lust liegt vor, wenn die lau­fen­den Auf­wen­dun­gen die Erträ­ge für die maß­geb­li­che Wirt­schafts­ein­heit über­stei­gen. Eine Sub­stanz­ge­fähr­dung ist gege­ben, wenn Erträ­ge aus der Wirt­schafts­ein­heit für ihre Erhal­tung nicht mehr aus­rei­chen. Eine Wirt­schafts­ein­heit ist eine ein­zel­ne Woh­nung, wenn an die­ser Woh­nungs­ei­gen­tum besteht, ein Gebäu­de oder meh­re­re Woh­nun­gen oder Gebäu­de, wenn die­se gemein­sam bewirt­schaf­tet wer­den und in einem unmit­tel­ba­ren räum­li­chen Zusam­men­hang stehen.

(3) Die für das Woh­nungs­we­sen zustän­di­ge Senats­ver­wal­tung wird ermäch­tigt, durch Rechts­ver­ord­nung die für einen Här­te­fall maß­geb­li­chen Kri­te­ri­en näher zu bestimmen.

Drit­ter Abschnitt Ergän­zen­de Vor­schrif­ten und Schlussbestimmungen
§ 9 Mietzuschuss

Wird nach § 8 eine Mie­te geneh­migt, die die Miet­ober­gren­ze nach § 6 über­schrei­tet, kön­nen die Mie­te­rin­nen und Mie­ter einen Miet­zu­schuss ent­spre­chend den Bestim­mun­gen des § 2 des Wohn­raum­ge­set­zes Ber­lin vom 01.07.2011, das zuletzt durch Gesetz vom 20.07.20174 geän­dert wor­den ist, bei der Inves­ti­ti­ons­bank Ber­lin bean­tra­gen. Der Miet­zu­schuss darf höchs­tens dem die Miet­ober­gren­ze über­schrei­ten­den Betrag entsprechen.

§ 10 Rechtsbehelfe

(1) Ein Vor­ver­fah­ren nach § 68 der Ver­wal­tungs­ge­richts­ord­nung ist auch dann erfor­der­lich, wenn ein Ver­wal­tungs­akt nach die­sem Gesetz von der für das Woh­nungs­we­sen zustän­di­gen Senats­ver­wal­tung erlas­sen wor­den ist.

(2) Rechts­be­hel­fe gegen Maß­nah­men und Ent­schei­dun­gen nach die­sem Gesetz haben kei­ne auf­schie­ben­de Wir­kung. Die für das Woh­nungs­we­sen zustän­di­ge Senats­ver­wal­tung ent­schei­det über den Wider­spruch gegen einen auf Grund­la­ge die­ses Geset­zes erlas­se­nen Ver­wal­tungs­akt und damit ver­bun­de­ne Maß­nah­men der Verwaltungsvollstreckung.

§ 11 Ordnungswidrigkeiten

(1) Ord­nungs­wid­rig han­delt, wer vor­sätz­lich oder fahrlässig

  1. sei­ner Pflicht zur Mit­wir­kung nach § 2 Absatz 3 Satz 3 nicht, nicht rich­tig oder nicht voll­stän­dig nachkommt,
  2. sei­ner Pflicht zur Mit­tei­lung nach § 3 Absatz 1 nicht, nicht rich­tig oder nicht voll­stän­dig nachkommt,
  3. die Aus­kunft nach § 6 Absatz 4 nicht, nicht rich­tig oder nicht voll­stän­dig erteilt,
  4. ohne erfor­der­li­che Geneh­mi­gung nach § 8 eine höhe­re als die nach den §§ 3 bis 7 zuläs­si­ge Mie­te for­dert oder ent­ge­gen­nimmt oder
  5. ent­ge­gen § 7 die Erhö­hung nicht, nicht rich­tig, nicht voll­stän­dig oder nicht recht­zei­tig anzeigt.

(2) Die Ord­nungs­wid­rig­keit kann mit einer Geld­bu­ße bis zu 500.000 Euro geahn­det werden.

Arti­kel 4 des Geset­zes vom 11.02.2020 hat fol­gen­den Wortlaut: 

(1) Die­ses Gesetz tritt vor­be­halt­lich des Sat­zes 2 am Tag nach der Ver­kün­dung im Gesetz- und Ver­ord­nungs­blatt für Ber­lin in Kraft. Arti­kel 1 § 5 tritt neun Mona­te nach der Ver­kün­dung in Kraft.

(2) Arti­kel 1 tritt fünf Jah­re nach sei­nem Inkraft­tre­ten außer Kraft. Arti­kel 1 §§ 9 bis 11 sind auch nach dem Außer­kraft­tre­ten anzu­wen­den, soweit und solan­ge sie Wir­kung für den Gel­tungs­zeit­raum die­ses Geset­zes entfalten.

Am 18.06.2019 hat­te der Senat von Ber­lin Eck­punk­te für ein Ber­li­ner Mie­ten­ge­setz (sog. Mie­ten­de­ckel)5 beschlos­sen. In der Beschluss­vor­la­ge der Senats­ver­wal­tung für Stadt­ent­wick­lung und Woh­nen6 heißt es zur Begrün­dung, Anlass des geplan­ten Geset­zes sei die stei­gen­de Nach­fra­ge nach Wohn­raum, die bis­her nicht durch eine ent­spre­chen­de Ange­bots­er­wei­te­rung gedeckt wer­den kön­ne. Auf­grund der Anspan­nung des Woh­nungs­markts in Ber­lin stie­gen die Mie­ten stär­ker als die Ein­kom­men, was durch die im Bür­ger­li­chen Gesetz­buch (BGB) gere­gel­te soge­nann­te Miet­preis­brem­se nicht ver­hin­dert wer­de. Deren Ziel sei es ledig­lich, eine Ent­kop­pe­lung der indi­vi­du­ell ver­ein­bar­ten Miet­hö­hen von der Markt­ent­wick­lung zu ver­hin­dern. Um einen wei­te­ren Mie­ten­an­stieg in Ber­lin effek­tiv zu unter­bin­den und die Bezahl­bar­keit der Woh­nun­gen bis zur Ent­span­nung auf dem Woh­nungs­markt zu sichern, sei es jedoch not­wen­dig, auf die Markt­ent­wick­lung selbst Ein­fluss zu neh­men und zusätz­li­che öffent­lich-recht­li­che Maß­nah­men zur Mie­ten­be­gren­zung zu ergrei­fen. Dadurch sol­le die Bevöl­ke­rung auch vor all­zu raschen Ver­än­de­run­gen der Stadt­ge­sell­schaft, umfas­sen­den Ver­drän­gungs­pro­zes­sen und dadurch beding­ten sozia­len Ver­wer­fun­gen geschützt wer­den. Neben dem Mie­ten­de­ckel, der auch auf­grund sei­nes tem­po­rä­ren Cha­rak­ters nicht die allei­ni­ge Maß­nah­me dar­stel­le, ver­fol­ge der Senat ins­be­son­de­re die zügi­ge Aus­wei­tung des Wohnungsangebots. 

Seit der Strei­chung des Kom­pe­tenz­ti­tels „Woh­nungs­we­sen“ in Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG a.F. im Zuge der Föde­ra­lis­mus­re­form I von 2006 sei­en die Län­der befugt, auf­grund von Art. 70 Abs. 1 GG gesetz­li­che Rege­lun­gen zum Woh­nungs­we­sen zu erlas­sen. Dazu hät­ten stets auch Rege­lun­gen des öffent­li­chen Miet­preis­rechts gezählt. Wäh­rend die Bestim­mun­gen des sozia­len Miet­preis­rechts unter den Titel „bür­ger­li­ches Recht“ (Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG) fie­len, könn­ten die Län­der auf Art. 70 Abs. 1 GG gestütz­te Miet­preis­be­stim­mun­gen öffent­lich-recht­li­cher Natur erlassen.

Es sol­le ein gesetz­lich fest­ge­leg­tes Mie­ten­mo­ra­to­ri­um gel­ten. Die Mie­ten dürf­ten für fünf Jah­re nicht erhöht wer­den. Auf Antrag der Mie­te­rin­nen und Mie­ter sei eine Über­prü­fung der Mie­te auf Miet­preis­über­hö­hung mög­lich. In Form eines Absen­kungs­be­geh­rens wer­de die Mie­te dann auf die zuläs­si­ge Mie­te redu­ziert, die sich an einer zu defi­nie­ren­den all­ge­mein­gül­ti­gen Miet­ober­gren­ze ori­en­tie­re. Die Miet­ober­gren­zen soll­ten aus­ge­hend von einem Zeit­punkt bestimmt wer­den, als der Ber­li­ner Woh­nungs­markt noch nicht in Schief­la­ge gera­ten sei. Bei Ver­mie­tung von Woh­nun­gen dür­fe höchs­tens die zuletzt ver­ein­bar­te Mie­te aus dem vor­he­ri­gen Miet­ver­hält­nis ver­langt wer­den, sofern die­se die Miet­ober­gren­ze nicht übersteige.

Alter­na­tiv zum Mie­ten­de­ckel sei ein Mora­to­ri­um mit Infla­ti­ons­aus­gleich oder fest­ge­leg­ter pro­zen­tua­ler Stei­ge­rung denk­bar. Eine sol­che Index­mie­te wer­de jedoch bereits in § 557b BGB gere­gelt; die lan­des­recht­li­che Rege­lung wäre hier­zu inhalts­gleich. Eine ande­re Alter­na­ti­ve bestehe in der aus­schließ­li­chen Ein­füh­rung einer Miet­ober­gren­ze für Bestands­miet­ver­hält­nis­se und/​oder für die Wie­der­ver­mie­tung von Wohn­räu­men ohne Mora­to­ri­um. Bei bestehen­den Miet­ver­hält­nis­sen wären Miet­erhö­hun­gen über eine noch zu bestim­men­de Miet­ober­gren­ze hin­aus unzu­läs­sig; Miet­erhö­hun­gen nach dem Bür­ger­li­chen Gesetz­buch blie­ben bis zu einer bestimm­ten Gren­ze wei­ter­hin mög­lich. Das Ziel, den jet­zi­gen Zustand des Woh­nungs­markts zu sichern bezie­hungs­wei­se ein­zu­frie­ren, um schäd­li­chen zukünf­ti­gen Ent­wick­lun­gen auf dem Woh­nungs­markt recht­zei­tig ent­ge­gen zu wir­ken, lie­ße sich mit einer Miet­ober­gren­ze ohne Mora­to­ri­um jedoch nicht erreichen.

Auf der Grund­la­ge des Beschlus­ses des Senats von Ber­lin vom 18.06.2019 leg­te die Senats­ver­wal­tung für Stadt­ent­wick­lung und Woh­nen am 30.08.2019 den Refe­ren­ten­ent­wurf eines (Artikel-)Gesetzes zur Neu­re­ge­lung gesetz­li­cher Vor­schrif­ten zur Mie­ten­be­gren­zung vor. 

Im Auf­trag der Senats­kanz­lei des Lan­des Ber­lin erstat­te­te Pro­fes­sor Bat­tis, Hum­boldt-Uni­ver­si­tät zu Ber­lin, ein Rechts­gut­ach­ten zur Ver­fas­sungs­mä­ßig­keit des Refe­ren­ten­ent­wurfs. Die­ses leg­te dar, dass der ver­fas­sungs­än­dern­de Gesetz­ge­ber 2006 nicht davon aus­ge­gan­gen sei, das sozia­le Miet­recht ein­schließ­lich des Miet­preis­rechts sei Bestand­teil des bür­ger­li­chen Rechts und abschlie­ßend im Bür­ger­li­chen Gesetz­buch gere­gelt. Er habe das tra­di­tio­nell zum Woh­nungs­we­sen zäh­len­de Miet­preis­recht nicht von der Zustän­dig­keit der Län­der aus­schlie­ßen wol­len. Daher ste­he ins­be­son­de­re die Miet­preis­brem­se im Bür­ger­li­chen Gesetz­buch einem öffent­lich-recht­li­chen Ein­schrei­ten der Län­der auf dem Woh­nungs­markt nach dem Vor­bild der Wohn­raum­be­wirt­schaf­tungs- und Miet­preis­ge­set­ze nicht pau­schal entgegen.

Das geplan­te Mie­ten­mo­ra­to­ri­um in § 3 Abs. 1 sei mit der Miet­preis­brem­se des Bür­ger­li­chen Gesetz­buchs funk­tio­nell nicht deckungs­gleich und ver­fas­sungs­recht­lich nicht zu bean­stan­den. Es sei auf den Woh­nungs­markt aus­ge­rich­tet, wäh­rend die Miet­preis­brem­se an der Struk­tur des schuld­recht­li­chen Ver­trags zwi­schen Ver­mie­ter und Mie­ter anset­ze und den Preis­an­stieg, am Markt­ge­sche­hen ori­en­tiert, brem­se. Dar­über gehe das Mie­ten­mo­ra­to­ri­um hin­aus, indem es einen Anstieg der Mie­ten für einen bestimm­ten Zeit­raum ver­hin­de­re und damit zur Bewah­rung einer sozi­al aus­ge­wo­ge­nen Zusam­men­set­zung der Mie­ter­schaft in den ver­schie­de­nen Wohn­ge­bie­ten beitrage.

Nicht von der Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz des Lan­des gedeckt sei­en dage­gen die geplan­ten Miet­ober­gren­zen und die Mög­lich­keit zur Her­ab­set­zung von Mie­ten (§ 4 und § 5 des Refe­ren­ten­ent­wurfs). Sie bil­de­ten ein Gegen­kon­zept zum sozi­al abge­fe­der­ten Miet­recht des Bür­ger­li­chen Gesetz­buchs. So sei die Lage der Woh­nung ohne Belang; zudem wer­de ihr Zustand in § 5 durch Bezug­nah­me auf nicht sach­ge­rech­te Merk­ma­le nur völ­lig unzu­rei­chend abge­bil­det. Dadurch wer­de das vom sozia­len Miet­recht des Bür­ger­li­chen Gesetz­buchs inten­dier­te Gleich­ge­wicht zwi­schen Ver­mie­ter und Mie­ter gezielt aus­ge­he­belt. Die Anrei­che­rung des ursprüng­lich libe­ra­len Modells eines syn­al­lag­ma­ti­schen Miet­rechts durch sozia­le Schutz­vor­schrif­ten begren­ze die Kom­pe­tenz des Lan­des­ge­setz­ge­bers für das Woh­nungs­we­sen. Hier­an ände­re die öffent­lich-recht­li­che Natur von § 4 und § 5, die das Sys­tem des syn­al­lag­ma­ti­schen Ver­trags zer­stör­ten, nichts.

Am 22.10.2019 beschloss der Senat von Ber­lin, den Gesetz­ent­wurf dem Rat der Bür­ger­meis­ter vor­zu­le­gen7, und am 26.11.20198, den zwi­schen­zeit­lich gering­fü­gig geän­der­ten Ent­wurf des Geset­zes zur Neu­re­ge­lung gesetz­li­cher Vor­schrif­ten zur Mie­ten­be­gren­zung in das Abge­ord­ne­ten­haus ein­zu­brin­gen9.

Die Bestim­mun­gen des Bür­ger­li­chen Gesetz­buchs zum Miet­preis­recht hät­ten sich als nicht hin­rei­chend wirk­sam erwie­sen, um den ste­ti­gen Anstieg der Mie­ten im Land Ber­lin zu unter­bin­den. Es sei daher not­wen­dig, auf die Markt­ent­wick­lung selbst Ein­fluss zu neh­men und wei­te­re Maß­nah­men zur Miet­preis­be­gren­zung zu ergrei­fen. Hier­zu sehe das Gesetz vor allem eine Kom­bi­na­ti­on von Mie­ten­stopp und Miet­ober­gren­zen vor.

Seit der Strei­chung des Kom­pe­tenz­ti­tels „Woh­nungs­we­sen“ sei­en die Län­der befugt, auf der Grund­la­ge von Art. 70 Abs. 1 GG ein öffent­lich-recht­lich aus­ge­stal­te­tes Miet­preis­recht zu schaf­fen; ledig­lich das zivil­recht­li­che Miet­recht sei Gegen­stand von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG. Mie­ter­schutz­be­stim­mun­gen, ins­be­son­de­re Miet­preis­re­ge­lun­gen, sei­en stets auch öffent­lich-recht­lich geprägt gewe­sen. Da das Miet­preis­recht vor und seit Inkraft­tre­ten des Grund­ge­set­zes stets von zivil­recht­li­chen und öffent­lich-recht­li­chen Bestand­tei­len geprägt gewe­sen sei, kön­ne die blo­ße Strei­chung des Begriffs „Woh­nungs­we­sen“ in Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG kei­ne Auf­he­bung die­ser Zwei­glei­sig­keit bewirkt haben. Viel­mehr dürf­ten Rege­lun­gen, die bis dahin auf Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG a.F. gestützt wer­den konn­ten, nun­mehr auf­grund von Art. 70 Abs. 1 GG von den Län­dern erlas­sen wer­den. Das Miet­preis­recht sei nicht allein dem Zivil­recht vor­be­hal­ten, son­dern kön­ne als Rege­lung des Woh­nungs­we­sens – wie mit dem Gesetz zur Mie­ten­be­gren­zung im Woh­nungs­we­sen in Ber­lin – auch öffent­lich-recht­lich aus­ge­stal­tet werden.

Die­ses Gesetz bie­te einen stär­ke­ren Schutz vor Miet­erhö­hun­gen als das Bür­ger­li­che Gesetz­buch. Es mache des­sen Bestim­mun­gen zum sozia­len Miet­preis­recht ange­sichts der unter­schied­li­chen Ansatz­punk­te und Rege­lungs­in­hal­te jedoch nicht obso­let und ver­drän­ge sie nicht. Der Mie­ten­stopp wer­de ein Anstei­gen der Bestands­mie­ten im Land Ber­lin erheb­lich ver­lang­sa­men und die­se lang­fris­tig auf­grund der bei Neu- und Wie­der­ver­mie­tun­gen gel­ten­den Miet­ober­gren­zen auf ein sozi­al­ver­träg­li­ches Maß zurückführen.

§ 3 Mie­ten­WoG Bln beinhal­te mate­ri­ell-recht­li­che Rege­lun­gen zum Mie­ten­stopp und stel­le – zusam­men mit den nach­fol­gen­den Bestim­mun­gen – eine Inhalts- und Schran­ken­be­stim­mung des Eigen­tums im Sin­ne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG dar, die der Sozi­al­pflich­tig­keit des Eigen­tums (Art. 14 Abs. 2 GG) – auch gestützt auf Art. 28 Abs. 1 Satz 2 Ver­fas­sung von Ber­lin (VvB) – beson­de­res Gewicht bei­mes­se. Das „Ein­frie­ren“ bestehen­der Mie­ten (§ 3 Abs. 1 Satz 1) sei ein ange­mes­se­nes Mit­tel zur dau­er­haf­ten Ent­span­nung der Miet­prei­se im Land Ber­lin. Der Senat habe am 18.06.2019 die Eck­punk­te für ein Ber­li­ner Mie­ten­ge­setz (Mie­ten­de­ckel) beschlos­sen, in denen unter ande­rem fest­ge­hal­ten sei, dass die Mie­ten für die Dau­er von fünf Jah­ren nicht erhöht wer­den soll­ten. Seit­her sei öffent­lich bekannt gewe­sen, dass die­ser Tag als Anknüp­fungs­punkt für das künf­ti­ge Ver­bot von Miet­erhö­hun­gen die­nen sol­le. Vor die­sem Hin­ter­grund hät­ten die Ver­mie­ter nicht mehr unein­ge­schränkt dar­auf ver­trau­en kön­nen, dass das gel­ten­de Recht zukünf­tig unver­än­dert fort­be­stehen wer­de. Zwar wer­de mit dem Gesetz in bestehen­de ver­trag­li­che Ver­ein­ba­run­gen einer Staf­fel- oder Index­mie­te ein­ge­grif­fen (§ 3 Abs. 1 Satz 2); dies sei durch das Inter­es­se an einer all­ge­mei­nen Dämp­fung der Miet­prei­se und das Ziel, auch mit­tel­ba­re Ver­drän­gungs­ef­fek­te, ins­be­son­de­re für Bevöl­ke­rungs­schich­ten mit gerin­gem Ein­kom­men, zu bekämp­fen, jedoch gerecht­fer­tigt. Die Aus­kunfts­pflicht (§ 3 Abs. 1 Satz 4) sei zur Durch­füh­rung des Geset­zes zwin­gend erfor­der­lich. Sie stel­le einen Annex zu der mate­ri­ell-recht­li­chen Rege­lung dar und sei von der Kom­pe­tenz des Lan­des­ge­setz­ge­bers für das Woh­nungs­we­sen umfasst.

Die Fest­le­gung einer Miet­ober­gren­ze bei Wie­der­ver­mie­tung (§ 4) sei ein ange­mes­se­nes Mit­tel, um die Miet­prei­se in Ber­lin dau­er­haft auf ein sozi­al­ver­träg­li­ches Maß zurück­zu­füh­ren. Die Bemes­sung der Miet­ober­gren­zen in § 6 Abs. 1 Mie­ten­WoG Bln knüp­fe an den Zeit­punkt an, zu dem der Ber­li­ner Woh­nungs­markt noch ent­spannt gewe­sen sei. Durch die Kap­pungs­gren­zen-Ver­ord­nung vom 07.05.2013 sei ganz Ber­lin zu einer Gemein­de im Sin­ne von § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB bestimmt wor­den, in der die aus­rei­chen­de Ver­sor­gung der Bevöl­ke­rung mit Miet­woh­nun­gen zu ange­mes­se­nen Bedin­gun­gen beson­ders gefähr­det sei. Die Aus­kunfts­pflicht (§ 6 Abs. 4) die­ne dazu, dass Mie­ter einen Antrag auf Kap­pung über­höh­ter Mie­ten nach § 5 stel­len könn­ten; sie sei zur Durch­füh­rung des Geset­zes erfor­der­lich und eben­falls von der Annex­kom­pe­tenz des Lan­des­ge­setz­ge­bers umfasst. Die Pflicht zur Fort­schrei­bung (§ 6 Abs. 5) die­ne der Her­stel­lung eines gerech­ten Aus­gleichs zwi­schen den Inter­es­sen der Ver­mie­ter und Mie­ter und somit lang­fris­tig der Wah­rung der Ver­hält­nis­mä­ßig­keit der Mietobergrenzen.

Die Här­te­fall­re­ge­lung in § 8 Abs. 2 Mie­ten­WoG Bln gebe wört­lich die Gren­ze wie­der, die das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt in stän­di­ger Recht­spre­chung für eine miet­preis­recht­li­che Inhalts- und Schran­ken­be­stim­mung des Eigen­tums gezo­gen habe.

Das Abge­ord­ne­ten­haus über­wies den Gesetz­ent­wurf am 12.12.2019 vor­ab an den (feder­füh­ren­den) Aus­schuss für Stadt­ent­wick­lung und Woh­nen, den Rechts­aus­schuss und den Haupt­aus­schuss und ver­tag­te die ers­te Lesung10.

Der Gesetz­ent­wurf wur­de im Aus­schuss für Stadt­ent­wick­lung und Woh­nen mehr­fach bera­ten. In der Sit­zung vom 11.12.2019 fand eine Anhö­rung von Fach­leu­ten statt, die den Gesetz­ent­wurf – mit unter­schied­li­chen Nuan­cen – teils für ver­fas­sungs­kon­form11, teils für grund­ge­setz­wid­rig hiel­ten12.

Wei­te­re Sit­zun­gen fan­den am 15.01.202013 und am 22.01.202014 statt, auf denen ins­be­son­de­re auch die Fra­ge der (feh­len­den) Kom­pe­tenz des Lan­des Ber­lin zum Erlass des Geset­zes zur Mie­ten­be­gren­zung im Woh­nungs­we­sen in Ber­lin the­ma­ti­siert wur­de15.

Im Rah­men der Anhö­rung betei­lig­ter Fach­krei­se und Ver­bän­de (§ 39 der Gemein­sa­men Geschäfts­ord­nung für die Ber­li­ner Ver­wal­tung ) wur­de ins­ge­samt 23 Ver­bän­den Gele­gen­heit zur Stel­lung­nah­me zum geplan­ten Gesetz ein­ge­räumt. Auch hier wur­de mehr­fach auf die Pro­ble­ma­tik der Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz des Lan­des Ber­lin hin­ge­wie­sen; der Senat teil­te die dies­be­züg­lich geäu­ßer­ten Beden­ken im Ergeb­nis jedoch nicht16.

In einem Ände­rungs­an­trag vom 21.01.2020 zum Gesetz zur Neu­re­ge­lung gesetz­li­cher Vor­schrif­ten zur Mie­ten­be­gren­zung17 hoben die Frak­tio­nen von SPD, DIE LINKE und BÜNDNIS 90/​DIE GRÜNEN her­vor, dass sich das Gesetz zur Mie­ten­be­gren­zung im Woh­nungs­we­sen in Ber­lin als eine öffent­lich-recht­li­che Regu­lie­rung von Prei­sen auf dem Woh­nungs­markt ver­ste­he und dar­in vom Miet­ver­trags­recht des Bür­ger­li­chen Gesetz­buchs unter­schei­de; es tre­te selbst­stän­dig neben das Miet­recht des Bun­des und sei von die­sem unab­hän­gig. Rege­lungs­zweck und ‑inhalt unter­schie­den sich grund­le­gend vom Bür­ger­li­chen Gesetz­buch, da das Gesetz zur Mie­ten­be­gren­zung im Woh­nungs­we­sen in Ber­lin Preis­ober­gren­zen als gesetz­li­che Ver­bo­te fest­set­ze, die unab­hän­gig von einem nach den Regeln des Zivil­rechts begrün­de­ten Miet­ver­hält­nis göl­ten und nur an den Wohn­raum als ding­li­che Ein­heit anknüpf­ten. Wäh­rend das sozia­le Miet­recht des Bür­ger­li­chen Gesetz­buchs einen fai­ren Aus­gleich zwi­schen den Inter­es­sen von Mie­tern und Ver­mie­tern anstre­be, die­ne das Gesetz zur Mie­ten­be­gren­zung im Woh­nungs­we­sen in Ber­lin der Durch­set­zung von Gemein­wohl­zie­len, nament­lich dem Schutz des Miet­preis­stands in einem ange­spann­ten Woh­nungs­markt und damit der Bewah­rung bezahl­ba­ren Wohn­raums und der Ver­hin­de­rung einer Ver­drän­gung sozi­al schwä­che­rer Mie­ter. Das Gesetz zur Mie­ten­be­gren­zung im Woh­nungs­we­sen in Ber­lin grei­fe nicht unmit­tel­bar in das Ver­trags­ver­hält­nis ein, des­sen Zustan­de­kom­men und Inhalt sich allein nach dem Bür­ger­li­chen Gesetz­buch rich­te. Die sich dar­aus erge­ben­den Rech­te könn­ten aller­dings nur inner­halb der vom Gesetz zur Mie­ten­be­gren­zung im Woh­nungs­we­sen in Ber­lin gesetz­ten öffent­lich-recht­li­chen Gren­zen wahr­ge­nom­men und durch­ge­setzt werden.

§§ 3 bis 5 Mie­ten­WoG Bln ent­hiel­ten gesetz­li­che Ver­bo­te (§ 134 BGB). Der Ände­rungs­vor­schlag zu § 7 Abs. 1 Mie­ten­WoG Bln wei­te den Anwen­dungs­be­reich des Geset­zes erheb­lich aus und beto­ne zudem sei­nen öffent­lich-recht­li­chen Charakter.

