Kos­ten­um­la­ge fürs Cen­ter-Manage­ment

Die for­mu­lar­mä­ßig ver­ein­bar­te Klau­sel eines Gewer­be­raum­miet­ver­tra­ges, die dem Mie­ter eines in einem Ein­kaufs­zen­trum bele­ge­nen Laden­lo­kals als Neben­kos­ten des Ein­kaufs­cen­ters zusätz­lich zu den Kos­ten der „Ver­wal­tung“ nicht näher auf­ge­schlüs­sel­te Kos­ten des „Cen­ter-Manage­ments“ geson­dert auf­er­legt, ist intrans­pa­rent und daher unwirk­sam.

Kos­ten­um­la­ge fürs Cen­ter-Manage­ment

Der Bun­des­ge­richts­hof hat nach Erlass des ange­foch­te­nen Urteils ent­schie­den, dass eine in einem gewerb­li­chen Miet­ver­hält­nis ver­ein­bar­te For­mu­lar­klau­sel zur Umla­ge der „Kos­ten der kauf­män­ni­schen und tech­ni­schen Haus­ver­wal­tung“ nicht gegen das Trans­pa­renz­ge­bot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB ver­stößt [1]. Das gilt für die vor­lie­gend ver­ein­bar­te Umla­ge der „Ver­wal­tungs­kos­ten“ in glei­cher Wei­se [2].

Die­se For­mu­lar­klau­sel ist ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts hin­rei­chend trans­pa­rent. Nach dem Trans­pa­renz­ge­bot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB sind Ver­wen­der all­ge­mei­ner Geschäfts­be­din­gun­gen nach Treu und Glau­ben ver­pflich­tet, Rech­te und Pflich­ten der Ver­trags­part­ner mög­lichst klar und durch­schau­bar dar­zu­stel­len. Dazu gehört auch, dass all­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gun­gen wirt­schaft­li­che Nach­tei­le und Belas­tun­gen soweit erken­nen las­sen, wie dies nach den Umstän­den gefor­dert wer­den kann. Abzu­stel­len ist auf die Erkennt­nis­mög­lich­kei­ten eines durch­schnitt­li­chen Ver­trags­part­ners [3]. Dem genügt die vor­lie­gen­de Klau­sel, soweit sie die Ver­wal­tungs­kos­ten betrifft.

Der im Miet­ver­trag ver­wen­de­te Begriff der „Ver­wal­tungs­kos­ten“ ist hin­rei­chend bestimmt im Sin­ne des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB [4]. Wie auch das Beru­fungs­ge­richt erkannt hat, kann zur Aus­fül­lung des Begriffs der Ver­wal­tungs­kos­ten auf die im Wesent­li­chen über­ein­stim­men­den Defi­ni­tio­nen in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV und § 26 Abs. 1 II. Berech­nungs­ver­ord­nung zurück­ge­grif­fen wer­den. Dass die­se Rege­lun­gen für die Geschäfts­raum­mie­te nicht ein­schlä­gig sind, steht ihrer Her­an­zie­hung als Hilfs­mit­tel zur nähe­ren Bestim­mung der umleg­ba­ren Kos­ten nicht im Wege. Auch die Her­aus­nah­me der Ver­wal­tungs­kos­ten aus den umleg­ba­ren Kos­ten nach der Betriebs­kos­ten­ver­ord­nung hin­dert nicht dar­an, im Bereich der Geschäfts­raum­mie­te zur Aus­fül­lung des Begriffs der Ver­wal­tungs­kos­ten auf die vor­han­de­ne gesetz­li­che Defi­ni­ti­on zurück­zu­grei­fen [5]. Zwar fal­len bei gewerb­li­chen Miet­ob­jek­ten ande­re Ver­wal­tungs­kos­ten an als bei der Woh­nungs­mie­te. Dar­aus folgt aber nicht, dass die gesetz­li­che Defi­ni­ti­on bei der Gewer­be­mie­te nicht sinn­voll anzu­wen­den wäre. Wenn die im Ein­zel­fall anfal­len­den Ver­wal­tungs­kos­ten auch wei­te­re als die gesetz­lich defi­nier­ten Posi­tio­nen erfas­sen, so folgt dar­aus allein, dass die Kos­ten inso­weit bei Her­an­zie­hung der gesetz­li­chen Defi­ni­ti­on nicht umleg­bar sind. Die Trans­pa­renz des Begriffs der Ver­wal­tungs­kos­ten wird dadurch aber nicht aus­ge­schlos­sen. Ver­blei­ben­de Unklar­hei­ten gehen über­dies nach § 305 c Abs. 2 BGB zu Las­ten des Klau­sel­ver­wen­ders [6].

