Kei­ne Kün­di­gung wegen nicht erstat­te­ter Pro­zess­kos­ten

Die Unter­blie­be­ne Zah­lung der Pro­zess­kos­ten eines frü­he­ren Räu­mungs­pro­zes­ses durch den Mie­ter stellt nach einem aktu­el­len Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs für den Ver­mie­ter kei­nen Kün­di­gungs­grund dar. Ein Ver­mie­ter kann daher einen Wohn­raum­miet­ver­trag nicht des­halb kün­di­gen kann, weil der Mie­ter die Pro­zess­kos­ten eines frü­he­ren, auf Zah­lungs­ver­zug gestütz­ten Räu­mungs­pro­zes­ses nicht begleicht.

Kei­ne Kün­di­gung wegen nicht erstat­te­ter Pro­zess­kos­ten

In dem jetzt vom Bun­des­ge­richt­hof ent­schie­de­nen Rechts­streit hat der Beklag­te von der Klä­ge­rin eine Woh­nung in Lüne­burg ange­mie­tet. Die Mie­te wird jeden­falls zur­zeit von der ARGE (Arbeits­ge­mein­schaft des kom­mu­na­len Trä­gers und der Agen­tur für Arbeit für Leis­tun­gen nach dem Sozi­al­ge­setz­buch II) für den Mie­ter bezahlt. Im Dezem­ber 2006 kün­dig­te die Ver­mie­te­rin wegen eines erheb­li­chen Zah­lungs­rück­stands das Miet­ver­hält­nis frist­los und erhob anschlie­ßend Räu­mungs­kla­ge. Inner­halb der zwei­mo­na­ti­gen Schon­frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wur­den die Miet­rück­stän­de von der ARGE begli­chen, so dass der Rechts­streit in der Haupt­sa­che für erle­digt erklärt und dem Mie­ter die Pro­zess­kos­ten auf­er­legt wur­den. Der Mie­ter hat die­se Kos­ten bis­lang nicht gezahlt. Im Novem­ber 2008 kün­dig­te die Ver­mie­te­rin das Miet­ver­hält­nis erneut mit der Begrün­dung, der Mie­ter habe sei­ne Pflich­ten aus dem Miet­ver­hält­nis schuld­haft ver­letzt, indem er unter ande­rem die aus dem ursprüng­li­chen Räu­mungs­pro­zess ent­stan­de­nen Kos­ten nicht begli­chen habe.

Die auf­grund die­ser Kün­di­gung von der Ver­mie­te­rin erho­be­ne Räu­mungs­kla­ge hat das erst­in­stanz­lich hier­mit befass­te Amts­ge­richt Lüne­burg abge­wie­sen 1. Das Land­ge­richt Lüne­burg hat die hier­ge­gen erho­be­ne Beru­fung der Ver­mie­te­rin zurück­ge­wie­sen 2.

Die dage­gen gerich­te­te Revi­si­on der Ver­mie­te­rin hat­te nun auch vor dem Bun­des­ge­richts­hof kei­nen Erfolg. Der Bun­des­ge­richts­hof ent­schied, dass die unter­blie­be­ne Zah­lung der in dem frü­he­ren Räu­mungs­pro­zess ange­fal­le­nen Pro­zess­kos­ten weder eine ordent­li­che noch eine frist­lo­se Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses recht­fer­tigt.

Der Ver­mie­ter kann ein Miet­ver­hält­nis über Wohn­raum nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nur dann ordent­lich kün­di­gen, wenn er ein berech­tig­tes Inter­es­se an der Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses hat, also etwa wenn der Mie­ter sei­ne ver­trag­li­chen Pflich­ten schuld­haft nicht uner­heb­lich ver­letzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Zwar ver­letzt der Mie­ter, der die ihm auf­er­leg­ten Kos­ten aus einem frü­he­ren, auf Zah­lungs­ver­zug gestütz­ten Räu­mungs­pro­zess nicht begleicht, sei­ne Pflich­ten aus dem Miet­ver­trag. Die­se Pflicht­ver­let­zung erreicht jedoch nicht die vom Gesetz für eine Kün­di­gung vor­aus­ge­setz­te Erheb­lich­keits­schwel­le. Denn bei der Beur­tei­lung der Erheb­lich­keit darf die in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zum Aus­druck gekom­me­ne Wer­tung des Gesetz­ge­bers nicht außer Acht gelas­sen wer­den. Nach der genann­ten Vor­schrift wird eine auf Zah­lungs­ver­zug gestütz­te außer­or­dent­li­che Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses aus wich­ti­gem Grund (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) unwirk­sam, wenn der Ver­mie­ter bis spä­tes­tens zum Ablauf von zwei Mona­ten nach Ein­tritt der Rechts­hän­gig­keit des Räu­mungs­an­spruchs hin­sicht­lich der fäl­li­gen Mie­te und der fäl­li­gen Ent­schä­di­gung nach § 546a BGB befrie­digt wird oder sich eine öffent­li­che Stel­le zur Befrie­di­gung ver­pflich­tet. Ziel der Rege­lung ist es, die Obdach­lo­sig­keit des Mie­ters zu ver­mei­den. Mit die­ser Inten­ti­on ist es nicht zu ver­ein­ba­ren, wenn zwar die außer­or­dent­li­che Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses wegen Zah­lungs­ver­zugs auf­grund einer von der Sozi­al­hil­fe­be­hör­de inner­halb der Schon­frist her­bei­ge­führ­ten Befrie­di­gung des Ver­mie­ters unwirk­sam wird, jedoch dem Ver­mie­ter die Mög­lich­keit ver­blie­be, das Miet­ver­hält­nis gleich­wohl erneut zu kün­di­gen, weil der Mie­ter wirt­schaft­lich nicht in der Lage ist, die Pro­zess­kos­ten des erle­dig­ten Räu­mungs­rechts­streits zu beglei­chen.

Aus den glei­chen Erwä­gun­gen stellt die unter­blie­be­ne Bezah­lung der Pro­zess­kos­ten auch kei­nen wich­ti­gen Grund für eine außer­or­dent­li­che Kün­di­gung nach § 543 Abs. 1 BGB dar.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 14. Juli 2010 – VIII ZR 267/​09

  1. AG Lüne­burg, Urteil vom 30.04.2009 – 12 C 636/​08[]
  2. LG Lüne­burg, Urteil vom 16.09.2009 – 6 S 62/​09[]