Kos­ten­er­stat­tungs­an­spruch bei unwirk­sa­mer End­re­no­vie­rungs­klau­sel

Bei einer unwirk­sa­men End­re­no­vie­rungs­klau­sel hat kann dem Mie­ter gegen den Ver­mie­ter nach einem heu­te ver­kün­de­ten Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs ein Kos­ten­er­stat­tungs­an­spruch zuste­hen, wenn der Mie­ter im Ver­trau­en auf die Wirk­sam­keit der Rege­lung vor dem Aus­zug Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren aus­führt.

Kos­ten­er­stat­tungs­an­spruch bei unwirk­sa­mer End­re­no­vie­rungs­klau­sel

Die Klä­ger des jetzt vom BGH ent­schie­de­nen Falls waren seit Mai 1999 Mie­ter einer Woh­nung des Beklag­ten. Im Jahr 2004 reno­vier­ten sie die Woh­nung. Eini­ge Zeit spä­ter kün­dig­ten sie das Miet­ver­hält­nis zum 31. Mai 2006. In der Annah­me, dazu ver­pflich­tet zu sein, nah­men sie vor Rück­ga­be der Woh­nung eine End­re­no­vie­rung vor. Sie sind der Auf­fas­sung, dass ihnen ein Ersatz­an­spruch für die durch­ge­führ­te End­re­no­vie­rung zuste­he, weil eine wirk­sa­me Ver­pflich­tung zur Vor­nah­me der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren nicht bestan­den habe.

Mit der Kla­ge machen die Klä­ger einen Ersatz­an­spruch in Höhe von 1.620 € (9 € je qm Wand- und Decken­flä­che) gel­tend. Das erst­in­stanz­lich mit dem Fall befass­te Amts­ge­richt König­stein im Tau­nus hat die Kla­ge abge­wie­sen, das Land­ge­richt Frank­furt am Main hat die Beru­fung der Klä­ger zurück­ge­wie­sen. Die Revi­si­on der Klä­ger hat­te jetzt jedoch vor dem Bun­des­ge­richts­hof Erfolg.

Der BGH ent­schied, dass ein Erstat­tungs­an­spruch der Klä­ger wegen unge­recht­fer­tig­ter Berei­che­rung des Ver­mie­ters in Betracht kommt, weil die Klä­ger nach ihrem Vor­brin­gen die von ihnen vor­ge­nom­me­nen Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren auf­grund einer unwirk­sa­men End­re­no­vie­rungs­klau­sel und damit ohne Rechts­grund erbracht haben (§ 812 Abs. 1, § 818 Abs. 2 BGB). Der Wert der rechts­grund­los erbrach­ten Leis­tung bemisst sich inso­weit nach dem Betrag der übli­chen, hilfs­wei­se der ange­mes­se­nen Ver­gü­tung für die aus­ge­führ­ten Reno­vie­rungs­ar­bei­ten. Dabei muss aller­dings berück­sich­tigt wer­den, dass Mie­ter bei Aus­füh­rung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren regel­mä­ßig von der im Miet­ver­trag ein­ge­räum­ten Mög­lich­keit Gebrauch machen, die Arbei­ten in Eigen­leis­tung zu erle­di­gen oder sie durch Ver­wand­te und Bekann­te erle­di­gen las­sen. In die­sem Fall bemisst sich der Wert der Deko­ra­ti­ons­leis­tun­gen übli­cher­wei­se nach dem, was der Mie­ter bil­li­ger­wei­se neben einem Ein­satz an frei­er Zeit als Kos­ten für das not­wen­di­ge Mate­ri­al sowie als Ver­gü­tung für die Arbeits­leis­tung sei­ner Hel­fer aus dem Ver­wand­ten- und Bekann­ten­kreis auf­ge­wen­det hat oder hät­te auf­wen­den müs­sen. Der Wert der erbrach­ten Leis­tung ist durch das Gericht gemäß § 287 ZPO zu schät­zen. Im vor­lie­gen­den Fall ist aber noch zu klä­ren, ob ein höhe­rer Wert des­halb anzu­set­zen ist, weil nach dem Klä­ger­vor­trag der Klä­ger zu 2 beruf­lich als Maler und Lackie­rer tätig ist und die Durch­füh­rung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren damit mög­li­cher­wei­se Gegen­stand sei­nes in selb­stän­di­ger beruf­li­cher Tätig­keit geführ­ten Gewer­bes war.

Eine Ersatz­pflicht auf der Grund­la­ge eines Scha­dens­er­satz­an­spruchs hat der Bun­des­ge­richts­hof dage­gen ver­neint, weil dem Beklag­ten nach den gege­be­nen Umstän­den kein Ver­schul­dens­vor­wurf wegen der Ver­wen­dung unwirk­sa­mer Klau­seln gemacht wer­den kann.

Eben­so schei­det auch ein Auf­wen­dungs­er­satz­an­spruch aus einer Geschäfts­füh­rung ohne Auf­trag aus. Der Mie­ter, der auf­grund ver­meint­li­cher Ver­pflich­tung Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren in der Miet­woh­nung vor­nimmt, führt damit kein Geschäft des Ver­mie­ters, son­dern wird nur im eige­nen Rechts- und Inter­es­sen­kreis tätig. Denn mit der Vor­nah­me der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren will der Mie­ter eine Leis­tung erbrin­gen, die recht­lich und wirt­schaft­lich als Teil des Ent­gelts für die Gebrauchs­über­las­sung an den Mieträu­men anzu­se­hen ist.

Da es an Fest­stel­lun­gen zur Höhe eines Anspruchs auf Her­aus­ga­be einer bei dem Beklag­ten ein­ge­tre­te­nen Berei­che­rung fehlt, hat der Bun­des­ge­richt­hof die Sache an das Land­ge­richt Frankfurt/​Main zurück­ver­wie­sen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 27. Mai 2009 – VIII ZR 302/​07