Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung

Die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist unzu­läs­sig, wenn ihr kein wirk­sa­mes Mieterhöhungsverlangen vor­aus­ge­gan­gen ist.

Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung

Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter zu erklä­ren und zu begrün­den. Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sach­li­che Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu über­prü­fen, um über­flüs­si­ge Prozesse zu ver­mei­den 1. Hierfür ist erfor­der­lich, dass die Begründung dem Mieter kon­kre­te Hinweise auf die sach­li­che Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt, damit er wäh­rend der Überlegungsfrist die Berechtigung der Mieterhöhung über­prü­fen und sich dar­über schlüs­sig wer­den kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht. Dabei dür­fen an das Begründungserfordernis im Hinblick auf das Grundrecht des Vermieters aus Art. 14 GG zwar kei­ne über­höh­ten Anforderungen gestellt wer­den 2. Allerdings muss das Erhöhungsverlangen – in for­mel­ler Hinsicht – Angaben über die Tatsachen ent­hal­ten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der gefor­der­ten Mieterhöhung her­lei­tet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter sol­che Angaben benö­tigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nach­ge­hen und die­se zumin­dest ansatz­wei­se über­prü­fen zu kön­nen 3. Das ist hier nicht der Fall.

Zwar stellt das Berufungsgericht noch zutref­fend dar­auf ab, dass § 558a Abs. 2 BGB mit den vier dort auf­ge­führ­ten Begründungsmitteln kei­ne abschlie­ßen­de Regelung ent­hält und unter den in § 558a Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 Satz 2 BGB genann­ten Voraussetzungen auch der Mietspiegel einer ver­gleich­ba­ren Gemeinde zur Begründung her­an­ge­zo­gen wer­den kann, wenn kein Mietspiegel vor­han­den ist 4. Die Gemeinde R. mit etwa 4.450 Einwohnern ist jedoch mit der Großstadt Nürnberg mit rund 500.000 Einwohnern nicht ver­gleich­bar. Dass in ruhi­ge­ren Randgebieten Nürnbergs die Wohnqualität mit der­je­ni­gen der nahe gele­ge­nen Gemeinde R. ver­gleich­bar sein mag, ist für die Vergleichbarkeit bei­der Gemeinden uner­heb­lich. Denn über die dort orts­üb­li­che Miete gibt der für das gesam­te Stadtgebiet Nürnbergs erstell­te Mietspiegel kei­ne Auskünfte 5.

Die feh­len­de Vergleichbarkeit der Gemeinde R. mit der Stadt Nürnberg kann ent­ge­gen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht durch einen pro­zen­tua­len Abschlag auf die Nürnberger Mieten ersetzt wer­den. Gemäß § 558a Abs. 4 BGB ist der Mietspiegel einer ande­ren Gemeinde nur unter der Voraussetzung ein taug­li­ches Mittel zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens, dass es sich um einen Mietspiegel einer ver­gleich­ba­ren Gemeinde han­delt.

Die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist unzu­läs­sig, wenn ihr – wie hier – kein wirk­sa­mes Mieterhöhungsverlangen vor­aus­ge­gan­gen ist 6.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 13. November 2013 – VIII ZR 413/​12

  1. BGH, Urteil vom 12.07.2006 – VIII ZR 215/​05, WuM 2006, 569 unter II 1 b
  2. vgl. inso­weit BVerfGE 49, 244, 249 f.; BGH, Urteil vom 12.11.2003 – VIII ZR 52/​03, NJW 2004, 1379 unter II 2 b – noch zu § 2 Abs. 2 MHG
  3. BGH, Urteil vom 12.12.2007 – VIII ZR 11/​07, NJW 2008, 573 Rn. 12 mwN
  4. vgl. BGH, Urteil vom 16.06.2010 – VIII ZR 99/​09, NJW 2010, 2946 Rn. 7
  5. vgl. LG Heidelberg WuM 2012, 205
  6. BGH, Urteile vom 12.05.2004 – VIII ZR 234/​03, NZM 2004, 581 unter II 4; vom 19.07.2006 – VIII ZR 212/​05, NJW-RR 2006, 1305 Rn. 6; vom 10.10.2007 – VIII ZR 331/​06, NJW 2008, 848 Rn. 18