Kein Gewer­be in der Miet­woh­nung

Die Aus­übung eines Gewer­bes in einer zu Wohn­zwe­cken ver­mie­te­ten Woh­nung kann nach einem ges­tern ver­kün­de­ten Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs eine Pflicht­ver­let­zung dar­stel­len, die eine Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses recht­fer­tigt.

Kein Gewer­be in der Miet­woh­nung

Die Beklag­ten der jetzt vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Räu­mungs­kla­ge sind Mie­ter einer Woh­nung der Klä­ge­rin in Frank­furt am Main, die sie zusam­men mit ihrem Kind bewoh­nen. In § 1 des Miet­ver­tra­ges heißt es, dass die Anmie­tung "zu Wohn­zwe­cken" erfolgt. § 11 des For­mu­lar­miet­ver­tra­ges ent­hält die fol­gen­de Rege­lung:

"1. Der Mie­ter darf die Miet­sa­che zu ande­ren als den in § 1 bestimm­ten Zwe­cken nur mit Ein­wil­li­gung des Ver­mie­ters benut­zen."

Der beklag­te Ehe­mann ist als Immo­bi­li­en­mak­ler tätig. Er besitzt aller­dings kein eige­nes Büro, son­dern betreibt sei­ne selb­stän­di­ge Tätig­keit von der gemie­te­ten Woh­nung aus. Mit Schrei­ben vom 7. März 2007 for­der­te die Klä­ge­rin den Beklag­ten unter Andro­hung einer Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses ver­geb­lich auf, die gewerb­li­che Nut­zung zu unter­las­sen. Mit Schrei­ben vom 4. Juni 2007 erklär­te die Klä­ge­rin wegen ver­trags­wid­ri­gen Gebrauchs der Miet­woh­nung die frist­lo­se, hilfs­wei­se die ordent­li­che Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses und for­der­te die Beklag­ten zur Räu­mung und Her­aus­ga­be der Woh­nung auf.

Das Amts­ge­richt Frankfurt/​Main hat der Kla­ge auf Räu­mung und Her­aus­ga­be der Woh­nung sowie der Zah­lung vor­ge­richt­li­cher Anwalts­kos­ten statt­ge­ge­ben. Auf die Beru­fung der Beklag­ten hat sodann das Land­ge­richt Frankfurt/​Main die Kla­ge abge­wie­sen. Die hier­ge­gen von der Klä­ge­rin ein­ge­leg­te Revi­si­on hat­te jetzt vor dem Bun­des­ge­richts­hof Erfolg.

Denn, so der BGH in der Begrün­dung sei­ner Ent­schei­dung, der Ver­mie­ter einer Woh­nung müs­se geschäft­li­che Akti­vi­tä­ten sei­nes Mie­ters frei­be­ruf­li­cher oder gewerb­li­cher Art, die nach außen hin in Erschei­nung tre­ten, man­gels ent­spre­chen­der Ver­ein­ba­rung – auch ohne aus­drück­li­chen Vor­be­halt – nicht in der Woh­nung dul­den. Der Ver­mie­ter kann aller­dings im Ein­zel­fall nach Treu und Glau­ben ver­pflich­tet sein, eine Erlaub­nis zu einer teil­ge­werb­li­chen Nut­zung zu ertei­len, ins­be­son­de­re, wenn es sich nach Art und Umfang um eine Tätig­keit han­delt, von der auch bei einem etwai­gen Publi­kums­ver­kehr kei­ne wei­ter­ge­hen­den Ein­wir­kun­gen auf die Miet­sa­che oder die Mit­mie­ter aus­ge­hen als bei einer übli­chen Woh­nungs­nut­zung.

Wer­den für die geschäft­li­che Tätig­keit jedoch Mit­ar­bei­ter des Mie­ters in der Woh­nung beschäf­tigt, wie dies in dem jetzt ent­schie­de­nen Fall nach dem bestrit­te­nen Vor­brin­gen der Klä­ge­rin der Fall sein soll, kommt ein Anspruch auf Gestat­tung jedoch regel­mä­ßig nicht in Betracht. Da die­ser Punkt aller­dings noch der Auf­klä­rung bedarf, hat der Bun­des­ge­richts­hof das Ver­fah­ren an das Land­ge­richt Frankfurt/​Main zurück­ver­wie­sen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 14. Juli 2009 – VIII ZR 165/​08