Am 16.01.2020 fand die ers­te18, am 30.01.2020 die zwei­te Lesung des Gesetz­ent­wurfs statt. Dabei wur­de die Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz des Lan­des Ber­lin the­ma­ti­siert19. Am Ende der zwei­ten Lesung beschloss das Abge­ord­ne­ten­haus das Gesetz zur Neu­re­ge­lung gesetz­li­cher Vor­schrif­ten zur Mie­ten­be­gren­zung in der Fas­sung der Beschluss­emp­feh­lung des Aus­schus­ses für Stadt­ent­wick­lung und Woh­nen und des Haupt­aus­schus­ses vom 22.01.202020 mit 85 Ja-Stim­men zu 64 Nein-Stim­men und einer Ent­hal­tung21. Es wur­de am 22.02.2020 ver­kün­det22 und trat am Fol­ge­tag in Kraft.

Das beim Ber­li­ner Ver­fas­sungs­ge­richts­hof anhän­gi­ge Normenkontrollverfahren

Die Frak­tio­nen von CDU und FDP im Abge­ord­ne­ten­haus von Ber­lin haben am 25.05.2020 beim Ver­fas­sungs­ge­richts­hof des Lan­des Ber­lin einen Antrag auf abs­trak­te Nor­men­kon­trol­le ein­ge­reicht, mit dem – anders als im vor­lie­gen­den Ver­fah­ren – wei­ter­ge­hen­de Ver­stö­ße gegen die Ver­fas­sung von Ber­lin gel­tend gemacht wer­den. Der Ver­fas­sungs­ge­richts­hof des Lan­des Ber­lin hat das Ver­fah­ren bis zur Ent­schei­dung des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts aus­ge­setzt23

Die beim BVerfG anhän­gi­gen Normenkontrollanträge

Die Antrag­stel­ler im Ver­fah­ren der abs­trak­ten Nor­men­kon­trol­le24 – 284 Abge­ord­ne­te des Deut­schen Bun­des­ta­ges der Frak­tio­nen von CDU/​CSU und FDP – hal­ten das Mie­ten­WoG Bln für unver­ein­bar mit der grund­ge­setz­li­chen Ver­tei­lung der Gesetz­ge­bungs­kom­pe­ten­zen (Art. 70 ff. GG) bean­tra­gen die Fest­stel­lung, dass § 3, § 4, § 5 Abs. 1, § 6 Abs. 1 bis Abs. 4, § 7 und § 11 Mie­ten­WoG Bln mit Art. 72 Abs. 1 und Art. 31 GG unver­ein­bar und des­halb nich­tig sind.

Die bei­den – jeweils in dort anhän­gi­gen Miet­rechts­strei­ten ergan­ge­nen – Rich­ter­vor­la­gen25 des Land­ge­richts Ber­lin26 und des Amts­ge­richt Mit­te27 betref­fen die Ver­ein­bar­keit von § 3 Mie­ten­WoG Bln mit Arti­kel 72 Absatz 1, Arti­kel 74 Absatz 1 Num­mer 1 GG in Ver­bin­dung mit § 557 Absatz 1, § 558 Absatz 1 und Absatz 2 BGB.

Zuläs­sig­keit der Normenkontrollanträge

Das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt beur­teil­te sowohl den Antrag auf abs­trak­te Nor­men­kon­trol­le wie auch die bei­den Rich­ter­vor­la­gen als zulässig:

Zuläs­sig­keit des Antrags auf abs­trak­te Normenkontrolle

Der Antrag auf abs­trak­te Nor­men­kon­trol­le24 ist zuläs­sig. Die Antrag­stel­ler sind antrags­be­fugt, und der Antrag ist auf einen taug­li­chen Gegen­stand gerich­tet. Ein objek­ti­ves Klar­stel­lungs­in­ter­es­se liegt vor.

Nach Art. 93 Abs. 1 Nr. 2 GG in Ver­bin­dung mit § 13 Nr. 6 und § 76 Abs. 1 Nr. 1 BVerfGG kann ein Vier­tel der Mit­glie­der des Bun­des­ta­ges einen Antrag auf abs­trak­te Nor­men­kon­trol­le stel­len, wenn es Bun­des- oder Lan­des­recht wegen sei­ner förm­li­chen oder sach­li­chen Unver­ein­bar­keit mit dem Grund­ge­setz für nich­tig hält. Für die Berech­nung des Quo­rums ist – in Anknüp­fung an Art. 121 GG – die sich aus § 1 Abs. 1 Satz 1 Bun­des­wahl­ge­setz (BWahlG) erge­ben­de gesetz­li­che Mit­glie­der­zahl des Deut­schen Bun­des­ta­ges28 zum Zeit­punkt der Antrag­stel­lung maßgebend.

Die 284 Antrag­stel­ler reprä­sen­tie­ren mehr als ein Vier­tel der ins­ge­samt 709 Mit­glie­der des 19. Deut­schen Bun­des­ta­ges29. Sie wer­den durch die­sel­ben Bevoll­mäch­tig­ten ver­tre­ten und haben den­sel­ben Sach­an­trag gestellt.

Der Antrag ist auf einen taug­li­chen Gegen­stand gerich­tet, da die ange­grif­fe­nen Rege­lun­gen der § 3, § 4, § 5 Abs. 1, § 6 Abs. 1 bis Abs. 4, § 7 und § 11 Mie­ten­WoG Bln zum Zeit­punkt der Antrag­stel­lung noch Rechts­wir­kun­gen ent­fal­tet haben und wei­ter­hin ent­fal­ten30.

Damit ist das für eine abs­trak­te Nor­men­kon­trol­le not­wen­di­ge objek­ti­ve Klar­stel­lungs­in­ter­es­se an der Gül­tig­keit der Norm31 zu beja­hen. Ein sol­ches Klar­stel­lungs­in­ter­es­se ist indi­ziert, wenn ein auf das Grund­ge­setz in beson­de­rer Wei­se ver­pflich­te­tes Organ oder ein Organ­teil von der Unver­ein­bar­keit der Norm mit höher­ran­gi­gem Bun­des­recht über­zeugt ist und eine dies­be­züg­li­che Fest­stel­lung beim Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt bean­tragt32. Es ent­fällt ledig­lich, wenn von der zur Prü­fung gestell­ten Norm unter kei­nem denk­ba­ren Gesichts­punkt mehr Rechts­wir­kun­gen aus­ge­hen kön­nen33. Eines sub­jek­ti­ven all­ge­mei­nen Rechts­schutz­in­ter­es­ses bedarf es dage­gen nicht34.

Vor­lie­gend sind die Antrag­stel­ler in die­sem Ver­fah­ren nach ihrem Vor­trag von der Nich­tig­keit der ange­grif­fe­nen Vor­schrif­ten des Geset­zes zur Mie­ten­be­gren­zung im Woh­nungs­we­sen in Ber­lin überzeugt.

Zuläs­sig­keit der Anträ­ge auf kon­kre­te Normenkontrolle

Die Rich­ter­vor­la­gen25 nach Art. 100 Abs. 1 GG i.V.m. § 13 Nr. 11, § 80 Abs. 1 und Abs. 2 BVerfGG sind eben­falls zulässig:

Die Rich­ter­vor­la­ge des Land­ge­richts Berlin

Die Vor­la­ge des Land­ge­richts Ber­lin ist zuläs­sig. Das Land­ge­richt hat in einer den Anfor­de­run­gen des Art. 100 Abs. 1 GG und des § 80 Abs. 2 Satz 1 BVerfGG genü­gen­den Wei­se dar­ge­legt, dass die Fra­ge der Ver­fas­sungs­mä­ßig­keit des § 3 Mie­ten­WoG Bln für den bei ihm anhän­gi­gen Aus­gangs­rechts­streit ent­schei­dungs­er­heb­lich ist und dass es von der Ver­fas­sungs­wid­rig­keit des § 3 Mie­ten­WoG Bln über­zeugt ist.

Ent­schei­dungs­er­heb­lich­keit setzt vor­aus, dass die End­ent­schei­dung des Aus­gangs­ver­fah­rens von der für ver­fas­sungs­wid­rig gehal­te­nen Vor­schrift abhängt35. Das Vor­la­ge­ge­richt muss je nach Gül­tig­keit oder Ungül­tig­keit der bean­stan­de­ten Norm zu unter­schied­li­chen Ergeb­nis­sen gelan­gen36. Dabei ist grund­sätz­lich auf die Auf­fas­sung des vor­le­gen­den Gerichts abzu­stel­len37, solan­ge die­se nicht offen­sicht­lich unhalt­bar ist38.

Das vor­le­gen­de Gericht muss zudem von der Ver­fas­sungs­wid­rig­keit der zur Prü­fung gestell­ten Norm über­zeugt sein und die für sei­ne Über­zeu­gung maß­geb­li­chen Erwä­gun­gen nach­voll­zieh­bar dar­le­gen39. Es muss den ver­fas­sungs­recht­li­chen Prü­fungs­maß­stab ange­ben und sich mit der Rechts­la­ge, ins­be­son­de­re der maß­geb­li­chen Recht­spre­chung des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts, aus­ein­an­der­set­zen40. Dabei hat es die aus sei­ner Sicht zur Prü­fung der Ver­fas­sungs­mä­ßig­keit erfor­der­li­chen tat­säch­li­chen Fest­stel­lun­gen zu tref­fen und in den Vor­la­ge­be­schluss auf­zu­neh­men41. § 80 Abs. 2 Satz 1 BVerfGG ver­pflich­tet das vor­le­gen­de Gericht jedoch nicht dazu, auf jede denk­ba­re Rechts­auf­fas­sung ein­zu­ge­hen42.

Die Vor­la­ge des Land­ge­richts Ber­lin im Ver­fah­ren 2 BvL 4/​20 genügt die­sen Anfor­de­run­gen. Das Land­ge­richt legt nach­voll­zieh­bar dar, dass die Ver­fas­sungs­mä­ßig­keit des § 3 Abs. 1 Satz 1 Mie­ten­WoG Bln für das Beru­fungs­ver­fah­ren ent­schei­dungs­er­heb­lich ist und war­um es von des­sen Ver­fas­sungs­wid­rig­keit über­zeugt ist.

Die Ent­schei­dungs­er­heb­lich­keit von § 3 Mie­ten­WoG Bln wird nicht dadurch in Fra­ge gestellt, dass die (zeit­li­che) Anwend­bar­keit von § 3 Mie­ten­WoG Bln auf das Erhö­hungs­ver­lan­gen des Aus­gangs­ver­fah­rens umstrit­ten ist. Nach Auf­fas­sung des Land­ge­richts Ber­lin fal­len Bestim­mun­gen über die Höhe des Miet­zin­ses, die nach dem Stich­tag des 18.06.2019 getrof­fen wur­den, auf­grund des ein­deu­ti­gen Geset­zes­wort­lauts und der aus­drück­li­chen Geset­zes­be­grün­dung in den Anwen­dungs­be­reich des Geset­zes zur Mie­ten­be­gren­zung im Woh­nungs­we­sen in Ber­lin. Die­ses sehe eine unech­te Rück­wir­kung vor, indem es die zuläs­si­ge Miet­hö­he nach einem Zeit­punkt bestim­me, der vor dem Inkraft­tre­ten des Geset­zes lie­ge. Auf eine ihm güns­ti­ge­re Miet­hö­he zum Stich­tag kön­ne sich ein Ver­mie­ter nach Auf­fas­sung des Land­ge­richts nur dann mit Erfolg beru­fen, wenn er bis zum 18.06.2019 ent­we­der eine ver­trag­li­che Ver­ein­ba­rung in Höhe der nach dem Inkraft­tre­ten des Geset­zes gefor­der­ten Mie­te getrof­fen, der Mie­ter einem Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen bis zu die­sem Zeit­punkt zuge­stimmt oder ein bis zum 18.06.2019 rechts­kräf­tig gewor­de­nes Urteil die Zustim­mung des Mie­ters nach § 894 Satz 1 ZPO ersetzt habe. Die­se Aus­le­gung ist nicht offen­sicht­lich unhalt­bar. § 3 Mie­ten­WoG Bln bedarf hin­sicht­lich sei­ner zeit­li­chen Anwend­bar­keit der Aus­le­gung. Der Wort­laut spricht jeden­falls nicht gegen die Auf­fas­sung des Land­ge­richts Ber­lin, die zudem mit zahl­rei­chen Beleg­stel­len aus amt­li­chen Doku­men­ten, Recht­spre­chung und Lite­ra­tur begrün­det wird.

Auch die Aus­füh­run­gen des Land­ge­richts Ber­lin zur Unver­ein­bar­keit von § 3 Abs. 1 Mie­ten­WoG Bln mit dem Grund­ge­setz genü­gen den Dar­le­gungs­an­for­de­run­gen. Die Kam­mer begrün­det aus­führ­lich, war­um die Vor­schrift mit Art. 72 Abs. 1, Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG in Ver­bin­dung mit § 557 Abs. 1, § 558 Abs. 1 und Abs. 2 BGB unver­ein­bar und des­halb nich­tig sei.

Die Rich­ter­vor­la­ge des Amts­ge­richts Mitte

Die Vor­la­ge des Amts­ge­richts Mit­te ist eben­falls zuläs­sig. Es legt hin­rei­chend sub­stan­ti­iert dar, dass es für sei­ne End­ent­schei­dung auf die Ver­fas­sungs­mä­ßig­keit des § 3 Abs. 1 Satz 1 Mie­ten­WoG Bln ankommt. Wäre die Vor­schrift mit dem Grund­ge­setz ver­ein­bar, wäre die Kla­ge abzu­wei­sen, ansons­ten hät­te sie – an den dann maß­geb­li­chen Vor­schrif­ten des Bür­ger­li­chen Gesetz­buchs gemes­sen – Erfolg.

Soweit sich das Amts­ge­richt Mit­te mit Blick auf die Ent­schei­dungs­er­heb­lich­keit des § 3 Abs. 1 Mie­ten­WoG Bln zu des­sen zeit­li­chem Anwen­dungs­be­reich äußert, ent­spre­chen die Aus­füh­run­gen jenen des Land­ge­richts Ber­lin im Ver­fah­ren 2 BvL 4/​20. Sie genü­gen eben­falls den Anfor­de­run­gen von Art. 100 Abs. 1 GG und § 80 Abs. 2 Satz 1 BVerfGG.

Dar­über hin­aus stellt das Amts­ge­richt Mit­te – unter Nen­nung ver­schie­de­ner Beleg­stel­len sowie unter Her­an­zie­hung der ein­schlä­gi­gen Recht­spre­chung – nach­voll­zieh­bar dar, war­um § 3 Abs. 1 Satz 1 Mie­ten­WoG Bln sei­ner Auf­fas­sung nach mit Art. 72 Abs. 1 GG unver­ein­bar ist und der Bund von der Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz aus Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG umfas­send und abschlie­ßend Gebrauch gemacht hat.

Feh­len­de Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz des Lan­des Berlin

Das Mie­ten­WoG Bln ist mit Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 in Ver­bin­dung mit Art. 72 Abs. 1 GG unver­ein­bar und nichtig.

Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz im Bereich der kon­kur­rie­ren­den Gesetzgebung

Das Grund­ge­setz geht von einer in aller Regel abschlie­ßen­den Ver­tei­lung der Gesetz­ge­bungs­kom­pe­ten­zen zwi­schen Bund und Län­dern aus. Abgren­zung und Inhalt der Gesetz­ge­bungs­be­fug­nis­se von Bund und Län­dern rich­ten sich dabei aus­schließ­lich nach Art. 70 ff. GG. Die Gesetz­ge­bungs­kom­pe­ten­zen wer­den ins­be­son­de­re mit­tels der Kata­lo­ge der Art. 73 und Art. 74 GG durch­weg alter­na­tiv von­ein­an­der abge­grenzt. Dop­pel­zu­stän­dig­kei­ten sind dem Grund­ge­setz in der Regel fremd. Der Bund hat dem­nach das Recht zur Gesetz­ge­bung, soweit das Grund­ge­setz ihm die­ses aus­drück­lich zuweist. Der Kom­pe­tenz­be­reich der Län­der wird daher grund­sätz­lich durch die Reich­wei­te der Bun­des­kom­pe­ten­zen bestimmt, nicht umge­kehrt. Eine Zustän­dig­keits­ver­mu­tung zuguns­ten der Län­der kennt das Grund­ge­setz nicht. Öff­nungs­klau­seln in Bun­des­ge­set­zen sind zwar zuläs­sig, gewäh­ren den Län­dern aber kei­ne über die Öff­nung hin­aus­ge­hen­den Spiel­räu­me. Die kon­kur­rie­ren­de Gesetz­ge­bung regelt das Grund­ge­setz im Wesent­li­chen in den Art. 72 und Art. 74 sowie Art. 105 GG abschlie­ßend. Macht der Bund von der kon­kur­rie­ren­den Gesetz­ge­bung Gebrauch, ver­lie­ren die Län­der gemäß Art. 72 Abs. 1 GG das Recht zur Gesetz­ge­bung in dem Zeit­punkt („solan­ge“) und in dem Umfang („soweit“), in dem der Bund die Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz zuläs­si­ger­wei­se in Anspruch nimmt (soge­nann­te Sperr­wir­kung). Soweit die Sperr­wir­kung reicht, ent­fällt die Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz der Län­der. Sie ver­hin­dert für die Zukunft den Erlass neu­er Lan­des­ge­set­ze und ent­zieht in der Ver­gan­gen­heit erlas­se­nen Lan­des­ge­set­zen die Kom­pe­tenz­grund­la­ge, sodass sie nich­tig sind bezie­hungs­wei­se wer­den. Die Sperr­wir­kung setzt vor­aus, dass bun­des- und lan­des­ge­setz­li­che Rege­lung den­sel­ben Gegen­stand betref­fen. In sach­lich-inhalt­li­cher Hin­sicht reicht sie so weit, wie der Bun­des­ge­setz­ge­ber eine erschöp­fen­de, also lücken­lo­se und abschlie­ßen­de Rege­lung getrof­fen hat bezie­hungs­wei­se tref­fen wollte.

Das Grund­ge­setz geht von einer in aller Regel abschlie­ßen­den Ver­tei­lung der Gesetz­ge­bungs­kom­pe­ten­zen zwi­schen Bund und Län­dern aus. Der Bund hat das Recht zur Gesetz­ge­bung, soweit das Grund­ge­setz ihm die­ses aus­drück­lich zuweist. Solan­ge und soweit er im Bereich der kon­kur­rie­ren­den Gesetz­ge­bung von sei­ner Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz Gebrauch macht, ent­fällt die Rege­lungs­be­fug­nis der Län­der. Im Übri­gen sind die Län­der nach Art. 70 und Art. 72 Abs. 1 GG zur Gesetz­ge­bung beru­fen. Wel­cher Mate­rie eine gesetz­li­che Rege­lung zuzu­ord­nen ist, bemisst sich nach ihrem objek­ti­ven Regelungsgehalt.

Nach Art. 70 Abs. 1 GG haben die Län­der das Recht zur Gesetz­ge­bung, soweit das Grund­ge­setz nicht dem Bund Gesetz­ge­bungs­be­fug­nis­se zuweist. Eine sol­che Zuwei­sung von Gesetz­ge­bungs­kom­pe­ten­zen an den Bund fin­det sich aus­weis­lich Art. 70 Abs. 2 GG vor allem in den Vor­schrif­ten über die aus­schließ­li­che (Art. 73 und Art. 105 Abs. 1 GG) und die kon­kur­rie­ren­de Gesetz­ge­bung (Art. 74 und Art. 105 Abs. 2 GG). Dane­ben wer­den dem Bund in zahl­rei­chen Ein­zel­be­stim­mun­gen (vgl. u.a. Art. 21 Abs. 5, Art. 23 Abs. 1 Satz 2, Abs. 3 Satz 3, Abs. 7, Art. 24 Abs. 1, Art. 26 Abs. 2 Satz 2, Art. 29 Abs. 2, Abs. 5 Satz 4, Abs. 6 Satz 2, Abs. 7 Satz 2, Art. 38 Abs. 3, Art. 41, Art. 45b Satz 2, Art. 45c Abs. 2, Art. 45d Abs. 2, Art. 48 Abs. 3 Satz 3, Art. 54 Abs. 7, Art. 79 Abs. 1, Abs. 2, Art. 84 Abs. 1 Satz 2, Abs. 5, Art. 85 Abs. 1 Satz 1, Art. 86, Art. 87 Abs. 3 Satz 1, Satz 2, Art. 87b Abs. 1 Satz 3, Abs. 2, Art. 87d Abs. 1 Satz 3, Abs. 2, Art. 87e Abs. 1 Satz 2, Abs. 2, Abs. 3 Satz 3, Satz 4, Abs. 4 Satz 2, Art. 91a Abs. 2, Art. 91c Abs. 4, Abs. 5, Art. 91e Abs. 3, Art. 93 Abs. 1 Nr. 5, Abs. 3, Art. 94 Abs. 2, Art. 95 Abs. 3 Satz 2, Art. 96 Abs. 2 Satz 3, Art. 104a Abs. 5 Satz 2, Abs. 6 Satz 4, Art. 104b Abs. 2, Art. 106 Abs. 3 Satz 3, Satz 6, Abs. 4 Satz 2, Abs. 5 Satz 2, Abs. 6 Satz 5, Art. 106a Satz 2, Art. 106b Satz 2, Art. 107 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Satz 1, Art. 108 Abs. 1 Satz 2, Abs. 4 bis Abs. 6, Art. 109 Abs. 4, Abs. 5 Satz 3, Art. 109a Abs. 1, Art. 110 Abs. 2 Satz 1, Art. 112 Satz 3, Art. 114 Abs. 2 Satz 4, Art. 115 Abs. 1 GG) wei­te­re Gesetz­ge­bungs­be­fug­nis­se zugewiesen.

Das Grund­ge­setz ent­hält – von der Aus­nah­me des Art. 109 Abs. 4 GG abge­se­hen – eine voll­stän­di­ge Ver­tei­lung der Gesetz­ge­bungs­zu­stän­dig­kei­ten ent­we­der auf den Bund oder die Län­der43. Dop­pel­zu­stän­dig­kei­ten sind den Kom­pe­tenz­nor­men fremd und wären mit ihrer Abgren­zungs­funk­ti­on unver­ein­bar. Das Grund­ge­setz grenzt die Gesetz­ge­bungs­kom­pe­ten­zen ins­be­son­de­re mit Hil­fe der in den Art. 73 und Art. 74 GG ent­hal­te­nen Kata­lo­ge durch­weg alter­na­tiv von­ein­an­der ab. Auch wenn die Mate­rie eines Geset­zes Bezug zu ver­schie­de­nen Sach­ge­bie­ten auf­weist, die teils dem Bund, teils den Län­dern zuge­wie­sen sind, besteht des­halb die Not­wen­dig­keit, sie dem einen oder ande­ren Kom­pe­tenz­be­reich zuzu­wei­sen44.

Nach der Sys­te­ma­tik der grund­ge­setz­li­chen Kom­pe­tenz­ord­nung wird der Kom­pe­tenz­be­reich der Län­der daher grund­sätz­lich durch die Reich­wei­te der Bun­des­kom­pe­ten­zen bestimmt, nicht umge­kehrt45. Aus der in Art. 30 und Art. 70 Abs. 1 GG ver­wen­de­ten Rege­lungs­tech­nik ergibt sich kei­ne Zustän­dig­keits­ver­mu­tung zuguns­ten der Län­der46, die bei der Aus­le­gung der ein­zel­nen Kom­pe­tenz­ti­tel oder bei ver­blei­ben­den Aus­le­gungs­zwei­feln zu berück­sich­ti­gen wäre. Eine sol­che Ver­mu­tung wider­sprä­che der Sys­te­ma­tik der grund­ge­setz­li­chen Kom­pe­tenz­ver­tei­lung47 und miss­ach­te­te deren umfas­sen­de Jus­ti­tia­bi­li­tät. Nach der Kon­zep­ti­on des Grund­ge­set­zes ist die Zuord­nung eines Rege­lungs­ge­gen­stands zu einer Kom­pe­tenz­ma­te­rie eine Rechts­fra­ge, deren Beant­wor­tung ins­be­son­de­re weder von Dar­le­gungs- und Begrün­dungs­las­ten des Gesetz­ge­bers noch davon abhängt, ob die­se mehr oder weni­ger erfolg­reich erfüllt wer­den48.

Öff­nungs­klau­seln in Bun­des­ge­set­zen sind grund­sätz­lich zuläs­sig (vgl. Art. 71 und Art. 72 Abs. 1 GG), gewäh­ren den Län­dern jedoch kei­ne über die Öff­nung hin­aus­ge­hen­den Spiel­räu­me. Kon­zep­tio­nel­le Ent­schei­dun­gen des Bun­des­ge­setz­ge­bers dür­fen durch die Lan­des­ge­setz­ge­ber nicht ver­fälscht wer­den49. Die Grund­kon­zep­ti­on des Bun­des­ge­set­zes muss grund­sätz­lich auch dann gewahrt blei­ben, wenn die Län­der von ent­spre­chen­den Öff­nungs­klau­seln Gebrauch machen50.

Die ver­fas­sungs­recht­li­che Kom­pe­tenz­ver­tei­lung ist unver­füg­bar. Kom­pe­ten­zen ste­hen nicht zur Dis­po­si­ti­on ihrer Trä­ger51. Vor­be­halt­lich spe­zi­el­ler ver­fas­sungs­recht­li­cher Ermäch­ti­gun­gen kön­nen Bund und Län­der daher selbst mit Zustim­mung der jeweils ande­ren Ebe­ne nicht in Berei­chen tätig wer­den, die das Grund­ge­setz der jeweils ande­ren Ebe­ne zuweist52.

Das Grund­ge­setz regelt die kon­kur­rie­ren­de Gesetz­ge­bung in Anleh­nung an Art. 7 WRV im Wesent­li­chen in Art. 72 und Art. 74 GG. Dabei ent­hält Art. 74 GG – von den Fäl­len der Art. 105 Abs. 2 und Art. 115c Abs. 1 GG abge­se­hen – einen abschlie­ßen­den Kata­log der in die kon­kur­rie­ren­de Gesetz­ge­bung fal­len­den Gegenstände.

Sofern nicht die Erfor­der­lich­keits­klau­sel des Art. 72 Abs. 2 GG ein­greift, kann der Bund Gegen­stän­de der kon­kur­rie­ren­den Gesetz­ge­bung ohne wei­te­re Vor­aus­set­zun­gen an sich zie­hen. Dies ergibt sich – argu­men­tum e con­tra­rio – aus der in Art. 72 Abs. 2 GG ent­hal­te­nen Auf­zäh­lung. Die Gegen­stän­de der dort nicht erwähn­ten Mate­ri­en kann der Bun­des­ge­setz­ge­ber daher ohne Wei­te­res regeln.

Macht der Bund von der kon­kur­rie­ren­den Gesetz­ge­bung Gebrauch, ver­lie­ren die Län­der gemäß Art. 72 Abs. 1 GG das Recht zur Gesetz­ge­bung in dem Zeit­punkt („solan­ge“) und in dem Umfang („soweit“), in dem der Bund die Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz zuläs­si­ger­wei­se in Anspruch nimmt (sog. Sperr­wir­kung). Soweit die Sperr­wir­kung reicht, ent­fällt die Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz der Län­der53. Die Sperr­wir­kung ver­hin­dert für die Zukunft den Erlass neu­er Lan­des­ge­set­ze und ent­zieht in der Ver­gan­gen­heit erlas­se­nen Lan­des­ge­set­zen die Kom­pe­tenz­grund­la­ge, sodass sie nich­tig sind bezie­hungs­wei­se werden.

Die Sperr­wir­kung im Sin­ne von Art. 72 Abs. 1 GG setzt vor­aus, dass bun­des- und lan­des­ge­setz­li­che Rege­lung den­sel­ben Gegen­stand betref­fen54. Die bun­des­ge­setz­li­che Rege­lung darf vom Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt nicht für ver­fas­sungs­wid­rig erklärt wor­den sein55; Zwei­fel an der Ver­fas­sungs­mä­ßig­keit einer Norm genü­gen hin­ge­gen nicht, weil die Sperr­wir­kung sonst unter­lau­fen wer­den könn­te56.

