Kon­kur­renz­schutz­klau­sel im Gewer­be­raum­miet­ver­trag

Die Ver­let­zung der in einem Gewer­be­raum­miet­ver­trag ver­ein­bar­ten Kon­kur­renz­schutz­klau­sel durch den Ver­mie­ter stellt einen Man­gel der Miet­sa­che gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der zur Min­de­rung der Mie­te füh­ren kann.

Kon­kur­renz­schutz­klau­sel im Gewer­be­raum­miet­ver­trag

Nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB führt ein Man­gel der Miet­sa­che, der ihre Taug­lich­keit zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch auf­hebt oder min­dert, zur Befrei­ung von der Mie­te bzw. zu deren Her­ab­set­zung.

Ein Man­gel im Sin­ne des § 536 Abs. 1 BGB ist die für den Mie­ter nach­tei­li­ge Abwei­chung des tat­säch­li­chen Zustan­des der Miet­sa­che von dem ver­trag­lich ver­ein­bar­ten 1. Zu dem ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Zustand der Miet­sa­che gehö­ren über deren phy­si­sche Beschaf­fen­heit hin­aus auch die tat­säch­li­chen Zustän­de und recht­li­chen Ver­hält­nis­se, die mit der Miet­sa­che zusam­men­hän­gen und ihre Gebrauchs­taug­lich­keit beein­träch­ti­gen. Dazu gehö­ren auch Stö­run­gen, die außer­halb der Miet­sa­che lie­gen. Um eine Aus­ufe­rung des Feh­ler­be­griffs zu ver­mei­den, füh­ren sol­che außer­halb der Miet­sa­che selbst lie­gen­den Umstän­de aller­dings nur dann zu einem Man­gel der Miet­sa­che, wenn sie deren Gebrauchs­taug­lich­keit unmit­tel­bar beein­träch­ti­gen 2.

Maß­ge­bend für die Beant­wor­tung der Fra­ge, ob eine unmit­tel­ba­re Beein­träch­ti­gung der Miet­sa­che vor­liegt, ist danach in ers­ter Linie der von den Par­tei­en ver­ein­bar­te ver­trags­ge­mä­ße Gebrauch 3. Aus dem zur Erfül­lung des ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauchs erfor­der­li­chen Zustand der Miet­sa­che ergibt sich deren geschul­de­ter Zustand.

Ob eine Ver­let­zung des Kon­kur­renz­schut­zes, sei er ver­trags­im­ma­nent oder ver­trag­lich ver­ein­bart, einen Man­gel der Miet­sa­che dar­stellt, ist höchst­rich­ter­lich noch nicht ent­schie­den 4.

Die über­wie­gen­de Mei­nung in Recht­spre­chung und Lite­ra­tur geht davon aus, dass ein Ver­stoß gegen die Pflicht, Kon­kur­renz­schutz zu gewäh­ren, einen Sach­man­gel begrün­det 5.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat­te bis­her nur über die Fra­ge zu ent­schei­den, ob es ein Man­gel eines ver­mie­te­ten Laden­raums ist, wenn der Ver­mie­ter zuvor dem Mie­ter eines ande­ren Ladens Kon­kur­renz­schutz vor der von dem zwei­ten Mie­ter beab­sich­tig­ten Nut­zung zuge­sagt hat­te 6. Er hat die­se Fra­ge mit der Begrün­dung ver­neint, die Zusa­ge von Kon­kur­renz­schutz gegen­über einem ande­ren Mie­ter stel­le kei­nen Sach­man­gel der dem zwei­ten Mie­ter ver­mie­te­ten Räu­me dar. Ein Sach­man­gel sei eine Eigen­schaft der Miet­sa­che, die für jeden in glei­chen Umstän­den befind­li­chen Mie­ter sich als Man­gel dar­stel­le, d. h. für jeden Mie­ter, der die Sache zu dem glei­chen Zweck benut­zen wol­le. Die Wett­be­werbs­schutz­klau­sel bewir­ke aber nur eine schuld­recht­li­che Ver­pflich­tung des Ver­mie­ters gegen­über dem ande­ren Mie­ter und betref­fe nicht die Rechts­sphä­re des kla­gen­den zwei­ten Mie­ters. Das von die­sem gemie­te­te Laden­lo­kal und des­sen Wert wür­den von der Klau­sel nicht beein­flusst. Denn die auf der Klau­sel beru­hen­den Rech­te des ers­ten Mie­ters rich­te­ten sich nicht gegen den zwei­ten Mie­ter, son­dern nur gegen den Ver­mie­ter. Zu der Fra­ge, ob der Ver­stoß des Ver­mie­ters gegen ein ver­trag­lich ver­ein­bar­tes Kon­kur­renz­schutz­ge­bot einen Sach­man­gel der ver­trags­ge­gen­ständ­li­chen Miet­sa­che dar­stellt, ver­hält sich die Ent­schei­dung nicht.

