Kei­ne Mak­ler­cour­ta­ge bei Kauf­preis­nach­lass?

Ist der vom Mak­ler nach­ge­wie­se­ne zum abge­schlos­se­nen Grund­stücks­kauf­ver­trag noch wirt­schaft­lich kon­gru­ent, wenn im abge­schlos­se­nen Kauf­ver­trag ein erheb­li­cher Preis­nach­lass (hier: von mehr als 50%) ver­ein­bart wur­de? Mit die­ser Fra­ge hat­te sich jetzt der Bun­des­ge­richts­hof im Fall eines Mak­lers zu befas­sen, der – letzt­end­lich erfolg­los – auf Zah­lung sei­ner Mak­ler­cour­ta­ge klag­te.

Kei­ne Mak­ler­cour­ta­ge bei Kauf­preis­nach­lass?

Nach § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB steht dem Mak­ler eine Ver­gü­tung nur zu, wenn der beab­sich­tig­te Ver­trag tat­säch­lich zustan­de kommt. Führt die Tätig­keit des Mak­lers zum Abschluss eines Ver­trags mit ande­rem Inhalt, so ent­steht kein Anspruch auf Mak­ler­lohn. Eine Aus­nah­me von die­sem Grund­satz kommt aber dann in Betracht, wenn der Kun­de mit dem tat­säch­lich abge­schlos­se­nen Ver­trag wirt­schaft­lich den­sel­ben Erfolg erzielt. Dabei sind stets die Beson­der­hei­ten des Ein­zel­falls maß­ge­bend. Ob sie vor­lie­gen, ist in ers­ter Linie eine Fra­ge tatrich­ter­li­cher Beur­tei­lung 1.

Die Annah­me des Ober­lan­des­ge­richts Hamm 2, bei Preis­ab­wei­chun­gen zuguns­ten des Mak­ler­kun­den, also zu für ihn güns­ti­ge­ren Bedin­gun­gen, wer­de stets der wirt­schaft­li­che Erfolg des nach­ge­wie­se­nen Mak­ler­ge­schäfts erreicht und es ver­sto­ße daher gegen Treu und Glau­ben, wenn der Mak­ler­kun­de sich auf eine feh­len­de Kon­gru­enz beru­fe, steht in Wider­spruch zu der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs, von der abzu­wei­chen kein Grund ersicht­lich ist. Der Bun­des­ge­richts­hof hat zur wirt­schaft­li­chen Gleich­wer­tig­keit des abge­schlos­se­nen Ver­trags im Ver­hält­nis zu dem im Mak­ler­ver­trag zugrun­de geleg­ten aus­ge­führt, dass es bei Grund­stücks­ge­schäf­ten häu­fig vor­kom­me, dass Ver­trags­schlie­ßen­de ihre Vor­stel­lun­gen nicht voll ver­wirk­li­chen könn­ten, die sie bei Beginn der Ver­trags­ver­hand­lun­gen und bei Beauf­tra­gung des Mak­lers gehabt hät­ten; das erfor­der­li­che (gegen­sei­ti­ge) Nach­ge­ben, um den Ver­trags­schluss her­bei­zu­füh­ren, kön­ne sich dabei nicht nur auf die Höhe des Kauf­prei­ses und die Neben­be­stim­mun­gen, son­dern auch auf den Umfang der Sach­leis­tung bezie­hen. Soweit sich die Abwei­chun­gen im Rah­men des­sen hiel­ten, womit der Mak­ler­kun­de bei der Beauf­tra­gung des Mak­lers gerech­net habe, könn­ten sie den Pro­vi­si­ons­an­spruch nicht aus­schlie­ßen 3. Dem­entspre­chend hat sich der Bun­des­ge­richts­hof in sei­nem Urteil vom 13.12 2007 die Fra­ge gestellt, ob wegen der Kauf­preis­re­du­zie­rung die not­wen­di­ge (wirt­schaft­li­che) Kon­gru­enz des abge­schlos­se­nen Ver­trags mit der nach­ge­wie­se­nen Gele­gen­heit feh­le, die­se jedoch im kon­kre­ten Fall wegen des gerin­gen Umfangs des gewähr­ten Preis­nach­las­ses (cir­ca 15 %) ver­neint 4. In einem wei­te­ren Fall hat der Bun­des­ge­richts­hof die Abwei­chung des Kauf­prei­ses zwi­schen nach­ge­wie­se­nem und tat­säch­lich abge­schlos­se­nem Ver­trag unter dem Blick­punkt der wirt­schaft­li­chen Gleich­wer­tig­keit geprüft, die­se frei­lich des­halb für gege­ben erach­tet, weil der nied­ri­ge­re Kauf­preis unter Berück­sich­ti­gung von (zu über­neh­men­den) Ver­bind­lich­kei­ten zustan­de gekom­men war 5.