Auch im Hin­blick auf die Höhe der ent­ste­hen­den Kos­ten bedurf­te es kei­ner nähe­ren Kon­kre­ti­sie­rung in den all­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen und auch nicht der Fest­le­gung einer Höchst­gren­ze, zumal zum Zeit­punkt des Ver­trags­schlus­ses noch nicht fest­ste­hen muss­te, wel­che Kos­ten ent­ste­hen wer­den. Viel­mehr hat­te die Klä­ge­rin ein legi­ti­mes Inter­es­se an der varia­blen Aus­ge­stal­tung der Kos­ten­re­ge­lung. Der Ver­mie­ter kann die Ver­wal­tungs­kos­ten im Rah­men des Orts­üb­li­chen und Not­wen­di­gen umle­gen. Dar­aus ergibt sich gleich­zei­tig, dass die Kos­ten nicht zu einem Über­ra­schungs­ef­fekt füh­ren. Wenn sie sich im Rah­men des Orts­üb­li­chen hal­ten, kön­nen sie von dem gewerb­li­chen Mie­ter wenigs­tens im Gro­ben abge­schätzt wer­den [7]. Gegen die Umle­gung über­höh­ter oder nicht erfor­der­li­cher Kos­ten ist der Mie­ter schließ­lich durch das all­ge­mei­ne Wirt­schaft­lich­keits­ge­bot hin­rei­chend geschützt, das den Ver­mie­ter dazu ver­pflich­tet, den Mie­ter von der Umle­gung nicht erfor­der­li­cher Kos­ten frei­zu­stel­len [8].

Mit zutref­fen­den Erwä­gun­gen hat das Ober­lan­des­ge­richt aller­dings die unter der Posi­ti­on Cen­ter­ma­nage­ment abge­rech­ne­ten Kos­ten für nicht umla­ge­fä­hig gehal­ten. Denn der Begriff des Cen­ter­ma­nage­ments oder „Cen­ter-Mana­ger“, wie im Ver­trag auf­ge­führt, ist nicht aus­rei­chend bestimmt. Hin­sicht­lich die­ses Begriffs fehlt es an aus­rei­chen­der Trans­pa­renz; es ist nicht ersicht­lich, wel­che Kos­ten hier ein­be­zo­gen wer­den sol­len oder wel­che Leis­tun­gen dem Inhalt nach hier­von erfasst wer­den sol­len. Denn gera­de weil die Klä­ge­rin dane­ben auch „Kos­ten für Ver­wal­tung“ und fer­ner­hin „Raum­kos­ten für Büro- und Ver­wal­tungs­räu­me“ ver­langt, ist nicht ersicht­lich, wel­che ande­ren Kos­ten unter dem Begriff „Cen­ter-Mana­ger“ anfal­len [9]. Zu Recht weist das Beru­fungs­ge­richt dar­auf hin, dass der Begriff „Kos­ten für Cen­ter-Mana­ger“ kei­ne Ein­gren­zung der damit inhalt­lich ver­bun­de­nen Ein­zel­po­si­tio­nen erlaubt, da etwa auch Auf­wen­dun­gen für Markt­ana­ly­sen, Ermitt­lung von Kun­den­wün­schen, Wer­be- und PRMaß­nah­men, Deko­ra­ti­on, Ver­an­stal­tun­gen sowie sons­ti­ge Pro­fi­lie­rungs­maß­nah­men erfasst sein könn­ten. Dem steht nicht ent­ge­gen, dass die Beklag­te sich in § 13/​II des Miet­ver­tra­ges eigens ver­pflich­te­te, einer mit ähn­li­cher Ziel­set­zung noch zu grün­den­den Wer­be­ge­mein­schaft für das Ein­kaufs­zen­trum bei­zu­tre­ten [10]. Weil der Umfang der durch den „Cen­ter-Mana­ger“ zu ergrei­fen­den Maß­nah­men weder ver­trag­lich ein­ge­grenzt ist noch etwa die Begrif­fe eines all­ge­mein „Orts­üb­li­chen und Not­wen­di­gen“ eine hin­rei­chend kla­re Ein­gren­zung ermög­li­chen, kön­nen die hier­un­ter ent­ste­hen­den Kos­ten auch nicht im Gro­ben abge­schätzt wer­den und sind des­halb intrans­pa­rent [11].