Der Bun­des­ge­richts­hof schließt sich der über­wie­gen­den Auf­fas­sung an, nach der eine Ver­let­zung der Kon­kur­renz­schutz­pflicht zu einem Man­gel der Miet­sa­che führt.

Sowohl die Ver­let­zung des soge­nann­ten ver­trags­im­ma­nen­ten als auch die des aus­drück­lich ver­ein­bar­ten Kon­kur­renz­schut­zes stel­len Stö­run­gen dar, die außer­halb der Miet­sa­che lie­gen und die Taug­lich­keit der Miet­sa­che zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch unmit­tel­bar beein­träch­ti­gen kön­nen.

Bei der Ver­mie­tung von Räu­men zum Betrieb eines bestimm­ten Geschäfts gehört es auch ohne aus­drück­li­che ver­trag­li­che Ver­ein­ba­rung zur Gewäh­rung des ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauchs gemäß § 535 BGB, in ande­ren Räu­men des Hau­ses oder auf unmit­tel­bar angren­zen­den Grund­stü­cken des Ver­mie­ters kein Kon­kur­renz­un­ter­neh­men zuzu­las­sen (soge­nann­ter ver­trags­im­ma­nen­ter Kon­kur­renz­schutz 7). Die Ver­pflich­tung des Ver­mie­ters zum Schutz des Mie­ters vor Kon­kur­renz auch bei Feh­len einer ver­trag­li­chen Rege­lung beruht auf der Erwä­gung, dass es zur Gewäh­rung des ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauchs gehört, dass der Ver­mie­ter den Mie­ter in dem ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Gebrauch zum Betrieb des ver­ein­bar­ten Geschäfts bzw. Gewer­bes nicht behin­dert. Dabei ist der Ver­mie­ter aller­dings nicht gehal­ten, dem Mie­ter jeden fühl­ba­ren oder unlieb­sa­men Wett­be­werb fern­zu­hal­ten. Viel­mehr ist nach den Umstän­den des ein­zel­nen Fal­les abzu­wä­gen, inwie­weit nach Treu und Glau­ben unter Berück­sich­ti­gung der Belan­ge der Par­tei­en die Fern­hal­tung von Kon­kur­renz gebo­ten ist.

Zur Begrün­dung des ver­trags­im­ma­nen­ten Kon­kur­renz­schut­zes für eine Arzt­pra­xis hat der Bun­des­ge­richts­hof auf die Bedeu­tung des Umfelds für den Ertrag einer Arzt­pra­xis abge­stellt und aus­ge­führt, dass ins­be­son­de­re dann, wenn eine Kon­kur­renz im Zeit­punkt des Abschlus­ses des Miet­ver­tra­ges im Haus oder in der Nach­bar­schaft noch nicht bestan­den habe, die Annah­me nahe lie­ge, dass der bereits nie­der­ge­las­se­ne Arzt durch die Eröff­nung einer Pra­xis im sel­ben Hau­se erheb­lich beein­träch­tigt wer­de. Des­halb gehö­re es zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch der Miet­sa­che, dass dem ers­ten Mie­ter auch ohne aus­drück­li­che ver­trag­li­che Rege­lung der Schutz vor Kon­kur­renz gewährt wer­de 8.

In die­sem ver­trags­ge­mäß geschul­de­ten Gebrauch wird der Mie­ter durch die Ver­let­zung des soge­nann­ten ver­trags­im­ma­nen­ten Kon­kur­renz­schut­zes unmit­tel­bar beein­träch­tigt. Die Beein­träch­ti­gung stellt sich für jeden Mie­ter, der die Sache zu dem glei­chen Zweck benut­zen will, als Man­gel dar.

Für einen ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Kon­kur­renz­schutz kann nichts ande­res gel­ten 9. Durch die aus­drück­li­che Ver­ein­ba­rung der Ver­pflich­tung wird der geschul­de­te ver­trags­ge­mä­ße Gebrauch dahin kon­kre­ti­siert, dass dem Mie­ter der von bestimm­ter Kon­kur­renz unge­stör­te Gebrauch der Mieträu­me ein­ge­räumt wird. In die­sem aus­drück­lich ver­ein­bar­ten ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch wird der Mie­ter durch die ver­trags­wid­ri­ge Kon­kur­renz unmit­tel­bar beein­träch­tigt.

