Die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte Verpflichtung eines Maklerkunden zur Zahlung einer Reservierungsgebühr ist auch dann unwirksam, wenn sie nicht im ursprünglichen Maklerauftrag enthalten, sondern später zusätzlich vereinbart wird.
In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall beabsichtigten die klagende Maklerkunden den Kauf eines von der beklagten Immobilienmaklerin nachgewiesenen Grundstücks mit Einfamilienhaus. Die Parteien schlossen einen Maklervertrag und im Nachgang dazu einen Reservierungsvertrag, mit dem sich die Maklerin verpflichtete, das Grundstück gegen Zahlung einer Reservierungsgebühr bis zu einem festgelegten Datum exklusiv für die Interessenten vorzuhalten. Diese nahmen später vom Kauf Abstand und verlangen von der Maklerin die Rückzahlung der Reservierungsgebühr.
Das erstinstanzlich hiermit befasste Amtsgericht Dresden hat die Klage abgewiesen1, das Landgericht Dresden die Berufung der Maklerkunden zurückgewiesen2. Der Reservierungsvertrag sei wirksam, befand das Landgericht. Er stelle eine eigenständige Vereinbarung mit nicht nach den §§ 307 ff. BGB kontrollfähigen Hauptleistungspflichten dar. Auf die Revision der Maklerkunden hat der Bundesgerichtshof die Dresdner Urteile aufgehoben und die Maklerin zur Rückzahlung der Reservierungsgebühr verurteilt:
Der Reservierungsvertrag unterliegt der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle, weil es sich dabei nach dem Inhalt der getroffenen Abreden nicht um eine eigenständige Vereinbarung, sondern um eine den Maklervertrag ergänzende Regelung handelt. Dass der Reservierungsvertrag in Form eines gesonderten Vertragsdokuments geschlossen wurde und später als der Maklervertrag zustande kam, steht dem nicht entgegen.
Der Reservierungsvertrag benachteiligt die Maklerkunden im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unangemessen und ist daher unwirksam, weil die Rückzahlung der Reservierungsgebühr ausnahmslos ausgeschlossen ist und sich aus dem Reservierungsvertrag weder für die Kunden nennenswerte Vorteile ergeben noch seitens des Immobilienmaklers eine geldwerte Gegenleistung zu erbringen ist. Außerdem kommt der Reservierungsvertrag der Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen Provision zugunsten des Maklers gleich. Das widerspricht dem Leitbild der gesetzlichen Regelung des Maklervertrags, wonach eine Provision nur geschuldet ist, wenn die Maklertätigkeit zum Erfolg geführt hat.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 20. April 2023 – I ZR 113/22
