Kei­ne Gläu­bi­g­er­zu­stim­mung zur Begrün­dung von Woh­nungs­ei­gen­tum

Auch nach Ein­füh­rung des Rang­klas­sen­pri­vi­legs für Wohn­geld­an­sprü­che (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG) bedarf die Begrün­dung von Woh­nungs­ei­gen­tum nicht der Zustim­mung der Gläu­bi­ger, deren Grund­pfand­rech­te auf dem gan­zen Grund­stück las­ten.

Kei­ne Gläu­bi­g­er­zu­stim­mung zur Begrün­dung von Woh­nungs­ei­gen­tum

Der Voll­zug der Tei­lungs­er­klä­rung ist nicht von der Zustim­mung der Grund­pfand­gläu­bi­ger abhän­gig.

Rich­tig ist, dass die Ein­tra­gung einer Rechts­än­de­rung die Bewil­li­gung der ding­lich Berech­tig­ten gemäß § 19 GBO erfor­dert, wel­che nach mate­ri­el­lem Recht der Ände­rung zustim­men müs­sen 1. Unzu­tref­fend ist aber die Annah­me, bei der Begrün­dung von Woh­nungs­ei­gen­tum nach § 8 WEG han­de­le es sich um die Inhalts­än­de­rung eines Rechts, die in ent­spre­chen­der Anwen­dung der §§ 876, 877 BGB der Zustim­mung der Grund­pfand­gläu­bi­ger bedür­fe.

Die Bestim­mun­gen der §§ 876, 877 BGB schüt­zen in ihrem unmit­tel­ba­ren Anwen­dungs­be­reich den Inha­ber eines Rechts an einem Grund­stück (Zweig­recht), wel­ches ein ande­res an die­sem Grund­stück bestehen­des Recht (Haupt­recht) belas­tet, indem sie die rechts­ge­schäft­li­che Auf­he­bung und Ände­rung des Haupt­rechts von sei­ner Zustim­mung abhän­gig machen. Der Grund­ge­dan­ke der Vor­schrift ist ein­leuch­tend: Ein Recht darf nicht ohne Zustim­mung sei­nes Inha­bers geän­dert wer­den, wobei eine sol­che Ände­rung schon dar­in liegt, dass der Gegen­stand, auf den sich das Recht bezieht, ver­än­dert wird 2.

Ein Recht an einem Grund­stück kann aller­dings nur ein beschränk­tes ding­li­ches Recht sein, nicht dage­gen das Eigen­tum selbst 3. Auf die – rea­le oder ide­el­le – Tei­lung des Eigen­tums fin­den die §§ 876, 877 BGB daher kei­ne Anwen­dung. Auch bedür­fen Grund­pfand­gläu­bi­ger in einem sol­chen Fall kei­nes Schut­zes durch ein Zustim­mungs­er­for­der­nis; denn ihr Inter­es­se an der Erhal­tung des Gegen­stands, auf den sich ihr Recht bezieht, ist dadurch gewähr­leis­tet, dass das Grund­pfand­recht an den neu ent­stan­de­nen (rea­len oder ide­el­len) Tei­len als Gesamt­recht und damit in der Sum­me an dem gesam­ten Grund­stück fort­be­steht (§ 1132 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. §§ 1114, § 1192 Abs. 1 BGB).

Nach zutref­fen­der, aller­dings nicht unum­strit­te­ner Auf­fas­sung ist auch die Auf­tei­lung eines Grund­stücks nach § 8 WEG eben­so wie die Begrün­dung von Woh­nungs­ei­gen­tum nach § 3 WEG als Tei­lung des Voll­rechts anzu­se­hen, auf wel­che die Vor­schrif­ten über die Ände­run­gen eines belas­te­ten Rechts weder unmit­tel­bar noch ent­spre­chend anzu­wen­den sind 4. Der Schutz der Grund­pfand­gläu­bi­ger wird auch hier dadurch bewirkt, dass sich ihr Recht kraft Geset­zes in ein Gesamt­grund­pfand­recht an den ent­ste­hen­den Woh­nungs­ei­gen­tums­ein­hei­ten umwan­delt und damit an dem gesam­ten, in sei­ner Sub­stanz unver­än­der­ten Haf­tungs­ob­jekt fort­be­steht 5.