Neben dem Vor­lie­gen eines Man­gels setzt die Min­de­rung der Mie­te vor­aus, dass dadurch der ver­trags­ge­mä­ße Gebrauch der Miet­sa­che mehr als nur uner­heb­lich beein­träch­tigt wird. Ob und gege­be­nen­falls in wel­cher Höhe der Anspruch auf Fest­stel­lung der Min­de­rung der Mie­te und der Anspruch auf Rück­zah­lung der über­zahl­ten Mie­te begrün­det sind, hängt dann davon ab, in wel­chem Umfang das Äqui­va­lenz­ver­hält­nis zwi­schen Leis­tung und Gegen­leis­tung durch das Bestehen der Kon­kur­renz­si­tua­ti­on gestört ist 10.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 10. Okto­ber 2012 – XII ZR 117/​10

  1. st. Rspr. BGH, Urteil vom 15.10.2008 XII ZR 1/​07, NJW 2009, 664, 666 mwN[]
  2. BGH, Urtei­le vom 15.10.2008 – XII ZR 1/​07, NJW 2009, 664, 665 zur Behin­de­rung des Zugangs zu einem Geschäfts­lo­kal und zur Ein­hal­tung eines bestimm­ten Mie­ter­mix; vom 21.09.2005 – XII ZR 66/​03, NJW 2006, 899, 900 zur Zusi­che­rung einer Voll­ver­mie­tung und bestimm­ten Mie­ter­struk­tur; vom 16.02.2000 XII ZR 279/​97, NJW 2000, 1714, 1715 zur ent­täusch­ten Gewinn­erwar­tung in einem Ein­kaufs­zen­trum; vom 11.12.1991 – XII ZR 63/​90WM 1992, 583, 585 zu öffent­lich­recht­li­chen Hin­der­nis­sen; BGH Urtei­le vom 01.07.1981 – VIII ZR 192/​80, NJW 1981, 2405 zur ent­täusch­ten Gewinn­erwar­tung bei gerin­ger Kun­den­fre­quenz; vom 09.12.1970 – VIII ZR 149/​69, NJW 1971, 424, 425 zur Hoch­was­ser­ge­fähr­dung des Miet­ob­jekts; RGZ 95, 175 zur Zusi­che­rung der Braue­r­ei­f­rei­heit einer Gast­stät­te; SchmidtFutterer/​Eisenschmid Miet­recht 10. Aufl. § 536 BGB Rn. 13 f.; Münch­Komm-BGB/Häub­lein 6. Aufl. § 536 Rn. 14 f.; Staudinger/​Emmerich BGB [Neu­be­ar­bei­tung 2011] § 536 Rn. 7[]
  3. BGH Urteil vom 01.07.1981 VIII ZR 192/​80, NJW 1981, 2405; Staudinger/​Emmerich BGB [Neu­be­ar­bei­tung 2011] § 536 Rn. 5 mwN[]
  4. offen gelas­sen im BGH, Beschluss vom 09.08.2006 – XII ZR 165/​05, NJW 2006, 3060, 3061 und im BGH, Urteil vom 11.01.2012 – XII ZR 40/​10 – juris Rn. 34[]
  5. RGZ 119, 353, 355 f.; OLG Koblenz NZM 2008, 405; KG NZM 2007, 566; OLG Frank­furt NZM 2004, 706, 707; OLG Düs­sel­dorf NZM 2001, 1033 f., NZM 1998, 307; OLG Karls­ru­he NJW-RR 1990, 1234, 1235; SchmidtFutterer/​Eisenschmid Miet­recht 10. Aufl. § 536 BGB Rn. 183; Münch­Komm-BGB/Häub­lein 6. Aufl. § 536 Rn.19, § 535 Rn. 143; Staudinger/​Emmerich BGB [Neubearb.2011] § 535 Rn. 23; Soergel/​Heintzmann [Stand 2003] § 535 BGB Rn. 74; Neu­haus Hand­buch der Geschäfts­raum­mie­te 3. Aufl. Rn. 1037; Krae­mer in Bub/​Treier Hand­buch der Geschäfts- und Wohn­raum­mie­te 3. Aufl. III B 1250; Jend­rek NZM 2000, 1116, 1120; ein­schrän­kend für den ver­trags­im­ma­nen­ten Kon­kur­renz­schutz Hübner/​Griesbach/​Fuerst in LindnerFigura/​Oprée/​Stellmann 3. Aufl. Geschäfts­raum­mie­te Kap. 14 Rn. 182 f. mwN; aA: Wolf/​Eckert/​Ball Hand­buch des gewerb­li­chen Miet, Pacht- und Lea­sing­rechts 10. Aufl. Rn. 729; Leo/​GhassemiTabar NZM 2009, 337, 342 ff.[]
  6. Urteil vom 23.12.1953 – VI ZR 244/​52 – nur teil­wei­se abge­druckt in BB 1954, 177[]
  7. BGHZ 70, 79 ff. = NJW 1978, 585 zur Ver­mie­tung von Arzt­pra­xis­räu­men; BGH Urteil vom 24.01.1979 VIII ZR 56/​78, NJW 1979, 1404, 1405[]
  8. BGHZ 70, 79, 84 f.[]
  9. aA Hübner/​Griesbach/​Fuerst in LindnerFigura/​Oprée/​Stellmann Geschäfts­raum­mie­te 3. Aufl. Kap. 14 Rn. 183[]
  10. vgl. BGH, Urteil vom 06.04.2004 – XII ZR 225/​03, NZM 2005, 455; Schmidt-Fut­te­rer/Ei­sen­schmid, Miet­recht, 10. Aufl., § 536 BGB, Rn. 183 mwN[]