Kre­dit­auf­nah­me durch die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft

Es liegt in der Kom­pe­tenz der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, die Auf­nah­me eines Kre­di­tes zur Deckung des Finanz­be­darfs der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft zu beschlie­ßen. Dage­gen fehlt es jeden­falls seit der vom Gesetz­ge­ber nach­voll­zo­ge­nen Aner­ken­nung der Rechts­fä­hig­keit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft (§ 10 Abs. 6 Satz 1 WEG) an der Kom­pe­tenz, den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern eine gesamt­schuld­ne­ri­sche Haf­tung durch Mehr­heits­be­schluss auf­zu­bür­den.

Kre­dit­auf­nah­me durch die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft

Die Befug­nis der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, den Finanz­be­darf der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft auch durch die Auf­nah­me von Dar­le­hen zu decken, ergibt sich zwar nicht aus­drück­lich aus dem Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz, wird von die­sem jedoch vor­aus­ge­setzt. Über die Deckung des Finanz­be­darfs des nun­mehr rechts­fä­hi­gen Ver­ban­des (§ 10 Abs. 6 Satz 1 WEG) durch Beschluss zu befin­den, ist Sache der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer. Dass hier­zu auch die Ent­schei­dung dar­über gehört, ob der Bedarf durch einen Rück­griff auf vor­han­de­ne Rück­la­gen, durch die Erhe­bung von Son­der­um­la­gen oder durch die Auf­nah­me von Dar­le­hen gedeckt wer­den soll, hat der Bun­des­ge­richts­hof bereits für die Rechts­la­ge vor Aner­ken­nung der Rechts­fä­hig­keit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ent­schie­den 1. Für die Rechts­la­ge nach der Reform des Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­set­zes gilt nichts ande­res 2. Zunächst bie­tet das Gesetz mit der Rege­lung des § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG – danach ist der Ver­wal­ter berech­tigt und ver­pflich­tet, Til­gungs­be­trä­ge anzu­for­dern, in Emp­fang zu neh­men und abzu­füh­ren, soweit es sich um gemein­schaft­li­che Ange­le­gen­hei­ten der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer han­delt – zumin­dest einen Anhalt dafür, dass eine Beschluss­kom­pe­tenz für die Deckung des Finanz­be­darfs auch durch eine Kre­dit­auf­nah­me besteht 3. Vor allem aber bestand ein Kern­an­lie­gen der Reform gera­de dar­in, die Ver­wal­tung des Gemein­schafts­ei­gen­tums durch Stär­kung der Beschluss­kom­pe­tenz zu erleich­tern 4.

Im Detail hef­tig umstrit­ten ist aller­dings die hier­von zu tren­nen­de Fra­ge, ob und ggf. unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen die Auf­nah­me eines Kre­di­tes, bei dem es nicht nur um die Deckung eines kurz­fris­ti­gen Finanz­be­dar­fes in über­schau­ba­rer Höhe geht, den Grund­sät­zen einer ord­nungs­ge­mä­ßen Ver­wal­tung ent­spricht 5. Nur kommt es dar­auf vor­lie­gend nicht an, weil ein Beschluss zur Auf­nah­me eines nicht ord­nungs­ge­mä­ßer Ver­wal­tung ent­spre­chen­den Kre­dits nach der Sys­te­ma­tik des Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­set­zes nur auf frist­ge­recht erho­be­ne Anfech­tungs­kla­ge hin (§ 46 Abs. 1 Satz 2 WEG) zu bean­stan­den ist 6. Dar­an fehlt es hier. Der Finan­zie­rungs­be­schluss ist in Bestands­kraft erwach­sen.

Auch der Ver­weis auf Grund­rech­te des ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers Klä­gers führt weder zu einer Ein­schrän­kung der Beschluss­kom­pe­tenz im Wege der ver­fas­sungs­kon­for­men Aus­le­gung noch wird dadurch die Wirk­sam­keit des Beschlus­ses unter dem Blick­win­kel der Rege­lun­gen nach §§ 134, 138 BGB in Fra­ge gestellt.

