Kos­ten­mie­te und Miet­zu­schlag nach Ende der Wohn­preis­bin­dung

Bei Weg­fall der Preis­bin­dung ist die zuletzt geschul­de­te Kos­ten­mie­te – ein­schließ­lich etwai­ger Zuschlä­ge nach § 26 NMV – nun­mehr als "Markt­mie­te" zu zah­len.

Kos­ten­mie­te und Miet­zu­schlag nach Ende der Wohn­preis­bin­dung

Der Weg­fall der Preis­bin­dung führt nicht zu einer Ände­rung der Miet­hö­he. Der Mie­ter bleibt viel­mehr ver­pflich­tet, die zuletzt an den Ver­mie­ter gezahl­te Kos­ten­mie­te – mit­hin die bis­he­ri­ge Grund­mie­te nebst Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen und Zuschlä­gen nach § 26 NMV – nun­mehr als "Markt­mie­te" – wei­ter zu ent­rich­ten. Zutref­fend ist in die­sem Zusam­men­hang dar­auf abzu­stel­len, dass eine Ermä­ßi­gung der Mie­te mit dem Weg­fall der öffent­li­chen Bin­dung weder in dem zwi­schen den Par­tei­en abge­schlos­se­nen Miet­ver­trag noch in den gesetz­li­chen Rege­lun­gen vor­ge­se­hen ist 1. Eine Ände­rung tritt durch den Weg­fall der öffent­li­chen Bin­dung des­halb nur inso­weit ein, als der Ver­mie­ter von die­sem Zeit­punkt an Miet­erhö­hun­gen nach §§ 558 ff. BGB gel­tend machen kann. Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs sind dabei hin­sicht­lich der Berech­nung der Kap­pungs­gren­ze auch wäh­rend der Preis­bin­dung vor­ge­nom­me­ne Miet­erhö­hun­gen wegen Kapi­tal­kos­ten­stei­ge­run­gen zu berück­sich­ti­gen 2; dies setzt als selbst­ver­ständ­lich vor­aus, dass auch der­ar­ti­ge Miet­be­stand­tei­le bei Weg­fall der Preis­bin­dung in die nun­mehr als Markt­mie­te geschul­de­te Mie­te ein­flie­ßen, die Miet­hö­he sich allein durch den Weg­fall der Preis­bin­dung mit­hin nicht ändert.

Auch aus dem Zweck des Kos­ten­miet­zu­schlags, die beim Ver­mie­ter preis­ge­bun­de­nen Wohn­raums durch die Fehl­be­le­gung ent­ste­hen­den Mehr­kos­ten abzu­de­cken, folgt nicht, dass die­ser Zuschlag – eben­so wie die Mehr­kos­ten – mit dem Ende der Preis­bin­dung ent­fällt und sich die Mie­te somit ermä­ßigt. Die Revi­si­on über­sieht, dass es mit dem Weg­fall der Preis­bin­dung nicht mehr auf die dem Ver­mie­ter ent­ste­hen­den Kos­ten ankommt und der Mie­ter des­halb nicht ein­wen­den kann, die Mie­te müs­se ange­sichts der Ver­rin­ge­rung der lau­fen­den Auf­wen­dun­gen gemäß § 5 NMV gesenkt wer­den.

Auch führt für den Bun­des­ge­richts­hof die Fort­gel­tung der zuletzt geschul­de­ten Kos­ten­mie­te (ein­schließ­lich eines etwai­gen Kos­ten­miet­zu­schlags) als Aus­gangs­mie­te für die nun­mehr preis­freie Woh­nung auch nicht zu einer zweck­wid­ri­gen Bes­ser­stel­lung des Ver­mie­ters im Ver­gleich zu Woh­nun­gen, bei denen der Kos­ten­miet­zu­schlag wäh­rend der Dau­er der Preis­bin­dung nicht erho­ben wur­de.

Die Miet­hö­he bleibt in allen Fäl­len zunächst unver­än­dert. Der Unter­schied zwi­schen Miet­ver­hält­nis­sen mit und sol­che ohne Kos­ten­miet­zu­schlag besteht bei Weg­fall der Preis­bin­dung nur dar­in, dass im letz­te­ren Fall eine höhe­re Dif­fe­renz zur orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te besteht, so dass der Ver­mie­ter eine Anhe­bung der Mie­te auf die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te mit Rück­sicht auf die Sperr­frist und die Kap­pungs­gren­ze mög­li­cher­wei­se nicht als­bald nach dem Weg­fall der Preis­bin­dung rea­li­sie­ren kann. Dies ist aber eine not­wen­di­ge Fol­ge der für den (berech­tig­ten) Sozi­al­mie­ter beson­ders güns­ti­gen Mie­te. Die von der Revi­si­on ver­tre­te­ne Auf­fas­sung wür­de dazu füh­ren, dass sich die Mie­te für einen nicht zum berech­tig­ten Per­so­nen­kreis gehö­ren­den Mie­ter mit dem Weg­fall der Preis­bin­dung ver­min­dern und auf ein regel­mä­ßig deut­lich unter der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te lie­gen­des Niveau sin­ken wür­de. Für eine der­ar­ti­ge Benach­tei­li­gung des Ver­mie­ters gibt es kei­nen Grund. Nach der Ent­las­sung einer Woh­nung aus der Preis­bin­dung darf der Ver­mie­ter – im Rah­men des § 558 BGB – die Mie­te an die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te her­an­füh­ren; ein Weg­fall eines vom Mie­ter wäh­rend der Dau­er der Preis­bin­dung geschul­de­ten Zuschlags wür­de im Ergeb­nis dar­auf hin­aus­lau­fen, dass an die Stel­le der öffent­li­chen För­de­rung einer Woh­nung nun­mehr zunächst deren Sub­ven­tio­nie­rung durch den Ver­mie­ter selbst tritt 3.

Ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Revi­si­on hat der Kos­ten­miet­zu­schlag auch nicht des­halb unbe­rück­sich­tigt zu blei­ben, weil er schon wäh­rend der Preis­bin­dung zu Unrecht erho­ben wor­den wäre. Die zeit­glei­che Ent­rich­tung der Fehl­be­le­gungs­ab­ga­be an die Ober­fi­nanz­di­rek­ti­on stand der Erhe­bung eines Kos­ten­miet­zu­schlags nicht ent­ge­gen, denn bei­de Instru­men­te haben unter­schied­li­che Vor­aus­set­zun­gen und die­nen unter­schied­li­chen Zwe­cken.

Der an den Ver­mie­ter gemäß § 26 Abs. 4 NMV ent­rich­te­te Kos­ten­zu­schlag trägt dem Umstand Rech­nung, dass die­ser für Woh­nun­gen, die er nicht an einen Mie­ter aus dem berech­tig­ten Per­so­nen­kreis (hier: Bun­des­be­diens­te­te) ver­mie­tet, eine gerin­ge­re Sub­ven­ti­on erhält und ihm des­halb höhe­re Kos­ten ent­ste­hen. Bei der Fehl­be­le­gungs­ab­ga­be han­delt es sich hin­ge­gen nicht um eine Miet­zah­lung an den Ver­mie­ter, son­dern um eine Leis­tung des Mie­ters an die öffent­li­che Hand ("Abschöp­fungs­ab­ga­be" 4). Sie dient dem Zweck, die nicht gerecht­fer­tig­te ("fehl­ge­lei­te­te") Sub­ven­tio­nie­rung (teil­wei­se) abzu­schöp­fen, die ein­tritt, wenn die Kos­ten­mie­te (ein­schließ­lich etwai­ger Zuschlä­ge) für eine Woh­nung deut­lich unter der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te liegt, der Mie­ter die­ser Woh­nung aber nicht oder nicht mehr zu dem begüns­tig­ten Per­so­nen­kreis für eine Sozi­al­woh­nung gehört.

Auch die Rege­lung des § 558 Abs. 4 Satz 1 BGB spricht gegen einen "auto­ma­ti­schen" Weg­fall des Miet­zu­schlags nach § 26 Abs. 4 NMV zum Ende der Preis­bin­dung. § 558 Abs. 4 Satz 1 BGB trifft hin­sicht­lich der Kap­pungs­gren­ze eine beson­de­re Rege­lung für den Fall, dass eine Ver­pflich­tung des Mie­ters zur Zah­lung einer Aus­gleichs­zah­lung nach den Vor­schrif­ten über den Abbau der Fehl­sub­ven­tio­nie­rung im Woh­nungs­we­sen wegen Weg­falls der öffent­li­chen Bin­dung erlo­schen ist. In die­sem Fall gilt die Kap­pungs­gren­ze nicht, soweit eine vom Ver­mie­ter gel­tend gemach­te Miet­erhö­hung den Betrag der zuletzt ent­rich­te­ten Aus­gleichs­zah­lung nicht über­steigt. Mit die­ser Rege­lung soll erreicht wer­den, dass die Belas­tung des Mie­ters mit Wohn­kos­ten nicht wegen der Kap­pungs­gren­ze am Ende der Miet­preis­bin­dung sinkt, obwohl eine Mie­te in Höhe der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te für den Mie­ter wirt­schaft­lich kei­ne höhe­re Belas­tung bedeu­tet als er vor­her für Mie­te und Fehl­be­le­gungs­ab­ga­be auf­zu­brin­gen hat­te 5.

Bezüg­lich des Miet­zu­schlags bedarf es kei­ner Aus­nah­me von der Kap­pungs­gren­ze, weil er als Teil der Kos­ten­mie­te bei Weg­fall der Preis­bin­dung in die nun­mehr geschul­de­te "Markt­mie­te" ein­fließt. Eine Benach­tei­li­gung des Mie­ters ist damit nicht ver­bun­den, weil sich die Höhe der Mie­te nicht ändert und die Kos­ten­mie­te ohne­hin regel­mä­ßig deut­lich unter der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te liegt. Ein Weg­fall des Kos­ten­miet­zu­schlags bei Been­di­gung der öffent­li­chen Bin­dung wür­de dem­ge­gen­über – wie bereits dar­ge­legt – zu einer dem Ver­mie­ter nicht zumut­ba­ren und durch berech­tig­te Mie­ter­in­ter­es­sen nicht gebo­te­nen Absen­kung der Mie­te anläss­lich des Weg­falls der öffent­li­chen Bin­dung füh­ren.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 16. Juni 2010 – VIII ZR 258/​09

  1. zum Feh­len einer gesetz­li­chen Rege­lung vgl. OLG Hamm, WuM 1990, 333 f.[]
  2. BGH, Urteil vom 28.04.2004 – VIII ZR 178/​03, NZM 2004, 545[]
  3. vgl. OLG Hamm, aaO, 334[]
  4. vgl. BVerfG, NJW 1988, 2529[]
  5. Schmidt-Fut­te­rer/Börs­t­ing­haus, Miet­recht, 9. Aufl., § 558 BGB Rdnr. 183 m.w.N.[]