Die Gegen­auf­fas­sung, die eine ent­spre­chen­de Anwen­dung der §§ 876, 877 BGB befür­wor­tet 6, ver­mag nicht zu über­zeu­gen. Für einen Gläu­bi­ger, des­sen Grund­pfand­recht auf dem gesam­ten Grund­stück las­tet, wirkt die Begrün­dung von Woh­nungs­ei­gen­tum wie eine gemischt realei­de­el­le Auf­tei­lung des Voll­rechts in Allein­ei­gen­tum an bestimm­ten Raum­ein­hei­ten und Bruch­teils­mit­ei­gen­tum an dem übri­gen Grund­stück 7. Sie lässt die Mög­lich­keit der Voll­stre­ckung in das gesam­te Grund­stück – in Gestalt des Zugriffs auf alle Woh­nungs­ei­gen­tums­rech­te – unbe­rührt. Dem­ge­mäß bedür­fen, solan­ge ein Recht als Gesamt­pfand­recht auf allen Ein­hei­ten las­tet, auch nach­fol­gen­de Ände­run­gen im Ver­hält­nis von Son­der- und Gemein­schafts­ei­gen­tum nicht der Zustim­mung des Pfand­gläu­bi­gers 8.

Anders ver­hält es sich nur, wenn selb­stän­dig belas­te­te Mit­ei­gen­tums­an­tei­le nach § 3 WEG umge­wan­delt wer­den. Hier hat die Begrün­dung von Woh­nungs­ei­gen­tum zur Fol­ge, dass sich das Belas­tungs­ob­jekt von einem Mit­ei­gen­tums­an­teil im Sin­ne von § 1008 BGB in einen Anteil am Grund­stück ver­bun­den mit dem Son­der­ei­gen­tum an einer bestimm­ten Raum­ein­heit wan­delt, wel­cher durch das zuguns­ten der übri­gen Mit­ei­gen­tü­mer begrün­de­te Son­der­ei­gen­tum beschränkt ist. Dem­ge­mäß ent­spricht es all­ge­mei­ner Auf­fas­sung, dass bei einer selb­stän­di­gen Belas­tung eines Mit­ei­gen­tums­an­teils die Begrün­dung von Woh­nungs­ei­gen­tum in ent­spre­chen­der Anwen­dung der §§ 876, 877 BGB der Zustim­mung des Grund­pfand­gläu­bi­gers bedarf 9.

Aus dem­sel­ben Grund sind die genann­ten Vor­schrif­ten ent­spre­chend anzu­wen­den, wenn der Gegen­stand oder der Inhalt von selb­stän­dig belas­te­tem Woh­nungs­ei­gen­tum ver­än­dert wird. Hier­zu zäh­len die Begrün­dung von Son­der­nut­zungs­rech­ten 10, die Umwand­lung von Gemein­schafts­ei­gen­tum in Son­der­ei­gen­tum oder umge­kehrt 11 und die Ände­rung der mit dem Son­der­ei­gen­tum ver­bun­de­nen Mit­ei­gen­tums­an­tei­le 12.

Dar­an, dass die Begrün­dung von Woh­nungs­ei­gen­tum nicht der Zustim­mung der Grund­pfand­gläu­bi­ger bedarf, deren Rech­te auf dem gesam­ten Grund­stück las­ten, hat sich durch die Ein­füh­rung des Rang­klas­sen­pri­vi­legs für rück­stän­di­ges Wohn­geld in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG durch das Gesetz zur Ände­rung des Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­set­zes und ande­rer Geset­ze vom 26.03.2007 13 nichts geän­dert 14. Zwar führt die­ses Pri­vi­leg zu einer Ver­schlech­te­rung der Rechts­stel­lung der Grund­pfand­gläu­bi­ger, weil sie nach der Auf­tei­lung des Grund­stücks im Fall der Zwangs­voll­stre­ckung mit vor­ran­gi­gen Ansprü­chen aus der Rang­klas­se des § 10 Abs.1 Nr. 2 ZVG rech­nen müs­sen. Einer ent­spre­chen­den Anwen­dung der §§ 876, 877 BGB steht aber das Feh­len einer plan­wid­ri­gen Rege­lungs­lü­cke ent­ge­gen 15. Das Vor­recht für Wohn­geld­an­sprü­che betrifft nach dem Wil­len des Gesetz­ge­bers auch Grund­pfand­rech­te, die vor der Geset­zes­än­de­rung begrün­det wor­den sind 16. Es wirkt somit – da es vor der Geset­zes­än­de­rung ein­hel­li­ger Auf­fas­sung ent­sprach, dass ein Grund­stücks­ei­gen­tü­mer zur Tei­lung sei­nes Grund­stücks gemäß § 8 WEG nach mate­ri­el­lem Recht nicht der Zustim­mung der Grund­pfand­gläu­bi­ger bedurf­te 17 – auch zu Las­ten von Gläu­bi­gern, die der Umwand­lung des ursprüng­lich unge­teil­ten Haf­tungs­ob­jekts in Woh­nungs­ei­gen­tum nicht zuge­stimmt haben. Das lässt den Schluss zu, dass der Gesetz­ge­ber das Recht des Eigen­tü­mers, sein Grund­stück ohne Zustim­mung der ding­li­chen Gläu­bi­ger in Woh­nungs­ei­gen­tum auf­zu­tei­len 18, nicht beschrän­ken woll­te. Andern­falls stün­den die Grund­pfand­gläu­bi­ger eines erst nach Inkraft­tre­ten des Rang­klas­sen­pri­vi­legs geteil­ten Grund­stücks bes­ser als die von einer frü­he­ren Auf­tei­lung betrof­fe­nen, ohne dass sich hier­für ein sach­li­cher Grund fän­de 19.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 9. Febru­ar 2012 – V ZB 95/​11

