Kla­ge auf Zustim­mung zur Miet­erhö­hung

Die Kla­ge auf Zustim­mung zur Miet­erhö­hung ist unzu­läs­sig, wenn ihr kein wirk­sa­mes Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen vor­aus­ge­gan­gen ist.

Kla­ge auf Zustim­mung zur Miet­erhö­hung

Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhö­hungs­ver­lan­gen dem Mie­ter zu erklä­ren und zu begrün­den. Die Begrün­dung soll dem Mie­ter die Mög­lich­keit geben, die sach­li­che Berech­ti­gung des Erhö­hungs­ver­lan­gens zu über­prü­fen, um über­flüs­si­ge Pro­zes­se zu ver­mei­den 1. Hier­für ist erfor­der­lich, dass die Begrün­dung dem Mie­ter kon­kre­te Hin­wei­se auf die sach­li­che Berech­ti­gung des Erhö­hungs­ver­lan­gens gibt, damit er wäh­rend der Über­le­gungs­frist die Berech­ti­gung der Miet­erhö­hung über­prü­fen und sich dar­über schlüs­sig wer­den kann, ob er dem Erhö­hungs­ver­lan­gen zustimmt oder nicht. Dabei dür­fen an das Begrün­dungs­er­for­der­nis im Hin­blick auf das Grund­recht des Ver­mie­ters aus Art. 14 GG zwar kei­ne über­höh­ten Anfor­de­run­gen gestellt wer­den 2. Aller­dings muss das Erhö­hungs­ver­lan­gen – in for­mel­ler Hin­sicht – Anga­ben über die Tat­sa­chen ent­hal­ten, aus denen der Ver­mie­ter die Berech­ti­gung der gefor­der­ten Miet­erhö­hung her­lei­tet, und zwar in dem Umfang, wie der Mie­ter sol­che Anga­ben benö­tigt, um der Berech­ti­gung des Erhö­hungs­ver­lan­gens nach­ge­hen und die­se zumin­dest ansatz­wei­se über­prü­fen zu kön­nen 3. Das ist hier nicht der Fall.

Zwar stellt das Beru­fungs­ge­richt noch zutref­fend dar­auf ab, dass § 558a Abs. 2 BGB mit den vier dort auf­ge­führ­ten Begrün­dungs­mit­teln kei­ne abschlie­ßen­de Rege­lung ent­hält und unter den in § 558a Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 Satz 2 BGB genann­ten Vor­aus­set­zun­gen auch der Miet­spie­gel einer ver­gleich­ba­ren Gemein­de zur Begrün­dung her­an­ge­zo­gen wer­den kann, wenn kein Miet­spie­gel vor­han­den ist 4. Die Gemein­de R. mit etwa 4.450 Ein­woh­nern ist jedoch mit der Groß­stadt Nürn­berg mit rund 500.000 Ein­woh­nern nicht ver­gleich­bar. Dass in ruhi­ge­ren Rand­ge­bie­ten Nürn­bergs die Wohn­qua­li­tät mit der­je­ni­gen der nahe gele­ge­nen Gemein­de R. ver­gleich­bar sein mag, ist für die Ver­gleich­bar­keit bei­der Gemein­den uner­heb­lich. Denn über die dort orts­üb­li­che Mie­te gibt der für das gesam­te Stadt­ge­biet Nürn­bergs erstell­te Miet­spie­gel kei­ne Aus­künf­te 5.

Die feh­len­de Ver­gleich­bar­keit der Gemein­de R. mit der Stadt Nürn­berg kann ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts nicht durch einen pro­zen­tua­len Abschlag auf die Nürn­ber­ger Mie­ten ersetzt wer­den. Gemäß § 558a Abs. 4 BGB ist der Miet­spie­gel einer ande­ren Gemein­de nur unter der Vor­aus­set­zung ein taug­li­ches Mit­tel zur Begrün­dung des Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens, dass es sich um einen Miet­spie­gel einer ver­gleich­ba­ren Gemein­de han­delt.

Die Kla­ge auf Zustim­mung zur Miet­erhö­hung ist unzu­läs­sig, wenn ihr – wie hier – kein wirk­sa­mes Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen vor­aus­ge­gan­gen ist 6.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 13. Novem­ber 2013 – VIII ZR 413/​12

  1. BGH, Urteil vom 12.07.2006 – VIII ZR 215/​05, WuM 2006, 569 unter II 1 b[]
  2. vgl. inso­weit BVerfGE 49, 244, 249 f.; BGH, Urteil vom 12.11.2003 – VIII ZR 52/​03, NJW 2004, 1379 unter II 2 b – noch zu § 2 Abs. 2 MHG[]
  3. BGH, Urteil vom 12.12.2007 – VIII ZR 11/​07, NJW 2008, 573 Rn. 12 mwN[]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 16.06.2010 – VIII ZR 99/​09, NJW 2010, 2946 Rn. 7[]
  5. vgl. LG Hei­del­berg WuM 2012, 205[]
  6. BGH, Urtei­le vom 12.05.2004 – VIII ZR 234/​03, NZM 2004, 581 unter II 4; vom 19.07.2006 – VIII ZR 212/​05, NJW-RR 2006, 1305 Rn. 6; vom 10.10.2007 – VIII ZR 331/​06, NJW 2008, 848 Rn. 18[]