Kei­ne Tages­mut­ter in der Eigen­tums­woh­nung

Eine Tages­mut­ter­tä­tig­keit in einer Eigen­tums­woh­nung, die von der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft nicht geneh­migt wur­de, darf nach einem bestands­kräf­ti­gem Unter­sa­gungs­be­schluss der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft nicht fort­ge­führt wer­den.

Kei­ne Tages­mut­ter in der Eigen­tums­woh­nung

Die Par­tei­en des jetzt vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Rechts­streits sind Mit­glie­der einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. Die Woh­nung der Klä­ge­rin befin­det sich im Erd­ge­schoß des Hau­ses, die dar­über lie­gen­de Woh­nung der Beklag­ten im ers­ten Ober­ge­schoß. Die Tei­lungs­er­klä­rung ent­hält fol­gen­de Rege­lung:

"Die Aus­übung eines Gewer­bes oder Beru­fes in der Woh­nung ist nur mit Zustim­mung des Ver­wal­ters zuläs­sig. Die Zustim­mung darf nur aus wich­ti­gem Grund ver­wei­gert wer­den. Bei Vor­lie­gen eines wich­ti­gen Grun­des kann sie auch von der Erfül­lung von Auf­la­gen abhän­gig gemacht wer­den. Als wich­ti­ger Grund für die Ver­wei­ge­rung der Zustim­mung gilt ins­be­son­de­re, wenn die Aus­übung des Gewer­bes oder Beru­fes eine unzu­mut­ba­re Beein­träch­ti­gung ande­rer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer oder Haus­be­woh­ner befürch­ten lässt … ."

Die Mie­te­rin der Beklag­ten betreut in ihrer Woh­nung mit Erlaub­nis der Stadt gegen Ent­gelt fünf Kin­der im Alter von 0 bis 3 Jah­ren von 7.00 Uhr bis 19.00 Uhr. Im Mai 2009 erklär­te die Ver­wal­te­rin gegen­über den Beklag­ten schrift­lich, dass sie die­ser Nut­zung wegen der mit der Kin­der­be­treu­ung ein­her­ge­hen­den Lärm­be­läs­ti­gun­gen nicht zustim­me.

Das erst­in­stanz­lich hier­mit befass­te Amts­ge­richt Köln hat die gegen die Beklag­ten gerich­te­te Kla­ge der Klä­ge­rin auf Unter­las­sung der Nut­zung der Woh­nung als Tages­pfle­ge­stel­le für fünf Klein­kin­der abge­wie­sen 1. Das Land­ge­richt Köln hat ihr auf die Beru­fung der Klä­ge­rin dage­gen statt­ge­ge­ben 2. Das Land­ge­richt Köln bejaht einen Unter­las­sungs­an­spruch der Klä­ge­rin aus § 1004 BGB i.V.m. § 15 Abs. 3 WEG. Die Tages­mut­ter­tä­tig­keit der Mie­te­rin der Beklag­ten stel­le eine Berufs­aus­übung in der Woh­nung dar. Bei einer typi­sie­ren­den Betrach­tung sei davon aus­zu­ge­hen, dass eine ganz­tä­ti­ge Kin­der­be­treu­ung in einem Wohn­haus zu Beein­träch­ti­gun­gen wie einem erhöh­ten Lärm­pe­gel, einer gestei­ger­ten Besu­cher­fre­quenz, ver­mehr­tem Schmutz im Trep­pen­haus und einem erhöh­ten Müll­auf­kom­men durch Win­deln füh­re. Die Beein­träch­ti­gun­gen sei­en unzu­mut­bar, weil sie wegen des täg­li­chen Publi­kums­ver­kehrs, der zudem zu unge­wöhn­li­chen Zei­ten statt­fin­de, und der Ver­schmut­zung des Trep­pen­hau­ses über die­je­ni­gen hin­aus­gin­gen, die mit einer nor­ma­len Woh­nungs­nut­zung ein­her­gin­gen. Außer­dem habe die Klä­ge­rin – anders als bei im Fami­li­en­ver­bund auf­wach­sen­den Kin­dern – nicht die Per­spek­ti­ve, dass die Lärm­beein­träch­ti­gun­gen mit zuneh­men­dem Alter der Kin­der nach­lie­ßen.