Ent­schei­dend ist danach, ob sich unter Wür­di­gung aller beson­de­ren Umstän­de der abge­schlos­se­ne Ver­trag als ein wirt­schaft­lich ande­rer dar­stellt, als der nach dem Mak­ler­ver­trag nach­zu­wei­sen­de. Dabei ist bei für den Mak­ler­kun­den güns­ti­gen Preis­ab­wei­chun­gen beson­ders in den Blick zu neh­men, ob die­se sich noch in einem erwart­ba­ren Rah­men bewe­gen, oder ob letzt­lich die abwei­chen­de Preis­ge­stal­tung auf Umstän­den beruht, die die wirt­schaft­li­che Iden­ti­tät des nach­ge­wie­se­nen zum abge­schlos­se­nen Geschäft in Fra­ge stel­len. Dabei ist kein all­zu stren­ger Maß­stab anzu­le­gen, da sich ins­be­son­de­re bei Grund­stü­cken, die län­ge­re Zeit ange­bo­ten wer­den, der Preis typi­scher­wei­se nach unten bewegt 6. Preis­nach­läs­se von bis zu 15 % stel­len die wirt­schaft­li­che Kon­gru­enz im All­ge­mei­nen nicht in Fra­ge 7, bei Preis­nach­läs­sen – wie hier – von mehr als 50 % ist sie regel­mä­ßig zu ver­nei­nen.

Im vor­lie­gen­den Fall hat das Ober­lan­des­ge­richt Hamm in tatrich­ter­li­cher Wür­di­gung die Kon­gru­enz des abge­schlos­se­nen zum nach­ge­wie­se­nen Ver­trag ver­neint. Die­se tatrich­ter­li­che Wür­di­gung nimmt die Revi­si­on als ihr güns­tig hin.

Soweit das Ober­lan­des­ge­richt Hamm meint, die Beklag­te ver­sto­ße gegen Treu und Glau­ben, wenn sie sich auf die­se Inkon­gru­enz beru­fe, weil sie mit nied­ri­ge­rem Mit­tel­ein­satz den gewünsch­ten wirt­schaft­li­chen Erfolg erreicht habe, hält dies den Angrif­fen der Revi­si­on nicht stand. Das Ober­lan­des­ge­richt Hamm hat den von ihm selbst fest­ge­stell­ten tat­säch­li­chen Umstän­den für die Kauf­preis­re­du­zie­rung nicht die Bedeu­tung bei­gemes­sen, die ihnen zukom­men.

