Kein Miet­zu­schlag bei unwirk­sa­mer Schön­heits­re­pa­ra­tur­klau­sel

Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­di­ge VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat­te dar­über zu ent­schei­den, ob ein Ver­mie­ter im Rah­men einer Miet­erhö­hung gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB einen Zuschlag zur orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te ver­lan­gen kann, wenn eine in einem For­mu­lar­miet­ver­trag ent­hal­te­ne Klau­sel, die den Mie­ter zur Vor­nah­me von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren ver­pflich­tet, unwirk­sam ist.

Kein Miet­zu­schlag bei unwirk­sa­mer Schön­heits­re­pa­ra­tur­klau­sel

Der Ent­schei­dung lag im Wesent­li­chen der fol­gen­de Sach­ver­halt zugrun­de: Der Beklag­te ist Mie­ter einer (nicht preis­ge­bun­de­nen) Woh­nung der Klä­ger. Der For­mu­lar­miet­ver­trag ent­hält eine Klau­sel, die den Mie­ter ver­pflich­tet, die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren "regel­mä­ßig" inner­halb bestimm­ter Fris­ten aus­zu­füh­ren. Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs sind Schön­heits­re­pa­ra­tur­klau­seln unwirk­sam, wenn sie dem Mie­ter eine Reno­vie­rungs­pflicht nach einem star­ren Fris­ten­plan ohne Rück­sicht auf den Zustand der Woh­nung auf­er­le­gen.

Die Klä­ger, die die von ihnen ver­wen­de­te Klau­sel nach die­ser Recht­spre­chung für unwirk­sam hal­ten, boten dem Beklag­ten den Abschluss einer Ergän­zungs­ver­ein­ba­rung an, mit der die Ver­pflich­tung zur Vor­nah­me der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren durch den Mie­ter ander­wei­tig gere­gelt wer­den soll­te. Da der Beklag­te damit nicht ein­ver­stan­den war, ver­lang­ten die Klä­ger die Zustim­mung zur Erhö­hung der Mie­te um einen Zuschlag zur orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te für die von ihnen als Ver­mie­tern zu erbrin­gen­den Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren in Höhe von monat­lich 0,71 € je qm. Das ent­spricht dem Betrag, der im öffent­lich geför­der­ten Woh­nungs­bau bei der Kos­ten­mie­te ange­setzt wer­den darf, wenn der Ver­mie­ter die Kos­ten der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren trägt (§ 28 Abs. 4 Satz 2 der Zwei­ten Berech­nungs­ver­ord­nung). Der Beklag­te ver­wei­ger­te die Zustim­mung zu einer Erhö­hung der Mie­te um die­sen Zuschlag.