„Gebrauch“ im Sin­ne von Art. 72 Abs. 1 GG macht der Bun­des­ge­setz­ge­ber nur, solan­ge und soweit er für die betref­fen­de Mate­rie eine erschöp­fen­de Rege­lung trifft oder tref­fen will57. Je nach Reich­wei­te der bun­des­ge­setz­li­chen Rege­lung kann der Lan­des­ge­setz­ge­ber von der Recht­set­zung also gänz­lich aus­ge­schlos­sen oder auf bestimm­te Teil­ma­te­ri­en und ‑gegen­stän­de beschränkt wer­den. Hat der Bund einen Gegen­stand abschlie­ßend gere­gelt, tritt die Sperr­wir­kung des Art. 72 Abs. 1 GG für eine Rege­lung der Län­der in die­sem Sach­be­reich unab­hän­gig davon ein, ob die­se den bun­des­recht­li­chen Bestim­mun­gen wider­strei­tet, sie ergänzt oder ledig­lich (dekla­ra­to­risch) wie­der­holt58.

Ein deut­li­ches Anzei­chen dafür, dass eine lan­des­recht­li­che Bestim­mung einen Bereich betrifft, den der Bun­des­ge­setz­ge­ber gere­gelt hat, liegt vor, wenn ihr Voll­zug die Durch­set­zung des Bun­des­rechts beein­träch­tigt und die­ses nicht mehr – zumin­dest nicht mehr voll­stän­dig – oder nur ver­än­dert ange­wandt und sein Rege­lungs­ziel ledig­lich modi­fi­ziert ver­wirk­licht wer­den kann59.

In sach­lich-inhalt­li­cher Hin­sicht reicht die Sperr­wir­kung so weit, wie der Bun­des­ge­setz­ge­ber eine erschöp­fen­de, also lücken­lo­se und abschlie­ßen­de Rege­lung getrof­fen hat bezie­hungs­wei­se tref­fen woll­te60. Han­delt es sich bei der bun­des­ge­setz­li­chen Rege­lung ledig­lich um eine Min­dest­ga­ran­tie, bleibt es dem Lan­des­ge­setz­ge­ber unbe­nom­men, stren­ge­re Rege­lun­gen für den­sel­ben Sach­ver­halt zu erlas­sen. Ent­schei­dend ist, ob und inwie­weit den Län­dern Raum zu eige­ner Recht­set­zung belas­sen wird oder wer­den soll61.

Die Reich­wei­te der Sperr­wir­kung ist jeweils für die kon­kre­te Rege­lung und den kon­kre­ten Sach­be­reich zu bestim­men62. Da sich der abschlie­ßen­de Cha­rak­ter einer bun­des­ge­setz­li­chen Rege­lung erst aus dem Zusam­men­spiel ver­schie­de­ner, gege­be­nen­falls inhalt­lich und zeit­lich anein­an­der anschlie­ßen­der Geset­ze erge­ben kann63, bedarf es dazu in der Regel einer Gesamt­wür­di­gung des betref­fen­den Nor­men­kom­ple­xes, also der gesetz­ge­be­ri­schen Gesamt­kon­zep­ti­on64. In die­sem Zusam­men­hang sind nicht nur der Wort­laut des Bun­des­ge­set­zes selbst zu wür­di­gen, son­dern auch der dahin­ter­ste­hen­de Rege­lungs­zweck, die Gesetz­ge­bungs­ge­schich­te und die Geset­zes­ma­te­ria­li­en65. Ob die bun­des­ge­setz­li­che Rege­lung abschlie­ßend ist, ist mate­ri­en- und nicht ziel­be­zo­gen zu bestim­men, sodass es für eine mög­li­cher­wei­se ver­blei­ben­de Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz der Län­der allein auf die Iden­ti­tät der Rege­lungs­ma­te­ri­en ankommt, nicht hin­ge­gen auf die kon­kre­te – gege­be­nen­falls abwei­chen­de – Ziel­set­zung des Lan­des­ge­setz­ge­bers. Maß­geb­lich ist, wel­che Sach­ver­hal­te der Bun­des­ge­setz­ge­ber gese­hen hat und einer Rege­lung zufüh­ren woll­te66. Wenn der Bun­des­ge­setz­ge­ber nur eine abs­trak­te Ziel­vor­stel­lung fest­schreibt, die Wege zu ihrer Ver­wirk­li­chung aber den Län­dern über­lasst, ver­bleibt den Län­dern eine eige­ne Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz67. Der Erlass eines Bun­des­ge­set­zes zur Rege­lung eines bestimm­ten Gegen­stands recht­fer­tigt für sich allein noch nicht die Annah­me, dass die Län­der damit von einer eige­nen Gesetz­ge­bung aus­ge­schlos­sen sind; es kön­nen inso­fern durch­aus Berei­che ver­blei­ben, deren Rege­lung für die Gesetz­ge­bung der Län­der offen ist68.

Erfasst ein Bun­des­ge­setz ledig­lich ein­zel­ne Rege­lungs­be­rei­che und klam­mert es ande­re rele­van­te Tat­be­stän­de aus oder trifft es nur bestimm­te grund­sätz­li­che Ent­schei­dun­gen und lässt es die wei­te­re Kon­kre­ti­sie­rung des Norm­pro­gramms offen, spricht dies für eine ledig­lich teil­wei­se abschlie­ßen­de Rege­lung, die unter dem Blick­win­kel von Art. 72 Abs. 1 GG nur eine soge­nann­te Teil­sper­re ent­fal­tet69.

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts besteht eine Ver­mu­tung für einen absichts­vol­len Rege­lungs­ver­zicht und damit eine abschlie­ßen­de bun­des­ge­setz­li­che Rege­lung, soweit sich der Gesetz­ge­ber im Gesetz­ge­bungs­ver­fah­ren mit einer bestimm­ten Fra­ge aus­ein­an­der­ge­setzt, die­se aber in der Norm kei­nen Nie­der­schlag gefun­den hat70. Eine abschlie­ßen­de Rege­lung liegt auch vor, wenn der Bun­des­ge­setz­ge­ber ergän­zen­de Rege­lun­gen, die ein Lan­des­ge­setz­ge­ber der Sache nach tref­fen könn­te, als Bestand­teil sei­ner inhalt­li­chen Kon­zep­ti­on im Sin­ne einer Teil­sper­re aus­ge­schlos­sen hat71. Das gilt aller­dings dann nicht, wenn das Bun­des­ge­setz aus­schließ­lich dazu die­nen soll, den Lan­des­ge­setz­ge­ber von der Gesetz­ge­bung aus­zu­schlie­ßen72.

Blo­ße Wert- oder Ziel­vor­stel­lun­gen, mögen sie auch in einem Bun­des­ge­setz zum Aus­druck gekom­men sein, ver­pflich­ten die Län­der nicht zu einer mit den Vor­stel­lun­gen des Bun­des­ge­setz­ge­bers kon­for­men Gesetz­ge­bung. Die Län­der sind in einem sol­chen Fall auch zum Erlass von Geset­zen berech­tigt, die den poli­ti­schen Vor­stel­lun­gen des Bun­des­ge­setz­ge­bers zuwi­der­lau­fen, solan­ge und soweit die­ser eine sol­che Gesetz­ge­bung nicht durch eine aus­drück­li­che und ein­deu­ti­ge Rege­lung unter­bin­det. Ein poli­ti­sches Homo­ge­ni­täts­ge­bot kennt das Grund­ge­setz nicht67

In zeit­li­cher Hin­sicht erfor­dert eine Sperr­wir­kung im Sin­ne von Art. 72 Abs. 1 GG nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts, dass das Bun­des­ge­setz bereits erlas­sen ist; es muss noch nicht in Kraft getre­ten sein. Eine Geset­zes­in­itia­ti­ve genügt inso­weit nicht73.

Im Bereich der kon­kur­rie­ren­den Gesetz­ge­bung sind die Län­der zur Gesetz­ge­bung somit nur befugt, solan­ge und soweit der Bund von sei­ner Gesetz­ge­bungs­be­fug­nis kei­nen abschlie­ßen­den Gebrauch gemacht hat (Art. 70, Art. 72 Abs. 1 GG). Ihnen ver­bleibt trotz der vom Grund­ge­setz ver­wand­ten Rege­lungs­tech­nik eines Regel-Aus­nah­me-Ver­hält­nis­ses zuguns­ten der Län­der (ledig­lich) eine soge­nann­te Resi­dual­kom­pe­tenz74, deren kon­kre­te Reich­wei­te sich nach der Sub­trak­ti­ons­me­tho­de bemisst75.

Für die Zuord­nung einer gesetz­li­chen Rege­lung zu einer Kom­pe­tenz­ma­te­rie sind die ver­fas­sungs­recht­li­chen Kom­pe­tenz­ti­tel aus­zu­le­gen und die frag­li­che Rege­lung nach ihrem Rege­lungs­ge­gen­stand, dem Norm­zweck, ihrer Wir­kung und ihren Adres­sa­ten zuzuordnen.

Wie auch Art. 73 GG ent­hält Art. 74 GG zur Umschrei­bung der dort gere­gel­ten Gesetz­ge­bungs­ge­gen­stän­de durch­weg unbe­stimm­te und daher aus­le­gungs­be­dürf­ti­ge Rechts­be­grif­fe. Ein­zel­ne davon wei­sen bis auf die Ver­fas­sung des Deut­schen Reichs von 1871 (Art. 4 RV) oder die Wei­ma­rer Reichs­ver­fas­sung (Art. 7 WRV) zurück­rei­chen­de Tra­di­ti­ons­li­ni­en auf und haben durch die Staats­pra­xis eine nähe­re Kon­tu­rie­rung erfah­ren. Dane­ben gibt es Kom­pe­tenz­ti­tel, die erst in jün­ge­rer Zeit Auf­nah­me in die Ver­fas­sung gefun­den haben und bei denen die Ent­ste­hungs­ge­schich­te (noch) eine grö­ße­re Rol­le spielt.

Die Aus­le­gung der Kom­pe­tenz­ti­tel folgt den all­ge­mei­nen Regeln der Ver­fas­sungs­in­ter­pre­ta­ti­on76, die vor allem auf Wort­laut, Sys­te­ma­tik, Norm­zweck und Ent­ste­hungs­ge­schich­te abstellt77. In die­sem Zusam­men­hang kommt ins­be­son­de­re der Staats­pra­xis78 und der Ent­wick­lung der betref­fen­den Kom­pe­tenz­ma­te­rie Bedeu­tung zu79. Aus der Staats­pra­xis kann abge­lei­tet wer­den, ob und wie der his­to­ri­sche Gesetz­ge­ber eine Kom­pe­tenz genutzt und inwie­weit sich dadurch über die Zeit hin­weg ein bestimm­tes Ver­ständ­nis der Norm her­aus­ge­bil­det hat80. Das gilt nament­lich für älte­re, ins­be­son­de­re vor­kon­sti­tu­tio­nel­le und umfas­send kodi­fi­zier­te Gesetz­ge­bungs­ge­gen­stän­de, wäh­rend der Tra­di­ti­on bei jün­ge­ren und ent­wick­lungs­of­fe­nen Begrif­fen natur­ge­mäß kei­ne ver­gleich­ba­re Bedeu­tung zukom­men kann81.

Eine sach­ge­mä­ße und funk­ti­ons­ge­rech­te Inter­pre­ta­ti­on82 der Kom­pe­tenz­ti­tel muss dar­über hin­aus dem Grund­satz der Ein­heit der Ver­fas­sung83 gerecht wer­den und der Grund­ent­schei­dung des Ver­fas­sungs­ge­bers für eine abschlie­ßen­de Ver­tei­lung der Kom­pe­ten­zen zwi­schen Bund und Län­dern sowie für einen weit­ge­hen­den Aus­schluss von Kom­pe­tenz­über­schnei­dun­gen Rech­nung tra­gen84. Für Zweck­mä­ßig­keits­über­le­gun­gen ist in die­sem Zusam­men­hang eben­so wenig Raum85 wie für am Grund­satz der Ver­hält­nis­mä­ßig­keit oder dem Sub­si­dia­ri­täts­prin­zip ori­en­tier­te Abwä­gun­gen. Eine Aus­le­gung anhand des ein­fa­chen Geset­zes­rechts schei­det mit Blick auf die Höher­ran­gig­keit der Ver­fas­sung und ihren Selbst­stand aus86.

Art. 70 Abs. 1 GG begrün­det kei­ne Aus­le­gungs­ma­xi­me, nach der die Kom­pe­tenz­ver­tei­lungs­re­geln des Grund­ge­set­zes im Zwei­fel zuguns­ten der Län­der aus­zu­le­gen wären87. Eine grund­sätz­lich restrik­ti­ve Aus­le­gung der in Art. 73 und Art. 74 GG ver­wand­ten Begrif­fe ist mit den Art. 70 ff. GG eben­so wenig ver­ein­bar88 wie eine prin­zi­pi­ell exten­si­ve Aus­le­gung zuguns­ten des Bun­des89. Wie alle Zustän­dig­keits­vor­schrif­ten des Grund­ge­set­zes gel­ten die Art. 70 ff. GG „strikt„90. Das erfor­dert eine Aus­le­gung, die dem Wort­laut und dem Sinn der Kom­pe­tenz­norm gerecht wird und eine mög­lichst ein­deu­ti­ge ver­ti­ka­le Gewal­ten­tei­lung gewähr­leis­tet91. Der Rege­lungs­ge­halt der ein­zel­nen Kom­pe­tenz­ti­tel kann daher weder unter Rück­griff auf eine vor­geb­li­che Kom­pe­tenz­ver­mu­tung zuguns­ten der Län­der offen­ge­las­sen noch „lan­des­freund­lich“ aus­ge­legt wer­den92.

Für die Abgren­zung und den Inhalt der Gesetz­ge­bungs­be­fug­nis­se von Bund und Län­dern sind allein die Art. 70 ff. GG maß­geb­lich93. Eine Aus­le­gung des Grund­ge­set­zes im Lich­te lan­des­ver­fas­sungs­recht­li­cher Vor­ga­ben stell­te den Gel­tungs­vor­rang des Grund­ge­set­zes (Art. 1 Abs. 3, Art.20 Abs. 3, Art. 28 Abs. 1 Satz 1, Art. 93 Abs. 1 Nr. 2 GG) in Fra­ge und beinhal­te­te das Risi­ko einer regio­na­len Frag­men­tie­rung der auf Ein­heit ange­leg­ten Bun­des­ver­fas­sung. Zwar ist es den Län­dern unbe­nom­men, im Rah­men ihrer Ver­fas­sungs­au­to­no­mie Staats­zie­le fest­zu­le­gen, die das Grund­ge­setz nicht kennt94; das bin­det jedoch aus­schließ­lich die durch die jewei­li­ge Lan­des­ver­fas­sung ver­fass­te Staats­ge­walt und ist für die Kom­pe­tenz­ver­tei­lung zwi­schen Bund und Län­dern irrele­vant95.

Die Zuord­nung einer gesetz­li­chen Rege­lung zu einem Kom­pe­tenz­ti­tel von Art. 73, Art. 74 oder Art. 105 GG erfolgt anhand ihres (unmit­tel­ba­ren) Rege­lungs­ge­gen­stands96, ihrer Wir­kun­gen und Adres­sa­ten sowie des Norm­zwecks97.

Ob sich eine Rege­lung unter einen Kom­pe­tenz­ti­tel sub­su­mie­ren lässt, hängt davon ab, ob der dort genann­te Sach­be­reich unmit­tel­bar oder ledig­lich mit­tel­bar Gegen­stand die­ser Rege­lung ist98. Für des­sen Ermitt­lung ist der sach­li­che – auch auf­grund des Gesamt­zu­sam­men­hangs der Rege­lung im jewei­li­gen Gesetz zu ermit­teln­de – Gehalt einer Rege­lung und nicht die vom Gesetz­ge­ber gewähl­te Bezeich­nung maß­ge­bend99. Eine gesetz­li­che Rege­lung ist – ihrem Haupt­zweck ent­spre­chend – dem Kom­pe­tenz­ti­tel zuzu­ord­nen, den sie spe­zi­ell und nicht (ledig­lich) all­ge­mein behan­delt100, wobei die Rege­lung in ihrem – kom­pe­tenz­be­grün­den­den – (Gesamt-)Sachzusammenhang zu erfas­sen ist101. Dass der Gegen­stand eines Kom­pe­tenz­ti­tels ledig­lich reflex­ar­tig berührt oder als Annex behan­delt wird, genügt inso­weit nicht102.

Wäh­rend die – erst ex post zu bestim­men­den – Wir­kun­gen eines Geset­zes aus sei­nen Rechts­fol­gen her­vor­ge­hen103, ergibt sich der Norm­zweck regel­mä­ßig aus dem – durch Aus­le­gung zu ermit­teln­den – objek­ti­vier­ten Wil­len des Gesetz­ge­bers104. Die­ser ist mit Hil­fe der aner­kann­ten Metho­den der Geset­zes­aus­le­gung zu ermit­teln, das heißt anhand des Wort­lauts der Norm, ihrer sys­te­ma­ti­schen Stel­lung, nach Sinn und Zweck sowie anhand der Geset­zes­ma­te­ria­li­en und ihrer Ent­ste­hungs­ge­schich­te, wobei sich die­se Metho­den nicht gegen­sei­tig aus­schlie­ßen, son­dern ergän­zen. Kei­ne unter ihnen hat einen unbe­ding­ten Vor­rang vor der ande­ren105. Nicht ent­schei­dend sind aller­dings die sub­jek­ti­ven Vor­stel­lun­gen der am Gesetz­ge­bungs­ver­fah­ren betei­lig­ten Orga­ne oder Ein­zel­ner ihrer Mit­glie­der106.

Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz für die Rege­lung der Wohnraummiete

Rege­lun­gen zur Miet­hö­he für frei finan­zier­ten Wohn­raum, der auf dem frei­en Woh­nungs­markt ange­bo­ten wer­den kann („unge­bun­de­ner Wohn­raum“), fal­len als Teil des sozia­len Miet­rechts in die kon­kur­rie­ren­de Gesetz­ge­bungs­zu­stän­dig­keit für das bür­ger­li­che Recht im Sin­ne von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG. Mit den §§ 556 bis 561 BGB hat der Bun­des­ge­setz­ge­ber von der kon­kur­rie­ren­den Zustän­dig­keit für das Miet­preis­recht als Teil des bür­ger­li­chen Rechts abschlie­ßend Gebrauch gemacht. Auf­grund der hier­durch ein­ge­tre­te­nen Sperr­wir­kung ver­bleibt für die Rege­lun­gen zur Miet­hö­he in § 1 in Ver­bin­dung mit § 3, § 4, § 5 Abs. 1, § 6 Abs. 1 bis Abs. 4, § 7 Mie­ten­WoG Bln kein Raum. Die Vor­schrif­ten las­sen sich zudem weder auf den Kom­pe­tenz­ti­tel „Recht der Wirt­schaft“ (Art. 74 Abs. 1 Nr. 11 GG) noch auf Art. 70 GG stützen. 

Kon­kur­rie­ren­de Gesetz­ge­bungs­zu­stän­dig­keit für das bür­ger­li­che Recht

Nach dem durch Staats­pra­xis und Rege­lungs­tra­di­ti­on seit nun­mehr 150 Jah­ren gepräg­ten Rechts­ver­ständ­nis umfasst das bür­ger­li­che Recht die Gesamt­heit aller Nor­men, die her­kömm­li­cher­wei­se dem Zivil­recht zuge­rech­net wer­den. Ent­schei­dend ist, ob durch eine Vor­schrift Pri­vat­rechts­ver­hält­nis­se gere­gelt wer­den, also die Rechts­ver­hält­nis­se zwi­schen Pri­va­ten und die sich aus ihnen erge­ben­den Rech­te und Pflich­ten. Das Recht der Miet­ver­hält­nis­se ist seit dem Inkraft­tre­ten des Bür­ger­li­chen Gesetz­buchs am 1.01.1900 in den §§ 535 ff. BGB gere­gelt und – unge­ach­tet zahl­rei­cher Ände­run­gen – ein essen­ti­el­ler Bestand­teil des bür­ger­li­chen Rechts. Das gilt auch für die Miet­ver­hält­nis­se über Woh­nun­gen (§ 549 BGB). Der Miet­ver­trag ist das Ergeb­nis pri­vat­au­to­no­mer Ent­schei­dun­gen der Ver­trags­par­tei­en. Das gilt selbst dann, wenn die pri­vat­au­to­nom begrün­de­ten Rech­te und Pflich­ten durch den Gesetz­ge­ber näher aus­ge­stal­tet oder begrenzt werden.

Die Rege­lung der Mie­te für unge­bun­de­nen Wohn­raum fällt unter die kon­kur­rie­ren­de Gesetz­ge­bungs­be­fug­nis für das bür­ger­li­che Recht im Sin­ne von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG. Das gilt für das sozia­le Miet­recht im All­ge­mei­nen und für die Vor­schrif­ten über Fest­le­gung und Durch­set­zung der zuläs­si­gen Miet­hö­he im Besonderen.

Die Rege­lun­gen von Miet­ver­hält­nis­sen über unge­bun­de­nen Wohn­raum sind Gegen­stand der kon­kur­rie­ren­den Gesetz­ge­bung für das bür­ger­li­che Recht gemäß Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG. Das bele­gen Rege­lungs­tra­di­ti­on und Staatspraxis.

Der in Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG als Gegen­stand der kon­kur­rie­ren­den Gesetz­ge­bung benann­te Sach­be­reich „bür­ger­li­ches Recht“ knüpft an einen bereits unter der Gel­tung von Art. 4 Nr. 13 RV und Art. 7 Nr. 1 WRV bekann­ten ein­fach-gesetz­li­chen Norm­be­stand an und macht sich die­sen nor­ma­tiv-rezep­tiv zu eigen43. Vor die­sem Hin­ter­grund kommt der Rege­lungs­tra­di­ti­on eine beson­de­re Bedeu­tung zu107, sodass der Begriff des bür­ger­li­chen Rechts in Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG grund­sätz­lich in dem­sel­ben Sinn zu ver­ste­hen ist, wie dies unter der Reichs­ver­fas­sung 1871 und der Wei­ma­rer Reichs­ver­fas­sung der Fall war108.

Nach dem durch Staats­pra­xis und Rege­lungs­tra­di­ti­on seit nun­mehr 150 Jah­ren gepräg­ten Rechts­ver­ständ­nis umfasst das bür­ger­li­che Recht die Gesamt­heit aller Nor­men, die her­kömm­li­cher­wei­se dem Zivil­recht zuge­rech­net wer­den109. Dabei kommt es nicht vor­ran­gig dar­auf an, ob ein Sach­be­reich nach heu­ti­gem Ver­ständ­nis dem Pri­vat­recht oder dem öffent­li­chen Recht zuzu­ord­nen ist. Bür­ger­li­ches Recht im Sin­ne des Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG ist nicht als Gegen­satz zum öffent­li­chen Recht zu ver­ste­hen, sodass Gegen­stän­de, die nach heu­ti­gem Ver­ständ­nis dem öffent­li­chen Recht zuzu­ord­nen sind, auch dem Anwen­dungs­be­reich von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG unter­fal­len kön­nen110. Ent­schei­dend ist, ob durch eine Vor­schrift Pri­vat­rechts­ver­hält­nis­se gere­gelt wer­den, also die Rechts­ver­hält­nis­se zwi­schen Pri­va­ten und die sich aus ihnen erge­ben­den Rech­te und Pflich­ten111. Das gilt auch, soweit Rege­lun­gen des Pri­vat­rechts im nor­ma­ti­ven Zusam­men­hang mit (ein­zel­nen) öffent­lich-recht­li­chen Vor­schrif­ten ste­hen; und vom Tra­di­ti­ons­zu­sam­men­hang des bür­ger­li­chen Rechts umfasst wer­den, sofern der Rege­lungs­schwer­punkt im Pri­vat­recht ver­bleibt112. Ein sozi­al­staat­lich moti­vier­ter Ein­griff in das Markt­ge­sche­hen mit dem Ziel, sozia­le Dis­pa­ri­tä­ten aus­zu­glei­chen oder zu besei­ti­gen, lässt den Kom­pe­tenz­ti­tel des Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG daher noch nicht ent­fal­len113.

Das bür­ger­li­che Recht im Sin­ne von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG umfasst neben den fünf Büchern des Bür­ger­li­chen Gesetz­buchs als weit­ge­hend abschlie­ßen­der Rege­lung wich­ti­ger Kern­be­stand­tei­le des Pri­vat­rechts auch viel­fäl­ti­ge Neben­ge­set­ze zur Ord­nung von Pri­vat­rechts­ver­hält­nis­sen wie etwa das Woh­nungs­ei­gen­tums­recht und das Beur­kun­dungs­recht ein­schließ­lich der Gebüh­ren­fest­set­zung114. Mit­un­ter ent­hal­ten die­se Neben­ge­set­ze ver­wal­tungs­recht­li­che, ord­nungs­wid­rig­kei­ten- und straf­recht­li­che Vor­keh­run­gen zu ihrer Durchsetzung.

Das Recht der Miet­ver­hält­nis­se ist seit dem Inkraft­tre­ten des Bür­ger­li­chen Gesetz­buchs am 1.01.1900 in den §§ 535 ff. BGB gere­gelt und – unge­ach­tet zahl­rei­cher Ände­run­gen – ein essen­ti­el­ler Bestand­teil des bür­ger­li­chen Rechts. Das gilt ins­be­son­de­re für Miet­ver­hält­nis­se über Woh­nun­gen (§ 549 BGB). Die Über­las­sung einer Woh­nung beruht auf einem Ver­trag zwi­schen Ver­mie­ter und Mie­ter, in dem Miet­sa­che, Gebrauch, Miet­dau­er und die zu zah­len­de Mie­te fest­ge­legt wer­den. Die­ser Ver­trag ist das Ergeb­nis pri­vat­au­to­no­mer Ent­schei­dun­gen der Ver­trags­par­tei­en und – vor­be­halt­lich gesetz­li­cher Schran­ken­zie­hun­gen – durch ihre grund­recht­lich geschütz­ten Inter­es­sen aus Art. 14 Abs. 1, Art. 12 Abs. 1 und Art. 2 Abs. 1 GG abge­si­chert. Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB wird der Ver­mie­ter durch den Miet­ver­trag ver­pflich­tet, dem Mie­ter den Gebrauch der Miet­sa­che wäh­rend der Miet­zeit zu gewäh­ren, wäh­rend der Mie­ter dem Ver­mie­ter nach § 535 Abs. 2 BGB die ver­ein­bar­te Mie­te zu ent­rich­ten hat. Erge­ben sich die – syn­al­lag­ma­ti­schen – Pflich­ten der Gebrauchs­über­las­sung einer­seits und der Miet­zah­lung ande­rer­seits jeden­falls dem Grun­de nach aus dem zwi­schen Ver­mie­ter und Mie­ter frei ange­bahn­ten und abge­schlos­se­nen Miet­ver­trag, geht es um ein dem bür­ger­li­chen Recht zuzu­ord­nen­des Rechtsverhältnis.

Das gilt selbst dann, wenn die pri­vat­au­to­nom begrün­de­ten Rech­te und Pflich­ten durch den Gesetz­ge­ber näher aus­ge­stal­tet oder begrenzt wer­den. Rege­lun­gen über die zuläs­si­ge Miet­hö­he kön­nen den Anspruch aus § 535 Abs. 2 BGB an eine Rei­he von pro­ze­du­ra­len und mate­ri­ell-recht­li­chen Anfor­de­run­gen bin­den. Knüp­fen sie jedoch an einen pri­vat­au­to­nom geschlos­se­nen Miet­ver­trag an, in dem die Aus­wahl des Ver­trags­part­ners, der Gegen­stand des Miet­ver­hält­nis­ses, sei­ne Dau­er und – in den gesetz­li­chen Gren­zen – die Höhe der Mie­te das Ergeb­nis grund­recht­lich geschütz­ter Ent­schei­dun­gen der Ver­trags­par­tei­en sind, sind sie auch dann der Mate­rie des bür­ger­li­chen Rechts im Sin­ne von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG zuzu­ord­nen, wenn ihre Durch­set­zung durch Vor­schrif­ten des Ver­wal­tungs, Ord­nungs­wid­rig­kei­ten- und Straf­rechts abge­si­chert und/​oder erleich­tert wird115.

