Keine „Berliner Räumung“ ohne Vermieterpfandrecht

Besteht kein Vermieterpfandrecht, ist eine vereinfachte Räumung (sog. „Berliner Räumung“) im Wege der Auswechslung der Haustürschlösser und Übergabe aller Schlüssel an den Vermieter unzulässig.

Keine „Berliner Räumung“ ohne Vermieterpfandrecht

Der Gläubiger kann zwar die Zwangsvollstreckung nach § 885 ZPO auf die Herausgabe der Wohnung beschränken, wenn er an sämtlichen in den Räumen befindlichen Gegenständen ein Vermieterpfandrecht hat1. Das Vermieterpfandrecht hat Vorrang vor der in § 885 Abs. 2 und Abs. 3 S. 1 ZPO bestimmten Entfernung der beweglichen Sachen, die nicht Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind.

Anders als den Fällen des Vermieterpfandrechts kann sich der Gläubiger jedoch bei einer auf § 93 Abs. 1 S. 1 ZVG gestützten Vollstreckung auf kein Recht zur Inbesitznahme hinsichtlich der in der Wohnung befindlichen Sachen berufen. Damit fehlt es an einem vorrangigen Recht des Gläubigers, das der nach § 885 Abs. 2 und 4 ZPO gerade auch im Interesse des Schuldners vorgesehenen Entfernung der Sachen entgegensteht. Gemäß § 885 Abs. 4 ZPO hat der Schuldner nach der Räumung zwei Monate Zeit, die geräumten Sachen beim Gerichtsvollzieher abzufordern. Der Gesetzgeber hielt es auch aus sozialpolitischen Gründen für geboten, dem Schuldner innerhalb der Zwei-Monatsfrist die Möglichkeit zu geben, unpfändbare und nicht verwertbare Sachen ohne weiteres – jederzeit – zurückzuerhalten. Der Schuldner muss sich dabei nicht mit dem Gläubiger auseinandersetzen und steht auch nicht vor der Schwierigkeit, ggf. nachzuweisen, welche Sachen sich zum Zeitpunkt der Räumung in der Wohnung befunden haben. Diese Schuldnerschutzvorschrift darf – sofern der Gläubiger tatsächlich kein vorrangiges Vermieterpfandrecht hat – nicht durch Zulassung einer vereinfachten Herausgabevollstreckung unterlaufen werden2.

Durch die vereinfachte Herausgabevollstreckung (Auswechslung der Türschlösser und Übergabe aller Schlüssel an den Gläubiger) wird in die Rechte des Schuldners eingegriffen, weil sie ihm die Möglichkeit nimmt, gemäß § 885 Abs. 4 ZPO noch binnen einer Frist von zwei Monaten nach der Räumung jederzeit seine Sachen bei einer öffentlichen Stelle abzufordern. Die von dem zuständigen Gerichtsvollzieher am 22.09.2014 tatsächlich durchgeführte vereinfachte Herausgabevollstreckung war demnach unzulässig.

Eine fehlerhafte Zwangsvollstreckung ist allerdings nur ausnahmsweise, nämlich bei schwerer und offenkundiger Fehlerhaftigkeit, nichtig3. Diese Voraussetzungen liegen hier jedoch vor. Die von dem Gerichtsvollzieher am 22.09.2014 – entgegen der angekündigten Räumungsvollstreckung – tatsächlich durchgeführte vereinfache Herausgabevollstreckung war unzulässig. Die Fehlerhaftigkeit der Zwangsvollstreckung führt zwar lediglich dazu, dass die Zwangsvollstreckungsmaßnahme auf einen entsprechenden Rechtsbehelf durch die dafür zuständige Stelle wieder aufzuheben ist und nur ausnahmsweise ohne Wirkung ist. Ein vollstreckungsrechtlicher Rechtsbehelf ist hier jedoch nicht möglich. Eine Erinnerung gegen die Zulässigkeit der Zwangsvollstreckung gemäß § 766 ZPO ist nach Beendigung der beanstandeten Zwangsvollstreckungsmaßnahme wegen fehlendem Rechtsschutzbedürfnis unzulässig und für die Feststellung der Rechtswidrigkeit einer bereits beendeten Vollstreckungsmaßnahme fehlt es an dem erforderlichen Fortsetzungsfeststellungsinteresse, weil eine Entscheidung über die Zulässigkeit der Zwangsvollstreckungsmaßnahme regelmäßig bereits nach Ankündigung der Zwangsvollstreckungsmaßnahme und vor deren Beendigung erlangt werden kann4.

Die Besitzentziehung durch den Gerichtsvollzieher war nach dem Zwangsvollstreckungsrecht (§ 93 Abs. 1 ZVG, § 885 ZPO) in dieser Form nach alledem nicht gestattet. Sie stellt eine verbotene Eigenmacht (§ 858 ZPO) des Gläubigers dar, weil er die unzulässige Zwangsvollstreckung durch falsche Angaben veranlasst hat. Der Antragsgegner, der als Gläubiger bei der Zwangsvollstreckung – ausweislich des Protokolls – persönlich zugegen war, hat sich zu Unrecht auf ein vorhandenes Vermieterpfandrechts an allen in der Wohnung befindlichen Gegenständen berufen.

Dem Mieter steht mithin ein Verfügungsanspruch auf Wiedereinräumung des unmittelbaren Besitzes gemäß §§ 861, 858 BGB zu.

Schleswig -Holsteinisches Oberlandesgericht, Beschluss vom 28. Oktober 2014 – 5 W 42/14

  1. vgl. BGH NJW-RR 2009, 1384 RdNr. 8 ff.[]
  2. BGH, Beschluss vom 02.10.2012 – I ZB 78/11 – WuM 2013, 309-311[]
  3. Zöller-Stöber a. a. O.[]
  4. vgl. BGH, Beschluss vom 21.12 2004, IXa ZB 324/03, WM 2005, 292-293[]