Aller­dings ist es rich­tig, dass bei der Aus­le­gung und Anwen­dung des sog. ein­fa­chen Rechts der Aus­strahl­wir­kung der Grund­rech­te der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer – ins­be­son­de­re aus Art. 2 Abs. 1 GG und Art. 14 GGRech­nung zu tra­gen ist. Das dar­aus auch in ver­mö­gens­recht­li­cher Hin­sicht flie­ßen­de Selbst­be­stim­mungs­recht jedes Woh­nungs­ei­gen­tü­mers ändert jedoch nichts dar­an, dass es mit Rück­sicht auf die beson­ders engen nach­bar­schaft­li­chen Ver­hält­nis­se inner­halb der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft in erhöh­tem Maße einer gemein­schafts­ver­träg­li­chen Aus­ba­lan­cie­rung der wider­strei­ten­den Belan­ge durch Her­stel­lung prak­ti­scher Kon­kor­danz bedarf 7. Es steht jedoch im Gestal­tungs­spiel­raum des Gesetz­ge­bers, ob er der Wirk­kraft der Grund­rech­te über die zivil­recht­li­chen Gene­ral­klau­seln oder über ande­re Rege­lun­gen Gel­tung ver­schafft.

Den zuletzt genann­ten Weg hat der Gesetz­ge­ber hier in ver­fas­sungs­kon­for­mer Wei­se beschrit­ten. Er hat den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern die Kom­pe­tenz zuge­wie­sen, die Auf­nah­me von Kre­di­ten durch die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft als Ver­band zu beschlie­ßen, und die Fra­ge der Recht­mä­ßig­keit von Finan­zie­run­gen dem Kri­te­ri­um der ord­nungs­ge­mä­ßen Ver­wal­tung mit der Fol­ge einer Über­prü­fungs­mög­lich­keit im Rah­men einer Anfech­tungs­kla­ge zuge­wie­sen. Bei der Fra­ge, ob eine Maß­nah­me ord­nungs­ge­mä­ßer Ver­wal­tung ent­spricht, ist zu berück­sich­ti­gen, dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auf­grund ihres Selbst­or­ga­ni­sa­ti­ons­rechts in der Regel – und so auch hier – einen Ermes­sens­spiel­raum haben, bei des­sen Aus­ge­stal­tung alle rele­van­ten Umstän­de abzu­wä­gen sind 8. Hier­zu gehö­ren ins­be­son­de­re auch grund­rechts­re­le­van­te Posi­tio­nen und Inter­es­sen.

Das Argu­ment, es feh­le jeden­falls an der Kom­pe­tenz, die Über­nah­me einer gesamt­schuld­ne­ri­schen Haf­tung durch die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer mehr­heit­lich zu beschlie­ßen, ist im recht­li­chen Aus­gangs­punkt zwar rich­tig. Spä­tes­tens seit der vom Gesetz­ge­ber nach­voll­zo­ge­nen Aner­ken­nung der Rechts­fä­hig­keit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft als Ver­band (§ 10 Abs. 6 Satz 1 WEG), die ganz ent­schei­dend mit der Aus­schal­tung einer gesamt­schuld­ne­ri­schen Haf­tung begrün­det wor­den ist 9, fehlt es an einer dahin­ge­hen­den Kom­pe­tenz 10. Eine gesamt­schuld­ne­ri­sche Haf­tung kommt nur noch in Betracht, wenn sich die ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer selbst neben dem Ver­band klar und ein­deu­tig auch per­sön­lich ver­pflich­ten 11. Dass der Gesetz­ge­ber die­se Sicht­wei­se über­nom­men hat, wird dadurch bestä­tigt, dass er mit der Rege­lung des § 10 Abs. 8 WEG aus­drück­lich und mit Bedacht nur eine anteils­mä­ßi­ge (teil­schuld­ne­ri­sche) per­sön­li­che Außen­haf­tung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ange­ord­net hat 12.