Anders lie­gen die Din­ge dage­gen, wenn die bür­ger­lich-recht­li­che Prä­gung des Miet­ver­hält­nis­ses durch öffent­lich-recht­li­che Vor­schrif­ten ganz oder teil­wei­se ver­drängt und die Aus­wahl der Ver­trags­par­tei­en sowie die Fest­le­gung der Ver­trags­in­hal­te durch ver­wal­tungs­recht­li­che Vor­ga­ben über­la­gert und etwa durch eine mehr oder weni­ger weit­rei­chen­de Wohn­raum­be­wirt­schaf­tung ganz oder teil­wei­se aus­ge­schlos­sen wird. In einem sol­chen Fall beru­hen wesent­li­che Rech­te und Pflich­ten der Miet­ver­trags­par­tei­en gera­de nicht auf ihrer grund­sätz­lich pri­vat­au­to­nom getrof­fe­nen Ent­schei­dung über die wesent­li­chen Inhal­te des Miet­ver­hält­nis­ses, son­dern auf Len­kungs- und Ver­tei­lungs­ent­schei­dun­gen der Ver­wal­tung. Der­ar­ti­ge Rege­lun­gen sind selbst dann nicht dem bür­ger­li­chen Recht zuzu­ord­nen, wenn sub­si­di­är oder zur Lücken­fül­lung auf die §§ 535 ff. BGB zurück­ge­grif­fen wird.

Rege­lungs­tra­di­ti­on und Staats­pra­xis bestä­ti­gen die­sen Befund. Sie bele­gen, dass der Gesetz­ge­ber Miet­ver­hält­nis­se über unge­bun­de­nen Wohn­raum nach Inkraft­tre­ten des Grund­ge­set­zes nicht mehr öffent­lich-recht­lich regle­men­tie­ren woll­te, son­dern dass er sie im Kern zivil­recht­lich aus­ge­stal­tet und die gesetz­li­chen Rege­lun­gen in das auf der Pri­vat­au­to­no­mie grün­den­de Rechts­ver­hält­nis zwi­schen Ver­mie­ter und Mie­ter ein­ge­bun­den hat116.

Das Bür­ger­li­che Gesetz­buch war zunächst vom Grund­satz der Ver­trags­frei­heit und durch einen libe­ra­len Eigen­tums­be­griff geprägt117. Zwar ver­ein­heit­lich­te es erst­mals die miet­recht­li­chen Rege­lun­gen in Deutsch­land; die­se waren jedoch weit­ge­hend dis­po­si­tiv. Zudem ent­hielt es kei­ne spe­zi­fisch auf Miet­ver­hält­nis­se über Wohn­raum zuge­schnit­te­nen Vor­schrif­ten, ins­be­son­de­re fehl­ten Rege­lun­gen zur Höhe des Miet­zin­ses118. Schutz vor über­höh­ten Mie­ten bot in engen Gren­zen allein der im Jahr 1893 geschaf­fe­ne Tat­be­stand des Wuchers (§ 302e StGB) in Ver­bin­dung mit § 138 BGB119.

Das sozia­le Miet­recht ent­wi­ckel­te sich mit der Kriegs­wirt­schaft des Ers­ten Welt­kriegs und sodann in der Wei­ma­rer Repu­blik. Teil­wei­se noch wäh­rend des Ers­ten Welt­kriegs erließ das Reich, das nach Art. 4 Nr. 13 RV ledig­lich über eine Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz für das Obli­ga­tio­nen­recht ver­füg­te120, auf die­ser bis zum Inkraft­tre­ten der Wei­ma­rer Reichs­ver­fas­sung fort­gel­ten­den Grund­la­ge (vgl. Art. 178 Abs. 1 WRV; § 1 und § 4 Abs. 1 Satz 1 Gesetz über die vor­läu­fi­ge Reichs­ge­walt vom 10.02.1919 ; Über­gangs­ge­setz vom 04.03.1919 ; vgl. Schnei­der, in: Isensee/​Kirchhof, HStR I, 3. Aufl.2003, § 5 Rn. 14) drei Mie­ter­schutz­ver­ord­nun­gen, die Rege­lun­gen zum Kün­di­gungs­schutz und zur Miet­hö­hen­be­gren­zung ent­hiel­ten und behörd­li­che Ein­griffs­be­fug­nis­se zur Bekämp­fung des Woh­nungs­leer­stands vor­sa­hen: die Bekannt­ma­chung zum Schut­ze der Mie­ter (sog. Ers­te Mie­ter­schutz­ver­ord­nung) vom 26.07.1917121, die Bekannt­ma­chung betref­fend Ände­rung der Ver­ord­nung zum Schut­ze der Mie­ter (sog. Zwei­te Mie­ter­schutz­ver­ord­nung) vom 23.09.1918122 und – nach der Revo­lu­ti­on 1918 – die (wei­te­re) Ver­ord­nung zum Schut­ze der Mie­ter (sog. Drit­te Mie­ter­schutz­ver­ord­nung) vom 22.06.1919123. Um jeden­falls in Preu­ßen eine Ver­ein­heit­li­chung der Miet­preis­ent­wick­lung zu errei­chen, erließ der Minis­ter für Volks­wohl­fahrt am 9.12.1919 die Anord­nung betref­fend Ein­füh­rung einer Höchst­gren­ze für Miet­zins­stei­ge­run­gen (sog. Preu­ßi­sche Höchst­mie­ten­ver­ord­nung; Preu­ßi­sche Geset­zes­samm­lung S. 187), die auf der Grund­la­ge von § 5a der soge­nann­ten Drit­ten Mie­ter­schutz­ver­ord­nung bewusst außer­halb des Bür­ger­li­chen Gesetz­buchs stand124.

Am 11.05.1920 erließ die Wei­ma­rer Natio­nal­ver­samm­lung das Gesetz über Maß­nah­men gegen Woh­nungs­man­gel125, am 24.03.1922 der Reichs­tag das – dem bür­ger­li­chen Recht zuge­ord­ne­te126 – Reichs­mie­ten­ge­setz127. Es folg­ten das Gesetz über Mie­ter­schutz und Miet­ei­ni­gungs­äm­ter vom 01.06.1923128 und das Woh­nungs­man­gel­ge­setz vom 26.07.1923129.

Noch in der Wei­ma­rer Zeit gab es ers­te For­de­run­gen nach einem sozia­len Miet­recht130. Dahin­ter stand die Über­zeu­gung, dass die im Ers­ten Welt­krieg mit der Ers­ten Mie­ter­schutz­ver­ord­nung ein­ge­führ­te Zwangs­be­wirt­schaf­tung von Wohn­raum im wei­te­ren Sin­ne (hier­zu zähl­ten zudem Maß­nah­men des Kün­di­gungs­schut­zes und der Miet­preis­re­gu­lie­rung) sowie die mit der Zwei­ten Mie­ter­schutz­ver­ord­nung vom 23.09.1918 ein­ge­führ­te Zwangs­be­wirt­schaf­tung im enge­ren Sin­ne131 kein Dau­er­zu­stand blei­ben und in der Per­spek­ti­ve wie­der zu einem frei­en Woh­nungs­markt zurück­ge­kehrt wer­den soll­te132. Inso­weit wur­de die staat­li­che Regle­men­tie­rung des Woh­nungs­markts als ein auf Not- und Kri­sen­zei­ten beschränk­ter Fremd­kör­per im bür­ger­li­chen Recht wahrgenommen.

Ab dem Jahr 1924 wur­de die „Woh­nungs­zwangs­wirt­schaft“ wie­der gelo­ckert133. Dies geschah ins­be­son­de­re mit dem Gesetz zur Abän­de­rung des Mie­ter­schutz­ge­set­zes vom 29.06.1926134, dem Gesetz zur Ände­rung des Reichs­mie­ten­ge­set­zes vom 14.02.1928135 und der Neu­be­kannt­ma­chung des Reichs­mie­ten­ge­set­zes vom 20.02.1928136. Der Begriff „sozia­les Miet­recht“ tauch­te erst­mals in der Vier­ten Ver­ord­nung des Reichs­prä­si­den­ten zur Siche­rung von Wirt­schaft und Finan­zen und zum Schut­ze des inne­ren Frie­dens vom 08.12.1931137 auf. Danach hät­ten das Reichs­mie­ten­ge­setz und das Gesetz über Mie­ter­schutz und Miet­ei­ni­gungs­äm­ter am 1.04.1933 außer Kraft tre­ten sol­len, falls bis zu die­sem Zeit­punkt ein Gesetz in Kraft getre­ten wäre, das das Miet­recht des Bür­ger­li­chen Gesetz­bu­ches sozi­al aus­ge­stal­tet hätte.

Das gelang aller­dings nicht. Das Reichs­mie­ten­ge­setz blieb nach 1933 zunächst wei­ter in Kraft138 und wur­de durch das Gesetz zur Ände­rung des Reichs­mie­ten­ge­set­zes und des Mie­ter­schutz­ge­set­zes vom 18.04.1936139 erheb­lich ver­än­dert. Am 26.11.1936 erging die Ver­ord­nung über das Ver­bot von Preis­er­hö­hun­gen140. Im Zusam­men­wir­ken mit ihr führ­ten zahl­rei­che Ver­ord­nun­gen über die Miet­preis­bil­dung letzt­lich zu einer voll­stän­di­gen Miet­preis­bin­dung. Mit dem Mie­ter­schutz­ge­setz in der Fas­sung vom 15.12.1942141 wur­de der Kün­di­gungs­schutz wie­der aus­ge­dehnt. Zusam­men mit Ver­ord­nun­gen wie der Ver­ord­nung zur Wohn­raum­len­kung vom 27.02.1943142 oder der Ver­ord­nung zur Wohn­raum­ver­sor­gung der luft­kriegs­be­trof­fe­nen Bevöl­ke­rung vom 21.06.1943143 bedeu­te­te dies im Ergeb­nis die Wie­der­ein­füh­rung der Wohn­raum­zwangs­be­wirt­schaf­tung144.

Am 8.05.1946 ver­kün­de­te der Alli­ier­te Kon­troll­rat das Kon­troll­rats­ge­setz Nr. 18 (sog. Woh­nungs­ge­setz; Amts­blatt des Kon­troll­rats in Deutsch­land 1946 S. 117), das die deut­schen Behör­den zur Erfas­sung und Zuwei­sung von Wohn­raum an bedürf­ti­ge Per­so­nen gegen den Wil­len des Eigen­tü­mers ermäch­tig­te. Zwei Jah­re spä­ter erließ der Wirt­schafts­rat für das Ver­ei­nig­te Wirt­schafts­ge­biet das – dem spä­te­ren Kom­pe­tenz­ti­tel „Recht der Wirt­schaft“ (Art. 74 Abs. 1 Nr. 11 GG) zuzu­ord­nen­de145 – und bis heu­te fort­gel­ten­de Über­gangs­ge­setz über Preis­bil­dung und Preis­über­wa­chung (PreisG) vom 10.04.1948146. Der umfas­sen­de Kün­di­gungs­schutz durch das Mie­ter­schutz­ge­setz 1942, der (Miet-)Preisstopp auf­grund der Ver­ord­nung vom 26.11.1936 und die Zwangs­be­wirt­schaf­tung aller Wohn­räu­me gal­ten fort147.

Die Jahr­zehn­te nach 1949 sind durch einen ste­ti­gen Abbau der Woh­nungs­zwangs­wirt­schaft gekenn­zeich­net148. Zwar war die Woh­nungs­po­li­tik zunächst wei­ter dar­auf gerich­tet, der andau­ern­den Woh­nungs­not zu begeg­nen. Zuneh­mend setz­te sich jedoch die Über­zeu­gung durch, dass der Man­gel vor allem durch den zügi­gen Bau neu­er Woh­nun­gen besei­tigt wer­den konn­te149.

Mit dem Ers­ten Woh­nungs­bau­ge­setz vom 24.04.1950150 ver­such­te der Gesetz­ge­ber, Anrei­ze für den Woh­nungs­bau zu set­zen, und deu­te­te an, dass der zwangs­be­wirt­schaf­te­te Woh­nungs­markt als­bald in die sozia­le Markt­wirt­schaft über­führt wer­den sol­le151. Hier­zu stell­te er die nach dem 31.12.1949 bezugs­fer­tig gewor­de­nen steu­er­be­güns­tig­ten und frei finan­zier­ten Woh­nun­gen von der Wohn­raum­be­wirt­schaf­tung frei und nahm sie vom Mie­ter­schutz aus152. In Bezug auf die Miet­hö­he wur­de fort­an zwi­schen öffent­lich geför­der­tem, steu­er­be­güns­tig­tem und frei finan­zier­tem Wohn­raum dif­fe­ren­ziert; zunächst wur­de der frei finan­zier­te Wohn­raum von der Miet­preis­bin­dung befreit153.

Auf der Grund­la­ge von § 2 PreisG wur­de die Ver­ord­nung PR Nr. 71/​51 über Maß­nah­men auf dem Gebie­te des Miet­preis­rechts vom 29.11.1951154 erlas­sen, wonach Miet­prei­se in gerin­gem Umfang – für Gewer­be­mie­ten und Neu­bau­ten – frei­ge­ge­ben wur­den. Mit dem Gesetz zur Ände­rung und Ergän­zung des Ers­ten Woh­nungs­bau­ge­set­zes vom 25.08.1953155 wur­de schließ­lich die Miet­preis­bin­dung für den steu­er­be­güns­tig­ten Wohn­raum weit­ge­hend aufgehoben.

Das Gesetz über Maß­nah­men auf dem Gebie­te des Miet­preis­rechts (Ers­tes Bun­des­mie­ten­ge­setz) vom 27.07.1955156 stell­te wei­te Tei­le des Miet­recht­preis­rechts für den preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum auf eine neue Grund­la­ge und ent­hielt wei­te­re Locke­run­gen. Ziel des Geset­zes war es, den Über­gang zur Markt­mie­te durch die Ermäch­ti­gung zu gewis­sen Miet­erhö­hun­gen und die Abfe­de­rung sozia­ler Här­ten über per­so­nen­be­zo­ge­ne Bei­hil­fen vor­zu­be­rei­ten157. Am 23.07.1958 wur­de die Ver­ord­nung über den Miet­preis für den bis zum 31.12.1949 bezugs­fer­tig gewor­de­nen Wohn­raum (Alt­bau­mie­ten­ver­ord­nung) erlas­sen158 und die Ver­ord­nung PR Nr. 71/​51 hier­mit auf­ge­ho­ben (§ 45 Abs. 1 Nr. 1).

Wich­tigs­ter Schritt zum sozia­len Miet­recht in der heu­te gel­ten­den Form war das Gesetz über den Abbau der Woh­nungs­zwangs­wirt­schaft und über ein sozia­les Miet- und Wohn­recht vom 23.06.1960159. Mit ihm ent­schied der Gesetz­ge­ber ange­sichts der geän­der­ten wirt­schaft­li­chen und gesell­schaft­li­chen Gege­ben­hei­ten, die öffent­lich-recht­li­che Regle­men­tie­rung des Woh­nungs­markts schritt­wei­se abzu­bau­en und durch eine sozia­le Aus­ge­stal­tung des Miet­rechts zu erset­zen. Die Rück­kehr zum markt­wirt­schaft­li­chen Sys­tem wur­de damit begrün­det, dass die mit der Wohn­raum­zwangs­be­wirt­schaf­tung ver­bun­de­nen Beschrän­kun­gen des Eigen­tums nur ver­tret­bar sei­en, solan­ge der aktu­el­le Woh­nungs­man­gel die­se erfor­de­re160. Dem­nach soll­ten die bis dahin preis­ge­bun­de­nen Mie­ten schritt­wei­se in die freie Miet­preis­bil­dung ent­las­sen wer­den. Mehr­fach bringt der Gesetz­ent­wurf zum Aus­druck, dass die Woh­nungs­zwangs­wirt­schaft „end­gül­tig“ in die sozia­le Markt­wirt­schaft über­führt wer­den sol­le und die Schaf­fung eines sozia­len Miet­rechts als kon­sti­tu­ti­ver Teil die­ses Vor­ha­bens betrach­tet wer­de. Der Gesetz­ge­ber woll­te sich voll­stän­dig von der öffent­lich-recht­li­chen Regu­lie­rung des Miet­preis­rechts lösen161. Da der Ent­wurf aus Zeit­man­gel nicht abschlie­ßend bera­ten wer­den konn­te, wur­den zunächst nur eini­ge Vor­schrif­ten in das Bür­ger­li­che Gesetz­buch inkor­po­riert (vgl. Art. VI Abbau­ge­setz). Wich­tigs­te Ände­rung war die Ein­füh­rung der soge­nann­ten Sozi­al­klau­sel in § 556a BGB a.F.162, heu­te §§ 574 bis 574c BGB.

Das Ers­te Gesetz zur Ände­rung miet­recht­li­cher Vor­schrif­ten vom 29.07.1963163, das Zwei­te Gesetz zur Ände­rung miet­recht­li­cher Vor­schrif­ten vom 14.07.1964164 und das Drit­te Gesetz zur Ände­rung miet­recht­li­cher Vor­schrif­ten vom 21.02.1967165 ent­hiel­ten eine Rei­he zwin­gen­der Mie­ter­schutz­vor­schrif­ten. Mit den hier­durch im Bür­ger­li­chen Gesetz­buch neu geschaf­fe­nen bezie­hungs­wei­se geän­der­ten Vor­schrif­ten wur­den die wich­tigs­ten Tei­le des heu­ti­gen sozia­len Miet­rechts par­al­lel zum Abbau der Zwangs­be­wirt­schaf­tung von Wohn­raum geschaf­fen166.

In den 1970er Jah­ren führ­ten Bau­preis­er­hö­hun­gen in Bal­lungs­ge­bie­ten wie­der zu einem spür­ba­ren Anstieg der Mie­ten167. In der Fol­ge erließ der Gesetz­ge­ber unter ande­rem das Gesetz über den Kün­di­gungs­schutz für Miet­ver­hält­nis­se über Wohn­raum vom 25.11.1971 (sog. Ers­tes Wohn­raum­kün­di­gungs­schutz­ge­setz; BGBl I S. 1839) und das Zwei­te Gesetz über den Kün­di­gungs­schutz für Miet­ver­hält­nis­se über Wohn­raum vom 18.12.1974168, das in Art. 3 das Gesetz zur Rege­lung der Miet­hö­he169 ent­hielt. Seit­dem setzt eine ordent­li­che Kün­di­gung eines Wohn­raum­miet­ver­hält­nis­ses ein berech­tig­tes Inter­es­se des Ver­mie­ters an der Ver­trags­be­en­di­gung vor­aus; eine Kün­di­gung zum Zweck der Miet­erhö­hung ist aus­ge­schlos­sen. Im Gegen­zug wur­de dem Ver­mie­ter gestat­tet, unter bestimm­ten Vor­aus­set­zun­gen die Mie­te bis zur orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te anzu­he­ben170. Aus­füh­run­gen zur grund­ge­setz­li­chen Kom­pe­tenz­grund­la­ge fin­den sich in den Begrün­dun­gen der bei­den Gesetz­ent­wür­fe171 nicht. Das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt hat die Rege­lun­gen des Ers­ten Wohn­raum­kün­di­gungs­schutz­ge­set­zes jedoch der Sache nach dem Pri­vat­recht zuge­ord­net172.

Das Gesetz zur Rege­lung der Miet­hö­he wur­de mit Art. 2 Nr. 1 des Geset­zes zur Erhö­hung des Ange­bots an Miet­woh­nun­gen vom 20.12.1982173 geän­dert und erst­mals eine Kap­pungs­gren­ze ein­ge­führt (heu­te § 558 Abs. 3 BGB), wonach sich die Mie­te nach § 558 Abs. 1 BGB inner­halb von drei Jah­ren, von Erhö­hun­gen nach den §§ 559 bis 560 BGB abge­se­hen, grund­sätz­lich nicht um mehr als 30 vom Hun­dert erhö­hen durf­te. Mit dem Vier­ten Gesetz zur Ände­rung miet­recht­li­cher Vor­schrif­ten (Vier­tes Miet­rechts­än­de­rungs­ge­setz) vom 21.07.1993174 wur­den für die Mehr­zahl der Woh­nun­gen die Kap­pungs­gren­ze von 30 vom Hun­dert auf 20 vom Hun­dert gesenkt und wei­te­re Vor­schrif­ten des Bür­ger­li­chen Gesetz­buchs zur Stär­kung des Mie­ter­schut­zes geän­dert. Bei­de Geset­ze waren aus­weis­lich der Ent­wurfs­be­grün­dun­gen auf Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 („bür­ger­li­ches Recht“) und Art. 74 Abs. 1 Nr. 11 GG („Recht der Wirt­schaft“) gestützt175.

Das heu­te voll­stän­dig im Bür­ger­li­chen Gesetz­buch gere­gel­te sozia­le Miet­recht geht auf das Gesetz zur Neu­glie­de­rung, Ver­ein­fa­chung und Reform des Miet­rechts (Miet­rechts­re­form­ge­setz) vom 19.06.2001176 zurück, mit dem der Gesetz­ge­ber das zer­split­ter­te Wohn­raum­miet­recht refor­mie­ren und das bis­her im Gesetz zur Rege­lung der Miet­hö­he ent­hal­te­ne Miet­preis­recht für unge­bun­de­nen Wohn­raum (§§ 558 ff. BGB a.F.) in das Bür­ger­li­che Gesetz­buch über­füh­ren woll­te177. Ziel der Reform, die – wie auch alle nach­fol­gen­den Geset­zes­vor­ha­ben zum Miet­recht – auf Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG gestützt wur­de178, war es, das Recht der Miet­ver­hält­nis­se über unge­bun­de­nen Wohn­raum im Bür­ger­li­chen Gesetz­buch zusam­men­zu­fas­sen und zu ver­ein­heit­li­chen; das öffent­li­che Woh­nungs­recht blieb hier­von aus­drück­lich aus­ge­klam­mert179.

Die so neu gefass­ten Rege­lun­gen der §§ 535 ff. BGB sind in der Fol­ge mehr­fach geän­dert wor­den, unter ande­rem durch das Gesetz zur Moder­ni­sie­rung des Schuld­rechts vom 26.11.2001180 und das Gesetz über die ener­ge­ti­sche Moder­ni­sie­rung von ver­mie­te­tem Wohn­raum und über die ver­ein­fach­te Durch­set­zung von Räu­mungs­ti­teln (Miet­rechts­än­de­rungs­ge­setz) vom 11.03.2013181.

Die bis­lang letz­te grö­ße­re Reform des sozia­len Miet­rechts war die Ein­füh­rung der Miet­preis­brem­se durch das Gesetz zur Dämp­fung des Miet­an­stiegs auf ange­spann­ten Woh­nungs­märk­ten und zur Stär­kung des Bestel­ler­prin­zips bei der Woh­nungs­ver­mitt­lung (Miet­rechts­no­vel­lie­rungs­ge­setz) vom 21.04.2015182, mit dem – erst­mals seit dem Jahr 1953 – eine Miet­ober­gren­ze bei Neu­ver­mie­tun­gen für unge­bun­de­nen Wohn­raum fest­ge­setzt wur­de (§ 556d Abs. 1 i.V.m. § 558 Abs. 2 BGB). Die Rege­lung wur­de zwi­schen­zeit­lich durch das Gesetz zur Ergän­zung der Rege­lun­gen über die zuläs­si­ge Miet­hö­he bei Miet­be­ginn und zur Anpas­sung der Rege­lun­gen über die Moder­ni­sie­rung der Miet­sa­che (Miet­rechts­an­pas­sungs­ge­setz) vom 18.12.2018183 ver­schärft und mit dem Gesetz zur Ver­län­ge­rung und Ver­bes­se­rung der Rege­lun­gen über die zuläs­si­ge Miet­hö­he bei Miet­be­ginn vom 19.03.2020184 in ihrer Gel­tungs­dau­er bis zum Jahr 2025 verlängert. 

Das sozia­le Miet­recht im All­ge­mei­nen185 und die Vor­schrif­ten des Bür­ger­li­chen Gesetz­buchs über Fest­le­gung und Durch­set­zung der zuläs­si­gen Mie­te für auf dem frei­en Markt ver­füg­ba­ren Wohn­raum im Beson­de­ren186 fal­len unter die kon­kur­rie­ren­de Gesetz­ge­bung für das bür­ger­li­che Recht im Sin­ne von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG.

Von Anfang an stell­te sich das sozia­le Miet­recht als ein Kon­glo­me­rat von Rechts­vor­schrif­ten dar, bei dem zivil­recht­li­che und öffent­lich-recht­li­che Antei­le immer wie­der wech­sel­ten. Aus­gangs- und Bezugs­punkt aller miet­recht­li­chen Vor­schrif­ten war stets das durch § 535 BGB gere­gel­te syn­al­lag­ma­ti­sche Rechts­ver­hält­nis, wonach der Ver­mie­ter ver­pflich­tet ist, dem Mie­ter die Miet­sa­che zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch zu über­las­sen (Abs. 1 Satz 1), und der Mie­ter die ver­ein­bar­te Mie­te zu ent­rich­ten hat (Abs. 2).

Das wird nicht dadurch in Fra­ge gestellt, dass das Recht der Miet­ver­hält­nis­se schon unter der Reichs­ver­fas­sung 1871 nicht nur zivil­recht­li­che, son­dern (auch) öffent­lich-recht­li­che Vor­keh­run­gen kann­te187 und dass Letz­te­re – als das Grund­ge­setz am 23.05.1949 in Kraft trat – nicht die Aus­nah­me, son­dern die Regel bil­de­ten188. Denn die – kri­sen­be­dingt – öffent­lich-recht­li­che Regu­lie­rung blieb mit der zivil­recht­li­chen Grund­kon­zep­ti­on des Miet­ver­hält­nis­ses stets auf das Engs­te ver­floch­ten, sodass eine kla­re Abgren­zung kaum mög­lich war und in der Staats­pra­xis nicht vor­ge­nom­men wur­de189.

Im Lau­fe der Zeit und mit der schritt­wei­sen Rück­füh­rung der öffent­lich-recht­li­chen Vor­ga­ben für das Recht der Miet­ver­hält­nis­se über unge­bun­de­nen Wohn­raum haben sich das Kün­di­gungs­schutz- und das Miet­preis­recht sodann als wich­tigs­te Kom­po­nen­ten des sozia­len Miet­rechts her­aus­ge­bil­det190. Soweit sie sich im Bür­ger­li­chen Gesetz­buch fin­den, wird ihre Zuge­hö­rig­keit zum Gegen­stand der kon­kur­rie­ren­den Gesetz­ge­bung für das „bür­ger­li­che Recht“ im Sin­ne von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG nicht ange­zwei­felt191.

Der (Bundes-)Gesetzgeber ist nicht dar­an gehin­dert, die Mate­rie des bür­ger­li­chen Rechts im Sin­ne von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG inner­halb der gegen­ständ­li­chen Gren­zen fort­zu­ent­wi­ckeln192. Der Begriff des bür­ger­li­chen Rechts wur­de von jeher als ent­wick­lungs­of­fen ange­se­hen und erlaubt es dem (Bundes-)Gesetzgeber, die damit erfass­ten Teil­ma­te­ri­en spe­zi­el­ler aus­zu­for­men und in aus dem Bür­ger­li­chen Gesetz­buch aus­ge­glie­der­ten Son­der­ge­set­zen fort­zu­ent­wi­ckeln, um spe­zi­fi­sche Rege­lun­gen für die Bewäl­ti­gung neu­ar­ti­ger Pro­ble­me bei der Ord­nung von Pri­vat­rechts­ver­hält­nis­sen zu schaf­fen193. Der Gesetz­ge­ber kann ins­be­son­de­re mit der ent­spre­chen­den Aus­ge­stal­tung des bür­ger­li­chen Rechts sozia­le und ande­re Zie­le ver­fol­gen, indem er für die Ver­trags­ge­stal­tung Vor­ga­ben macht und ihre Beach­tung und Durch­set­zung sichert.