Ver­stö­ße gegen das Trans­pa­renz­ge­bot ent­spre­chen nicht den Gebräu­chen und Gepflo­gen­hei­ten des Han­dels­ver­kehrs [12] und füh­ren daher auch gegen­über einem Unter­neh­mer zur Unwirk­sam­keit for­mu­lar­mä­ßi­ger Geschäfts­be­din­gun­gen. Das gilt auch dann, wenn der mit den Geschäfts­be­din­gun­gen kon­fron­tier­te Unter­neh­mer eine bedeu­ten­de Markt­stel­lung inne­hat, auf­grund derer er von vorn­her­ein hät­te ver­su­chen kön­nen, ande­re Ver­trags­be­din­gun­gen aus­zu­han­deln.

Die mehr­jäh­ri­ge unbe­an­stan­de­te Beglei­chung der u.a. die Posi­ti­on „Cen­ter-Mana­ger“ ent­hal­te­nen Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung begrün­det auch kei­ne geson­der­te, außer­halb des Miet­ver­tra­ges ste­hen­de Ver­ein­ba­rung einer Umla­ge­re­ge­lung [13].

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 3. August 2011 – XII ZR 205/​09

  1. BGH, Urteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671; sie­he auch BGH, Urteil vom 04.05.2011 – XII ZR 112/​09GuT 2011, 48 Rn. 8 ff.[]
  2. BGH, Urteil vom 24.02.2010 – XII ZR 69/​08, NJW-RR 2010, 739 Rn. 7[]
  3. BGH, Urteil vom 16.05.2007 – XII ZR 13/​05NZM 2007, 516 mwN[]
  4. BGH, Urtei­le vom 24.02.2010 – XII ZR 69/​08, NJW-RR 2010, 739 Rn. 9 und BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 23 mwN[]
  5. BGH, Urteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 24 mwN[]
  6. BGH, Urteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 25[]
  7. vgl. BGH, Urteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 27 f. mwN; vom 24.02.2010 – XII ZR 69/​08, NJW-RR 2010, 739 Rn. 11 und vom 04.05.2011 – XII ZR 112/​09GuT 2011, 48 Rn. 11[]
  8. BGH, Urtei­le BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 11 und vom 04.05.2011 – XII ZR 112/​09GuT 2011, 48 Rn.19[]
  9. vgl. KG KGR 2004, 21, 22; s. auch BGH, Urteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 26[]
  10. zur Zuläs­sig­keit sol­cher Klau­seln vgl. BGH, Urteil vom 12.07.2006 – XII ZR 39/​04, NJW 2006, 3057[]
  11. vgl. BGH, Urteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 27 f. mwN, vom 24.02.2010 – XII ZR 69/​08, NJW-RR 2010, 739 Rn. 11 und vom 04.05.2011 – XII ZR 112/​09GuT 2011, 48 Rn. 11[]
  12. vgl. § 310 Abs. 1 Satz 2 BGB[]
  13. vgl. BGH, Beschluss vom 29.05.2000 – XII ZR 35/​00, NJW-RR 2000, 1463[]