Das Ober­lan­des­ge­richt Hamm stellt fest, dass die Kauf­preis­re­du­zie­rung dar­auf beruh­te, dass nur der Grund­stücks­wert abzüg­lich der Abbruch­kos­ten für die auf­ste­hen­den Gebäu­de Maß­stab für die Kauf­preis­kal­ku­la­ti­on der Kauf­ver­trags­par­tei­en war. Bei Gewer­be­im­mo­bi­li­en­käu­fen sei stets die Ver­wen­dungs­ab­sicht maß­ge­bend für die Kauf­preis­kal­ku­lie­rung und des­halb sei die­sem Umstand, dass der Kauf­preis nur auf der Basis des rei­nen Grund­stücks­werts berech­net wor­den sei, kei­ne beson­de­re Bedeu­tung bei­zu­mes­sen. Dabei über­sieht das Ober­lan­des­ge­richt, dass ein bebau­tes Grund­stück nach­ge­wie­sen wor­den ist. Die Kauf­preis­an­ga­be im Nach­weis beruh­te ersicht­lich dar­auf, dass der Wert der Immo­bi­lie ganz wesent­lich durch den Wert der auf dem Grund­stück befind­li­chen Gebäu­de begrün­det wur­de. Wirt­schaft­lich gese­hen ist aber nur ein Grund­stück ohne die auf­ste­hen­den und wesent­lich wert­bil­den­den Gebäu­de ver­kauft wor­den. Sogar die Abbruch­kos­ten hat­te wirt­schaft­lich der Ver­käu­fer zu tra­gen, da die­se vom Grund­stücks­wert abge­zo­gen wor­den waren. Wenn jedoch ein Grund­stück mit wesent­lich wert­bil­den­der Bebau­ung ange­bo­ten wird und der Kauf­ver­trag sich wirt­schaft­lich gese­hen nur auf ein unbe­bau­tes Grund­stück bezieht und des­halb der Kauf­preis wie im vor­lie­gen­den Fall weni­ger als 50 % des vom Mak­ler erbrach­ten Nach­wei­ses beträgt, kann der abge­schlos­se­ne Kauf­ver­trag nicht mehr als wirt­schaft­lich gleich­wer­tig zu dem vom Mak­ler nach­ge­wie­se­nen mög­li­chen Grund­stücks­ge­schäft ange­se­hen wer­den.

Somit wird durch die vom Ober­lan­des­ge­richt Hamm ange­stell­ten Erwä­gun­gen letzt­lich nur die von ihm zuvor bejah­te Inkon­gru­enz unter­stri­chen. Da in einem sol­chen Fall der zustan­de gekom­me­ne Haupt­ver­trag bei wer­ten­der Betrach­tung nicht dem Ver­trag ent­spricht, auf den sich die Mak­ler­leis­tung bezo­gen hat, ist es nur fol­ge­rich­tig, dass der Mak­ler kei­ne Ver­gü­tung erhält; die vom Beru­fungs­ge­richt in die­sem Zusam­men­hang ange­stell­ten Erwä­gun­gen zu Treu und Glau­ben ver­mö­gen über die feh­len­de wirt­schaft­li­che Kon­gru­enz nicht hin­weg­zu­hel­fen 8.

Man­gels Kon­gru­enz zwi­schen dem abge­schlos­se­nen und dem nach­ge­wie­se­nen Kauf­ver­trag steht der Klä­ge­rin kein Mak­ler­lohn­an­spruch zu. Ein sol­cher ergibt sich auch nicht aus Num­mer 10 ihrer All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen, weil die­se Rege­lung – wie das Ober­lan­des­ge­richt Hamm zutref­fend aus­ge­führt hat und von der Revi­si­ons­be­klag­ten auch nicht ange­grif­fen wor­den ist – nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirk­sam ist.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 6. Febru­ar 2014 – III ZR 131/​13

  1. stän­di­ge Bun­des­ge­richts­hofs­recht­spre­chung, vgl. zuletzt Urteil vom 13.12 2007 – III ZR 163/​07, NJW 2008, 651 Rn. 16 mwN[]
  2. OLG Hamm, Urteil vom 21.03.2013 – I‑18 U 133/​12[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 28.01.1987 – IVa ZR 45/​85, NJW 1987, 1628 zum Ver­mitt­lungs­mak­ler­ver­trag; vgl. auch BGH, Urteil vom 26.09.1979 – IV ZR 92/​78, NJW 1980, 123, 124[]
  4. BGH, Urteil vom 13.12.2007 – III ZR 163/​07, NJW 2008, 651 Rn. 26[]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 07.05.1998 – III ZR 18/​97, NJW 1998, 2277, 2278 f zum Nach­weis­mak­ler[]
  6. vgl. Hamm/​Schwerdtner, Mak­ler­recht, 6. Aufl., Rn. 438 ff[]
  7. s. BGH, Urteil vom 13.12 2007 aaO[]
  8. so im Ergeb­nis auch OLG Bam­berg, NJW-RR 1998, 565 f; OLG Bran­den­burg, NJW-RR 2000, 1505 f; OLG Cel­le, OLGR 2007, 713; OLG Koblenz, OLGR 2001, 194 f; OLG Mün­chen, MDR 2010, 615 f[]