Das kann den Rück­griff auf ver­wal­tungs­recht­li­che Instru­men­te recht­fer­ti­gen, wenn er dazu dient, das im Kern pri­vat­recht­lich kon­zi­pier­te sozia­le Miet­recht für unge­bun­de­nen Wohn­raum abzu­si­chern und sei­ne Durch­set­zung zu erleich­tern194. Der Zuord­nung eines Instru­ments zum Zivil­recht oder zum Öffent­li­chen Recht kommt inso­weit kei­ne aus­schlag­ge­ben­de Bedeu­tung zu195.

Dem­entspre­chend hat der Bun­des­ge­setz­ge­ber – ins­be­son­de­re seit dem Miet­rechts­re­form­ge­setz vom 19.06.2001 – Geset­ze zur Rege­lung der Miet­hö­he jeweils allein auf der Grund­la­ge von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG erlassen.

Das gilt für die – vor­lie­gend beson­ders bedeut­sa­me – Ein­füh­rung der Miet­preis­brem­se (§§ 556d ff. BGB) mit dem Gesetz zur Dämp­fung des Miet­an­stiegs auf ange­spann­ten Woh­nungs­märk­ten und zur Stär­kung des Bestel­ler­prin­zips bei der Woh­nungs­ver­mitt­lung (Miet­rechts­no­vel­lie­rungs­ge­setz) vom 21.04.2015182, das aus­weis­lich der Ent­wurfs­be­grün­dung auf Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG gestützt wur­de196. In den Bera­tun­gen des Bun­des­ta­ges197 und des Bun­des­ra­tes198 wur­de die Kom­pe­tenz­grund­la­ge eben­so wenig the­ma­ti­siert wie im Aus­schuss für Recht und Ver­brau­cher­schutz199 und im Aus­schuss für Umwelt, Natur­schutz, Bau und Reak­tor­si­cher­heit200, son­dern als offen­bar selbst­ver­ständ­lich vorausgesetzt.

Das Gesetz zur Ergän­zung der Rege­lun­gen über die zuläs­si­ge Miet­hö­he bei Miet­be­ginn und zur Anpas­sung der Rege­lun­gen über die Moder­ni­sie­rung der Miet­sa­che (Miet­rechts­an­pas­sungs­ge­setz) vom 18.12.2018183 wur­de aus­weis­lich der Ent­wurfs­be­grün­dung eben­falls auf Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG gestützt201. Auch in die­sem Fall wur­de die Kom­pe­tenz­grund­la­ge weder in den Ple­nar­de­bat­ten des Bun­des­ta­ges202 und des Bun­des­ra­tes203 noch in den Bera­tun­gen des Aus­schus­ses für Recht und Ver­brau­cher­schutz204 in Zwei­fel gezogen.

Das Gesetz zur Ver­län­ge­rung des Betrach­tungs­zeit­raums für die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te vom 21.12.2019205 wur­de wie­der­um auf Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG gestützt206, ohne dass Bun­des­tag207 oder Bun­des­rat208 Anlass gese­hen hät­ten, dies zu thematisieren.

Schließ­lich stützt sich das am 19.03.2020 beschlos­se­ne Gesetz zur Ver­län­ge­rung und Ver­bes­se­rung der Rege­lun­gen über die zuläs­si­ge Miet­hö­he bei Miet­be­ginn184 auf Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG209, was weder im Bun­des­tag210 noch im Bun­des­rat211 in Fra­ge gestellt wurde.

Das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt hat die­se Staats­pra­xis – bereits in den Jah­ren vor 2015 – nie pro­ble­ma­ti­siert oder die Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz des Bun­des aus Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG sogar aus­drück­lich bejaht212. In der Mehr­zahl der Fäl­le hat der Ers­te Senat des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richs die Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz des Bun­des für das sozia­le Miet­recht still­schwei­gend unter­stellt213. In zwei – das Gesetz zur Mie­ten­be­gren­zung im Woh­nungs­we­sen in Ber­lin betref­fen­den – Ent­schei­dun­gen im einst­wei­li­gen Rechts­schutz hat die des Ers­ten Senats des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts dage­gen die Gesetz­ge­bungs­be­fug­nis des Lan­des aus­drück­lich offen gelas­sen214.

Schließ­lich geht die herr­schen­de Auf­fas­sung im Schrift­tum nahe­zu ein­hel­lig davon aus, dass die Rege­lun­gen des Bür­ger­li­chen Gesetz­buchs zur Miet­hö­he für unge­bun­de­nen Wohn­raum durch die kon­kur­rie­ren­de Gesetz­ge­bung für das „bür­ger­li­che Recht“ gedeckt sind215.

Abschlie­ßen­de Rege­lung durch den Bundesgesetzgeber

Mit den §§ 556 bis 561 BGB hat der Bun­des­ge­setz­ge­ber von der kon­kur­rie­ren­den Zustän­dig­keit für das Miet­preis­recht als Teil des bür­ger­li­chen Rechts abschlie­ßend Gebrauch gemacht. Schon Rege­lungs­in­ten­si­tät und Rege­lungs­dich­te der bun­des­ge­setz­li­chen Vor­schrif­ten legen nahe, dass es sich bei den §§ 556 ff. BGB um eine umfas­sen­de und abschlie­ßen­de Rege­lung han­delt. Die §§ 556 ff. BGB ent­hal­ten zudem kei­ne Rege­lungs­vor­be­hal­te, Öff­nungs­klau­seln oder Ermäch­ti­gungs­vor­schrif­ten, die den Län­dern den Erlass eige­ner oder abwei­chen­der miet­preis­recht­li­cher Vor­schrif­ten ermög­li­chen wür­den. Das aus­dif­fe­ren­zier­te Rege­lungs­sys­tem und der Zusam­men­hang mit dem Kün­di­gungs­schutz­recht machen viel­mehr deut­lich, dass der Bun­des­ge­setz­ge­ber eine abschlie­ßen­de Rege­lung tref­fen woll­te. Das wird durch die in § 556d Abs. 2 BGB nor­mier­te Ver­ord­nungs­er­mäch­ti­gung nicht in Fra­ge gestellt. Die Län­der füh­ren inso­weit ledig­lich eine Rege­lung aus, die der Bund aus­weis­lich Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG nach Inhalt, Zweck und Aus­maß inhalt­lich weit­ge­hend deter­mi­niert hat; eine eigen­stän­di­ge Rege­lungs­be­fug­nis ist damit nicht verbunden.

Seit dem Miet­rechts­re­form­ge­setz vom 09.06.2001 hat der Bun­des­ge­setz­ge­ber – vom Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt unbe­an­stan­det – Rege­lun­gen der Miet­hö­he allein auf Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG gestützt. Mit dem Miet­rechts­no­vel­lie­rungs­ge­setz vom 21.04.2015 wur­de zudem die in den §§ 556d ff. BGB gere­gel­te Miet­preis­brem­se erst­mals in das Bür­ger­li­che Gesetz­buch auf­ge­nom­men. Der Begrün­dung des Gesetz­ent­wurfs lässt sich eine umfas­sen­de Abwä­gung aller berühr­ten Belan­ge ent­neh­men, und damit das Ziel eines abschlie­ßen­den Inter­es­sen­aus­gleichs zwi­schen den Miet­ver­trags­par­tei­en, der in der Fol­ge­zeit mehr­fach nach­jus­tiert wur­de: Das Miet­rechts­an­pas­sungs­ge­setz vom 18.12.2018 soll­te ver­hin­dern, dass Mie­ter ihre Woh­nun­gen auf­grund von Moder­ni­sie­run­gen ver­las­sen müs­sen. Das Gesetz zur Ver­län­ge­rung des Betrach­tungs­zeit­raums für die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te vom 21.12.2019 inten­dier­te eine mode­ra­te Modi­fi­ka­ti­on der „orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te“ des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB, nament­lich die Ver­län­ge­rung des Betrach­tungs­zeit­raums von vier auf sechs Jah­re. Am 19.03.2020 beschloss der Bun­des­tag schließ­lich das Gesetz zur Ver­län­ge­rung und Ver­bes­se­rung der Rege­lun­gen über die zuläs­si­ge Miet­hö­he bei Miet­be­ginn, mit dem den Län­dern die Mög­lich­keit ein­ge­räumt wur­de, die Miet­preis­brem­se für einen klar umris­se­nen Zeit­raum wei­ter anzu­wen­den. Spä­tes­tens mit dem Miet­rechts­no­vel­lie­rungs­ge­setz hat der Bund die Bemes­sung der höchs­tens zuläs­si­gen Mie­te für unge­bun­de­nen Wohn­raum abschlie­ßend gere­gelt. In den ver­gan­ge­nen sechs Jah­ren hat er mit den vier genann­ten, teils umfang­rei­chen Geset­zen auf die sich ver­schär­fen­de Woh­nungs­si­tua­ti­on in den Bal­lungs­ge­bie­ten reagiert und ver­sucht, mit detail­lier­ten Rege­lun­gen einen Aus­gleich zwi­schen den grund­recht­lich geschütz­ten Inter­es­sen der Ver­mie­ter und der Mie­ter zu gewähr­leis­ten und hier­durch die Miet­preis­ent­wick­lung in ange­spann­ten Woh­nungs­märk­ten zu dämpfen.

Im Ein­zel­nen:

Mit den §§ 556 bis 561 BGB hat der Bun­des­ge­setz­ge­ber von der kon­kur­rie­ren­den Zustän­dig­keit für das Miet­preis­recht als Teil des bür­ger­li­chen Rechts abschlie­ßend Gebrauch gemacht (Art. 72 Abs. 1 GG). Er hat damit ein umfas­sen­des Rege­lungs­kon­zept für die Mie­te für unge­bun­de­nen Wohn­raum auf ange­spann­ten Woh­nungs­märk­ten geschaf­fen. Das ergibt sich nicht nur aus dem Rege­lungs­ge­gen­stand, son­dern auch aus den jewei­li­gen Geset­zes­be­grün­dun­gen und hat zur Fol­ge, dass die Län­der inso­weit von der Gesetz­ge­bungs­zu­stän­dig­keit aus­ge­schlos­sen sind.

Spä­tes­tens mit dem Gesetz zur Dämp­fung des Miet­an­stiegs auf ange­spann­ten Woh­nungs­märk­ten und zur Stär­kung des Bestel­ler­prin­zips bei der Woh­nungs­ver­mitt­lung (Miet­rechts­no­vel­lie­rungs­ge­setz) vom 21.04.2015 hat der Bund die Bemes­sung der höchs­tens zuläs­si­gen Mie­te für unge­bun­de­nen Wohn­raum bun­des­recht­lich abschlie­ßend gere­gelt. In den ver­gan­ge­nen sechs Jah­ren hat er mit vier, teils umfang­rei­chen Geset­zen auf die sich ver­schär­fen­de Woh­nungs­si­tua­ti­on in den Bal­lungs­ge­bie­ten reagiert und ver­sucht, mit detail­lier­ten Rege­lun­gen einen Aus­gleich zwi­schen den grund­recht­lich geschütz­ten Inter­es­sen der Ver­mie­ter und der Mie­ter zu gewähr­leis­ten und hier­durch die Miet­preis­ent­wick­lung in ange­spann­ten Woh­nungs­märk­ten zu dämpfen.

Schon Rege­lungs­in­ten­si­tät und Häu­fig­keit die­ser bun­des­ge­setz­li­chen Nach­steue­rung legen nahe, dass es sich bei den §§ 556 ff. BGB um eine umfas­sen­de und abschlie­ßen­de Rege­lung han­delt. Die §§ 556 ff. BGB ent­hal­ten außer­dem kei­ne Rege­lungs­vor­be­hal­te, Öff­nungs­klau­seln oder Ermäch­ti­gungs­vor­schrif­ten, die den Län­dern den Erlass eige­ner oder abwei­chen­der miet­preis­recht­li­cher Vor­schrif­ten ermög­li­chen wür­den. Das aus­dif­fe­ren­zier­te Rege­lungs­sys­tem und der Zusam­men­hang mit dem Kün­di­gungs­schutz­recht machen viel­mehr deut­lich, dass der Bun­des­ge­setz­ge­ber eine abschlie­ßen­de Rege­lung tref­fen woll­te216. Er hat sich – was denk­bar gewe­sen wäre – bei der Miet­hö­he zudem weder auf blo­ße Ziel­vor­ga­ben oder Min­dest­re­ge­lun­gen beschränkt noch den mate­ri­ell-recht­li­chen Inter­es­sen­aus­gleich offen gelas­sen217. Die­ser ist, was den Schutz der Mie­ter angeht, nicht dis­po­si­tiv (§ 556g Abs. 1 Satz 1 BGB; vgl. Artz, in: Mün­che­ner Kom­men­tar zum BGB, Bd. 5, 8. Aufl.2020, § 556g Rn. 2).

Die Gesetz­ge­bungs­ge­schich­te seit 2015 bestä­tigt die­sen Befund218.

Mit dem Gesetz zur Dämp­fung des Miet­an­stiegs auf ange­spann­ten Woh­nungs­märk­ten und zur Stär­kung des Bestel­ler­prin­zips bei der Woh­nungs­ver­mitt­lung (Miet­rechts­no­vel­lie­rungs­ge­setz) vom 21.04.2015182 wur­de die in den §§ 556d ff. BGB gere­gel­te Miet­preis­brem­se erst­mals in das Bür­ger­li­che Gesetz­buch auf­ge­nom­men. Dabei lässt sich der Begrün­dung des Gesetz­ent­wurfs eine umfas­sen­de Abwä­gung aller berühr­ten Belan­ge ent­neh­men und damit das Ziel eines abschlie­ßen­den Inter­es­sen­aus­gleichs zwi­schen den Vertragsparteien.

Dort heißt es, das sozia­le Miet­recht, das dem Schutz der Mie­ter als struk­tu­rell schwä­che­rer Ver­trags­par­tei die­nen sol­le, gewähr­leis­te einer­seits sozia­len Kün­di­gungs­schutz und ande­rer­seits das Recht der Ver­mie­ter, die Mie­te an die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te anpas­sen oder nach Moder­ni­sie­rung erhö­hen zu kön­nen. In inner­städ­ti­schen Lagen wür­den frei­wer­den­de Miet­woh­nun­gen jedoch von einer Viel­zahl Miet­su­chen­der nach­ge­fragt, sodass erheb­li­che Miet­stei­ge­run­gen durch­ge­setzt wer­den könn­ten. Gro­ße Tei­le der ange­stamm­ten Wohn­be­völ­ke­rung wür­den auf die­se Wei­se aus ihren Wohn­quar­tie­ren ver­drängt. Die­sen Pro­ble­men auf dem Miet­woh­nungs­markt sol­le die mit den §§ 556d ff. BGB ein­ge­führ­te Miet­preis­brem­se vor allem in pro­spe­rie­ren­den Städ­ten begeg­nen. Die mit ihr ange­streb­te Dämp­fung der Miet­hö­he bei Wie­der­ver­mie­tun­gen sol­le dazu bei­tra­gen, der direk­ten oder indi­rek­ten Ver­drän­gung wirt­schaft­lich weni­ger leis­tungs­fä­hi­ger Bevöl­ke­rungs­grup­pen aus stark nach­ge­frag­ten Wohn­quar­tie­ren ent­ge­gen­zu­wir­ken und den Fort­be­stand sozi­al sta­bi­ler Bewoh­ner­struk­tu­ren, aus­ge­wo­ge­ner Sied­lungs­struk­tu­ren und aus­ge­gli­che­ner wirt­schaft­li­cher, sozia­ler und kul­tu­rel­ler Ver­hält­nis­se zu sichern. Ziel der Miet­preis­brem­se sei ins­ge­samt die Abwehr sozi­al­po­li­ti­scher Nach­tei­le219.

Die Ver­ord­nungs­er­mäch­ti­gung in § 556d Abs. 2 BGB sol­le den Län­dern dabei ein Mit­tel an die Hand geben, um auf lokal ange­spann­te Markt­si­tua­tio­nen reagie­ren, den Miet­an­stieg dämp­fen und auf die­se Wei­se die „Gen­tri­fi­zie­rung“, ins­be­son­de­re von innen­städ­ti­schen Lagen, zumin­dest ver­lang­sa­men zu kön­nen. Die Abgren­zung der Gebie­te nach § 556d Abs. 2 BGB erfor­de­re eine sorg­sa­me Über­prü­fung von Eig­nung, Erfor­der­lich­keit und Ange­mes­sen­heit der Gebiets­be­stim­mung, um den ver­fas­sungs­recht­li­chen Maß­ga­ben des Eigen­tums­schut­zes (Art. 14 Abs. 1 GG) Rech­nung zu tragen.

Am 18.12.2018 erließ der Bun­des­ge­setz­ge­ber das Gesetz zur Ergän­zung der Rege­lun­gen über die zuläs­si­ge Miet­hö­he bei Miet­be­ginn und zur Anpas­sung der Rege­lun­gen über die Moder­ni­sie­rung der Miet­sa­che (Miet­rechts­an­pas­sungs­ge­setz)183. Da die Miet­preis­brem­se nach Auf­fas­sung der Bun­des­re­gie­rung nicht die erhoff­ten Wir­kun­gen gezeigt habe, stre­be der Gesetz­ge­ber nun­mehr einen ver­än­der­ten, gleich­wohl aus­ge­wo­ge­nen Inter­es­sen­aus­gleich zwi­schen Ver­mie­tern und Mie­tern an, wobei die sozi­al, woh­nungs, wirt­schafts, demo­gra­phie- und umwelt­po­li­ti­sche Bedeu­tung des pri­va­ten Miet­rechts berück­sich­tigt wer­den sol­le. Die Neu­re­ge­lung sol­le ver­hin­dern, dass Mie­ter ihre Woh­nun­gen auf­grund von Moder­ni­sie­run­gen ver­las­sen müss­ten. Das Rege­lungs­an­lie­gen des § 556g Abs. 1a BGB sei iden­tisch mit dem Ziel der Miet­preis­brem­se. Mit der Vor­schrift des § 559 Abs. 3a BGB reagie­re der Gesetz­ge­ber zudem auf die Tat­sa­che, dass die Woh­nung für vie­le Mie­ter den Lebens­mit­tel­punkt dar­stel­le. Die abso­lu­te Kap­pungs­gren­ze gewähr­leis­te jedoch, dass selbst bei Woh­nun­gen mit nied­ri­gen Aus­gangs­mie­ten sinn­vol­le Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men durch­ge­führt wer­den könn­ten220.

Am 21.12.2019 beschloss der Bun­des­tag das Gesetz zur Ver­län­ge­rung des Betrach­tungs­zeit­raums für die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te205. Das Gesetz zie­le auf eine mode­ra­te Nach­jus­tie­rung der „orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te“ nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB, nament­lich auf die Ver­län­ge­rung des Betrach­tungs­zeit­raums von vier auf sechs Jah­re, um die Belan­ge von Ver­mie­tern und Mie­tern von Wohn­raum wie­der in ein aus­ge­wo­ge­ne­res Ver­hält­nis zu brin­gen. Die Rege­lung sei unter Abwä­gung aller zu berück­sich­ti­gen­den Inter­es­sen ver­hält­nis­mä­ßig und stel­le ins­be­son­de­re die Wirt­schaft­lich­keit der Ver­mie­tung nicht in Fra­ge221.

Am 19.03.2020 beschloss der Bun­des­tag schließ­lich das Gesetz zur Ver­län­ge­rung und Ver­bes­se­rung der Rege­lun­gen über die zuläs­si­ge Miet­hö­he bei Miet­be­ginn184. Die Aus­ge­stal­tung des sozia­len Miet­rechts de lege lata erschei­ne auf­grund der durch die Eva­lu­ie­rung der Miet­preis­brem­se gewon­ne­nen Erkennt­nis­se nicht mehr voll­stän­dig sach­ge­recht; dem trü­gen die Neu­re­ge­lun­gen Rech­nung, die unter dem Gesichts­punkt wirt­schaft­li­cher Leis­tungs­fä­hig­keit und sozia­ler Ver­ant­wor­tung trag­fä­hig sei­en. Ins­ge­samt stre­be die Neu­re­ge­lung einen aus­ge­wo­ge­nen Inter­es­sen­aus­gleich zwi­schen Ver­mie­tern und Mie­tern an und wer­de sich dämp­fend auf das Preis­ni­veau aus­wir­ken. Die Aus­gangs­la­ge bei Ein­füh­rung der Miet­preis­brem­se sei im Wesent­li­chen unver­än­dert. Die ange­spann­te Lage in vie­len Gebie­ten habe sich bis­lang noch nicht deut­lich gebes­sert, wes­halb den Län­dern die Mög­lich­keit ein­ge­räumt wer­de, die Miet­preis­brem­se für einen klar umris­se­nen Zeit­raum wei­ter anzu­wen­den. Bis zu einer spür­ba­ren Ent­span­nung der regio­na­len Woh­nungs­märk­te sei eine Ver­län­ge­rung der Miet­preis­brem­se wei­ter­hin ein geeig­ne­tes Mit­tel, um Maß­nah­men zur Schaf­fung zusätz­li­chen Wohn­raums zu flan­kie­ren222.

Der abschlie­ßen­de Cha­rak­ter der §§ 556 ff. BGB und der Umstand, dass ihnen ein zusam­men­hän­gen­des, detail­lier­tes und umfas­sen­des Kon­zept zugrun­de liegt, in dem die Miet­preis­brem­se ein zen­tra­les Instru­ment ist223, wird nicht dadurch in Fra­ge gestellt, dass die Geset­zes­be­grün­dung her­vor­hebt, die Miet­preis­brem­se kön­ne nur ein Ele­ment einer umfas­sen­den Bau- und Woh­nungs­po­li­tik sein, da durch sie kein zusätz­li­cher Wohn­raum geschaf­fen wer­de224. Im Gegen­teil geht der Bun­des­ge­setz­ge­ber offen­bar davon aus, dass neben der Regu­lie­rung der Miet­hö­he nur der Neu­bau von Woh­nun­gen Abhil­fe schaf­fen kön­ne – sei es der frei finan­zier­te oder der sozia­le Woh­nungs­bau. In der par­la­men­ta­ri­schen Bera­tung wur­de auch inso­weit die Ver­ant­wor­tungs­über­nah­me für die gesam­te Woh­nungs­po­li­tik betont225. Die­se poli­ti­sche Ver­ant­wor­tungs­über­nah­me kor­re­spon­diert mit der recht­li­chen Ent­schei­dung des Gesetz­ge­bers für einen abschlie­ßen­den Cha­rak­ter der Miet­preis­brem­se und damit für eine Sperr­wir­kung gegen­über Geset­zen der Länder.

Die abschlie­ßen­de Rege­lung der Miet­hö­he durch die §§ 556 ff., 556d ff. BGB wird auch nicht durch die in § 556d Abs. 2 BGB nor­mier­te Ver­ord­nungs­er­mäch­ti­gung der Län­der in Fra­ge gestellt. Sie ändert nichts an der durch die abschlie­ßen­de bun­des­ge­setz­li­che Rege­lung bewirk­ten Sperr­wir­kung für den Lan­des­ge­setz­ge­ber aus Art. 72 Abs. 1 GG226. Die Län­der sind inso­weit ledig­lich Dele­ga­ta­re einer Rege­lung, die der Bund aus­weis­lich Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG nach Inhalt, Zweck und Aus­maß weit­ge­hend deter­mi­niert hat227. Eine eigen­stän­di­ge Rege­lungs­be­fug­nis ist damit nicht ver­bun­den, auch wenn die Län­der nach Art. 80 Abs. 4 GG statt der Rechts­ver­ord­nung ein Gesetz erlas­sen kön­nen. Durch eine Rechts­ver­ord­nung nach § 556d Abs. 2 BGB wer­den zwar die Rege­lun­gen über die Miet­preis­brem­se räum­lich kon­kre­ti­siert. Die Ver­ord­nungs­er­mäch­ti­gung eröff­net den Län­dern aber kei­nen inhalt­li­chen Gestal­tungs­spiel­raum, son­dern erschöpft sich dar­in, die auf Ebe­ne des Bür­ger­li­chen Gesetz­buchs detail­liert aus­ge­stal­te­te Miet­preis­brem­se nach Maß­ga­be der in den ein­zel­nen Län­dern bestehen­den Ver­hält­nis­se zur Anwen­dung zu brin­gen. Zweck der Ver­ord­nungs­er­mäch­ti­gung in § 556d Abs. 2 BGB ist es allein, ange­sichts der Hete­ro­ge­ni­tät der loka­len Miet­woh­nungs­märk­te den inso­weit sach­nä­he­ren Län­dern die Fest­le­gung der Gebie­te mit ange­spann­ten Woh­nungs­märk­ten zu über­las­sen. Das wird dadurch unter­stri­chen, dass der Bun­des­ge­setz­ge­ber in § 556d Abs. 2 Satz 4 bis Satz 7 BGB die Gel­tungs­dau­er der Rechts­ver­ord­nung fest­ge­legt und beson­de­re for­mel­le Anfor­de­run­gen für ihren Erlass vor­ge­schrie­ben hat. Die Län­der kön­nen daher nur inner­halb des engen bun­des­ge­setz­lich vor­ge­ge­be­nen Rah­mens regelnd tätig wer­den und sind dar­auf beschränkt, die Voll­zieh­bar­keit der bun­des­ge­setz­li­chen Regu­lie­rung für ihren Bereich sicher­zu­stel­len. Dabei sind sie sogar zum Tätig­wer­den ver­pflich­tet, wenn die in § 556d Abs. 2 BGB nor­mier­ten Tat­be­stands­vor­aus­set­zun­gen für den Ver­ord­nungs­er­lass vor­lie­gen und ander­wei­ti­ge Abhil­fe­maß­nah­men (noch) kei­ne Wir­kung zei­gen228. Dies ist nach Auf­fas­sung des Gesetz­ge­bers inhalt­lich so klar und eng kon­tu­riert, dass der Bun­des­rat eine bun­des­ge­setz­li­che Fest­le­gung der dafür rele­van­ten Kri­te­ri­en nicht für erfor­der­lich hielt. Die Begrün­dungs­pflicht in § 556d Abs. 2 Satz 5 bis Satz 7 BGB stellt aller­dings sicher, dass die Ein­stu­fung der Gebie­te nach­voll­zieh­bar ist229.

Da der Bund mit den Rege­lun­gen über die Miet­hö­he im All­ge­mei­nen (§§ 556 ff. BGB) und die Miet­preis­brem­se im Beson­de­ren (§§ 556d ff. BGB) für Miet­ver­hält­nis­se über unge­bun­de­nen Wohn­raum von der kon­kur­rie­ren­den Gesetz­ge­bung für das bür­ger­li­che Recht jeden­falls im Hin­blick auf die Fest­le­gung der höchst­zu­läs­si­gen Mie­te abschlie­ßend Gebrauch gemacht hat, sind die Län­der von Rege­lun­gen zur Fest­le­gung der Miet­hö­he in die­sem Bereich aus­ge­schlos­sen (Art. 72 Abs. 1 GG). Das gilt unab­hän­gig davon, ob die lan­des­recht­li­che Rege­lung den §§ 556 ff. BGB wider­spricht, sie ohne inhalt­li­chen Wider­spruch ergänzt oder nur wiederholt.