Der Klä­ger über­sieht indes­sen, dass sei­ne Argu­men­ta­ti­on zur gesamt­schuld­ne­ri­schen Haf­tung in dem Beschluss vom 29.04.2009 zu TOP 2 kei­ne Grund­la­ge fin­det. Maß­ge­bend für die Aus­le­gung von Beschlüs­sen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer sind Wort­laut und Sinn, wie er sich für einen unbe­fan­ge­nen Betrach­ter als nächst­lie­gend ergibt; Umstän­de außer­halb der Ein­tra­gung dür­fen nur her­an­ge­zo­gen wer­den, wenn sie nach den beson­de­ren Ver­hält­nis­sen des Ein­zel­fal­les für jeder­mann ohne wei­te­res erkenn­bar sind 13. Der Beschluss ent­hält jedoch nicht den gerings­ten Anhalts­punkt dafür, dass eine gesamt­schuld­ne­ri­sche Haf­tung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer begrün­det wer­den soll­te. Er ist daher nächst­lie­gend dahin aus­zu­le­gen, dass vol­len Umfangs ledig­lich der rechts­fä­hi­ge Ver­band und die ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nur ent­spre­chend ihren Antei­len für die Dar­le­hens­ver­bind­lich­kei­ten ein­ste­hen sol­len (§ 10 Abs. 8 WEG).

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 28. Sep­tem­ber 2012 – V ZR 251/​11

  1. BGH, Beschluss vom 21.04.1988 – V ZB 10/​87, BGHZ 104, 197, 202[]
  2. vgl. BGH, Urteil vom 18.02.2011 – V ZR 197/​10, NJW-RR 2011, 1093 Rn.19; LG Bie­le­feld, NJW-RR 2012, 143; Abra­men­ko, ZMR 2011, 897; Elzer, NZM 2009, 57, 59 u. 61; wohl auch BayO­bLG, NJW-RR 2006, 20, 23; Mer­le in Bär­mann, WEG, 11. Aufl., § 27 Rn. 215; unklar Jen­ni­ßen in Jen­ni­ßen, WEG, 3. Auf­la­ge, § 10 Rn. 93a[]
  3. Elzer, aaO, S. 59 aaO; vgl. auch LG Bie­le­feld, NJW-RR 2012, 143 unter Bezug­nah­me auf § 27 Abs. 2 Nr. 1 WEG a.F.[]
  4. BT-Drucks 16/​887, S. 1, 10 f.[]
  5. vgl. dazu und zum Streit­stand BayO­bLG, NJW-RR 2006, 20, 23; LG Bie­le­feld, NJW-RR 2012, 143 ff.; Mer­le in Bär­mann, aaO, § 27 Rn. 215; Abra­men­ko, aaO, S. 897 f.; Elzer, aaO, S. 57, 61 f.; jeweils mwN[]
  6. vgl. nur Elzer, NZM 2009, 57, 61[]
  7. zumin­dest im Ergeb­nis eben­so Hogen­schurz in Jen­ni­ßen, aaO, § 13 Rn. 2 u. § 14 Rn. 1; Timme/​Dötsch, aaO, § 14 Rn. 1 f.; § 14 Rn. 7 ff. u. 31 f.; vgl. auch BVerfG, NJW 2010, 220 f. u. Abra­men­ko, ZMR 2011, 897 f., der für eine star­ke Gewich­tung der Inter­es­sen finanz­schwa­cher Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ein­tritt[]
  8. Timme/​Elzer, WEG, § 21 Rn. 164 f.; Mer­le in Bär­mann, aaO, § 21 Rn. 28; jeweils mwN; vgl. auch BGH, Beschluss vom 25.09.2003 – V ZB 21/​03, BGHZ 156, 192, 203[]
  9. BGH, Beschluss vom 02.06.2005 – V ZB 32/​05, BGHZ 163, 154, 163 u. 172 ff.[]
  10. Hei­ne­mann in Jen­ni­ßen, aaO, § 21 Rn. 106 mwN; der Sache nach eben­so Jen­ni­ßen in Jen­ni­ßen, aaO, § 10 Rn. 93a; vgl. auch Klein in Bär­mann, aaO, § 10 Rn. 304 i.V.m. Rn. 74: „zwin­gen­des Recht“[]
  11. BGH, aaO, 172 f.; Klein in Bär­mann, aaO, § 10 Rn. 304; Elzer, NZM 2009, 57, 59 mit Fn. 30[]
  12. vgl. BT-Drucks. 16/​887, ins­be­son­de­re S. 65 f.[]
  13. grund­le­gend BGH, Beschluss vom 10.09.1998 – V ZB 11/​98, BGHZ 139, 288, 291 f.; vgl. auch Urteil vom 18.06.2010 – V ZR 193/​09, NJW 2010, 2801 Rn. 1[]