Mit der vom Land­ge­richt Köln zuge­las­se­nen Revi­si­on möch­ten die Beklag­ten eine Wie­der­her­stel­lung des erst­in­stanz­li­chen kla­ge­ab­wei­sen­den Urteils errei­chen, blie­ben jetzt jedoch vor dem Bun­des­ge­richts­hof ohne Erfolg, aller­dings ins­be­son­de­re aus for­ma­len Grün­den: Ein Unter­las­sungs­an­spruch der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft folgt bereits dar­aus, dass den beklag­ten Woh­nungs­ei­gen­tü­mern die Aus­übung der Tages­mut­ter­tä­tig­keit ihrer Mie­te­rin durch einen in der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung vom 28. Sep­tem­ber 2009 gefass­ten Beschluss der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer unter­sagt wor­den war. Die­ser Beschluss ist nicht ange­foch­ten wor­den und daher auch für die Beklag­ten ver­bind­lich.

Der Bun­des­ge­richts­hof bil­lig­te damit die Annah­me des Land­ge­richts Köln, dass die Nut­zung einer Woh­nung zum Betrieb einer ent­gelt­li­chen Tages­pfle­ge­stel­le für bis zu fünf Klein­kin­der die "Aus­übung eines Gewer­bes oder Beru­fes in der Woh­nung" im Sin­ne der Tei­lungs­er­klä­rung dar­stellt und daher der Zustim­mung des Ver­wal­ters oder einer ¾‑Mehrheit der hier­über abstim­men­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer bedarf. Zwar gehört zum Woh­nen auch die Mög­lich­keit, in der Fami­lie neben den eige­nen Kin­dern frem­de Kin­der zu betreu­en, etwa bei regel­mä­ßi­gen Besu­chen von Freun­den der Kin­der oder im Wege der Nach­bar­schafts­hil­fe. Hier­von zu unter­schei­den ist jedoch die Nut­zung der Woh­nung zur (werk-)täglichen Erbrin­gung von Betreu­ungs­dienst­leis­tun­gen gegen­über Drit­ten in Form einer Pfle­ge­stel­le für bis zu fünf Klein­kin­der, bei der der Erwerbs­cha­rak­ter im Vor­der­grund steht. Eine sol­che teil­ge­werb­li­che Nut­zung der Woh­nung wird vom Wohn­zweck nicht mehr getra­gen.

Auf die vom Land­ge­richt Köln eben­falls geprüf­te Fra­ge, ob die Ver­wal­te­rin zu Recht die Zustim­mung zum Betrieb einer Tages­pfle­ge­stel­le in der Woh­nung der Beklag­ten ver­wei­gert hat, kommt es im vor­lie­gen­den Fall aber gar nicht mehr an. Denn ein Unter­las­sungs­an­spruch der Klä­ge­rin (§ 15 Abs. 3 WEG) folgt bereits dar­aus, dass den Beklag­ten die wei­te­re Aus­übung der Tages­mut­ter­tä­tig­keit ihrer Mie­te­rin durch einen in der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung vom 28. Sep­tem­ber 2009 gefass­ten, nicht ange­foch­te­nen Beschluss der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer unter­sagt wur­de.

Den beklag­ten Woh­nungs­ei­gen­tü­mern, die sich bis­her zu kei­nem Zeit­punkt um die Ertei­lung einer Zustim­mung zum Betrieb einer – nach Anzahl der zu betreu­en­den Kin­der und zeit­li­chem Umfang kon­kret beschrie­be­nen – Kin­der­ta­ges­pfle­ge­stel­le in ihrer Woh­nung bemüht haben, bleibt es aber unbe­nom­men, bei der Ver­wal­te­rin oder der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft einen ent­spre­chen­den Antrag zu stel­len.

Über die­sen wäre unter Berück­sich­ti­gung der tat­säch­li­chen kon­kre­ten Gege­ben­hei­ten inner­halb der Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge, der Wer­tun­gen des § 22 Abs. 1a BIm­SchG, der nach dem Wil­len des Gesetz­ge­bers auch auf das Woh­nungs­ei­gen­tums­recht aus­strah­len soll, und der in der Tei­lungs­er­klä­rung aus­drück­lich vor­ge­se­he­nen Mög­lich­keit der Ertei­lung von Auf­la­gen zu ent­schei­den. Solan­ge eine erfor­der­li­che Zustim­mung aber nicht vor­liegt, darf die Tages­mut­ter­tä­tig­keit auf­grund des bestands­kräf­ti­gen Unter­sa­gungs­be­schlus­ses nicht fort­ge­setzt wer­den.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 13. Juli 20212 – V ZR 204/​11

  1. AG Köln, Urteil vom 12.11.2010 – 204 C 74/​10[]
  2. LG Köln, Urteil vom 11.08.2011 – 29 S 285/​10[]