Sperr­wir­kung der bun­des­ge­setz­li­chen Regelungen

Da der Bun­des­ge­setz­ge­ber von sei­ner kon­kur­rie­ren­den Kom­pe­tenz jeden­falls im Hin­blick auf die Fest­le­gung der höchst­zu­läs­si­gen Mie­te bei unge­bun­de­nem Wohn­raum abschlie­ßend Gebrauch gemacht hat, sind die Län­der von Rege­lun­gen der Miet­hö­he in die­sem Bereich aus­ge­schlos­sen (Art. 72 Abs. 1 GG). Der „Ber­li­ner Mie­ten­de­ckel“ und die bun­des­ge­setz­li­che Miet­preis­brem­se regeln im Wesent­li­chen den­sel­ben Gegen­stand, näm­lich den Schutz des Mie­ters vor über­höh­ten Mie­ten für unge­bun­de­nen Wohn­raum. Das Mie­ten­WoG Bln ver­engt dabei aller­dings die durch die bun­des­recht­li­chen Rege­lun­gen belas­se­nen Spiel­räu­me der Par­tei­en des Miet­ver­trags und führt ein par­al­le­les Miet­preis­recht auf Lan­des­ebe­ne mit sta­ti­schen und markt­un­ab­hän­gi­gen Fest­le­gun­gen ein; es sta­tu­iert gesetz­li­che Ver­bo­te im Sin­ne von § 134 BGB, die die Pri­vat­au­to­no­mie beim Abschluss von Miet­ver­trä­gen über Wohn­raum über das nach den §§ 556 ff. BGB erlaub­te Maß hin­aus begren­zen. Das Mie­ten­WoG Bln modi­fi­ziert somit die durch das Bun­des­recht ange­ord­ne­ten Rechts­fol­gen und ver­schiebt die von die­sem vor­ge­nom­me­ne Aus­ta­rie­rung der betei­lig­ten Inter­es­sen. So ver­bie­tet § 3 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 2 Mie­ten­WoG Bln die nach § 557 Abs. 1 BGB zuläs­si­ge Miet­erhö­hung im lau­fen­den Miet­ver­hält­nis bezie­hungs­wei­se für Neu­ver­mie­tun­gen. Durch § 3 Abs. 1 Satz 2 Mie­ten­WoG Bln sind die nach den §§ 557a, 557b BGB zuläs­si­gen Staf­fel- oder Index­mie­ten auf die zum Stich­tag geschul­de­te Mie­te ein­ge­fro­ren. § 7 Mie­ten­WoG Bln redu­ziert die miet­erhö­hungs­re­le­van­ten Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men auf einen Kata­log, der enger ist als die Maß­nah­men nach § 555b Nr. 1, Nr. 3 bis 6 BGB, und begrenzt die zuläs­si­ge Miet­erhö­hung nach Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men stär­ker als § 559 Abs. 1 BGB. Der Anwen­dungs­be­reich der Miet­preis­re­gu­lie­rung wird durch das Mie­ten­WoG Bln aus­ge­wei­tet, nach Bun­des­recht zuläs­si­ge Miet­erhö­hun­gen wer­den eben­so wie danach zuläs­si­ge Ver­ein­ba­run­gen über die Miet­hö­he bei Miet­be­ginn ver­bo­ten. So wird durch die Miet­ober­gren­zen des § 6 Abs. 1 bis Abs. 3 Mie­ten­WoG Bln die Ver­ein­ba­rung einer 110 % der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te betra­gen­den Mie­te – auch in den Fäl­len des § 4 Mie­ten­WoG Bln – ent­ge­gen § 556d Abs. 1 BGB aus­ge­schlos­sen. Die­se Beschrän­kun­gen des Mie­ten­WoG Bln tre­ten neben das Rege­lungs­re­gime der Miet­preis­brem­se gemäß §§ 556d ff. BGB. Da die §§ 556 ff. BGB die Miet­hö­he für unge­bun­de­nen Wohn­raum jedoch abschlie­ßend regeln, fehlt dem Land Ber­lin inso­weit die Gesetzgebungskompetenz.

§ 1 in Ver­bin­dung mit § 3, § 4, § 5 Abs. 1, § 6 Abs. 1 bis Abs. 4, § 7 Mie­ten­WoG Bln regelt eben­falls die zuläs­si­ge Mie­te für unge­bun­de­nen Wohn­raum und unter­fällt dem „bür­ger­li­chen Recht“ im Sin­ne von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG. Da die­ser Bereich durch §§ 556 ff. BGB bun­des­recht­lich abschlie­ßend gere­gelt ist, fehlt dem Land Ber­lin inso­weit die Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz; etwas ande­res ergibt sich auch nicht aus den Staats­ziel­be­stim­mun­gen der Ver­fas­sung von Berlin.

§ 1 in Ver­bin­dung mit § 3, § 4, § 5 Abs. 1, § 6 Abs. 1 bis Abs. 4, § 7 Mie­ten­WoG Bln regelt im Kern die zuläs­si­ge Höhe der Mie­te für unge­bun­de­nen Wohn­raum. Das ergibt sich aus Gegen­stand und Zweck der Vorschriften. 

Der „Ber­li­ner Mie­ten­de­ckel“ besteht für die von sei­nem Anwen­dungs­be­reich erfass­ten Woh­nun­gen im Wesent­li­chen aus drei Rege­lungs­kom­ple­xen: Einem Mie­ten­stopp, wonach eine Mie­te ver­bo­ten ist, die die am 18.06.2019 (Stich­tag) wirk­sam ver­ein­bar­te Mie­te über­schrei­tet (vgl. §§ 1, 3 Mie­ten­WoG Bln), einer lage­un­ab­hän­gi­gen Miet­ober­gren­ze bei Wie­der­ver­mie­tun­gen (vgl. §§ 1, 4 Mie­ten­WoG Bln), wobei gebäu­de- und aus­stat­tungs­be­zo­ge­ne Zuschlä­ge sowie bestimm­te Moder­ni­sie­rungs­um­la­gen erlaubt sind (vgl. §§ 1, 4 i.V.m. §§ 6, 7 Mie­ten­WoG Bln), sowie einem gesetz­li­chen Ver­bot über­höh­ter Mie­ten (vgl. §§ 1, 5 Mie­ten­WoG Bln).

§ 1 in Ver­bin­dung mit § 3, § 4, § 5 Abs. 1, § 6 Abs. 1 bis Abs. 4, § 7 Mie­ten­WoG Bln betrifft – wie die §§ 556 ff. BGB – das indi­vi­du­el­le, auf pri­vat­au­to­no­mer Grund­la­ge begrün­de­te Rechts­ver­hält­nis zwi­schen Ver­mie­ter und Mie­ter über unge­bun­de­nen Wohn­raum230. „Ber­li­ner Mie­ten­de­ckel“ und bun­des­ge­setz­li­che Miet­preis­brem­se regeln im Wesent­li­chen den­sel­ben Gegen­stand, näm­lich den Schutz des Mie­ters vor über­höh­ten Mie­ten für unge­bun­de­nen Wohn­raum231.

Die Ber­li­ner Rege­lung ver­engt dabei die durch die bun­des­recht­li­chen Rege­lun­gen belas­se­nen Spiel­räu­me der Ver­trags­par­tei­en232 und führt ein par­al­le­les Miet­preis­recht auf Lan­des­ebe­ne mit sta­ti­schen und markt­un­ab­hän­gi­gen Fest­le­gun­gen ein233. § 1 in Ver­bin­dung mit § 3, § 4, § 5 Abs. 1, § 6 Abs. 1 bis Abs. 4, § 7 Mie­ten­WoG Bln sta­tu­iert gesetz­li­che Ver­bo­te im Sin­ne von § 134 BGB, die die Pri­vat­au­to­no­mie der Par­tei­en beim Abschluss von Miet­ver­trä­gen über Wohn­raum über das nach §§ 556 ff. BGB erlaub­te Maß hin­aus begren­zen. Er modi­fi­ziert damit die durch das Bun­des­recht ange­ord­ne­ten Rechts­fol­gen und ver­schiebt die von die­sem ange­ord­ne­te Aus­ta­rie­rung der betei­lig­ten Interessen.

§ 3 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 2 Mie­ten­WoG Bln ver­bie­tet die nach § 557 Abs. 1 BGB zuläs­si­ge Miet­erhö­hung im lau­fen­den Miet­ver­hält­nis bezie­hungs­wei­se für Neu­ver­mie­tun­gen. Durch § 3 Abs. 1 Satz 2 Mie­ten­WoG Bln sind die nach §§ 557a, 557b BGB zuläs­si­gen Staf­fel- oder Index­mie­ten auf die zum Stich­tag geschul­de­te Mie­te ein­ge­fro­ren; eine nach dem Bun­des­recht zuläs­si­ge Staf­fel- oder Index­mie­te wird somit eben­falls außer Kraft gesetzt. § 7 Mie­ten­WoG Bln begrenzt die miet­erhö­hungs­re­le­van­ten Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men auf einen Kata­log, der enger ist als die Maß­nah­men nach § 555b Nr. 1, Nr. 3 bis Nr. 6 BGB; die Erhö­hung des Gebrauchs­werts der Miet­sa­che oder die Ver­bes­se­rung der all­ge­mei­nen Wohn­ver­hält­nis­se wird inso­weit nicht berück­sich­tigt. Zudem begrenzt § 7 Mie­ten­WoG Bln die zuläs­si­ge Miet­erhö­hung nach Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men stär­ker als § 559 Abs. 1 BGB.

Der Anwen­dungs­be­reich der Miet­preis­re­gu­lie­rung wird durch die Rege­lun­gen des Geset­zes zur Mie­ten­be­gren­zung im Woh­nungs­we­sen in Ber­lin aus­ge­wei­tet, und nach Bun­des­recht zuläs­si­ge Miet­erhö­hun­gen wer­den eben­so wie nach Bun­des­recht zuläs­si­ge Ver­ein­ba­run­gen über die Miet­hö­he bei Miet­be­ginn ver­bo­ten. So wird durch die Miet­ober­gren­zen des § 6 Abs. 1 bis Abs. 3 Mie­ten­WoG Bln die Ver­ein­ba­rung einer 110 % der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te betra­gen­den Mie­te – auch in den Fäl­len des § 4 Mie­ten­WoG Bln – ent­ge­gen § 556d Abs. 1 BGB aus­ge­schlos­sen. Die aus Bestands­schutz­grün­den auf der Basis der Vor­mie­te eine höhe­re als die nach § 556d Abs. 1 BGB zuläs­si­ge Mie­te gestat­ten­de Vor­schrift des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB fin­det im Gesetz zur Mie­ten­be­gren­zung im Woh­nungs­we­sen in Ber­lin kei­ne Ent­spre­chung. Wäh­rend § 556f Satz 2 BGB die Miet­preis­brem­se auf die ers­te Ver­mie­tung nach umfas­sen­der Moder­ni­sie­rung für unan­wend­bar erklärt, sieht § 1 Nr. 3 Mie­ten­WoG Bln eine Aus­nah­me vom Anwen­dungs­be­reich nur bei einem Neu­bau oder der Wie­der­her­stel­lung von ansons­ten dau­er­haft unbe­wohn­ba­rem Wohn­raum vor. Damit ist im Ergeb­nis die Ver­ein­ba­rung einer nach § 556g Abs. 1 Satz 2 BGB wirk­sa­men Mie­te ver­bo­ten, weil die nach den §§ 556 ff. BGB zuläs­si­ge Mie­te höher lie­gen kann als die nach § 6 Abs. 1 bis Abs. 3 Mie­ten­WoG Bln gestat­te­ten Mietobergrenzen.

Mit die­sen Beschrän­kun­gen tritt das Gesetz zur Mie­ten­be­gren­zung im Woh­nungs­we­sen in Ber­lin neben das Rege­lungs­re­gime der Miet­preis­brem­se gemäß §§ 556d ff. BGB. Auch wenn der Anwen­dungs­be­reich des Geset­zes zur Mie­ten­be­gren­zung im Woh­nungs­we­sen in Ber­lin in § 1 enger bestimmt ist, so dass nicht für alle Wohn­raum­miet­ver­hält­nis­se im Anwen­dungs­be­reich der Miet­preis­brem­se gemäß § 556d ff. BGB die lan­des­recht­li­chen Beschrän­kun­gen gel­ten, so wird doch ein gro­ßer Teil der Miet­ver­hält­nis­se erfasst. Soweit dies der Fall ist, wählt das Gesetz zur Mie­ten­be­gren­zung im Woh­nungs­we­sen in Ber­lin im Grund­satz auch den glei­chen Wirk­me­cha­nis­mus wie §§ 556d ff. BGB. Nach § 556d Abs. 1 in Ver­bin­dung mit § 556g Abs. 1 Satz 1 BGB ist eine von der Miet­preis­be­gren­zung zum Nach­teil des Mie­ters abwei­chen­de Ver­ein­ba­rung unwirk­sam. Die Rechts­fol­gen die­ser Unwirk­sam­keit kann und muss der Mie­ter grund­sätz­lich selbst gegen­über dem Ver­mie­ter durch­set­zen. Eben­so führt das im Gesetz ent­hal­te­ne Ver­bot höhe­rer Mie­ten in Ver­bin­dung mit § 134 BGB zur Nich­tig­keit, wobei davon aus­zu­ge­hen ist, dass das Ver­trags­ver­hält­nis mit der gesetz­lich zuläs­si­gen Mie­te fort­be­stehen soll. Auch hier kann und muss der Mie­ter grund­sätz­lich selbst gegen­über dem Ver­mie­ter die­se Rechts­fol­ge durch­set­zen. Die in § 8 Mie­ten­WoG Bln vor­ge­se­he­ne Geneh­mi­gung einer gegen­über den §§ 3 bis 6 Mie­ten­WoG Bln höhe­ren Mie­te, mit der die Rechts­wir­kun­gen von einer hoheit­li­chen Ent­schei­dung abhän­gig gemacht wer­den, ist nur für eng umschrie­be­ne Här­te­fäl­le, aber nicht als grund­sätz­li­cher Rege­lungs­an­satz vorgesehen.

Dass die Ber­li­ner Rege­lung die von ihr vor­ge­nom­me­ne Aus­ge­stal­tung des Rechts­ver­hält­nis­ses zwi­schen Ver­mie­tern und Mie­tern über unge­bun­de­nen Wohn­raum auch mit ver­wal­tungs, ord­nungs- und straf­recht­li­chen Instru­men­ten abzu­si­chern bezie­hungs­wei­se durch­zu­set­zen ver­sucht (vgl. etwa § 5 Abs. 2 Mie­ten­WoG Bln), berührt ihren im Kern bür­ger­lich-recht­li­chen Gegen­stand nicht. Abge­se­hen davon, dass der im Gesetz­ent­wurf zunächst vor­ge­se­he­ne pri­vat­rechts­ge­stal­ten­de Ver­wal­tungs­akt zur Absen­kung über­höh­ter Mie­ten auf Antrag234 im Gesetz­ge­bungs­ver­fah­ren gestri­chen und die öffent­lich-recht­li­che Dimen­si­on des Gesetz­ge­bungs­vor­ha­bens dadurch spür­bar rela­ti­viert wor­den ist, kommt es für die kom­pe­ten­zi­el­le Zuord­nung hier­auf nicht an. Soweit ins­be­son­de­re § 2 Abs. 2, Abs. 3 Satz 1, Abs. 4, § 5 Abs. 2, Abs. 3, § 6 Abs. 4 Satz 3 oder § 8 Abs. 1 Satz 1 Mie­ten­WoG Bln Ver­wal­tungs­zu­stän­dig­kei­ten begrün­den oder § 11 Mie­ten­WoG Bln Ver­stö­ße gegen das Gesetz ord­nungs­wid­rig­kei­ten­recht­lich bewehrt, sind die Rege­lun­gen auf die Miet­ver­hält­nis­se bezo­gen und die­nen aus­schließ­lich der Durch­set­zung miet­recht­li­cher Bestim­mun­gen. Die­se öffent­lich-recht­li­che bezie­hungs­wei­se ord­nungs­wid­rig­kei­ten­recht­li­che Ein­klei­dung ändert nichts dar­an, dass die Vor­schrif­ten des Geset­zes zur Mie­ten­be­gren­zung im Woh­nungs­we­sen in Ber­lin der Sache nach Rege­lun­gen der Rechts­ver­hält­nis­se zwi­schen Ver­mie­tern und Mie­tern dar­stel­len und damit Teil des Pri­vat­rechts sind235. Sie haben neben die­sen kei­nen Selbststand.

Auch nach dem Norm­zweck unter­fällt § 1 in Ver­bin­dung mit § 3, § 4, § 5 Abs. 1, § 6 Abs. 1 bis Abs. 4, § 7 Mie­ten­WoG Bln dem bür­ger­li­chen Recht im Sin­ne des Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG. Die­ser deckt sich mit dem Zweck der §§ 556 ff. BGB und ins­be­son­de­re der in den §§ 556d ff. BGB gere­gel­ten Mietpreisbremse.

Das Gesetz zur Mie­ten­be­gren­zung im Woh­nungs­we­sen in Ber­lin soll Teil eines umfas­sen­de­ren Kon­zepts zur Ver­bes­se­rung der Situa­ti­on auf dem Ber­li­ner Woh­nungs­markt sein. Aus­weis­lich der Geset­zes­be­grün­dung sol­len die § 1, § 3 Abs. 1 Mie­ten­WoG Bln den Preis­an­stieg auf dem frei­en Woh­nungs­markt im Land Ber­lin auf ein sozi­al­ver­träg­li­ches Maß zurück­füh­ren, um ange­mes­se­nen Wohn­raum auch für Bevöl­ke­rungs­schich­ten mit mitt­le­rem und gerin­ge­rem Ein­kom­men zu bezahl­ba­ren Mie­ten zu erhal­ten und Ver­drän­gungs­pro­zes­sen sowie sozia­lem Unfrie­den ent­ge­gen­zu­wir­ken236.

Die­se sozi­al­po­li­ti­schen Ziel­set­zun­gen decken sich nahe­zu voll­stän­dig mit jenen, die den Bun­des­ge­setz­ge­ber zum Erlass sei­ner Rege­lun­gen über die höchst­zu­läs­si­ge Mie­te ver­an­lasst haben. Die­se sol­len – als Teil des sozia­len Miet­rechts – eben­falls einen ange­mes­se­nen Aus­gleich zwi­schen den Rech­ten und den Inter­es­sen der Ver­mie­ter bezie­hungs­wei­se Eigen­tü­mer einer­seits und den Mie­tern ande­rer­seits her­stel­len; dane­ben die­nen sie dem Schutz der Mie­ter als struk­tu­rell schwä­che­rer Ver­trags­par­tei. Auch mit der Ein­füh­rung der Miet­preis­brem­se ver­folgt der Bun­des­ge­setz­ge­ber vor allem sozi­al­po­li­ti­sche Zwe­cke und will dazu bei­tra­gen, der direk­ten oder indi­rek­ten Ver­drän­gung wirt­schaft­lich weni­ger leis­tungs­fä­hi­ger Bevöl­ke­rungs­grup­pen aus stark nach­ge­frag­ten Wohn­quar­tie­ren ent­ge­gen­zu­wir­ken237.

Soweit der Senat und das Abge­ord­ne­ten­haus im Ver­fah­ren vor­tra­gen, dass im Zen­trum des Geset­zes zur Mie­ten­be­gren­zung im Woh­nungs­we­sen in Ber­lin nicht die Her­stel­lung der Pari­tät im indi­vi­du­el­len Ver­trags­ver­hält­nis zwi­schen dem Ver­mie­ter und dem Mie­ter ste­he, son­dern zur Rea­li­sie­rung von Gemein­wohl­be­lan­gen auf den Miet­woh­nungs­markt Ber­lins als Gan­zes ein­ge­wirkt wer­den sol­le, folgt dar­aus nichts ande­res. Die­se Ziel­set­zung unter­schei­det sich nicht von der Ziel­set­zung der §§ 556 ff. BGB und ver­mag nicht in Fra­ge zu stel­len, dass § 1 in Ver­bin­dung mit § 3, § 4, § 5 Abs. 1, § 6 Abs. 1 bis Abs. 4, § 7 Mie­ten­WoG Bln von sei­ner Rege­lungs­in­ten­ti­on her auf das auf pri­vat­au­to­no­mer Grund­la­ge geschlos­se­ne Miet­ver­hält­nis zwi­schen Ver­mie­ter und Mie­ter zielt.

Da die zuläs­si­ge Miet­hö­he für unge­bun­de­nen Wohn­raum durch die §§ 556 ff. BGB abschlie­ßend gere­gelt ist, fehlt dem Land Ber­lin die Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz zum Erlass von § 1 in Ver­bin­dung mit § 3, § 4, § 5 Abs. 1, § 6 Abs. 1 bis Abs. 4, § 7 Mie­ten­WoG Bln. Etwas ande­res ergibt sich auch nicht aus Art. 28 VvB, der ein „Recht auf Woh­nen“ als Staats­ziel­be­stim­mung nor­miert238. Die Kom­pe­tenz­ver­tei­lung des Grund­ge­set­zes bil­det einen zwin­gen­den Rah­men für den Landes(verfassungs-) gesetz­ge­ber, den die­ser nicht unter­lau­fen darf239.

Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz für das „Recht der Wirtschaft“

Ande­re Kom­pe­tenz­ti­tel, nament­lich Art. 74 Abs. 1 Nr. 11 GG („Recht der Wirt­schaft“) oder Art. 70 Abs. 1 GG, schei­den als Grund­la­ge für den Erlass des Mie­ten­WoG Bln aus. Ins­be­son­de­re war die Rege­lung der höchst­zu­läs­si­gen Mie­te für unge­bun­de­nen Wohn­raum vom Kom­pe­tenz­ti­tel „Woh­nungs­we­sen“ im Sin­ne von Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG a. F. nicht (mehr) umfasst und konn­te daher im Rah­men der Föde­ra­lis­mus­re­form I im Jahr 2006 nicht in die Gesetz­ge­bungs­zu­stän­dig­keit der Län­der übergehen.

§ 1 in Ver­bin­dung mit § 3, § 4, § 5 Abs. 1, § 6 Abs. 1 bis Abs. 4, § 7 Mie­ten­WoG Bln lässt sich mit­hin weder auf ande­re Kom­pe­tenz­ti­tel der kon­kur­rie­ren­den Gesetz­ge­bung wie Art. 74 Abs. 1 Nr. 11 GG für das „Recht der Wirt­schaft“ noch auf die Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz der Län­der gemäß Art. 70 Abs. 1 GG stützen:

Zwar kön­nen auf der Grund­la­ge die­ses Kom­pe­tenz­ti­tels preis­recht­li­che Rege­lun­gen grund­sätz­lich erlas­sen wer­den. Art. 74 Abs. 1 Nr. 11 GG umfasst inso­weit alle das wirt­schaft­li­che Leben und die wirt­schaft­li­che Betä­ti­gung als sol­che regeln­den Nor­men, die sich in irgend­ei­ner Wei­se auf die Erzeu­gung, die Her­stel­lung und die Ver­tei­lung von Gütern des wirt­schaft­li­chen Bedarfs bezie­hen240. Auf die­ser Grund­la­ge kön­nen das Wirt­schafts­le­ben ins­ge­samt sowie Fra­gen der Wirt­schafts­or­ga­ni­sa­ti­on, ein­zel­ner Wirt­schafts­zwei­ge und bestimm­ter wirt­schaf­ten­der Per­so­nen gere­gelt wer­den241. Dane­ben zäh­len hier­zu Nor­men, die ord­nend und len­kend in das Wirt­schafts­le­ben ein­grei­fen242. Die Kom­pe­tenz­norm erfasst inso­weit das öffent­li­che und das pri­va­te Wirt­schafts­recht243. Das gilt grund­sätz­lich auch für die Preis­bil­dung und ‑über­wa­chung sowie den Ver­brau­cher­schutz244. Dem­entspre­chend hat das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt die Grund­la­ge für den Erlass des Preis­ge­set­zes im Kom­pe­tenz­ti­tel „Recht der Wirt­schaft“ gese­hen145.

Aller­dings unter­fällt nicht jede zivil­recht­li­che Rege­lung, die dar­auf zielt, sozia­le Dis­pa­ri­tä­ten aus­zu­glei­chen oder zu besei­ti­gen, dem Recht der Wirt­schaft im Sin­ne von Art. 74 Abs. 1 Nr. 11 GG. Da das bür­ger­li­che Recht im Sin­ne von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG jeden­falls heu­te auch durch Ele­men­te sozia­ler Regu­lie­rung wirt­schaft­li­cher Vor­gän­ge geprägt ist245, tritt Art. 74 Abs. 1 Nr. 11 GG inso­weit zurück246; Art. 74 Abs. 1 Nr. 11 GG hat gegen­über kom­pe­ten­zi­el­len Spe­zi­al­re­ge­lun­gen inner­halb und außer­halb des Kata­logs von Art. 74 GG (ledig­lich) die Funk­ti­on eines sub­si­diä­ren Auf­fang­tat­be­stands247. Die Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz für das Recht der Wirt­schaft ist zudem nur ein­schlä­gig, wenn der Regu­lie­rungs­an­satz des Gesetz­ge­bers im Kern dar­auf zielt, Fra­gen der wirt­schafts­po­li­ti­schen Rah­men­be­din­gun­gen, der wirt­schaft­li­chen Orga­ni­sa­ti­on und der Abläu­fe zu opti­mie­ren, es also um wirt­schaft­li­ches Leben als sol­ches geht und nicht außer­öko­no­mi­sche Zie­le im Vor­der­grund ste­hen, bei denen ledig­lich in einem ande­ren Kon­text das Recht der Wirt­schaft in irgend­ei­ner Wei­se ange­spro­chen ist247. Letz­te­res ist bei den hier zu beur­tei­len­den Rege­lun­gen zur höchst­zu­läs­si­gen Mie­te der Fall.

Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz für das „Woh­nungs­we­sen“

§ 1 in Ver­bin­dung mit § 3, § 4, § 5 Abs. 1, § 6 Abs. 1 bis Abs. 4, § 7 Mie­ten­WoG Bln lässt sich schließ­lich nicht auf Art. 70 GG stüt­zen. Der frü­he­re Gesetz­ge­bungs­ti­tel „Woh­nungs­we­sen“ (Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG a.F.) umfass­te jeden­falls im Zeit­punkt sei­ner Ände­rung durch die Föde­ra­lis­mus­re­form I im Jahr 2006 vor allem die Wohn­raum­be­wirt­schaf­tung, die Woh­nungs­bau­för­de­rung und den sozia­len Woh­nungs­bau. Die Fest­le­gung der höchst­zu­läs­si­gen Mie­te für unge­bun­de­nen Wohn­raum fiel nicht darunter.

Nach Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG in der Fas­sung vom 27.10.1994 erstreck­te sich die kon­kur­rie­ren­de Gesetz­ge­bung auf den Grund­stücks­ver­kehr, das Boden­recht (ohne das Recht der Erschlie­ßungs­bei­trä­ge), das land­wirt­schaft­li­che Pacht­we­sen, das Woh­nungs­we­sen sowie das Sied­lungs- und Heim­stät­ten­we­sen. Mit dem 52. Gesetz zur Ände­rung des Grund­ge­set­zes vom 28.08.2006248 wur­de die­ser Gesetz­ge­bungs­ti­tel auf den Grund­stücks­ver­kehr, das Boden­recht (ohne das Recht der Erschlie­ßungs­bei­trä­ge), das Wohn­geld­recht, das Alt­schul­den­hil­fe­recht, das Woh­nungs­bau­prä­mi­en­recht, das Berg­ar­bei­ter­woh­nungs­bau­recht und das Berg­manns­sied­lungs­recht beschränkt. Die in der Neu­fas­sung nicht mehr auf­ge­führ­ten Gegen­stän­de gin­gen in die Zustän­dig­keit der Län­der über. Das betrifft auch das Woh­nungs­we­sen249.

