Kei­ne Anpas­sung der Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen bei inhalt­lich feh­ler­haf­ter Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung

Der Bun­des­ge­richts­hof hat heu­te in zwei Ent­schei­dun­gen ein Recht des Ver­mie­ters zur Erhö­hung von Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen ver­neint, wenn die zugrun­de geleg­te Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung inhalt­li­che Feh­ler auf­weist.

Kei­ne Anpas­sung der Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen bei inhalt­lich feh­ler­haf­ter Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung

In den bei­den Ver­fah­ren ver­langt der Klä­ger als Ver­mie­ter die Räu­mung und Her­aus­ga­be der von den beklag­ten Mie­tern inne­ge­hal­te­nen Woh­nun­gen. Der Klä­ger erhöh­te in bei­den Fäl­len mit der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung für das Jahr 2004 die Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen und pass­te die­se auch in den Fol­ge­jah­ren dem jewei­li­gen Abrech­nungs­er­geb­nis an. Die Abrech­nun­gen des Klä­gers wie­sen inhalt­li­che Feh­ler auf, wel­che die Beklag­ten bean­stan­det hat­ten und bei deren Kor­rek­tur ein Sal­do zum Nach­teil der Beklag­ten nicht ver­blieb. Im ers­ten Ver­fah­ren zahl­ten die Beklag­ten seit dem Jah­re 2006 nur einen Teil der von dem Klä­ger gefor­der­ten Erhö­hungs­be­trä­ge der Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen. Im zwei­ten Ver­fah­ren zahl­te der Beklag­te die Erhö­hungs­be­trä­ge ins­ge­samt nicht. Der Klä­ger kün­dig­te bei­de Miet­ver­hält­nis­se wegen eines auf die aus­ste­hen­den Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen gestütz­ten Zah­lungs­rück­stan­des frist­los, hilfs­wei­se frist­ge­mäß. Die Räu­mungs­kla­gen des Ver­mie­ters in bei­den Fäl­len sowohl vom erst­in­stanz­lich hier­mit befass­ten Amts­ge­richt Hoyers­wer­da 1 wie auch in der Beru­fungs­in­stanz vom Land­ge­richt Baut­zen 2 abge­wie­sen wor­den.

Die dage­gen gerich­te­te Revi­si­on des Klä­gers hat­te in bei­den Fäl­len vor dem Bun­des­ge­richts­hof kei­nen Erfolg. Der Bun­des­ge­richts­hof ent­schied, dass der Ver­mie­ter nach einer Neben­kos­ten­ab­rech­nung zur Anpas­sung von Vor­aus­zah­lun­gen gemäß § 560 Abs. 4 BGB nur inso­weit berech­tigt ist, als sie auf einer inhalt­lich kor­rek­ten Abrech­nung beruht.

Zwar hat der Bun­des­ge­richts­hof bis­lang die Ansicht ver­tre­ten, für eine Anpas­sung der Vor­aus­zah­lun­gen genü­ge eine for­mell ord­nungs­ge­mä­ße Abrech­nung, damit ohne auf­wen­di­ge Strei­tig­kei­ten über die Rich­tig­keit der Abrech­nung als­bald Klar­heit über die Höhe der Vor­aus­zah­lun­gen erzielt wer­den kön­ne. Hier­an hält der Bun­des­ge­richts­hof aber nicht fest. Denn bei die­ser Sicht­wei­se wird der mit der Anpas­sung der Vor­aus­zah­lun­gen ver­folg­te Zweck, die Vor­aus­zah­lun­gen mög­lichst rea­lis­tisch nach dem vor­aus­sicht­li­chen Abrech­nungs­er­geb­nis für die nächs­te Abrech­nungs­pe­ri­ode zu bemes­sen, nicht hin­rei­chend berück­sich­tigt. Viel­mehr wür­de eine sol­che Ver­fah­rens­wei­se dem Ver­mie­ter die Mög­lich­keit eröff­nen, auf­grund einer feh­ler­haf­ten Abrech­nung Vor­aus­zah­lun­gen in einer Höhe zu erhe­ben, die ihm bei kor­rek­ter Abrech­nung nicht zustün­den.

Hin­zu kommt, dass der Ver­mie­ter zur Ertei­lung einer kor­rek­ten Abrech­nung ver­pflich­tet ist und es nicht hin­ge­nom­men wer­den kann, dass eine Ver­trags­par­tei aus der Ver­let­zung eige­ner Ver­trags­pflich­ten Vor­tei­le zieht. Die­se könn­ten in Fäl­len wie den vor­lie­gen­den, in denen sich aus den Erhö­hun­gen der Vor­aus­zah­lun­gen ein Miet­rück­stand in kün­di­gungs­re­le­van­ter Höhe auf­baut, sogar dar­in lie­gen, dass der Ver­mie­ter das Miet­ver­hält­nis wegen Miet­rück­stän­den been­den könn­te, die allei­ne dar­auf beruh­ten, dass er pflicht­wid­rig eine feh­ler­haf­te Abrech­nung erteilt hat­te, die den Mie­ter unbe­rech­tigt mit zu hohen Betriebs­kos­ten belas­te­te.

Bun­des­ge­richts­hof, Urtei­le vom 15. Mai 2012 – VIII ZR 245/​11 und VIII ZR 246/​11

  1. AG Hoyers­wer­da, Urtei­le vom 21.10.2010 – 1 C 73/​10; und vom 15.07.2010 – 1 C 144/​10[]
  2. LG Baut­zen, Urtei­le vom 22.07.2011 – 1 S 126/​10 und 1 S 95/​10[]