  1. BGH, Beschluss vom 14.06.1984 – V ZB 32/​82, BGHZ 91, 343, 347[]
  2. BGH, Urteil vom 09.06.1969 – III ZR 231/​65, MDR 1969, 916[]
  3. BGH, Beschluss vom 14.06.1984 – V ZB 32/​82, BGHZ 91, 343, 346[]
  4. BayO­bLGZ 1958, 273, 278 f.; OLG Stutt­gart NJW 1954, 682, 683; OLG Mün­chen, NJW 2011, 3588; Staudinger/​Rapp, BGB [2005], § 8 Rn. 3; Brie­se­meis­ter in Weit­nau­er, WEG, 9. Aufl., § 3 Rn. 74; Elzer in Riecke/​Schmid, WEG, 3. Aufl., § 8 Rn. 23; Krau­se in Jen­ni­ßen, WEG, 2. Aufl., § 8 Rn. 1; Bärmann/​Pick, WEG, 19. Aufl., § 8 Rn. 10; Timme/​Kral, WEG, § 8 Rn. 23; Hei­ne­mann, ZfIR 2011, 255, 256[]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 28.05.1976 – V ZR 203/​75, NJW 1976, 2340, 2341; BGH, Urteil vom 30.01.1992 – IX ZR 64/​91, NJW 1992, 1390; für die Unter­tei­lung von Woh­nungs­ei­gen­tum: BGH, Beschluss vom 17.01.1968 – V ZB 9/​67, BGHZ 49, 250[]
  6. so ins­be­son­de­re Staudinger/​Gursky, BGB [2007], § 877 Rn. 43; RGRK-BGB/Au­gus­tin, 12. Aufl., § 3 WEG Rn. 9; Becker/​Schneider, ZfIR 2011, 545, 548; Kes­se­ler, NJW 2010, 2317; ders., ZNo­tO 2010, 335; vgl. auch BayO­bLG 1957, 102, 115[]
  7. vgl. BGH, Beschluss vom 17.01.1968, V ZB 9/​67, BGHZ 49, 250, 251 u. 253; sie­he auch Weit­nau­er, DNotZ 1960, 115, 123[]
  8. vgl. BayO­bLGZ 1991, 313, 317; BayO­bLGZ 1993, 166, 168 f.[]
  9. vgl. BayO­blGZ 1958, 273, 279; Münch­Komm-BGB/­Com­mi­chau, 5. Aufl., § 3 WEG Rn. 9; Arm­brüs­ter in Bär­mann, WEG, 11. Aufl., § 2 Rn. 26[]
  10. vgl. BGH, Beschluss vom 14.06.1984 – V ZB 32/​82, BGHZ 91, 343; sowie Beschluss vom 24.11.1978 – V ZB 11/​77, BGHZ 73, 145[]
  11. vgl. BayO­bLGZ 1991, 313[]
  12. vgl. BayO­bLGZ 1993, 166, 168[]
  13. BGBl I S. 370[]
  14. im Ergeb­nis eben­so: KG, ZfIR 2011, 254; OLG Olden­burg, Rpfle­ger 2011, 318; OLG Mün­chen, NJW 2011, 3588; Schnei­der, ZNotP 2010, 299; Hei­ne­mann, ZfIR 2011, 255, 256; aA Kes­se­ler in Tim­me, WEG, § 3 Rn. 30; ders., NJW 2010, 2317; wohl auch Palandt/​Bassenge, BGB, 71. Aufl., § 8 WEG Rn. 1[]
  15. zu deren Not­wen­dig­keit: BGH, Beschluss vom 14.06.2007 – V ZB 102/​06, NJW 2007, 3124 Rn. 11 m.w.N.[]
  16. vgl. BT-Drucks. 16/​887 S. 44[]
  17. vgl. Staudinger/​Gursky, BGB [2007], § 877 Rn. 62; Arm­brüs­ter in Bär­mann, WEG, 11. Aufl., § 2 Rn. 23 jeweils mwN[]
  18. vgl. BayO­bLGZ 1958, 273, 278 f.[]
  19. so zutref­fend OLG Mün­chen, NJW 2011, 3588, 3589[]