Der dar­auf­hin erho­be­nen Kla­ge auf Zustim­mung zur Miet­erhö­hung um monat­lich 0,71 € je qm hat das Amts­ge­richt statt­ge­ge­ben. Auf die Beru­fung des Beklag­ten hat das Land­ge­richt die Kla­ge abge­wie­sen, soweit die Klä­ger die Zustim­mung zur Erhö­hung der Mie­te um monat­lich mehr als 0,20 € je qm ver­langt haben; die wei­ter­ge­hen­de Beru­fung hat es zurück­ge­wie­sen. Die­ses Urteil haben bei­de Par­tei­en mit der vom Beru­fungs­ge­richt zuge­las­se­nen Revi­si­on ange­grif­fen. Die Klä­ger haben sich gegen die Beschrän­kung des Zuschlags auf einen Betrag von monat­lich 0,20 € je qm gewandt. Der Beklag­te hat sei­nen Antrag auf voll­stän­di­ge Kla­ge­ab­wei­sung wei­ter­ver­folgt. Die Revi­si­on des Beklag­ten hat­te Erfolg; die Revi­si­on der Klä­ger hat der Bun­des­ge­richts­hof zurück­ge­wie­sen.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat ent­schie­den, dass der Ver­mie­ter nicht berech­tigt ist, einen Zuschlag zur orts­üb­li­chen Mie­te zu ver­lan­gen, wenn der Miet­ver­trag eine unwirk­sa­me Klau­sel zur Über­tra­gung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren ent­hält. Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Ver­mie­ter ledig­lich die Zustim­mung zur Erhö­hung der Mie­te bis zur orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te ver­lan­gen; einen dar­über hin­aus­ge­hen­den Zuschlag sieht das Gesetz nicht vor. Er lie­ße sich auch nicht mit dem vom Gesetz­ge­ber vor­ge­se­he­nen Sys­tem der Ver­gleichs­mie­te in Ein­klang brin­gen. Inso­weit bil­den die jewei­li­gen Markt­ver­hält­nis­se den Maß­stab für die Berech­ti­gung einer Miet­erhö­hung. Der begehr­te Zuschlag ori­en­tiert sich aber an den Kos­ten für die Vor­nah­me der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren. Mit der Aner­ken­nung eines Zuschlags wür­de daher im nicht preis­ge­bun­de­nen Miet­wohn­raum ein Kos­ten­ele­ment zur Begrün­dung einer Miet­erhö­hung ohne Rück­sicht dar­auf her­an­ge­zo­gen, ob die­se Kos­ten am Markt durch­setz­bar wären. Der vom Senat ange­nom­me­ne Ent­gelt­cha­rak­ter der Über­tra­gung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren auf den Mie­ter (BGHZ 105, 71, 79) kann kei­ne ande­re Ent­schei­dung recht­fer­ti­gen. Denn dar­aus las­sen sich kei­ne Maß­stä­be für die Ermitt­lung der am Markt erziel­ba­ren Mie­te im kon­kre­ten Miet­ver­hält­nis ablei­ten.

Die Klä­ger kön­nen die bean­spruch­te Miet­erhö­hung auch nicht im Wege der ergän­zen­den Ver­trags­aus­le­gung nach §§ 133, 157 BGB ver­lan­gen, weil eine durch die Unwirk­sam­keit einer Ver­trags­klau­sel ent­stan­de­ne Lücke nur dann der Ver­voll­stän­di­gung bedarf, wenn dis­po­si­ti­ves Geset­zes­recht hier­für nicht zur Ver­fü­gung steht und die ersatz­lo­se Strei­chung der unwirk­sa­men Klau­sel kei­ne ange­mes­se­ne, den typi­schen Inter­es­sen der Ver­trags­par­tei­en Rech­nung tra­gen­de Lösung bie­tet. Die­se Vor­aus­set­zun­gen sind hier nicht erfüllt. Nach der gesetz­li­chen Rege­lung hat der Ver­mie­ter die Last der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren zu tra­gen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Wenn das­sel­be Ergeb­nis als Fol­ge einer unwirk­sa­men ver­trag­li­chen Abwäl­zung der Reno­vie­rungs­last auf den Mie­ter ein­tritt, stellt dies kei­ne den typi­schen Inter­es­sen der Ver­trags­part­ner wider­spre­chen­de Rege­lung dar.

Eben­so wenig kann die For­de­rung nach einem Zuschlag zur orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te auf einen Weg­fall der Geschäfts­grund­la­ge (§ 313 BGB) gestützt wer­den. Für eine Berück­sich­ti­gung von Stö­run­gen der Geschäfts­grund­la­ge besteht kein Raum, wenn nach der gesetz­li­chen Rege­lung der­je­ni­ge das Risi­ko zu tra­gen hat, der sich auf die Stö­rung der Geschäfts­grund­la­ge beruft. Das Risi­ko der Unwirk­sam­keit von For­mu­lar­klau­seln hat gemäß § 306 Abs. 2 BGB der­je­ni­ge zu tra­gen, der der­ar­ti­ge Klau­seln ver­wen­det. Denn nach die­ser Bestim­mung rich­tet sich der Ver­trag im Fal­le der Klau­sel­un­wirk­sam­keit nach den sonst zur Anwen­dung kom­men­den gesetz­li­chen Rege­lun­gen. Das bedeu­tet hier, dass man­gels wirk­sa­mer Abwäl­zung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren die Klä­ger als Klau­sel­ver­wen­der nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Instand­hal­tungs­last in vol­lem Umfang zu tra­gen haben.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 9. Juli 2008 – VIII ZR 181/​07