Der damit ent­fal­le­ne Gesetz­ge­bungs­ti­tel für das Woh­nungs­we­sen in Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 a.F. umfass­te vor allem die Wohn­raum­be­wirt­schaf­tung, die Woh­nungs­bau­för­de­rung und den sozia­len Woh­nungs­bau, ein­schließ­lich Sub­ven­tio­nen und deren Rück­ab­wick­lung250.

Ob und inwie­weit anfäng­lich die Miet­zins­kon­trol­le hier­von eben­falls erfasst war, ist unklar251. Da die kon­kur­rie­ren­de Gesetz­ge­bung sowohl das bür­ger­li­che Recht (Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG) als auch das Woh­nungs­we­sen (Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG a.F.) umfass­te, war eine trenn­schar­fe Abgren­zung zwi­schen den bei­den Rege­lungs­be­rei­chen nicht erfor­der­lich252.

Unter dem Ein­druck der Staats­pra­xis seit 1949 hat sich der Begriff „Woh­nungs­we­sen“ in Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG a.F. jedoch in der Wei­se geklärt, dass er das dem bür­ger­li­chen Recht zuzu­ord­nen­de Recht der Miet­hö­he für unge­bun­de­nen Wohn­raum, bei dem die Aus­wahl der Ver­trags­part­ner, die Bestim­mung der Miet­sa­che, die Miet­dau­er und der Miet­zins vor­be­halt­lich gesetz­li­cher Schran­ken­zie­hun­gen auf der pri­vat­au­to­no­men Ent­schei­dung der Ver­trags­part­ner beru­hen, nicht (mehr) umfasst.

Die­ser Klä­rungs­pro­zess reicht in sei­nen Anfän­gen zurück bis zum Ers­ten Woh­nungs­bau­ge­setz vom 24.04.1950150, das zwi­schen öffent­lich geför­der­tem sozia­len Woh­nungs­bau, frei finan­zier­tem steu­er­be­güns­tig­ten Wohn­raum und völ­lig frei finan­zier­tem Wohn­raum unter­schied. Dabei wur­de die Dif­fe­ren­zie­rung zwi­schen dem frei finan­zier­ten und dem öffent­lich-recht­lich gepräg­ten Woh­nungs­markt zuneh­mend maß­stabs­bil­dend253. Das gilt eben­falls für das Miet­preis­recht, wo zwi­schen preis­frei­em (frei finan­zier­tem) und preis­ge­bun­de­nem (öffent­lich geför­der­tem) Wohn­raum unter­schie­den wur­de254. Auf Letz­te­ren waren und sind die Miet­hö­hen­re­ge­lun­gen des Bür­ger­li­chen Gesetz­buchs in der Regel nicht anwend­bar255.

Jeden­falls im Zeit­punkt der Ände­rung von Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG a.F. im Zuge der Föde­ra­lis­mus­re­form I des Jah­res 2006 war die über fast sechs Jahr­zehn­te gewach­se­ne Unter­schei­dung zwi­schen frei finan­zier­tem und öffent­lich-recht­lich geför­der­tem Wohn­raum eta­bliert256. Der Kom­pe­tenz­ti­tel für das Woh­nungs­we­sen umfass­te vor allem die Miet­preis­bin­dung staat­lich geför­der­ter Woh­nun­gen257, wäh­rend eine ent­spre­chen­de Rege­lung als Teil des sozia­len Miet­rechts für unge­bun­de­nen Wohn­raum aus­schließ­lich dem Kom­pe­tenz­ti­tel „bür­ger­li­ches Recht“ unter­fiel258.

Die Rege­lung der höchst­zu­läs­si­gen Mie­te für unge­bun­de­nen Wohn­raum war vom Kom­pe­tenz­ti­tel „Woh­nungs­we­sen“ im Sin­ne von Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG a.F. daher nicht (mehr) umfasst und konn­te somit nicht in die Gesetz­ge­bungs­zu­stän­dig­keit der Län­der über­ge­hen. Das 52. Gesetz zur Ände­rung des Grund­ge­set­zes vom 28.08.2006248 betraf aus­schließ­lich den Titel des Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG a.F. in sei­nem dama­li­gen Zuschnitt. Eine Modi­fi­zie­rung des Kata­logs von Art. 74 Abs. 1 GG war – mit Aus­nah­me der hier nicht rele­van­ten Mate­rie des Nota­ri­ats und des zuge­hö­ri­gen Beur­kun­dungs- und Gebüh­ren­rechts – eben­so wenig gewollt259 wie eine Ver­schie­bung von Gegen­stän­den zwi­schen den in der Staats­pra­xis eta­blier­ten Kom­pe­tenz­ti­teln. Sie war zu kei­nem Zeit­punkt auch nur Dis­kus­si­ons­ge­gen­stand in den Bera­tun­gen der Kom­mis­si­on von Bun­des­tag und Bun­des­rat zur Moder­ni­sie­rung der bun­des­staat­li­chen Ord­nung bezie­hungs­wei­se im Ver­fah­ren zur Ände­rung des Grund­ge­set­zes260. Inhalt und Reich­wei­te der von der Ver­fas­sungs­än­de­rung nicht berühr­ten Gegen­stän­de, ins­be­son­de­re auch der Titel „bür­ger­li­ches Recht“ im Sin­ne von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG261, blie­ben folg­lich unverändert.

Fol­gen der feh­len­den Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz des Lan­des Berlin

ie Unver­ein­bar­keit von § 1 in Ver­bin­dung mit § 3, § 4, § 5 Abs. 1, § 6 Abs. 1 bis Abs. 4, § 7 Mie­ten­WoG Bln mit Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 in Ver­bin­dung mit Art. 72 Abs. 1 GG führt zur Nich­tig­keit des gesam­ten Geset­zes zur Mie­ten­be­gren­zung im Woh­nungs­we­sen in Ber­lin. Das gilt auch für den Ord­nungs­wid­rig­kei­ten­tat­be­stand in § 11 Mie­ten­WoG Bln, der neben den § 3, § 4, § 5 Abs. 1, § 6 Abs. 1 bis Abs. 4, § 7 Mie­ten­WoG Bln kei­ne eigen­stän­di­ge Bedeu­tung hat, weil mit der Nich­tig­keit des Geset­zes im Übri­gen die tat­be­stand­li­che Anknüp­fung an ein buß­geld­be­wehr­tes Ver­hal­ten ent­fällt. In glei­cher Wei­se gilt dies für § 2 Mie­ten­WoG Bln, der in Absatz 1 auf § 5, §§ 7 bis 9 Mie­ten­WoG Bln Bezug nimmt, § 8 Mie­ten­WoG Bln, der in Absatz 1 Satz 1 und Absatz 2 Satz 1 jeweils auf die nach den §§ 3 bis 6 Mie­ten­WoG Bln zuläs­si­ge Mie­te ver­weist, § 9 Mie­ten­WoG Bln, der sich auf §§ 6 und 8 Mie­ten­WoG Bln bezieht, und § 10 Mie­ten­WoG Bln, der Rechts­be­hel­fe gegen Maß­nah­men und Ent­schei­dun­gen nach dem Gesetz zur Mie­ten­be­gren­zung im Woh­nungs­we­sen in Ber­lin regelt. Schließ­lich sind damit die in § 5 Abs. 2 und § 6 Abs. 5 Mie­ten­WoG Bln der zustän­di­gen Senats­ver­wal­tung über­tra­ge­nen Auf­ga­ben eben­so gegen­stands­los wie deren Ermäch­ti­gung in § 5 Abs. 3 Mie­ten­WoG Bln. 

Für eine von der grund­sätz­li­chen Rege­lung in § 95 Abs. 3 Satz 1 in Ver­bin­dung mit § 78 Satz 1 BVerfGG abwei­chen­de Unver­ein­bar­keits­er­klä­rung262 bestand für das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt kein Anlass. 

Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt, Beschluss vom 25. März 2021 – 2 BvF 1/​20 – 2 BvL 5/​20 – 2 BvL 4/​20

