Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung

Die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist unzulässig, wenn ihr kein wirksames Mieterhöhungsverlangen vorausgegangen ist.

Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung

Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter zu erklären und zu begründen. Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden1. Hierfür ist erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt, damit er während der Überlegungsfrist die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht. Dabei dürfen an das Begründungserfordernis im Hinblick auf das Grundrecht des Vermieters aus Art. 14 GG zwar keine überhöhten Anforderungen gestellt werden2. Allerdings muss das Erhöhungsverlangen – in formeller Hinsicht – Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können3. Das ist hier nicht der Fall.

Zwar stellt das Berufungsgericht noch zutreffend darauf ab, dass § 558a Abs. 2 BGB mit den vier dort aufgeführten Begründungsmitteln keine abschließende Regelung enthält und unter den in § 558a Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 Satz 2 BGB genannten Voraussetzungen auch der Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde zur Begründung herangezogen werden kann, wenn kein Mietspiegel vorhanden ist4. Die Gemeinde R. mit etwa 4.450 Einwohnern ist jedoch mit der Großstadt Nürnberg mit rund 500.000 Einwohnern nicht vergleichbar. Dass in ruhigeren Randgebieten Nürnbergs die Wohnqualität mit derjenigen der nahe gelegenen Gemeinde R. vergleichbar sein mag, ist für die Vergleichbarkeit beider Gemeinden unerheblich. Denn über die dort ortsübliche Miete gibt der für das gesamte Stadtgebiet Nürnbergs erstellte Mietspiegel keine Auskünfte5.

Die fehlende Vergleichbarkeit der Gemeinde R. mit der Stadt Nürnberg kann entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht durch einen prozentualen Abschlag auf die Nürnberger Mieten ersetzt werden. Gemäß § 558a Abs. 4 BGB ist der Mietspiegel einer anderen Gemeinde nur unter der Voraussetzung ein taugliches Mittel zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens, dass es sich um einen Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde handelt.

Die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist unzulässig, wenn ihr – wie hier – kein wirksames Mieterhöhungsverlangen vorausgegangen ist6.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 13. November 2013 – VIII ZR 413/12

  1. BGH, Urteil vom 12.07.2006 – VIII ZR 215/05, WuM 2006, 569 unter II 1 b[]
  2. vgl. insoweit BVerfGE 49, 244, 249 f.; BGH, Urteil vom 12.11.2003 – VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379 unter II 2 b – noch zu § 2 Abs. 2 MHG[]
  3. BGH, Urteil vom 12.12.2007 – VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12 mwN[]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 16.06.2010 – VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946 Rn. 7[]
  5. vgl. LG Heidelberg WuM 2012, 205[]
  6. BGH, Urteile vom 12.05.2004 – VIII ZR 234/03, NZM 2004, 581 unter II 4; vom 19.07.2006 – VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305 Rn. 6; vom 10.10.2007 – VIII ZR 331/06, NJW 2008, 848 Rn. 18[]

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