  1. GVBl. Ber­lin vom 22.02.2020 Sei­te 50[]
  2. GVBl vom 22.02.2020 S. 50[]
  3. vgl. Abge­ord­ne­ten­haus Ber­lin, Drucks 18/​2437, S. 1 ff., 6; Ple­nar­pro­to­koll 18/​53, S. 6317 <6350>[]
  4. GVBl. S. 380[]
  5. vgl. Senats­kanz­lei, Pres­se­mit­tei­lung vom 18.06.2019[]
  6. Senats­vor­la­ge Nr. S‑2365/​2019 vom 17.06.2019[]
  7. vgl. Senats­ver­wal­tung, Pres­se­mit­tei­lung vom 22.10.2019[]
  8. vgl. Senats­ver­wal­tung, Pres­se­mit­tei­lung vom 26.11.2019[]
  9. vgl. Abge­ord­ne­ten­haus Ber­lin, Drucks 18/​2347[]
  10. vgl. Abge­ord­ne­ten­haus Ber­lin, Ple­nar­pro­to­koll 18/​51, S. 6001 <6161>[]
  11. vgl. Abge­ord­ne­ten­haus Ber­lin, Aus­schuss für Stadt­ent­wick­lung und Woh­nen, Sit­zung vom 11.12.2019, Wort­pro­to­koll, S. 11 f., 14 f., 45, 51 f.[]
  12. vgl. Abge­ord­ne­ten­haus Ber­lin, Aus­schuss für Stadt­ent­wick­lung und Woh­nen, Sit­zung vom 11.12.2019, Wort­pro­to­koll, S. 13 f., S. 17 ff., 22, 48, 57[]
  13. vgl. Abge­ord­ne­ten­haus Ber­lin, Aus­schuss für Stadt­ent­wick­lung und Woh­nen, Sit­zung vom 15.01.2020, Wort­pro­to­koll, S. 2; Inhalts­pro­to­koll, S. 1 f., 3, 6 ff.[]
  14. vgl. Abge­ord­ne­ten­haus Ber­lin, Aus­schuss für Stadt­ent­wick­lung und Woh­nen, Sit­zung vom 22.01.2020, Wort­pro­to­koll, S. 1 ff.[]
  15. vgl. Abge­ord­ne­ten­haus Ber­lin, Aus­schuss für Stadt­ent­wick­lung und Woh­nen, Sit­zung vom 15.01.2020, Inhalts­pro­to­koll, S. 6 ff.; Sit­zung vom 22.01.2020, Wort­pro­to­koll, S. 9, 21 f.[]
  16. vgl. Abge­ord­ne­ten­haus Ber­lin, Drucks 18/​2347, S. 40, 42[]
  17. vgl. Abge­ord­ne­ten­haus Ber­lin, Ände­rungs­an­trag zu Drucks 18/​2347[]
  18. vgl. Abge­ord­ne­ten­haus Ber­lin, Ple­nar­pro­to­koll 18/​52, S. 6181 <6259 ff.>[]
  19. vgl. Abge­ord­ne­ten­haus Ber­lin, Ple­nar­pro­to­koll 18/​52, S. 6181 <6264 f.>[]
  20. vgl. Abge­ord­ne­ten­haus Ber­lin, Drucks 18/​2437, S. 1 ff., 6[]
  21. vgl. Abge­ord­ne­ten­haus Ber­lin, Ple­nar­pro­to­koll 18/​53, S. 6317 <6326 ff.>[]
  22. vgl. GVBl vom 22.02.2020 S. 50[]
  23. vgl. VerfGH Bln, Aus­set­zungs­be­schluss vom 21.10.2020 – VerfGH 87/​20[]
  24. BVerfG – 2 BvF 1/​20[][]
  25. BVerfG – 2 BvL 4/​20 und 2 BvL 5/​20[][]
  26. LG Ber­lin, Beschluss vom 12.03.2020 – 67 S 274/​19[]
  27. AG Mit­te, Beschluss vom 18.05.2020 – 113 C 5055/​19[]
  28. vgl. Graß­hof, in: Burkiczak/​Dollinger/​Schorkopf, BVerfGG, 2015, § 76 Rn. 13; Rozek, in: Maun­z/­Schmidt-Bleib­treu/­Klein/­Be­th­ge, BVerfGG, § 76 Rn. 11[]
  29. vgl. Sta­tis­ti­sches Bun­des­amt, Sta­tis­ti­sches Jahr­buch 2018, S. 297[]
  30. vgl. BVerfGE 7, 305 <310> 38, 258 <267> 79, 311 <326 f.> 99, 57 <67> 119, 96 <116>[]
  31. vgl. BVerfGE 6, 104 <110> 52, 63 <80> 73, 118 <150> 88, 203 <334> 96, 133 <137> 100, 249 <257> 119, 394 <409> 127, 293 <319> 128, 1 <32> 133, 241 <259 Rn. 45> 150, 1 <77 f. Rn. 138> 151, 152 <161 f. Rn. 27> stRspr[]
  32. vgl. BVerfGE 6, 104 <110> 39, 96 <106> 52, 63 <80> 96, 133 <137> 103, 111 <124> 119, 394 <409> 127, 293 <319> 150, 1 <77 f. Rn. 138>[]
  33. vgl. BVerfGE 97, 198 <213 f.> 100, 249 <257> 110, 33 <45> 133, 241 <259 Rn. 45> 150, 1 <77 f. Rn. 138> 151, 152 <161 f. Rn. 27> stRspr[]
  34. vgl. BVerfGE 103, 111 <124>[]
  35. vgl. BVerfGE 11, 330 <334 f.> 149, 1 <10 Rn. 21> 153, 310 <330 Rn. 47>[]
  36. vgl. BVerfGE 7, 171 <173 f.> 141, 1 <10 f. Rn. 22> 145, 171 <189 Rn. 52> 153, 310 <333 Rn. 55> stRspr[]
  37. vgl. BVerfGE 2, 181 <190 f.> 57, 295 <315> 105, 61 <67> 127, 224 <244> 133, 1 <10 f. Rn. 35> 148, 64 <67 f. Rn. 13> stRspr[]
  38. vgl. BVerfGE 2, 380 <389> 145, 171 <189 Rn. 52> stRspr[]
  39. vgl. BVerfGE 141, 1 <11 Rn. 23> 145, 249 <266 f. Rn. 36> 149, 1 <11 Rn. 21> 153, 310 <335 Rn. 60>[]
  40. vgl. BVerfGE 149, 1 <11 Rn. 21> 153, 310 <335 Rn. 60>[]
  41. vgl. BVerfGE 145, 249 <266 f. Rn. 36> 149, 1 <11 Rn. 21>[]
  42. vgl. BVerfGE 141, 1 <11 Rn. 22> 145, 1 <7 Rn. 12> 145, 106 <141 Rn. 96> 152, 274 <310 Rn. 90>[]
  43. vgl. BVerfGE 109, 190 <218>[][]
  44. vgl. BVerfGE 36, 193 <202 f.> 61, 149 <204> 106, 62 <114>[]
  45. vgl. BVerfGE 135, 155 <196 Rn. 103>[]
  46. vgl. impli­zit BVerfGE 98, 265 <299> anders noch BVerfGE 26, 281 <297> 42, 20 <28>[]
  47. vgl. Püt­zer, Lan­des­or­ga­ni­sa­ti­ons­ho­heit als Schran­ke der Bun­des­kom­pe­ten­zen, 1988, S. 86?ff.; Heint­zen, in: Kahl/​Waldhoff/​Walter, Bon­ner Kom­men­tar, Bd. 14, Art. 70 Rn. 109 f. ; Rozek, in: v. Mangoldt/​Klein/​Starck, GG, Bd. 2, 7. Aufl.2018, Art. 70 Rn. 14[]
  48. vgl. Rinck, in: Fest­schrift für Geb­hard Mül­ler, 1970, S. 289 <290 f.> Erb­guth, DVBl 1988, S. 317 <319> Uhle, in: Maunz/​Dürig, GG, Art. 70 Rn. 33[]
  49. vgl. BVerfGE 98, 265 <301 m.w.N.> 113, 348 <372>[]
  50. vgl. Bay­VerfGH, Ent­schei­dung vom 09.05.2016 – Vf. 14-VII-14 u.a., Rn. 189 ff., juris; Degen­hart, in: Sachs, GG, 8. Aufl.2018, Art. 70 Rn. 68[]
  51. vgl. BVerfGE 1, 14 <35> 32, 145 <156> 63, 1 <39> 119, 331 <364 f.> 137, 108 <147?f.?Rn. 91> 145, 171 <191 Rn. 59>[]
  52. vgl. BVerfGE 1, 14 <35>[]
  53. vgl. BVerfGE 20, 238 <250> 67, 299 <328> 98, 265 <300> 109, 190 <229?f.> 113, 348 <371?f.> Oeter, in: v. Mangoldt/​Klein/​Starck, GG, Bd. 2, 7. Aufl.2018, Art. 72 Rn. 85; Schneider/​Franke, DÖV 2020, S. 415 <419>[]
  54. vgl. BVerfGE 2, 232 <235> 20, 238 <248> 32, 319 <327> 109, 190 <229> 138, 261 <280 Rn. 44>[]
  55. vgl. BVerfGE 7, 377 <387> Degen­hart, in: Sachs, GG, 8. Aufl.2018, Art. 72 Rn. 34; Oeter, in: v. Mangoldt/​Klein/​Stark, GG, Bd. 2, 7. Aufl.2018, Art. 72 Rn. 69[]
  56. vgl. BVerfGE 98, 265 <318 ff.>[]
  57. vgl. Uhle, in: Maunz/​Dürig, GG, Art. 72 Rn. 79[]
  58. vgl. BVerfGE 20, 238 <250> 102, 99 <115> 109, 190 <230> 113, 348 <372> 138, 261 <280 Rn. 44>[]
  59. vgl. BVerfGE 102, 99 <115>[]
  60. vgl. BVerfGE 109, 190 <230> 138, 261 <280 Rn. 44>[]
  61. vgl. Broemel, in: v. Münch/​Kunig, GG, Bd. 2, 7. Aufl.2021, Art. 72 Rn.20; Oeter, in: v. Mangoldt/​Klein/​Starck, GG, Bd. 2, 7. Aufl.2018, Art. 72 Rn. 72, 83 ff.[]
  62. vgl. BVerfGE 109, 190 <229> 113, 348 <371>[]
  63. vgl. BVerfGE 34, 9 <28> 102, 99 <114> 138, 261 <280 Rn. 44>[]
  64. vgl. BVerfGE 67, 299 <324> 98, 265 <301> 102, 99 <114> 109, 190 <229> 138, 261 <280 Rn. 43 f.>[]
  65. vgl. BVerfGE 98, 265 <300 f.> 102, 99 <115> 109, 190 <229 f.> 138, 261 <280 Rn. 43 f.>[]
  66. vgl. Oeter, in: v. Mangoldt/​Klein/​Starck, GG, Bd. 2, 7. Aufl.2018, Art. 72 Rn. 83 ff.[]
  67. vgl. BVerfGE 49, 343 <359> 138, 261 <280 Rn. 43>[][]
  68. vgl. BVerfGE 56, 110 <119> 102, 99 <114 f.> 109, 190 <229 f.>[]
  69. vgl. Oeter, in: v. Mangoldt/​Klein/​Starck, GG, Bd. 2, 7. Aufl.2018, Art. 72 Rn. 85; Degen­hart, in: Sachs, GG, 8. Aufl.2018, Art. 72 Rn. 32[]
  70. vgl. BVerfGE 98, 265 <313 ff.>[]
  71. vgl. BVerfGE 2, 232 <236> 32, 319 <327> 138, 261 <280 Rn. 43>[]
  72. vgl. BVerfGE 34, 9 <28>[]
  73. vgl. BVerfGE 77, 308 <330?f.> Uhle, in: Maunz/​Dürig, GG, Art. 72 Rn. 109 ; Sann­wald, in: Schmidt-Bleib­treu/Hof­man­n/Hen­ne­ke, GG, 14. Aufl.2018, Art. 72 Rn.20[]
  74. vgl. Wit­treck, in: Drei­er, GG, Bd. 2, 3. Aufl.2015, Art. 70 Rn. 9; Heint­zen, in: Kahl/​Waldhoff/​Walter, Bon­ner Kom­men­tar, Bd. 14, Art. 70 Rn. 47 ; Schede/​Schuldt, NVwZ 2019, S. 1572 <1573> Fara­hat, JZ 2020, S. 602 <605> Kment, in: Jarass/​Pieroth, GG, 16. Aufl.2020, Art. 70 Rn. 1[]
  75. vgl. Mau­rer, in: Fest­schrift für Wal­ter Rudolf, 2001, S. 337 <344>[]
  76. vgl. Ren­ge­ling, in: Isensee/​Kirchhof, HStR VI, 3. Aufl.2008, § 135 Rn. 32; Degen­hart, in: Sachs, GG, 8. Aufl.2018, Art. 70 Rn. 53 mit Ver­weis auf Stern, Staats­recht II, S. 607 ff.[]
  77. vgl. BVerfGE 109, 190 <212> 138, 261 <273 Rn. 29> 145, 20 <58 f. Rn. 98>[]
  78. vgl. BVerfGE 12, 205 <226> 26, 281 <299> 61, 149 <175> 109, 190 <213> 134, 33 <55 Rn. 55> 145, 20 <59 Rn. 99, 62 Rn. 105>[]
  79. vgl. BVerfGE 97, 198 <219>[]
  80. vgl. BVerfGE 77, 308 <331>[]
  81. vgl. Rozek, in: v. Mangoldt/​Klein/​Starck, GG, Bd. 2, 7. Aufl.2018, Art. 70 Rn. 50, 52[]
  82. vgl. BVerfGE 36, 193 <209>[]
  83. vgl. BVerfGE 19, 206 <220> 55, 274 <300>[]
  84. vgl. BVerfGE 67, 299 <321> Schwarz, Nor­dÖR 2012, S. 331 <332>[]
  85. vgl. März, in: v. Mangold/​Klein/​Starck, GG, Bd. 2, 7. Aufl.2018, Art. 30 Rn. 24[]
  86. vgl. Ren­ge­ling, in: Isensee/​Kirchhof, HStR VI, 3. Aufl.2008, § 135 Rn. 33 f.[]
  87. vgl. Broemel, in: v. Münch/​Kunig, GG, Bd. 2, 7. Aufl.2021, Art. 70 Rn. 12; Wit­treck, in: Drei­er, GG, Bd. 2, 3. Aufl.2015, Art. 70 Rn. 10, jeweils m.w.N.[]
  88. vgl. Ren­ge­ling, in: Isensee/​Kirchhof, HStR VI, 3. Aufl.2008, § 135 Rn. 33; Sann­wald, in: Schmidt-Bleib­treu/Hof­man­n/Hen­ne­ke, GG, 14. Aufl.2018, Art. 70 Rn. 2[]
  89. vgl. BVerfGE 26, 246 <254> 134, 33 <105 Rn. 175>[]
  90. vgl. BVerfGE 12, 205 <228?f.> 26, 246 <254> 42, 20 <28> 61, 149 <174> 106, 62 <136>[]
  91. vgl. BVerfGE 12, 205 <228 f.> 37, 363 <405> 61, 149 <174> 138, 261 <273 Rn. 28> 145, 20 <58 f. Rn. 98> stRspr[]
  92. vgl. Uhle, in: Maunz/​Dürig, GG, Art. 70 Rn. 33 ; Rozek, in: v. Mangoldt/​Klein/​Starck, GG, Bd. 2, 7. Aufl.2018, Art. 70 Rn. 14[]
  93. vgl. BVerfGE 45, 297 <341> 68, 319 <327 f.>[]
  94. vgl. BVerfGE 147, 185 <210 Rn. 46>[]
  95. vgl. Degen­hart, in: Sachs, GG, 8. Aufl.2018, Art. 70 Rn. 23; Papier, Lan­des­kom­pe­tenz zur Ein­füh­rung eines soge­nann­ten Mie­ten­de­ckels?, 2019, S. 14[]
  96. vgl. BVerfGE 48, 367 <373> 78, 249 <266> 116, 202 <216> 121, 30 <47> 121, 317 <348>[]
  97. vgl. BVerfGE 8, 143 <149 f.> 13, 181 <196 f.> 13, 367 <371 f.> 14, 76 <99> 106, 62 <106> 111, 226 <257 f.> 121, 30 <47> 135, 155 <196 Rn. 102>[]
  98. vgl. BVerfGE 8, 104 <116 f.> 9, 185 <190> 13, 181 <196> 28, 119 <149> 34, 139 <144> 36, 193 <205> stRspr[]
  99. vgl. BVerfGE 8, 260 <269 f.> 58, 137 <145 f.> 68, 319 <328> 70, 251 <264> 77, 308 <329> 116, 202 <216> 134, 33 <59 Rn. 65> 135, 155 <199 f. Rn. 108> 149, 222 <250 Rn. 56>[]
  100. vgl. Scholz, in: Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt und Grund­ge­setz – Fest­ga­be aus Anlaß des 25jährigen Bestehens des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts, Bd. II, 1976, S. 252 <268> Bothe, in: AK-GG, Bd. 2, 2. Aufl.1989, Art. 70 Rn. 16; Heint­zen, in: Kahl/​Waldhoff/​Walter, Bon­ner Kom­men­tar, Art. 70 Rn.201[]
  101. vgl. Ren­ge­ling, in: Isensee/​Kirchhof, HStR VI, 3. Aufl.2008, § 135 Rn. 45; Kment, in: Jarass/​Pieroth, GG, 16. Aufl.2020, Art. 70 Rn. 7[]
  102. vgl. BVerfGE 28, 119 <146 f.> 80, 124 <132>[]
  103. vgl. Scholz, in: Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt und Grund­ge­setz – Fest­ga­be aus Anlaß des 25jährigen Bestehens des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts, Bd. II, 1976, S. 252 <268> Ren­ge­ling, in: Isensee/​Kirchhof, HStR VI, 3. Aufl.2008, § 135 Rn. 45; vgl. auch Heint­zen, in: Kahl/​Waldhoff/​Walter, Bon­ner Kom­men­tar, Art. 70 Rn.200[]
  104. vgl. BVerfGE 1, 299 <312> 8, 274 <307> 11, 126 <130 f.> 19, 354 <362> 24, 1 <15> 48, 246 <256> 105, 135 <157> 133, 168 <205 Rn. 66> 144, 20 <212 f. Rn. 555> 150, 244 <276 Rn. 74>[]
  105. vgl. BVerfGE 105, 135 <157> 144, 20 <212 f. Rn. 555>[]
  106. vgl. BVerfGE 1, 299 <312> 10, 234 <244> 144, 20 <212 f. Rn. 555>[]
  107. vgl. BVerfGE 11, 192 <199> 42, 20 <29> 61, 149 <175 f.>[]
  108. vgl. BVerfGE 3, 407 <415> 12, 205 <226> 26, 281 <299> 33, 52 <61> 42, 20 <29> 61, 149 <175 f.>[]
  109. vgl. BVerfGE 11, 192 <199> 126, 331 <357> 142, 268 <282 f. Rn. 54>[]
  110. vgl. BVerfGE 11, 192 <199> Wit­treck, in: Drei­er, GG, Bd. 2, 3. Aufl.2015, Art. 74 Rn. 18; Papier, a.a.O., S. 7; Schede/​Schuldt, NVwZ 2019, S. 1572 <1573> Kment, in: Jarass/​Pieroth, GG, 16. Aufl.2020, Art. 74 Rn. 3; Acker­mann, JZ 2021, S. 7 <10 f.>[]
  111. vgl. BVerfGE 42, 20 <31> 61, 149 <163> 142, 268 <282 f. Rn. 54> Bay­VerfGH, Ent­schei­dung vom 16.07.2020 – Vf. 32-IX-20 56[]
  112. vgl. Nie­do­bi­tek, in: Kahl/​Waldhoff/​Walter, Bon­ner Kom­men­tar, Bd. 15, Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 Rn. 48[]
  113. vgl. BVerfGE 142, 268 <283 Rn. 55>[]
  114. vgl. BVerfGE 11, 192 <199>[]
  115. vgl. Pes­ta­loz­za, in: v. Mangoldt/​Klein/​ders., GG, Bd. 8, 3. Aufl.1996, Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 Rn. 55 Fn. 133; Nie­do­bi­tek, in: Kahl/​Waldhoff/​Walter, Bon­ner Kom­men­tar, Bd. 15, Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 Rn. 48 ; Oeter, in: v. Mangoldt/​Klein/​Starck, GG, Bd. 2, 7. Aufl.2018, Art. 74 Rn. 12; a.A. Acker­mann, JZ 2021, S. 251 <251 f.>[]
  116. vgl. Sann­wald, in: Schmidt-Bleib­treu/Hof­man­n/Hen­ne­cke, GG, 14. Aufl.2018, Art. 74 Rn. 232; Schede/​Schuldt, NVwZ 2019, S. 1572 <1574> Wis­sen­schaft­li­che Diens­te des Deut­schen Bun­des­ta­ges, WD 3 – 3000 – 149/​19, S. 3[]
  117. vgl. zur Kri­tik v. Gier­ke, Die sozia­le Auf­ga­be des Pri­vat­rechts, 1889, S. 10; Rep­gen, Die sozia­le Auf­ga­be des Pri­vat­rechts, 2001, S. 3 f., 55 ff.[]
  118. vgl. Hüge­mann, Die Geschich­te des öffent­li­chen und pri­va­ten Miet­preis­rechts vom Ers­ten Welt­krieg bis zum Gesetz zur Rege­lung der Miet­hö­he von 1974, 1998, S. 47 f., 69; Pit­zer, Die Miet­ei­ni­gungs­äm­ter zwi­schen 1914 und 1918, 2018, S. 11 f.[]
  119. vgl. Börs­t­ing­haus, WuM 2018, S. 610 <612>[]
  120. vgl. Hüge­mann, a.a.O., S. 75[]
  121. RGBl S. 659[]
  122. RGBl S. 1135[]
  123. RGBl S. 591[]
  124. vgl. Wis­sen­schaft­li­che Diens­te des Deut­schen Bun­des­ta­ges, WD 7 – 3000 – 121/​18, S. 5 f.[]
  125. RGBl S. 949[]
  126. vgl. BVerw­GE 1, 104 <120 f.> Bet­ter­mann, Grund­fra­gen des Preis­rechts für Mie­ten und Pach­ten, 1952, S. 59[]
  127. RGBl I S. 273[]
  128. RGBl I S. 353[]
  129. RGBl I S. 754[]
  130. vgl. Ker­ner, Wohn­raum­zwangs­wirt­schaft in Deutsch­land, 1996, S. 548[]
  131. vgl. zu den Begrif­fen Ker­ner, a.a.O., S. 93 Fn. 128[]
  132. vgl. Hüge­mann, a.a.O., S. 232 f.[]
  133. vgl. Ker­ner, a.a.O., S. 331 f.[]
  134. RGBl I S. 317[]
  135. RGBl I S. 21[]
  136. RGBl I S. 38[]
  137. RGBl I S. 699[]
  138. vgl. Hüge­mann, a.a.O., S. 69, 284 f., 305 f.[]
  139. RGBl I S. 371[]
  140. RGBl I S. 955[]
  141. RGBl I S. 712[]
  142. RGBl I S. 127[]
  143. RGBl I S. 355[]
  144. vgl. ins­ge­samt hier­zu Emme­rich, in: Stau­din­ger, BGB, Buch II, §§ 535–555g – Miet­recht 1, 2018, Vor­bem. zu § 535 Rn. 5[]
  145. vgl. BVerfGE 8, 274 <294>[][]
  146. WiGBl S. 27[]
  147. vgl. Emme­rich, in: Stau­din­ger, BGB, Buch II, §§ 535–555g – Miet­recht 1, 2018, Vor­bem. zu § 535 Rn. 6[]
  148. vgl. Weiß, Die Ent­wick­lung des Mie­ter­schut­zes, 1993, S. 84[]
  149. vgl. BT-Drs. I/​567, S. 8 f.[]
  150. BGBl I S. 83[][]
  151. vgl. BT-Drs. I/​567, S. 15[]
  152. vgl. Weiß, a.a.O., S. 84 f.[]
  153. vgl. Weiß, a.a.O., S. 85[]
  154. BGBl I S. 920[]
  155. BGBl I S. 1037[]
  156. BGBl I S. 458[]
  157. vgl. Ker­ner, a.a.O., S. 550 f.[]
  158. BGBl I S. 549[]
  159. BGBl I S. 389; vgl. Ker­ner, a.a.O., S. 551 Fn. 45; Häub­lein, in: Mün­che­ner Kom­men­tar zum BGB, Bd. 5, 8. Aufl.2020, Vor § 535 Rn. 62[]
  160. vgl. BT-Drs. III/​1234, S. 46 ff.[]
  161. vgl. Weiß, a.a.O., S. 90[]
  162. vgl. Ker­ner, a.a.O., S. 553; Weiß, a.a.O., S. 93[]
  163. BGBl I S. 505[]
  164. BGBl I S. 457[]
  165. BGBl I S. 1248[]
  166. vgl. Weiß, a.a.O., S. 92; Emme­rich, in: Stau­din­ger, BGB, Buch II, §§ 535–555g – Miet­recht 1, 2018, Vor­bem. zu § 535 Rn. 10[]
  167. vgl. BT-Drs. VI/​1549, S. 1 ff.[]
  168. Zwei­tes Wohn­raum­kün­di­gungs­schutz­ge­setz, BGBl I S. 3603[]
  169. BGBl I S. 3604[]
  170. heu­te §§ 557 ff. BGB[]
  171. vgl. BT-Drs. VI/​1549; 7/​2011[]
  172. vgl. BVerfGE 37, 132 <Leit­satz, 140>[]
  173. BGBl I S.1912[]
  174. BGBl I S. 1257[]
  175. vgl. BT-Drs. 9/​2079, S. 11; 12/​3254, S. 12[]
  176. BGBl I S. 1149[]
  177. vgl. BT-Drs. 14/​4553, S. 1, 53 f.[]
  178. vgl. BT-Drs. 14/​4553, S. 39[]
  179. vgl. BT-Drs. 14/​4553, S. 35[]
  180. BGBl I S. 3138[]
  181. BGBl I S. 434[]
  182. BGBl I S. 610[][][]
  183. BGBl I S. 2648[][][]
  184. BGBl I S. 540[][][]
  185. vgl. Maunz, in: ders./Dürig, GG, Art. 74 Rn. 54 ; Papier, a.a.O., S. 6; Schede/​Schuldt, NVwZ 2019, S. 1572 <1574> Wis­sen­schaft­li­che Diens­te des Deut­schen Bun­des­ta­ges, WD 3 – 3000 – 017/​19, S. 6[]
  186. vgl. BT-Drs. 14/​4553, S. 39; Bothe, in: AK-GG, 2. Aufl.1989, Art. 74 Rn. 41; Pes­ta­loz­za, in: v. Mangoldt/​Klein/​ders., GG, Bd. 8, 3. Aufl.1996, Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 Rn. 1262; Sann­wald, in: Schmidt-Bleib­treu/­K­lein, GG, 10. Aufl.2004, Art. 74 Rn. 174; Broemel, in: v. Münch/​Kunig, GG, Bd. 2, 7. Aufl.2021, Art. 74 Rn. 4; Degen­hart, in: Sachs, GG, 8. Aufl.2018, Art. 74 Rn. 6, 81[]
  187. vgl. Börs­t­ing­haus, WuM 2018, S. 610; Weber, JZ 2018, S. 1022 <1024 f.> Wis­sen­schaft­li­che Diens­te des Deut­schen Bun­des­ta­ges, WD 7 – 3000 – 121/​18, S. 5 f.; Mayer/​Artz, Öffent­lich-recht­li­che und pri­vat­recht­li­che Aspek­te eines „Mie­ten­de­ckels“ für das Land Ber­lin, 2019, S. 23; Put­zer, NVwZ 2019, S. 283 <283 f.>[]
  188. vgl. nur BT-Drs. III/​1234, S. 46 f.[]
  189. vgl. Hüge­mann, a.a.O., S. 178 f.[]
  190. vgl. Bet­ter­mann, Grund­fra­gen des Preis­rechts für Mie­ten und Pach­ten, 1952, S. 57[]
  191. vgl. Maunz, in: ders./Dürig, GG, Art. 74 Rn. 54 ; Bothe, in: AK-GG, 2. Aufl.1989, Art. 74 Rn. 41; Pes­ta­loz­za, in: v. Mangoldt/​Klein/​ders., GG, Bd. 8, 3. Aufl.1996, Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 Rn. 1262; Sann­wald, in: Schmidt-Bleib­treu/­K­lein, GG, 10. Aufl.2004, Art. 74 Rn. 174; Broemel, in: v. Münch/​Kunig, GG, Bd. 2, 7. Aufl.2021, Art. 74 Rn. 4; Degen­hart, in: Sachs, GG, 8. Aufl.2018, Art. 74 Rn. 6, 81; Wis­sen­schaft­li­che Diens­te des Deut­schen Bun­des­ta­ges, WD 3 – 3000 – 017/​19, S. 6[]
  192. vgl. Nie­do­bi­tek, in: Kahl/​Waldhoff/​Walter, Bon­ner Kom­men­tar, Bd. 15, Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 Rn. 47[]
  193. vgl. Oeter, in: v. Mangoldt/​Klein/​Starck, GG, Bd. 2, 7. Aufl.2018, Art. 74 Rn. 10[]
  194. vgl. Schede/​Schuldt, NVwZ 2019, S. 1572 <1574> Wolfers/​Opper, DVBl 2019, S. 1446 <1448>[]
  195. vgl. BVerfGE 11, 192 <199> Bay­VerfGH, Ent­schei­dung vom 16.07.2020 – Vf. 32-IX-20 56; Wit­treck, in: Drei­er, GG, Bd. 2, 3. Aufl.2015, Art. 74 Rn. 18; Papier, a.a.O., S. 7; Kment, in: Jarass/​Pieroth, GG, 16. Aufl.2020, Art. 74 Rn. 3; Sei­ler, in: Epping/​Hillgruber, Beck­OK GG, Art. 74 Rn. 2 <15.02.2021>[]
  196. vgl. BT-Drs. 18/​3121, S.19; BR-Drs. 447/​14, S. 16[]
  197. vgl. Deut­scher Bun­des­tag, Ple­nar­pro­to­koll 18/​66 – Ste­no­gra­phi­scher Bericht, S. 6191 ff.; Ple­nar­pro­to­koll 18/​91 – Ste­no­gra­phi­scher Bericht, S. 8594 ff.[]
  198. vgl. Bun­des­rat, Ple­nar­pro­to­koll 927 – Ste­no­gra­phi­scher Bericht, S. 354 ff.; Ple­nar­pro­to­koll 932 – Ste­no­gra­phi­scher Bericht, S. 111 ff.[]
  199. vgl. BT-Drs. 18/​4220, S. 3 ff.[]
  200. vgl. BT-Drs. 18/​4219, S. 4 f.[]
  201. vgl. BT-Drs.19/4672, S. 15; BR-Drs. 431/​18, S. 10[]
  202. vgl. Deut­scher Bun­des­tag, Ple­nar­pro­to­koll 19/​59 – Ste­no­gra­phi­scher Bericht, S. 6585 ff.; Ple­nar­pro­to­koll 19/​68 – Ste­no­gra­phi­scher Bericht, S. 7819 ff.[]
  203. vgl. Bun­des­rat, Ple­nar­pro­to­koll 971 – Ste­no­gra­phi­scher Bericht, S. 377 ff.; Ple­nar­pro­to­koll 973 – Ste­no­gra­phi­scher Bericht, S. 489[]
  204. vgl. BT-Drs.19/6153, S. 14 ff.[]
  205. BGBl I S. 2911[][]
  206. vgl. BT-Drs.19/14245, S. 11; BR-Drs. 468/​19, S. 6[]
  207. vgl. Deut­scher Bun­des­tag, Ple­nar­pro­to­koll 19/​122 – Ste­no­gra­phi­scher Bericht, S. 15206 ff.; Ple­nar­pro­to­koll 19/​137 – Ste­no­gra­phi­scher Bericht, S. 17138 ff.; Aus­schuss für Recht und Ver­brau­cher­schutz[]
  208. vgl. Bun­des­rat, Ple­nar­pro­to­koll 982 – Ste­no­gra­phi­scher Bericht, S. 541; Ple­nar­pro­to­koll 984 – Ste­no­gra­phi­scher Bericht, S. 668[]
  209. vgl. BT-Drs.19/15824, S. 12; BR-Drs. 519/​19, S. 6[]
  210. vgl. Deut­scher Bun­des­tag, Ple­nar­pro­to­koll 19/​136 – Ste­no­gra­phi­scher Bericht, S. 16988 ff.; Ple­nar­pro­to­koll 19/​147 – Ste­no­gra­phi­scher Bericht, S. 18359 ff.; Aus­schuss für Recht und Ver­brau­cher­schutz[]
  211. vgl. Bun­des­rat, Ple­nar­pro­to­koll 983 – Ste­no­gra­phi­scher Bericht, S. 597 ff.; Ple­nar­pro­to­koll 986 – Ste­no­gra­phi­scher Bericht, S. 63, 80[]
  212. vgl. BVerfG, Beschluss vom 10.08.1992 – 1 BvR 605/​92 8[]
  213. vgl. BVerfGE 37, 132 <141 ff.> 49, 244 <248 f.> 53, 352 <357> 68, 361 <367, 369 ff.> 71, 230 <246 ff.> BVerfG, Beschluss vom 18.07.2019 – 1 BvL 1/​18 u.a., Rn. 54 ff.[]
  214. vgl. BVerfG, Beschluss vom 10.03.2020 – 1 BvQ 15/​20, Rn.19; Beschluss vom 28.10.2020 – 1 BvR 972/​20, Rn. 15[]
  215. vgl. Blankenagel/​Schröder/​Spoerr, NZM 2015, S. 1 <15> Degen­hart, in: Sachs, GG, 8. Aufl.2018, Art. 74 Rn. 81; Oeter, in: v. Mangoldt/​Klein/​Starck, GG, Bd. 2, 7. Aufl.2018, Art. 74 Rn. 10; Sann­wald, in: Schmidt-Bleib­treu/Hof­man­n/Hen­ne­ke, GG, 14. Aufl.2018, Art. 74 Rn. 232; Schede/​Schuldt, NVwZ 2019, S. 1572 <1574> Wis­sen­schaft­li­che Diens­te des Deut­schen Bun­des­ta­ges, WD 3 – 3000 – 149/​19, S. 3; Wolfers/​Opper, DVBl 2019, S. 1446 <1448> Herrlein/​Tuschl, NZM 2020, S. 217 <227> Broemel, in: v. Münch/​Kunig, GG, Bd. 2, 7. Aufl.2021, Art. 74 Rn. 4; Sei­ler, in: Epping/​Hillgruber, Beck­OK GG, Art. 74 Rn.02.3 <15.02.2021>[]
  216. vgl. Schede/​Schuldt, NVwZ 2019, S. 1572 <1575> Wolfers/​Opper, DVBl 2019, S. 1446 <1448> Kreu­ter-Kirch­hof, DÖV 2021, S. 103 <109>[]
  217. vgl. Shir­va­ni, RuP 2020, S. 309 <313 f.>[]
  218. vgl. Thees­feld, in: Schach/​Schultz/​Schüller, Beck­OK Miet­recht, § 556d BGB Rn. 71 <1.02.2021> Wag­ner, JZ 2021, S. 247 <248 f., 250 f.> a.A. Acker­mann, JZ 2021, S. 7 <14 f.> ders., JZ 2021, S. 251 <252>[]
  219. vgl. BT-Drs. 18/​3121, S. 1 f., 11, 14 ff., 18, 21, 27; BR-Drs. 447/​14, S. 6, 9 ff., 14, 18, 25[]
  220. vgl. BT-Drs.19/4672, S. 1, 14, 31[]
  221. vgl. BT-Drs.19/14245, S. 9 ff., 25[]
  222. vgl. BT-Drs.19/15824, S. 1 ff., 9 ff., 16[]
  223. vgl. Äuße­run­gen des Obmanns der CDU/C­SU-Frak­ti­on im Aus­schuss für Recht und Ver­brau­cher­schutz Luc­zak ; eben­so Bay­VerfGH, Ent­schei­dung vom 16.07.2020 – Vf. 32-IX-20 49 ff.[]
  224. vgl. BT-Drs. 18/​3121, S. 2, 15; BR-Drs. 447/​14, S. 11; Deut­scher Bun­des­tag, Ple­nar­pro­to­koll 18/​66 – Ste­no­gra­phi­scher Bericht, S. 6203; Ple­nar­pro­to­koll 18/​91 – Ste­no­gra­phi­scher Bericht, S. 8595, 8607; Bun­des­rat, Ple­nar­pro­to­koll 927 – Ste­no­gra­phi­scher Bericht, S. 358; Ple­nar­pro­to­koll 932 – Ste­no­gra­phi­scher Bericht, S. 112[]
  225. vgl. Deut­scher Bun­des­tag, Ple­nar­pro­to­koll 18/​91 – Ste­no­gra­fi­scher Bericht, S. 8595, 8607[]
  226. vgl. Oeter, in: v. Mangoldt/​Klein/​Starck, GG, Bd. 2, 7. Aufl.2018, Art. 72 Rn. 80; Uhle, in: Maunz/​Dürig, GG, Art. 72 Rn. 100 ; Schneider/​Franke, DÖV 2020, S. 415 <420 Fn. 72> Kreu­ter-Kirch­hof, DÖV 2021, S. 103 <109>[]
  227. vgl. inso­weit BVerfGE 150, 1 <99 ff. Rn.198 ff.>[]
  228. vgl. BVerfG, Beschluss vom 18.07.2019 – 1 BvL 1/​18 u.a., Rn. 111; Leh­mann-Rich­ter, WuM 2015, S.204 <205> Schede/​Schuldt, NVwZ 2019, S. 1572 <1575> Schneider/​Franke, DÖV 2020, S. 415 <420 Fn. 72>[]
  229. vgl. BT-Drs. 18/​3121, S. 16, 28 f., 43; BR-Drs. 447/​14, S. 27 f.[]
  230. vgl. Schede/​Schuldt, NVwZ 2019, S. 1572 <1574> Wolfers/​Opper, DVBl 2019, S. 1446 <1447 f.> Heusch, NZM 2020, S. 357 <365> Acker­mann, JZ 2021, S. 7 <10> Kreu­ter-Kirch­hof, DÖV 2021, S. 103 <109>[]
  231. vgl. Herrlein/​Tuschl, NZM 2020, S. 217 <229>[]
  232. vgl. Fara­hat, JZ 2020, S. 602 <605 f.>[]
  233. vgl. Acker­mann, JZ 2021, S. 7 <9>[]
  234. vgl. Abge­ord­ne­ten­haus Ber­lin, Drucks 18/​2347, S. 9[]
  235. vgl. Schede/​Schuldt, NVwZ 2019, S. 1572 <1574> Wolfers/​Opper, DVBl 2019, S. 1446 <1448> Acker­mann, JZ 2021, S. 7 <9, 11>[]
  236. vgl. Abge­ord­ne­ten­haus Ber­lin, Drucks 18/​2347, S. 2[]
  237. vgl. BT-Drs. 18/​3121, S. 15; Hinz, in: Dau­ner-Lie­b/Lan­gen, BGB – Schuld­recht, 3. Aufl.2016, § 556d Rn. 2; Schül­ler, in: Hau/​Poseck, Beck­OK BGB, § 556d Rn. 3 <1.02.2021>[]
  238. vgl. Bay­VerfGH, Ent­schei­dung vom 16.07.2020 – Vf. 32-IX-20 32, 77; Papier, a.a.O., S. 14; Schede/​Schuldt, NVwZ 2019, S. 1572 <1576> Herrlein/​Tuschl, NZM 2020, S. 217 <230>[]
  239. vgl. BVerfG, Beschluss vom 31.03.2016 – 2 BvR 1576/​13, Rn. 49 ff.; Bay­VerfGH, Ent­schei­dung vom 16.07.2020 – Vf. 32-IX-20 43; Thür­VerfGH, Urteil vom 25.09.2018 – 24/​17 145[]
  240. vgl. BVerfGE 8, 143 <148 f.> 26, 246 <254> 28, 119 <146> 55, 274 <308> 68, 319 <330> 116, 202 <215 f.> 135, 155 <196 Rn. 101> stRspr[]
  241. vgl. Sei­ler, in: Epping/​Hillgruber, Beck­OK GG, Art. 74 Rn. 32 <15.02.2021>[]
  242. vgl. BVerfGE 4, 7 <13> 67, 256 <275> 68, 319 <330> 82, 159 <179> Degen­hart, in: Sachs, GG, 8. Aufl.2018, Art. 74 Rn. 50[]
  243. vgl. Ren­ge­ling, in: Isensee/​Kirchhof, HStR VI, 3. Aufl.2008, § 135 Rn. 221[]
  244. vgl. Klo­e­pfer, NJW 2019, S. 1656 <1656, 1659> Kment, in: Jarass/​Pieroth, GG, 16. Aufl.2020, Art. 74 Rn. 29[]
  245. vgl. BVerfGE 142, 268 <282 f. Rn. 54>[]
  246. vgl. Sei­ler, in: Epping/​Hillgruber, Beck­OK GG, Art. 74 Rn. 3 <15.02.2021> Kment, in: Jarass/​Pieroth, GG, 16. Aufl.2020, Art. 74 Rn. 3[]
  247. vgl. Oeter, in: v. Mangoldt/​Klein/​Starck, GG, Bd. 2, 7. Aufl.2018, Art. 74 Rn. 96[][]
  248. BGBl I S.2034[][]
  249. vgl. Wit­treck, in: Drei­er, GG, Bd. 2, 3. Aufl.2015, Art. 74 Rn. 79; Degen­hart, in: Sachs, GG, 8. Aufl.2018, Art. 74 Rn. 81 f.[]
  250. vgl. Sann­wald, in: Schmidt-Bleib­treu/­K­lein, GG, 10. Aufl.2004, Art. 74 Rn. 170 f.; Ren­ge­ling, in: Isensee/​Kirchhof, HStR VI, 3. Aufl.2008, § 135 Rn. 261[]
  251. vgl. BVerfGE 3, 407 <416> Pes­ta­loz­za, in: v. Mangoldt/​Klein/​ders., GG, Bd. 8, 3. Aufl.1996, Art. 74 Rn. 1260; Hüge­mann, a.a.O., S. 177; ähn­lich Bothe, in: AK-GG, 2. Aufl.1989, Art. 74 Rn. 41[]
  252. vgl. Fischer-Lesca­no/­Gut­man­n/­Schmid, Lan­des­kom­pe­ten­zen für Maß­nah­men der Miet­preis­re­gu­lie­rung, 2019, S. 9; Put­zer, NVwZ 2019, S. 283 <284>[]
  253. vgl. BT-Drs. 7/​2011, S. 10; 14/​4553, S. 35; Pes­ta­loz­za, in: v. Mangoldt/​Klein/​ders., GG, Bd. 8, 3. Aufl.1996, Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 Rn. 1262; vgl. auch BT-Drs. VI/​1549, S. 12[]
  254. vgl. Börs­t­ing­haus, Miet­hö­he-Hand­buch, 2. Aufl.2016, Kap. 3 Rn. 2 f., Kap. 4 Rn. 3, Kap. 8 Rn. 3 f.[]
  255. vgl. BT-Drs. 14/​4553, S. 35; Börs­t­ing­haus, Miet­hö­he-Hand­buch, 2. Aufl.2016, Kap. 2 Rn. 24; Flin­trop, in: Hannemann/​Wiegner, Mün­che­ner Anwalts­hand­buch Miet­recht, 5. Aufl.2019, § 23 Rn. 4[]
  256. vgl. BT-Drs. 7/​2011, S. 10; 14/​4553, S. 35; Pes­ta­loz­za, in: v. Mangoldt/​Klein/​ders., GG, Bd. 8, 3. Aufl.1996, Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 Rn. 1262; vgl. auch BVerfGE 18, 121 <124 f.> 78, 249 <266>[]
  257. vgl. Deut­scher Bun­des­tag, Ple­nar­pro­to­koll 16/​23 – Ste­no­gra­phi­scher Bericht, S. 1769; BVerfGE 21, 117 <128> 67, 256 <279> 78, 249 <266> Bay­VerfGH, Ent­schei­dung vom 16.07.2020 – Vf. 32-IX-20 72 f.; Böhm­ler, in: Holtschneider/​Schön, Die Reform des Bun­des­staa­tes, 2007, S. 271 <277> Sann­wald, in: Schmidt-Bleib­treu/Hof­man­n/Hen­ne­ke, GG, 14. Aufl.2018, Art. 74 Rn. 231; Bis­ter, in: Hannemann/​Wiegner, Mün­che­ner Anwalts­hand­buch Miet­recht, 5. Aufl.2019, § 25 Rn. 2; Schede/​Schuldt, NVwZ 2019, S. 1572 <1576> Wis­sen­schaft­li­che Diens­te des Deut­schen Bun­des­ta­ges, WD 3 – 3000 – 017/​19, S. 6; Wolfers/​Opper, DVBl 2019, S. 1446 <1448> Hardan/​Pustelnik, NZM 2021, S. 67 <69> vgl. auch Deut­scher Bun­des­tag, Ple­nar­pro­to­koll 16/​44 – Ste­no­gra­phi­scher Bericht, S. 4342, 4365; BVerfGE 3, 407 <416>[]
  258. vgl. Sann­wald, in: Schmidt-Bleib­treu/Hof­man­n/Hen­ne­ke, GG, 14. Aufl.2018, Art. 74 Rn. 232; vgl. auch Ren­ge­ling, in: Isensee/​Kirchhof, HStR VI, 3. Aufl.2008, § 135 Rn. 261[]
  259. vgl. BT-Drs. 16/​2069, S. 42; vgl. auch Deut­scher Bun­des­tag, Ple­nar­pro­to­koll 16/​23 – Ste­no­gra­phi­scher Bericht, S. 1749 ff.; Ple­nar­pro­to­koll 16/​44 – Ste­no­gra­phi­scher Bericht, S. 4233 ff.; Bun­des­rat, Ple­nar­pro­to­koll 824 – Ste­no­gra­phi­scher Bericht, S.203 ff.; Kom­mis­si­on von Bun­des­tag und Bun­des­rat zur Moder­ni­sie­rung der bun­des­staat­li­chen Ord­nung, Kom­mis­si­ons­druck­sa­che 38, S. 4 f.; Kom­mis­si­ons­druck­sa­che 45, S. 12; Kom­mis­si­ons­druck­sa­che 85, S. 2, 10; Burg­ba­cher, in: Holtschneider/​Schön, Die Reform des Bun­des­staa­tes, 2007, S. 281 <284 f.>[]
  260. vgl. Kom­mis­si­on von Bun­des­tag und Bun­des­rat zur Moder­ni­sie­rung der bun­des­staat­li­chen Ord­nung, 3. Sit­zung – Ste­no­gra­phi­scher Bericht, S. 52, 55, 57, 58, 61, 62, 63, 65, 67, 69, 71, 73, 74, 75, 77 f., 88; 9. Sit­zung – Ste­no­gra­phi­scher Bericht, S.204, 205 f., 207, 208, 210, 212, 215, 216, 228, 229, 232, 234; 11. Sit­zung – Ste­no­gra­phi­scher Bericht, S. 281; Böhm­ler, in: Holtschneider/​Schön, Die Reform des Bun­des­staa­tes, 2007, S. 271 <271 f., 278>[]
  261. vgl. Schede/​Schuldt, NVwZ 2019, S. 1572 <1576>[]
  262. vgl. BVerfG, Beschluss vom 07.07.2020 – 2 BvR 696/​12, Rn. 103[]